• Comment se protéger de l'acquisition non désirée d'un appartement « présentant des défauts », ce qui, dans ce cas, signifie un réaménagement illégal ?
• Que faire si vous avez néanmoins acheté un tel appartement ? Qui est responsable d'un réaménagement non autorisé : l'acheteur ou le vendeur d'un tel appartement ?
• Est-il possible de résilier un contrat de vente et d'achat d'un appartement avec réaménagement non autorisé (illégal) ?
• À quoi d’autre devez-vous faire attention lors de l’achat et de la vente d’une maison ?

Répondre:

Questions générales de pureté et de sécurité de la transaction d'achat et de vente

Nous avons déjà parlé de certains aspects de l'accord auxquels vous devez prêter attention lors de sa conclusion. Nous recommandons sur ce sujet :

Nous avons écrit sur les risques liés à l'achat d'un appartement dans l'article :

• Vendeur incompétent - transaction annulée !
• Dans d’autres cas, la bonne foi de l’acquisition n’a pas d’importance
• Comment éviter un mauvais achat ?

Modalités de l'accord sur la « propreté » de l'appartement

Traditionnellement, le contrat d’achat et de vente énonce approximativement la condition suivante :

« Le vendeur garantit que les locaux d'habitation - appartement n°... à l'adresse... sont libres de tout droit des tiers, ne sont pas saisis, nantis et ne font pas l'objet d'un litige ; en ce qui concerne le locaux, il n'y a pas d'interdiction d'utilisation aux fins prévues ni d'ordres pour éliminer toute violation"

Les termes du contrat ci-dessus peuvent être complétés par les éléments suivants :

"...il n'y a aucun signe de réaménagement ou de reconstruction non autorisée (c'est-à-dire sans autorisation du gouvernement local) de l'appartement spécifié."

Cependant, une telle formulation, s'il existe effectivement des signes de réaménagement non autorisé, n'épargnera pas les conséquences négatives pour l'acquéreur de l'appartement, qui seront discutées ci-dessous. Le fait de la présence ou de l'absence de réaménagement non autorisé dans l'appartement acheté est établi par l'acheteur par une simple inspection visuelle des locaux et une comparaison de ce qui est vu avec la documentation technique de l'appartement.

Réaménagement illégal et possibilité de résilier le contrat d'achat et de vente

Si soudainement, après l'achat d'un appartement, il s'avère que les propriétaires précédents y ont procédé à un réaménagement ou à une reconstruction non autorisé, alors la possibilité de résilier le contrat d'achat et de vente en justice dépend des « résultats » du réaménagement et de la nature des problèmes techniques. changements:

1) il n'y a aucun motif de résiliation du contrat d'achat et de vente de locaux d'habitation en raison d'un réaménagement non autorisé si, à la suite d'un tel réaménagement, aucune violation des exigences réglementaires, des exigences des codes et règlements du bâtiment n'est établie et des coûts et des délais disproportionnés pour l’élimination (ou la légalisation) n’est pas requise.

De plus, l’achat est précédé d’une inspection et d’une comparaison avec le passeport technique de l’appartement ; ne pas remarquer de changements significatifs est la négligence de l’acheteur.

Exemple tiré de la pratique judiciaire :

"La présence d'un réaménagement non autorisé ne peut servir de motif de résiliation du contrat d'achat et de vente, puisque les plaignants auraient dû avoir connaissance de sa présence lors de l'inspection de l'appartement et de la prise de connaissance de la documentation technique de l'appartement ; en signant le contrat d'achat et de vente. accord, les demandeurs ont exprimé leur volonté d'acheter l'appartement dans l'état spécifié, ce qui est confirmé par l'article 9 du contrat, selon lequel l'état technique de l'appartement satisfait l'acheteur.

Le refus de satisfaire à la demande de résiliation du contrat d'achat et de vente de l'appartement entraîne le refus de satisfaire les créances restantes qui en découlent » (Arrêt d'appel du tribunal régional de Khabarovsk du 18 décembre 2013 dans l'affaire n° 33-8104/13).

Cependant, nous pensons que dans le cas en question, les dispositions de l'article 475 du Code civil de la Fédération de Russie sont tout à fait applicables.

Dans l'art. 475 du Code civil de la Fédération de Russie contient des dispositions concernant les droits de l'acheteur en cas de transfert par le vendeur de biens immobiliers de qualité insuffisante, c'est-à-dire présentant des défauts qui n'étaient pas spécifiés dans le contrat d'achat et de vente. Ainsi, l'acheteur peut, à son choix, exiger :

• une réduction proportionnelle du prix d'achat du bien immobilier transféré ;
• élimination gratuite des défauts des biens immobiliers dans un délai raisonnable ;
• remboursement de leurs frais pour éliminer les défauts du bien vendu.

Autrement dit, le coût de l'élimination des défauts peut être récupéré auprès du vendeur. Nous pensons que les fonds dépensés pour légitimer le réaménagement réalisé par le vendeur peuvent également être attribués aux coûts d'élimination.

2) il existe des motifs de résiliation du contrat d'achat et de vente de locaux d'habitation en raison d'un réaménagement non autorisé s'il est établi que le réaménagement a entraîné des violations des exigences réglementaires, des exigences des codes et règles du bâtiment et que des coûts et du temps disproportionnés sont consacrés à l'élimination. requis. Par exemple, les réaménagements et reconstructions sont interdits, de sorte que la salle de bain est située au-dessus de l'espace de vie de l'appartement du dessous (chambre, salon, etc.). Ou, par exemple, les communications techniques ont été reconstruites, de sorte que la pression de l'eau dans le système a rendu difficile pour les autres propriétaires d'obtenir des services publics (par exemple, l'approvisionnement en eau... Eh bien, etc.).

Qui doit éliminer les conséquences d'un réaménagement non autorisé : l'ancien propriétaire ou l'actuel ?

Tant selon la législation en vigueur de la Fédération de Russie que dans la pratique judiciaire, il s'agit clairement du propriétaire actuel des locaux d'habitation, malgré le fait que le réaménagement a été réalisé avant lui.

Un exemple dans la pratique judiciaire sur cette question :

« L'argument du recours d'O. selon lequel il a acquis une part des locaux litigieux dans un état remanié ne peut être pris en compte et servir de base à l'annulation de la décision de justice, puisque lui, étant propriétaire de la part des locaux litigieux locaux, est tenu d'éliminer la violation des droits des autres propriétaires de locaux d'habitation dans un immeuble d'habitation liée à la reconstruction, au réaménagement et à la réorganisation de ces locaux" (arrêt d'appel du tribunal régional de Krasnoïarsk du 10/09/2013 dans l'affaire n° .33-9606/2013)

Réaménagement. Règles de droit. Pratique de l'arbitrage

Dans le cadre de cet article, nous ne nous attarderons pas en détail sur les questions de réaménagement non autorisé de locaux, puisque ces questions sont abordées en détail dans la revue de la pratique "Réaménagement et réaménagement d'un appartement. Légalisation des réaménagements non autorisés", qui comprenait les articles suivants :

• Réaménagement d'appartement. Concept
• Reconstruction de l'appartement. Concept
• Reconstruction. Concept
• Reconstruction et réaménagement. Types d'emplois. Différences
• Documents joints à la demande de reconstruction et de réaménagement de locaux d'habitation
• Qu'est-ce qui est considéré comme un réaménagement illégal (non autorisé) d'un appartement ?
• Conséquences du réaménagement et de la reconstruction non autorisés de locaux d'habitation
• Réaménagement et reconstruction non autorisés et vente d'un appartement aux enchères publiques
• Amende pour réaménagement non autorisé (illégal) d'un appartement
• Légalisation (enregistrement) du réaménagement d'un appartement par l'intermédiaire du tribunal
• Pratique judiciaire de légalisation du réaménagement et de la reconstruction d'un appartement
• Modification de la destination des locaux suite à un réaménagement. Pratique de l'arbitrage

Les propriétaires, essayant d'améliorer les conditions de vie, se lancent dans un réaménagement. Elle n'est pas toujours formalisée conformément à la loi, et passe souvent inaperçue jusqu'à ce que survienne le besoin de vendre la surface habitable. Ensuite, les propriétaires se demandent s'il est possible de vendre un appartement avec un réaménagement illégal et si cela constitue un obstacle à la conclusion de la transaction.

L'acheteur devrait être intéressé à découvrir le fait que l'appartement a été rénové. Si le réaménagement est illégal, après l'achat, il est responsable du réaménagement non autorisé. Il devra s'occuper du processus d'autorisation en fonction de l'état réel des lieux ou lui donner un aspect correspondant à l'aménagement original.

Pour éviter des ennuis et des pertes matérielles, l'acheteur doit vérifier la documentation RTC de l'appartement vendu pour s'assurer qu'il n'y a pas de réaménagements. Si les modifications sont légalisées, elles sont signalées par des lignes rouges sur le plan. Leur absence ne signifie pas que le réaménagement n’a pas été réalisé. Il est préférable de prendre un plan et de parcourir la propriété en le vérifiant avec l'état réel des lieux.

Types de réaménagements autorisés

La législation ne considère pas un certain nombre de changements comme un réaménagement, il est donc possible de vendre un appartement avec ou sans autorisation légale - ce n'est pas nécessaire. Cela inclut les modifications suivantes :

• les meubles intégrés ont été démontés ;
• le matériel technique a été déplacé, mais il est resté dans les mêmes locaux ;
• balcon vitré, loggia sans violations de dimensions ;
• Dans la salle de bain, une cloison a été démolie, qui n'était pas une structure porteuse.

Important! La suppression de la cloison entre les pièces entraîne une perturbation de l'agencement. Dans ce cas, il est nécessaire de coordonner la modification non autorisée avec les autorités compétentes.

Ce qui ne peut absolument pas être changé

Certains réaménagements sont interdits par la loi, il ne sera donc pas possible de les légaliser. Il est strictement interdit d'effectuer des travaux si :

• aggraver les conditions de vie des autres résidents de la maison ;
• rendre les locaux inhabitables ;
• enfreindre les règles sanitaires, de construction et de sécurité incendie.

Ce réaménagement n'est pas convenu ; s'il est découvert, le propriétaire est tenu de remettre l'appartement dans son état antérieur. D'autres modifications d'aménagement, si elles ne sont pas interdites, sont autorisées, mais doivent être obtenues avec autorisation. Il n'y aura alors aucun doute quant à la possibilité de vendre un bien immobilier avec des modifications de configuration illégales.

Modalités de vente avec réaménagement

Lors de la vente d'un appartement avec un réaménagement non agréé, s'il s'agit de travaux autorisés, il n'y a pas d'obstacles particuliers à la réalisation de la transaction. La meilleure solution pour les deux parties est de légaliser la modification. Dans ce cas, personne ne risque que des conséquences désagréables surviennent après une reconstruction illégale : l'appartement peut être vendu, il n'y aura aucune sanction.

Pour de l'argent

Le plus souvent, les appartements faisant l'objet d'un réaménagement illégal sont recherchés pour être vendus au comptant. Le vendeur ne prend pas de risques, seule la valeur du bien est réduite de 10 à 20 %. Les acheteurs sont souvent disposés à le faire, souhaitant économiser de l’argent. Ils ne soupçonnent pas ou ne veulent pas penser aux conséquences désagréables que pourrait entraîner un tel accord.

Important! Si le réaménagement d'un logement est illégal, la vente d'un appartement rénové s'effectue selon une documentation qui ne reflète pas les changements. A partir du moment où le contrat est conclu, l'acheteur devient propriétaire, et toute la responsabilité de légaliser l'aménagement illégal lui incombe.

Parfois, cela entraîne des coûts tels que les économies réalisées sur l’achat seront moindres. Cela se produit si des modifications dans la configuration de l'appartement ne peuvent être convenues - des travaux interdits ont été effectués. Ensuite, le nouveau propriétaire devra remettre les lieux dans leur état d'origine à ses frais ou les remettre sous une forme légitimable.

Pour hypothèque

Il n'est pas possible d'obtenir un prêt pour un appartement avec un réaménagement illégal partout. Il existe des banques qui traitent des transactions hypothécaires similaires. Pour vendre un bien de cette façon, il est plus difficile pour le propriétaire de trouver un acheteur. Mais cela fonctionne ouvertement : la banque et l'acheteur sont au courant de la modification illégale.

La partie qui accorde le prêt s’assure. Le contrat précise la manière de procéder à l'enregistrement du réaménagement. Il est indiqué que le nouveau propriétaire le légitimera, généralement 6 mois sont prévus pour cela. Tous les risques ultérieurs incombent à l'acheteur et peuvent être très importants. Il se peut que les changements ne puissent pas être légitimés. Rosreestr a également le droit de refuser l'enregistrement, invoquant comme base une réorganisation illégale.

Comment légaliser le réaménagement

Si vous organisez le réaménagement avant de vendre, il sera plus facile pour le propriétaire de l'appartement de le vendre. Le vendeur n’aura pas à réduire le prix de la maison pour attirer ainsi des acheteurs potentiels. La légalisation du réaménagement permettra non seulement de vendre l'appartement, mais également de déclarer une augmentation de prix si la rénovation a considérablement amélioré les conditions de vie.

Avant la fin des travaux

Le propriétaire doit clairement comprendre les modifications qu'il entend apporter à l'aménagement. Il est nécessaire d'obtenir un passeport technique contenant une description complète des locaux. Des travaux futurs sont planifiés sur cette base.

La coordination de certaines actions avec les pompiers et les services d'eau est nécessaire. Cela s'applique aux cas où les lignes de services publics sont affectées. Si la maison est un monument architectural ou historique, la reconstruction de l'appartement ne sera pas autorisée sans l'autorisation du comité compétent. Vous devez commander un projet de réaménagement auprès d'un organisme agréé. Si la maison est standard, aucun changement important n'est prévu, votre propre croquis suffit.

D'autres documents sont également requis : propriété et consentement des propriétaires restants au nouvel aménagement, le cas échéant. Après avoir rassemblé tout le nécessaire, le propriétaire se rend à l'administration municipale. Il y écrit.

Les fonctionnaires vérifient les documents et la réorganisation prévue. Leur tâche est de s'assurer que cela n'affecte pas les structures porteuses ou les communications vitales, comme le permet la loi.

Il reste encore deux mois pour attendre une décision. Si la réponse est positive, un permis est délivré indiquant la période pendant laquelle l'aménagement peut être modifié. Une fois terminé, ils demandent un nouveau certificat d'enregistrement et soumettent des documents à Rosreestr pour modifier le plan cadastral du logement. Il n’y a désormais plus d’obstacles à la vente d’un bien immobilier.

Après avoir terminé les travaux

Si le réaménagement d'un appartement n'est pas légalisé, sa légalisation est prise en charge par le vendeur ou le nouveau propriétaire après l'achat. Il est plus difficile à réaliser qu’avant la réalisation des travaux. La manière de traiter les réaménagements illégaux afin que la transaction de vente ne soit pas invalidée est précisée aux articles 25 à 29 du code du logement. Les différences dans les règles de légalisation après les modifications et l'approbation ne sont pas très grandes ; les documents requis sont les mêmes :

• déclaration;
• plan d'appartement;
• copies notariées des documents de logement ;
• consentement des autres résidents adultes;
• passeport technique de BTI;
• autorisation de la commission de surveillance des monuments historiques et architecturaux.

Ils sont adressés à l'administration et attendent la visite d'un inspecteur de la commission compétente. Le but de sa visite est de s'assurer que le plan du passeport technique et l'aménagement réel ne correspondent pas. Après un certain temps, l'inspection du logement approuvera le réaménagement ou le refusera, en donnant une explication motivée des raisons.

Lors de la vente de l'appartement, le réaménagement non autorisé est légalisé par l'acheteur - le nouveau propriétaire. Il imagine :

• passeport;
• documents pour l'appartement;
• accord sur une transaction commerciale conclue ;
• un reçu de paiement de la taxe d'État pour l'enregistrement de l'appartement ;
• acte d'acceptation et de transfert d'espace de vie.

Important! Il est préférable d'obtenir des autorisations avant de vendre un appartement avec réaménagement illégal, sinon il y a un risque que la transaction soit déclarée invalide et que l'enregistrement du nouveau propriétaire se voie refuser.

Lorsque l'approbation est reçue pour l'approbation d'un réaménagement non autorisé, le propriétaire contacte le RTC et prend un extrait du cadastre. Les documents sont présentés au service de construction et d'architecture. Le spécialiste dresse un avant-projet des modifications existantes. Il sera agréé par la station sanitaire, les pompiers et l'administration.

Une fois le planning approuvé par les autorités de régulation, un spécialiste du RTC est invité à inspecter les locaux et à établir une nouvelle documentation. Des ajustements sont apportés au plan et au passeport cadastral. Avant de vendre le bien, vous devez prendre des extraits de ces documents mis à jour.

Si une tentative de légaliser les changements existants dans les organismes gouvernementaux et les services concernés échoue, la dernière chance est de s'adresser aux tribunaux. Ils fournissent les mêmes papiers et une décision de refuser de légaliser le réaménagement. Une déclaration de sinistre est en cours de rédaction, un échantillon peut être téléchargé. Le tribunal examine l'affaire dans un délai de 30 jours et prend une décision.

Si le tribunal a rendu une décision positive en faveur du demandeur - il a reconnu la légalité du réaménagement - il est nécessaire d'obtenir un nouveau certificat d'enregistrement et de s'inscrire. Mais la décision de justice n'est pas toujours en faveur du plaignant : il peut reconnaître comme illégales des modifications dans l'agencement de l'appartement, de telle sorte qu'elles menacent la sécurité des résidents de la maison. Dans ce cas, le propriétaire sera obligé de remettre l'appartement dans son état d'origine - d'ici là, il est impossible de le vendre.

Risques de réaménagement illégal pour l'acquéreur

Une fois la transaction conclue, l’acheteur responsable de l’appartement devient propriétaire à part entière. Les caractéristiques du logement sont contenues dans les documents RTC et le passeport cadastral. Ils sont établis dès la prise de propriété et confirment les droits d'effectuer des transactions. La modification des caractéristiques du logement entraîne la reconnaissance automatique de ces documents comme invalides.

Lors de l'achat d'un appartement avec un agencement illégal, il s'avère que l'ancien propriétaire transfère le passeport et le plan d'une pièce, et en fait le nouveau propriétaire en acquiert une autre. Ses caractéristiques peuvent différer considérablement de celles déclarées - configuration, superficie. Si aucune mesure n'est prise pour légaliser le réaménagement, le propriétaire ne pourra plus vendre, léguer ou hypothéquer la propriété avec les modifications.

La situation la plus favorable pour l'acheteur se produit lorsque le réaménagement est mineur et conforme aux modifications autorisées par la loi. Une amende est payée, l'aménagement est légalisé par le tribunal et une nouvelle conception est réalisée.

Sanctions en cas de réaménagement illégal

Si une reconstruction illégale est découverte, la moindre menace pour le propriétaire est administrative amende 2 à 2,5 mille roubles. C'est si le réaménagement n'a pas affecté les structures porteuses, la sécurité de la maison et des voisins n'est pas menacée.

Si les conséquences d'un réaménagement illégal des locaux sont plus graves, des dommages aux biens ou à la santé d'autrui sont causés, l'amende est de 5 000 roubles . De plus, le propriétaire sera tenu de remettre les locaux dans un état conforme à la documentation le concernant. Les coûts de restauration peuvent être importants.

Si, après la planification illégale, d’autres personnes ont été gravement blessées, le caractère prémédité des actes du propriétaire est prouvé, celui-ci devra verser une indemnisation. Si le propriétaire refuse de légaliser la modification, il peut être expulsé et l'appartement vendu aux enchères (article 29 du code du logement).

Un réaménagement non autorisé est un acte illégal et entraîne des conséquences juridiques pour le propriétaire. Une interdiction est imposée sur les transactions immobilières, l'appartement ne peut être vendu et aucune autre transaction ne peut être réalisée. Cela convainc et vous fait comprendre s'il est nécessaire de légaliser le réaménagement de votre propre appartement lors de la vente.

Il est possible de vendre un bien immobilier avec un agencement illégal. Les risques qui existent lors de la conclusion d'une transaction concernent davantage l'acheteur - il supporte désormais toutes les obligations de légaliser la reconstruction, sinon il ne pourra pas disposer pleinement du bien.

Et ils sont analysés plus en détail par nos rédacteurs dans des articles spéciaux.

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L'un des types de charges indésirables sur un appartement est le réaménagement illégal. Dans cet article, nous examinerons les risques des deux parties – le vendeur et l'acheteur.

Selon la loi sur l'enregistrement public des droits sur les biens immobiliers et les transactions avec ceux-ci, il n'est pas inclus dans la liste des motifs de refus d'enregistrer un accord. Cependant, dans la pratique, Rosreestr refuse souvent d'effectuer des transactions s'il y a un réaménagement dans l'appartement et les lignes rouges sont reflétés dans les documents RTC.

Vente d'un appartement avec réaménagement, photo :

Comment détecter qu'un appartement est vendu avec un réaménagement illégal ?

Il arrive que lors de la vente d'un appartement avec réaménagement, des agents immobiliers sans scrupules étouffent ce fait. C'est pourquoi les futurs acquéreurs doivent d'abord vérifier la disposition actuelle de l'appartement auprès dePlan d'étage RTC. Si vous constatez des divergences, cela signifiera une reconstruction non autorisée de l'appartement, non approuvée par les autorités de contrôle.

Dans le cas de l'achat d'un appartement, si les modifications sont indiquées sur le plan RTC avec des lignes rouges. vous, en tant que nouveau propriétaire, serez obligé de légitimer les changements survenus au sein de l'Inspection du logement de Moscou, c'est-à-dire de collecter documents nécessaires et payer une amende . Il convient de noter qu’il n’est pas toujours possible de légitimer les lignes rouges RTC. Si la réparation a été effectuée en violation des codes et règlements du bâtiment, ou n'est pas conforme législation sur le logement , vous devrez redonner partiellement ou totalement à l'appartement son aspect antérieur. L'achat d'un tel appartement peut par la suite entraîner pour vous des pertes matérielles importantes, car restaurer l'agencement d'origine ou amener l'agencement de l'appartement à une option convenue incombera au futur propriétaire.

Plan RTC avec lignes rouges, photo :

Bilan de réaménagement lors de la vente d'un appartement

Vendre un appartement avec réaménagement ne peut s'avérer une affaire rentable pour vous que si les travaux ont été légalisés à temps. Selon les statistiques, le coût d'un appartement avec un réaménagement convenu est au moins 10 % plus élevé que le coût d'un logement similaire, mais sans réaménagement. Le coût d'un appartement en réaménagement illégal lors de la vente est au moins réduit du même 10 %, voire plus.

Les futurs acheteurs appellent souvent notre entreprise et demandent une estimation du coût du réaménagement, puisque le vendeur est prêt à faire une remise sur le coût de son approbation.

Cependant, de telles évaluations comportent de nombreux écueils, pour lesquels nous proposons des consultations téléphoniques sous réserve. Par exemple, un acheteur demande : combien coûte la légalisation de la combinaison d'une salle de bain et de toilettes. En général, il s'agit d'un simple réaménagement, le coût et le calendrier sont assez standards. Cependant, en plus de ces changements, les acheteurs ne nous transmettent souvent pas beaucoup d'autres informations, car ils ne sont pas des experts dans ce domaine et ne soupçonnent même pas que, par exemple, remplacer le linoléum par du carrelage ou déplacer une porte fait également référence à le réaménagement, et par conséquent le coût et le délai d’approbation augmenteront.

Déplacement de la porte, photo :

Photos de nos travaux de déménagement de l'entrée de l'appartement :

Et il arrive souvent que le réaménagement ne fasse pas l’objet d’un accord de principe. Par exemple, si vous demandez : « Est-il possible de légaliser la combinaison d'une salle de bain et de toilettes si le caisson de plomberie de la salle de bain est légèrement coupé » ? Nous répondrons : le regroupement de pièces est autorisé, mais toucher au meuble de plomberie nécessite l'accord des 2/3 des propriétaires des appartements de l'immeuble.

Le problème ici est que les réaménagements ne sont pas convenus « par parties » et qu’un événement particulier ne peut être convenu si un autre est contraire à la loi (« Je couperai l’ouverture, mais je ne la renforcerai pas »).

Le propriétaire peut se renseigner sur la possibilité de convenir d'un réaménagement soit auprès des spécialistes de la société spécialisée, soit auprès du centre « Mes documents », soit auprès des chefs de l'inspection du logement du quartier correspondant de Moscou pendant les heures de réception.

La liste des activités interdites lors du réaménagement figure également à l'article 11 de l'annexe 1 du décret gouvernemental de Moscou n° 508, tel que modifié par 840.

Il précise que lors du réaménagement, il est interdit :

La pratique de vendre un appartement avec réaménagement illégal

Examinons deux cas courants :

Option 1 - Si un appartement avec un agencement illégal est acheté au comptant

Dans ce cas, immédiatement après la transaction, la responsabilité passe à l'acheteur, puisque le bien a été enregistré selon l'ancien plan RTC. En règle générale, dans cette situation, on détermine combien coûtera la légalisation du réaménagement et une réduction est effectuée sur le coût de l'approbation.

Le vendeur ne risque rien ici. Il a vendu l'appartement selon d'anciens documents, dans lesquels il n'y a pas de réaménagement, formellement cela avait déjà été fait par le nouveau propriétaire. Mais l'acheteur peut se retrouver dans une situation désagréable : un réaménagement non autorisé peut s'avérer incohérent et le coût de sa liquidation sera plusieurs fois supérieur à la remise opérée par le vendeur. De plus, dans 90 % des cas, l'évaluation du coût d'approbation du réaménagement se fait sur la base de quelques appels téléphoniques à des entreprises spécialisées, même sans analyser les plans RTC.

Option 2 - Si l'acheteur achète un appartement avec une hypothèque.

Il y a ici beaucoup plus de complexités. De nombreuses banques n'accordent initialement pas de prêts hypothécaires pour l'achat d'appartements faisant l'objet d'un réaménagement illégal.

Mais nous considérerons une situation dans laquelle la banque n'est pas fondamentalement opposée au traitement d'une transaction d'achat et de vente d'un appartement avec réaménagement illégal.

Vendeur Encore une fois, il gagne - ses risques sont minimes, sauf qu'il devra chercher un acheteur plus longtemps. Il vend « ouvertement » un appartement avec un réaménagement illégal, c'est-à-dire que l'acheteur, la banque, la société d'assurance et d'évaluation savent que l'appartement a fait l'objet d'un réaménagement illégal, mais sont toujours prêts à accorder un prêt.

Acheteur– il y a plus de difficultés ici. La banque et la compagnie d'assurance accordent un prêt uniquement à la condition qu'après l'achat de l'appartement, le réaménagement soit légalisé de la manière prescrite. Cette condition est énoncée dans le contrat indiquant des délais clairs. Généralement, cette période est 6 mois. Le risque que le réaménagement soit incohérent incombe entièrement au futur propriétaire et à la société d'expertise(qui évaluent également la possibilité d'un accord en passant 1 à 2 appels téléphoniques au hasard). De plus, au moment de l'enregistrement de la transaction, Rosreestr peut refuser au motif qu'un réaménagement a été effectué dans l'appartement.

La rénovation de locaux résidentiels est devenue très populaire ces dernières années. Mais vendre un appartement avec réaménagement ou d'autres locaux d'habitation a ses propres caractéristiques. Si le propriétaire a apporté des modifications aux titres de propriété et au passeport cadastral, il pourra alors vendre la propriété sans problème et à un coût d'environ 10 % du coût normal.

Le fait de la légalité du changement de configuration des locaux doit être vérifié par l'acheteur avant de signer le contrat, même si un réaménagement illégal ne constitue pas un obstacle à la vente ou à l'achat. S'il n'y a aucune trace dans les documents, le nouveau propriétaire devra en assumer la responsabilité et aménager le logement conformément au plan d'étage réel. Dans un autre cas, il peut restituer les lieux conformément au plan initial.

Chers lecteurs! L'article parle des moyens typiques de résoudre les problèmes juridiques, mais chaque cas est individuel. Si tu veux savoir comment résoudre exactement votre problème- contacter un conseiller :

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Dans tous les cas, pour éviter des ennuis, l'acheteur doit vérifier le plan des locaux dans le RTC, les écarts par rapport à la norme sont généralement indiqués par des lignes rouges. Mais si le plan semble normal, cela ne veut pas dire qu'il n'y a pas eu de réaménagement, peut-être n'a-t-il pas été détecté. Il est préférable de parcourir les pièces avec un plan d'étage.

Si, à la suite du réaménagement, les murs porteurs, les systèmes techniques, les sols et une cuisinière à gaz n'ont pas été affectés, l'approbation peut alors être facilement effectuée de manière rétroactive. Mais lorsque le plan initial diffère considérablement du plan réel et que les structures porteuses ont été affectées, l'acheteur, après avoir acheté des locaux avec un réaménagement illégal, s'attend à des coûts d'approbation importants. Si les normes de logement approuvées par la loi ne sont pas respectées, l'approbation deviendra de toute façon impossible.

Il n'est pas recommandé d'acheter des logements avec un réaménagement non autorisé, car l'approbation ou le retour des locaux dans leur forme d'origine peut coûter cher au nouveau propriétaire. C'est également un obstacle à l'obtention d'un prêt pour l'achat d'un logement rénové.

Le pouvoir exécutif a le droit, sur la base d'une décision de justice, de confisquer un logement dont le propriétaire refuse de légitimer le réaménagement, de sorte que le plus souvent les banques ne veulent pas émettre d'hypothèque pour celui-ci, et si la banque émet un prêt, l'emprunteur devra signer un document confirmant que la procédure judiciaire sera menée dans un avenir proche

Pourquoi est-ce nécessaire ?

Les vendeurs qui ne remplissent pas les documents d’approbation à temps doivent le plus souvent réduire le prix de la maison. Mais avant de vendre, il faut se demander si le réaménagement doit être légalisé. Dans un autre cas, il faut savoir comment vendre un appartement en l’absence d’agrément.

Selon la loi, le réaménagement fait référence à toute modification du plan initial ; elles peuvent être de 2 types :

Légal

Ils ne nécessitent pas ou nécessitent des permis spéciaux. Ils sont associés à l'intégration, à la liquidation, aux mouvements mineurs : batteries; prises; armoires encastrées; cuisinière à gaz; sèche-serviettes; plombiers; un autre. Si le propriétaire décide de vitrer la loggia et de démolir la cloison non porteuse entre la salle de bain et les toilettes, les modifications sont alors considérées comme mineures, ce qui signifie qu'il n'est pas nécessaire d'apporter des modifications aux documents de l'appartement. Mais si les cloisons entre les pièces sont démolies, qu'elles soient porteuses ou non, alors le plan d'étage (nombre de pièces) changera, ce qui signifie que les actions devront être coordonnées avec les autorités compétentes. Dans d'autres cas, les modifications peuvent être considérées comme légales si le propriétaire en a reçu l'autorisation.

Illégal

Aucune autorisation n'a été obtenue pour eux. L'accord n'a pas pu être légalisé car des modifications apportées étaient interdites par la loi. Par exemple, propriétaire : déplacé les radiateurs de chauffage vers le balcon vitré ; installé un plancher chauffant utilisant un système de chauffage et d'alimentation en eau; construit une cheminée dans un appartement situé dans une maison à panneaux ; placé la cuisine et la salle de bain sous ou au-dessus du salon ; combiné là où se trouvent l'équipement à gaz et le local ; arcs équipés, niches et ouvertures dans les murs porteurs. Si une modification apportée à une propriété résidentielle est illégale, elle doit être supprimée lors de la vente. Dans un autre cas, l'ancien ou le nouveau propriétaire est tenu de procéder à l'agrément. Si cela n'est pas fait, lors de la prochaine inspection de l'appartement par l'Inspection du logement, le propriétaire devra payer une amende, puis faire approuver le réaménagement. Lorsque les inspecteurs identifient des changements à grande échelle qui ne peuvent être légalisés, le propriétaire est tenu de remettre les lieux dans leur forme d'origine. De plus, il est assez difficile de vendre un appartement avec un réaménagement illégal : vous devrez délivrer un passeport technique et toutes les modifications y seront enregistrées. Dans tous les cas, les réclamations des autorités de régulation seront adressées au nouveau propriétaire, même s'il a reçu l'appartement par héritage et que le réaménagement a été réalisé il y a de nombreuses années.

Instructions et documents de base

Un local réaménagé, dont le fait de modifications n'a pas été légalisé à temps, peut être reconnu après vente comme un produit de qualité insuffisante sur la base de :

• Loi n° 2300-1 sur la protection des droits des consommateurs (article 19) ;
• Code civil (article 477).

De ce fait, non seulement la responsabilité administrative du vendeur pourra être engagée, mais le tribunal l’obligera à payer les frais de déménagement de l’acheteur et à l’indemniser du préjudice moral.

Si l'appartement repensé a déjà été vendu, le nouveau propriétaire devra présenter les documents suivants pour légitimer les changements :

• votre propre passeport civil et celui de l’acheteur ;
• les titres de propriété des locaux ;
• contrat de vente;
• un reçu de paiement des frais d'enregistrement du logement pour le nouveau propriétaire ;
• acte d'acceptation et de transfert de locaux.

Lorsqu'il est prévu de vendre un logement avec réaménagement illégal, alors afin d'éviter la reconnaissance de la transaction comme invalide, il est nécessaire de coordonner les changements, guidés par l'art. 25–29 Écran LCD.

Le propriétaire a besoin de :

1. Contactez le RTC pour obtenir un extrait du passeport cadastral, qui doit indiquer toutes les modifications apportées. Il est également nécessaire d'obtenir un certificat des caractéristiques techniques de l'appartement et une copie du passeport cadastral.
2. Vous devez contacter la direction régionale de l'urbanisme et de l'architecture avec des documents pour appeler un architecte. Le spécialiste doit élaborer un projet et une esquisse des changements déjà existants. Ce projet doit être coordonné avec les pompiers, les services du logement et du SES, ainsi que les autorités locales.
3. Si les autorités réglementaires approuvent les modifications, vous devrez payer une amende car le réaménagement n'a pas été préalablement autorisé par le propriétaire.
4. Vous devez ensuite obtenir l'autorisation de l'architecte en chef et faire appel à un spécialiste du RTC, qui est tenu d'inspecter les lieux et d'établir une nouvelle documentation technique. Des ajustements doivent être apportés au plan d'étage et au passeport cadastral, dont de nouveaux extraits seront nécessaires en tenant compte des modifications apportées.
5. Vous pourrez ensuite finaliser la transaction d’achat et de vente de la manière habituelle. Pour conclure une transaction chez un notaire, vous aurez en plus besoin de :
   • contrat de vente;
   • l'autorisation des autres propriétaires des locaux, le cas échéant ;
   • consentement de l'autorité de tutelle et de curatelle, si l'un des propriétaires est mineur ;
   • un extrait du registre de la maison, qui doit contenir des informations sur la présence ou l'absence des personnes inscrites dans les locaux ;
   • certificat de statut de compte personnel.
6. Après légalisation des documents, il est nécessaire de s'inscrire au Centre du registre de l'État fédéral, où, un mois plus tard, le nouveau propriétaire recevra un certificat d'enregistrement.

Quelles sont les conditions de vente d’un appartement avec réaménagement ?

La vente d'un appartement avec réaménagement est possible sans autorisation légale, mais l'acheteur doit être prévenu qu'il devra effectuer lui-même la procédure avec les documents. Pour ce faire, les vendeurs réduisent généralement le prix de l'appartement, ce qui permet d'attirer davantage d'acheteurs, y compris ceux qui sont prêts à résoudre le problème par eux-mêmes.

S'il s'avère que le passeport cadastral est expiré, les extraits nécessaires ne seront pas obtenus. Vous devrez inévitablement délivrer un passeport, ce qui revient à légitimer le réaménagement. Si des modifications ont déjà été apportées aux locaux, leur vente aux enchères présente un certain nombre de caractéristiques. De plus, toutes les banques n'accepteront pas d'accorder un prêt pour l'achat d'un tel logement.

Sans approbation

Il est possible de procéder à un réaménagement des locaux d'un immeuble à appartements sans l'approbation des autorités compétentes. Bien que le réaménagement implique une modification de la superficie des pièces, la démolition de murs et d'autres changements globaux nécessitant des permis et la préparation d'un nouveau projet, si une rénovation des locaux est nécessaire, elle peut être réalisée sans approbation. Le rééquipement ou la révision fait référence au remplacement ou au démontage complet de certains ouvrages d'art à l'intérieur de l'appartement.

Le propriétaire ne peut pas coordonner ses actions avec le RTC et les autres autorités de contrôle s'il décide :

• remplacer les anciennes lignes électriques ou en installer des supplémentaires ;
• effectuer des réparations esthétiques (niveler les murs, poser du papier peint, peindre, remplacer les ouvertures de portes et de fenêtres) ;
• déplacer une cuisinière domestique à gaz ou électrique ;
• installer de nouveaux équipements de chauffage;
• d'autres changements.

Si une autorisation est requise pour un réaménagement, alors tous les propriétaires de l'appartement doivent en faire la demande, lorsqu'ils sont plusieurs. Pour une maison privée, l'agrément n'est délivré qu'une seule fois au stade de sa construction.

Si à l'avenir le propriétaire d'une maison privée à un étage souhaite reconstruire l'intérieur, il peut le faire sans autorisation. L'autorisation de réaménagement est requise par les propriétaires d'appartements, car les changements ne doivent pas affecter les structures porteuses, afin de ne pas provoquer de graves violations de l'architecture de l'ensemble du bâtiment.

Si le réaménagement d'un local d'habitation a été effectué sans autorisation, les éléments suivants peuvent alors s'adresser au tribunal du lieu du projet de construction :

• l'un des propriétaires de l'appartement, s'il n'a pas donné son consentement ;
• Inspection du logement ou RTC ;
• les citoyens vivant dans des appartements voisins ;
• d'autres personnes.

Lorsqu'un appartement est vendu avec un réaménagement illégal, il devra être légalisé par le propriétaire actuel ou futur, sinon les locaux devront être remis dans leur état d'origine, mais parfois les autorités compétentes ne peuvent pas délivrer l'autorisation car les normes de logement ont été violées pendant le reconstruction

De la vente aux enchères

Si le propriétaire a procédé à un réaménagement et à un rééquipement non autorisés, à la suite desquels l'appartement a été détruit et que les biens d'autres citoyens ont été endommagés, une décision peut alors être prise pour forcer la vente des locaux. Selon le Code du logement (article 29, partie 5), si le propriétaire ne remet pas les locaux dans leur état antérieur, les autorités compétentes ou d'autres personnes peuvent saisir le tribunal.

Sur la base de la décision de justice, les locaux doivent être vendus aux enchères. Après la vente de l'appartement, les fonds iront à :

• paiement des frais de justice ;
• remise en état des lieux par un autre propriétaire ;
• versement du solde à l'ancien propriétaire.

Des exigences similaires sont contenues dans le Code civil (article 292), qui stipule que les locaux privés peuvent être mis aux enchères publiques par décision de justice si le propriétaire :

• utilise l'appartement à d'autres fins ;
• viole les intérêts des citoyens vivant dans le quartier ;
• permet la destruction de la maison ;
• commet d'autres actions illégales.

L'organe exécutif a également le droit d'attribuer au propriétaire un délai de réparation. Si les demandes des autorités locales et du tribunal ne sont pas satisfaites, les huissiers saisissent l'appartement, le vendent aux enchères et restituent le produit au propriétaire moins les frais de justice.

L'enchérisseur retenu ne dépose une demande d'expulsion d'un citoyen qu'après s'être vu attribuer les droits de propriété sur les locaux. Cette mesure est très rarement utilisée dans la pratique : si le propriétaire prouve que les locaux sont pour lui le seul où il peut vivre, alors le tribunal ne satisfera pas à la demande de vente du logement.

Pour hypothèque

Les banques imposent souvent des restrictions sur les paramètres des logements pouvant être contractés à crédit. Par conséquent, les emprunteurs potentiels doivent acheter des appartements qui nécessitent un réaménagement. Dans d’autres cas, les emprunteurs tentent d’acheter un appartement rénové.

L'achat d'un tel appartement a ses propres caractéristiques, notamment parce qu'il fera l'objet d'une garantie. Si l’emprunteur ne paie pas la banque, le bien doit être vendu pour rembourser la dette.

Dans ce cas, il y a 2 notions :

• prêts hypothécaires;
• hypothèque.

Dans le cas d’un prêt hypothécaire, la maison achetée devient une garantie. Mais une hypothèque ordinaire peut être émise sur des biens immobiliers existants. Dans les deux cas, la banque doit s'assurer que si elle prend un appartement en garantie, tous les documents s'y rapportant doivent être en règle, y compris le réaménagement, le cas échéant.

Cela devrait également inclure le fait que le nouveau propriétaire peut procéder à un réaménagement illégal avant même d'avoir remboursé le prêt. Les banques utilisent donc l’assurance hypothécaire comme filet de sécurité.

Lors de la planification juridique, le propriétaire (emprunteur) doit en informer non seulement le RTC, mais également la banque et la compagnie d'assurance, car compte tenu de la reconstruction, la valeur des locaux (garantie) peut changer.

Parfois, les banques incluent à l'avance une clause spéciale dans le contrat de prêt interdisant le réaménagement d'un appartement mis en gage jusqu'au remboursement du prêt. A cette fin de vérification, un agent responsable visite les lieux chaque année pour s'assurer que l'emprunteur n'a pas procédé à une reconstruction illégale.

S'il s'avère que l'emprunteur a effectué un réaménagement et n'en a informé aucune organisation, la banque a le droit d'exiger l'approbation de l'autorisation. Dans un autre cas, il peut intenter une action en justice, car son client a en fait violé le contrat. Dans ce cas, la banque a parfaitement le droit de refuser de remplir ses obligations envers l'emprunteur.

Comment légitimer un accord

Il est souvent nécessaire d'établir des documents de réaménagement des locaux directement lors de la vente d'un appartement. Auparavant, le citoyen pensait qu'il pouvait faire ce qu'il voulait avec la propriété résidentielle et ne demandait donc pas l'autorisation du RTC et d'autres autorités.

Si l'acheteur n'accepte pas d'assumer sa responsabilité, le propriétaire devra alors préparer correctement les documents techniques de l'appartement avant de conclure le contrat d'achat et de vente en 2019.

L'une des options permettant d'éviter de payer une amende est de légaliser un réaménagement qui n'a pas été réalisé, mais qui est censé être planifié. Pour cela, il est nécessaire de négocier avec un spécialiste de la direction régionale de l'architecture, qui contribuera à l'élaboration d'un projet de modification.

Cela doit être convenu avec l'Inspection du logement, et lorsque le permis sera délivré, vous devrez attendre que les travaux de réaménagement proposés soient terminés et délivrer un certificat d'achèvement. Ce n'est qu'après cela que vous pourrez obtenir un nouveau certificat d'enregistrement auprès du RTC. La légalisation « rétroactive » permettra d'éviter une baisse du prix de l'appartement vendu, mais la question de la finalisation de la transaction sera retardée.