ตารางเมตรหนึ่งราคาเท่าไหร่ และช่างก่อสร้างแต่ละรายคิดค่าใช้จ่ายเท่าไร? ผู้ซื้อบ้านทุกคนอาจต้องการฟังคำตอบสำหรับคำถามนี้ Pavel Goryachkin ประธานสหภาพวิศวกรประมาณการ ตอบคำถามเหล่านี้โดยเฉพาะสำหรับ BN ภายใต้กรอบของสภาการเคหะ All-Russian

– แล้วต้นทุนการก่อสร้างที่แท้จริงตอนนี้เป็นเท่าไหร่?

– ป้ายราคาเริ่มต้นที่ประมาณ 14,000 รูเบิลต่อตารางเมตร ตัวอย่างเช่นสำหรับโครงการที่มีการผลิตองค์ประกอบผนังหลักที่โรงงานแล้วติดตั้งฉันไม่เห็นราคาต่ำกว่า 14,000 รูเบิลต่อชุด ไม่ควรมีภาพลวงตา สำหรับ 8,000 เราจะไม่ได้รับที่อยู่อาศัย

เราจำเป็นต้องแยกแยะระหว่างแนวคิดต่างๆ มีราคาในตลาดอสังหาริมทรัพย์หลัก - นี่คือราคาที่เราจ่ายในฐานะผู้ซื้อบ้าน มีราคาต้นทุนโดยแบ่งเป็นการก่อสร้างและการลงทุน

– ราคานี้รวมอะไรบ้าง?

– ต้นทุนการก่อสร้างประกอบด้วยงานก่อสร้างและติดตั้งและต้นทุนซึ่งจัดทำขึ้นตามประมาณการสรุป ต้นทุนการลงทุนคือต้นทุนเต็มจำนวนสำหรับนักพัฒนา โดยคำนึงถึงภาระผูกพันทั้งหมดที่มีอยู่ โดยคำนึงถึงต้นทุนที่ดิน การอนุมัติ และอื่นๆ

หากเราพูดถึงต้นทุนการก่อสร้างโดยเฉลี่ยในรัสเซียทางเดินนี้สามารถกำหนดได้ตั้งแต่ 15 ถึง 25,000 หากเรากำลังพูดถึงอาคารอพาร์ตเมนต์ระดับประหยัดที่ใช้องค์ประกอบแผงหรือระบบเสาหินด้วยโซลูชันการออกแบบที่ง่ายที่สุด โดยหลักการแล้วนี่เป็นเรื่องจริง

บวกกับค่าที่ดิน - แน่นอนว่าตัวเลขต่างกันที่นี่ มอสโก, เซนต์ปีเตอร์สเบิร์กเป็นองค์ประกอบที่แยกจากกัน แต่โดยเฉลี่ยในรัสเซียในเมืองใหญ่ที่มีประชากรมากกว่า 500,000 คนราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 60-70 เหรียญสหรัฐซึ่งค่อนข้างสำคัญ

ต้นทุนส่วนใหญ่ยังเป็นโครงสร้างพื้นฐานทางวิศวกรรมอีกด้วย รวมทั้งในสถานที่ ฉันไม่ได้พูดถึงเครือข่ายแบ็คโบน - เหล่านี้คือเครือข่ายภายนอกจนถึง "เส้นสีแดง" จนถึงโซนการเชื่อมต่อกับเครือข่ายแบ็คโบนซึ่งตามกฎหมายของเรารวมอยู่ในราคาทรัพย์สินแล้ว อย่างน้อย 12% ของต้นทุน

นอกจากนี้ยังมีหลายภูมิภาคที่มีปัญหาในการเชื่อมต่อกับแหล่งจ่ายไฟถาวร แม้ว่าตอนนี้จะได้รับการควบคุมแล้ว แต่ความแตกต่างในด้านภาษีก็มีมาก มอสโก, เซนต์ปีเตอร์สเบิร์กเป็นสิ่งหนึ่ง แต่ในภูมิภาคสำหรับการเชื่อมต่อ 1 kW ราคาอยู่ระหว่าง 6 ถึง 16,000 รูเบิล นี่คือค่าเฉลี่ยสำหรับรัสเซีย คุณสามารถประมาณจำนวนเงินที่คุณจะได้รับสำหรับอพาร์ทเมนต์ขนาด 54 ตารางเมตร เมตร ขึ้นอยู่กับ 8-12 กิโลวัตต์ ฉันไม่เห็นว่าคุณจะประหยัดเงินได้ที่ไหน

– มีการพูดคุยกันถึงเทคโนโลยีใหม่ๆ ในการก่อสร้าง ซึ่งสามารถลดต้นทุนได้...

– ส่วนใหญ่แล้วเราจะส่งเสียงดังเมื่อเราพูดถึงเทคโนโลยีใหม่บางอย่าง ใช่ เทคโนโลยีเหล่านี้มีอยู่จริง แต่เทคโนโลยีใหม่ไม่ได้นำไปสู่การประหยัดต้นทุนอย่างมีนัยสำคัญเสมอไป ในทางตรงกันข้าม การปรับปรุงเหล่านี้มักเกี่ยวข้องกับประสิทธิภาพการใช้พลังงานของอาคารมีแต่จะนำไปสู่ต้นทุนที่เพิ่มขึ้นเท่านั้น

– แต่บอกได้เลยว่าราคาวัสดุก่อสร้างลดลง ส่งผลให้ต้นทุนลดลง...

– ใช่ มีการแก้ไขเกิดขึ้นในช่วงวิกฤต สำหรับสินค้าเช่นคอนกรีต ปูน ราคาลดลงถึง 50% แต่ข้อมูลที่เรามีในช่วง 9 เดือนของปี 2553 แสดงให้เห็นว่าราคาวัสดุก่อสร้างที่ลดลงได้หยุดลงแล้ว และสำหรับสินค้าหลายรายการเรามีแนวโน้มเก็งกำไร ตัวอย่างนี้คือสิ่งที่เกิดขึ้นกับการเสริมแรงซึ่งเป็นส่วนสำคัญของต้นทุนการก่อสร้าง สำหรับ 1 ตร.ม. ตัวเรือนเมตรของอุปกรณ์ฟิตติ้งแบบมีเงื่อนไขควรมีน้ำหนักตั้งแต่ 38 ถึง 65 กก. สำหรับ 1 ตร.ม. โครงสร้างเสาหินขนาดใหญ่เมตร - ปูนซีเมนต์มาตรฐานประมาณ 500 กิโลกรัม สำหรับอุปกรณ์ฟิตติ้งในเดือนพฤษภาคมและต้นเดือนมิถุนายน เรามีราคาเพิ่มขึ้นอย่างมาก ซึ่งสำหรับบางรายการถึง 30% ขณะนี้ราคามีเสถียรภาพไม่มากก็น้อย แต่เราสามารถพูดได้ว่ามีการปรับฐานที่สำคัญเกิดขึ้น ปูนซีเมนต์มีราคาถูกกว่าในช่วงวิกฤต แต่คุณต้องเข้าใจว่าเป็นตัวเลขอะไร

ในช่วงระหว่างปี 2549 ถึงครึ่งแรกของปี 2551 การเติบโตของแบรนด์ซีเมนต์แต่ละแบรนด์อยู่ที่ 106% คุณเองก็จำคำพูดทั้งหมดนี้เกี่ยวกับปูนซีเมนต์ได้ แต่มันก็ลดลงในปริมาณที่น้อยลง นอกจากนี้ ข้อมูลปัจจุบันสำหรับเดือนสิงหาคมและกันยายนระบุว่าไม่ควรคาดว่าจะมีการปรับลดลงอีก และราคาจะสูงขึ้นเท่านั้น เราไม่สามารถพูดได้ว่าราคาวัสดุก่อสร้างจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ผมเชื่อว่าการเติบโตนี้ค่อนข้างจะคาดเดาได้ โดยอยู่ในช่วงอัตราเงินเฟ้อ ยกเว้นรายการต่างๆ เช่น อุปกรณ์ฟิตติ้ง ซึ่งการบริโภคไม่ได้มีไว้สำหรับการก่อสร้างเท่านั้น นี่คือโลหะซึ่งเป็นเทรนด์ระดับโลก และที่นี่ผู้สร้างก็ตกเป็นตัวประกันจากสถานการณ์นี้ โครงสร้างคอนกรีตเสริมเหล็กสำเร็จรูป - ไม่มีการแก้ไขอย่างจริงจังในช่วงฤดูร้อนตามข้อมูลของเซนต์ปีเตอร์สเบิร์กและองค์กรระดับภูมิภาค เราไม่สามารถพูดได้ว่าพวกเขาลดราคาลงอย่างมาก สถานการณ์ตอนนี้ก็ประมาณนี้

– วัสดุก่อสร้างและอุตสาหกรรมมีผลกระทบต่อราคาขายที่อยู่อาศัยอย่างไร?

– มีความคิดเห็นที่แตกต่างกันเกี่ยวกับเรื่องนี้ เราสามารถพูดได้ว่าราคาในตลาดหลักนั้นไม่ได้เกิดจากต้นทุนมากนัก แต่เกิดจากราคาของอุปสงค์และอุปทาน เรามีช่องว่างหากเรากำลังพูดถึงราคาเฉลี่ยในตลาดหลักในเมืองที่ 65-68,000 รูเบิลโดยต้นทุนการลงทุนทั้งหมดสำหรับนักพัฒนาอยู่ที่ประมาณ 42,000 รูเบิลต่อตร.ม. เมตร. ฉันไม่ได้หมายถึงใจกลางเมือง แต่เกี่ยวกับที่อยู่อาศัยชั้นประหยัด ในมอสโก ความแตกต่างนี้ยิ่งใหญ่กว่า และในหลายภูมิภาค ความแตกต่างนี้ไม่มีนัยสำคัญมาก ตัวอย่างเช่นในภูมิภาค Orenburg ตลาดหลักคือ 32,000 รูเบิล แต่มีราคาประมาณ 27,000

โดยทั่วไปแล้วภูมิภาคตะวันออกไกล เขตไซบีเรีย ในเมืองออมสค์ พูดได้เลยว่าไม่มีช่องว่าง ราคาในตลาดหลักสูงกว่าต้นทุนเล็กน้อย ทุกวันนี้ หากจะบอกว่าผู้สร้างในภูมิภาคนั้น "อ้วนท้วน" ก็ไม่ควรมีข้อกล่าวหาเช่นนี้ สำหรับเดลต้าราคาที่สมเหตุสมผลโดยคำนึงถึงอัตราเงินเฟ้อเราเชื่อว่าหากนักพัฒนาอยู่ระหว่างราคาขายกับต้นทุนเต็มอยู่ที่ 12-18% นี่เป็นเรื่องปกติ แน่นอนว่าในยุโรปมีน้อยลง แต่ก็มีอัตราเงินเฟ้อน้อยลงเช่นกัน ดังนั้น 12-18% จึงเป็นความแตกต่างที่สมเหตุสมผลสำหรับนักพัฒนา และ 8-12% ถือเป็นกำไรที่สมเหตุสมผลสำหรับองค์กรก่อสร้างในสถานการณ์ปัจจุบัน

ผลรวมของการลงทุนทางการเงินทั้งหมดที่เกิดขึ้นในทุกขั้นตอนของโครงการเพื่อการก่อสร้างอาคารพักอาศัยหลายชั้นคือต้นทุนของอาคารอพาร์ตเมนต์ การก่อตัวของราคาอสังหาริมทรัพย์แบ่งออกเป็นสามขั้นตอน:

1. เตรียมการ.
2. ขั้นพื้นฐาน.
3. สุดท้าย.

นอกเหนือจากการสร้างต้นทุนทั้งสามขั้นตอนนี้แล้ว มูลค่าสุดท้ายยังได้รับอิทธิพลจากต้นทุนที่เกี่ยวข้องจำนวนหนึ่งที่เกิดขึ้นในแต่ละขั้นตอนของความคืบหน้าไปสู่ผลลัพธ์สุดท้าย

เตรียมการ

ขั้นตอนนี้ประกอบด้วยทิศทางการกระทำสี่ทิศทาง ซึ่งสามารถติดตามได้ในลำดับที่แน่นอนหรือพร้อมกัน ทิศทางหลักในขั้นตอนนี้:

1. การคัดเลือกและการได้มาซึ่งสิทธิในที่ดิน
2. การกำหนดตัวชี้วัดทางเทคนิคและเศรษฐกิจ
3. การได้รับใบอนุญาตและเงื่อนไขทางเทคนิคที่จำเป็น
4. การพัฒนาเอกสาร รวมถึงโครงสร้างสาธารณูปโภคและเสริม

เมื่อเลือกที่ดิน นักพัฒนาจะมุ่งเน้นไปที่ที่ตั้งทางภูมิศาสตร์โดยสัมพันธ์กับศูนย์กลางธุรกิจและกิจกรรมทางวัฒนธรรมของการตั้งถิ่นฐาน การเข้าถึงการคมนาคม และการจัดหาโครงสร้างพื้นฐานทางวิศวกรรม ปัจจัยเหล่านี้จะมีผลกระทบเชิงบวกต่อความต้องการผลิตภัณฑ์ขั้นสุดท้ายและราคาขายตามลำดับ แต่ค่าเช่าที่ดินในพื้นที่ดังกล่าวก็จะสูงขึ้นเช่นกัน

ในแต่ละท้องที่ เทศบาลทุกระดับจะจัดสรรอาณาเขตสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยหลายชั้น และดำเนินขั้นตอนการแข่งขันเพื่อระบุผู้เช่า จากผลของขั้นตอนเหล่านี้ นักพัฒนาที่มีศักยภาพจะได้รับสิทธิ์ในการพัฒนาอาณาเขตโดยได้รับค่าตอบแทน (ค่าเช่า) นอกเหนือจากการให้สิทธิการเช่าที่ดินเพื่อการก่อสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์แล้ว เจ้าหน้าที่ยังสามารถจัดประกวดราคาเพื่อขายพื้นที่ที่เกี่ยวข้องได้

ไม่ว่าในกรณีใดจำนวนเงินค่าใช้จ่ายทั้งหมดสำหรับการได้มาซึ่งที่ดินหรือสิทธิการใช้จะรวมอยู่ในต้นทุนการก่อสร้างทั้งหมด

ตัวชี้วัดทางเทคนิคและเศรษฐกิจ (TEI) ของอาคารที่พักอาศัยถูกกำหนดตามขนาดของพื้นที่สำหรับที่ตั้งและมีข้อมูลต่อไปนี้:

• ขนาดของอาคาร
• จำนวนชั้น จำนวนทางเข้า พื้นที่ทั้งหมด
• จำนวนอพาร์ทเมนต์ห้องเสริมและห้องเอนกประสงค์
• อัตราส่วนของพื้นที่อยู่อาศัยและพื้นที่เสริม
• การจัดหาทรัพยากรชุมชน

เมื่อพิจารณา TEP ภารกิจหลักคือการค้นหาอาคารที่มีพื้นที่ที่อยู่อาศัยและสถานที่เชิงพาณิชย์อื่น ๆ ในอาณาเขตเฉพาะ วิธีนี้จะกำหนดจำนวนพื้นที่ที่อยู่อาศัยและไม่ใช่ที่อยู่อาศัยจำนวนตารางเมตรที่ราคารวมจะกระจายไป การออกแบบเบื้องต้นจะถูกร่างขึ้นตามข้อกำหนดทางเทคนิคที่เป็นที่ยอมรับ

ในการเริ่มต้นงานออกแบบจำเป็นต้องได้รับใบอนุญาตก่อสร้างรับเงื่อนไขทางเทคนิคในการเชื่อมต่ออาคารกับแหล่งจ่ายไฟส่วนกลาง น้ำประปา และเครือข่ายเครื่องทำความร้อน แต่ละกิจกรรมเหล่านี้เกี่ยวข้องกับการลงทุนทางการเงินบางอย่าง การลงทุนเหล่านี้อาจมาในรูปของค่าธรรมเนียมในการจัดทำและออกข้อกำหนดและค่าใช้จ่ายในอนาคต ตัวอย่างเช่น องค์กรที่จัดหาทรัพยากรในเงื่อนไขทางเทคนิคสำหรับการเชื่อมต่อวัตถุ อาจรวมถึงข้อกำหนดในการสร้างหรือปรับปรุงสิ่งอำนวยความสะดวกโครงสร้างพื้นฐานทางวิศวกรรมให้ทันสมัยสำหรับพื้นที่ที่กำหนด (สถานีไฟฟ้าย่อย สถานีสูบน้ำ)


ในบางภูมิภาค ค่าธรรมเนียมการลงทุนสำหรับการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานได้รับการรับรองแล้ว โดยเรียกเก็บจากผู้พัฒนาสำหรับที่อยู่อาศัยแต่ละตารางเมตรที่เสนอเพื่อการก่อสร้าง

ต้นทุนส่วนหนึ่งก็มีอยู่ในทุกตารางเมตรเช่นกัน

จำนวนเงินที่ชำระสำหรับการออกแบบขึ้นอยู่กับตัวเลือกที่เลือก:

• แต่ละโครงการ
• การพัฒนามาตรฐาน

การพัฒนาโครงการอาคารแต่ละหลังเป็นตัวเลือกที่กว้างขวางมากขึ้นทั้งในแง่ของราคาและเวลาในการเตรียมเอกสารและมาตรฐานเกี่ยวข้องกับการเชื่อมโยงโซลูชันการออกแบบสำเร็จรูปกับเงื่อนไขของไซต์ที่มีอยู่

ในขั้นตอนการออกแบบ องค์ประกอบหลักของต้นทุนจะถูกวางลง โซลูชันการออกแบบที่นำมาใช้ในโครงการและวัสดุที่ใช้โดยตรงจะกำหนดว่าอาคารหลายชั้นจะมีค่าใช้จ่ายเท่าไร

ผลลัพธ์ของงานออกแบบคือการโอนเพื่อขออนุมัติให้กับลูกค้าสำเนาเอกสารการทำงานที่ผ่านการตรวจสอบของรัฐ หนึ่งในส่วนของเอกสารการทำงานคือเอกสารประมาณการ

ขั้นพื้นฐาน

องค์ประกอบหลักของการก่อต้นทุนคือการก่อสร้างอาคารจริง นักพัฒนามีข้อมูลเกี่ยวกับต้นทุนงานก่อสร้างสูงสุดเมื่อมีเอกสารประมาณการอยู่ในมือ เอกสารหลักที่กำหนดต้นทุนโดยประมาณคือประมาณการแบบรวมบัญชี (เทมเพลต SSR) ประมาณการสรุปจัดทำขึ้นเป็นพันรูเบิล SSR ระบุราคาเป็นพันรูเบิลซึ่งเป็นขั้นตอนหลักของการก่อสร้างและส่วนประกอบที่นำเสนอในรูปแบบของบท

บทที่ 1 ถึง 7 แสดงรายการต้นทุน (เป็นพันรูเบิล):

• งานเตรียมการ
• อาคารหลัก;
• การจัดการพลังงาน;
• เครือข่ายวิศวกรรมภายนอก
• การแลกเปลี่ยนการขนส่ง
• การจัดสวนและการจัดสวน ฯลฯ

เอกสารประมาณการสำหรับแต่ละพื้นที่เหล่านี้รวมถึงการประมาณการในท้องถิ่นซึ่งกำหนดต้นทุนสูงสุดในการดำเนินงานเหล่านี้

บทที่ 8 ถึง 12 ระบุต้นทุนที่คำนวณเป็นเปอร์เซ็นต์ของต้นทุนทั้งหมดและยอมรับตามมาตรฐาน

ในผลลัพธ์ของ SSR ภาระผูกพันด้านกฎระเบียบจะรวมอยู่ในจำนวน 2% ของทั้งหมดและภาษีมูลค่าเพิ่ม - 18%

เพื่อลดต้นทุนในการก่อสร้างอาคาร ผู้พัฒนาดำเนินขั้นตอนการแข่งขันในการคัดเลือกผู้รับเหมา เกณฑ์ในการคัดเลือกบริษัทรับเหมาก่อสร้างส่วนใหญ่เป็นระดับการลดราคาของงานที่ทำโดยสัมพันธ์กับราคาสูงสุดและระยะเวลาที่งานจะแล้วเสร็จ

องค์ประกอบหลักของต้นทุนอาคารอพาร์ตเมนต์ขึ้นอยู่กับแนวทางของนักพัฒนาอย่างละเอียดถี่ถ้วนในการพิจารณาผู้รับเหมาและเงื่อนไขของสัญญา

สุดท้าย

ในขั้นตอนสุดท้าย:

• การเชื่อมต่อกับเครือข่ายการจัดหาสาธารณูปโภคแบบรวมศูนย์
• การถ่ายโอนเครือข่ายวิศวกรรมภายนอกที่สร้างขึ้นสู่ความสมดุลขององค์กรจัดหา
• การว่าจ้างที่อยู่อาศัย
• การขายอพาร์ทเมนท์สำเร็จรูป

ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง

ต้นทุนที่เกี่ยวข้องถือเป็นค่าใช้จ่ายที่มาพร้อมกับกระบวนการดำเนินโครงการทั้งหมดหรือเกิดขึ้นในช่วงระยะเวลาหนึ่ง

ค่าใช้จ่ายคงที่แบบมีเงื่อนไขอาจเป็น:

• ค่าเช่าที่ดินซึ่งจ่ายเป็นรายเดือนจนกว่าจะมีการว่าจ้างและโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินนี้ให้เป็นกรรมสิทธิ์ร่วมของเจ้าของอพาร์ทเมนท์และสถานที่อื่น ๆ
• การชำระสินเชื่อเป้าหมายเพื่อการก่อสร้าง
• การบำรุงรักษาอุปกรณ์ของผู้พัฒนา
• ต้นทุนการตลาดที่เกี่ยวข้องกับการขายพื้นที่สำเร็จรูป

ในระหว่างการทำงานอาจเกิดสถานการณ์ในลักษณะต่าง ๆ การแก้ไขจะต้องมีการเปลี่ยนแปลงเอกสารการออกแบบและค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมตามลำดับ

ต้นทุนของอาคารหลายชั้นได้รับอิทธิพลจากหลายปัจจัย ส่วนประกอบทั้งหมดเหล่านี้มีส่วนในราคาของอสังหาริมทรัพย์แต่ละตารางเมตร ขนาดของส่วนแบ่งนี้มีรูเบิลและเปอร์เซ็นต์ของตัวเอง ตามที่ผู้เชี่ยวชาญและผู้ปฏิบัติงานในสาขาการจัดการก่อสร้างอาคารพักอาศัยหลายอพาร์ทเมนท์แบ่งส่วนแบ่งของแต่ละขั้นตอนและต้นทุนที่เกี่ยวข้องบางส่วนในราคา 1 ตารางเมตรของอสังหาริมทรัพย์ดังนี้:

• ค่าเช่าที่ดิน 6% - 15%;
• การออกแบบรวมถึงการตรวจสอบและการอนุมัติ 3% - 7%;
• การก่อสร้างอาคาร 40% - 60%;
• การเชื่อมต่อและการสร้างเครือข่ายวิศวกรรมภายนอก 8% -10%;
• เนื้อหาอุปกรณ์ 2.5%;
• ต้นทุนการตลาด 3%

ราคาอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปหนึ่งตารางเมตรโดยเฉพาะที่อยู่อาศัยประกอบด้วยองค์ประกอบหลายอย่าง ในบางกรณีเป็นการจ่ายเงินสำหรับขั้นตอนของระบบราชการที่ดูเหมือนไม่จำเป็นเมื่อมองแวบแรก ในบางกรณีเป็นการจ่ายเงินสำหรับความผิดพลาดและการคำนวณผิดพลาดของใครบางคน แต่ท้ายที่สุดแล้ว มูลค่าส่วนใหญ่นี้ประกอบด้วยเงินเดือนของบุคคลที่มีส่วนร่วมในการสร้างทรัพย์สินแต่ละแห่ง

ตารางเมตรหนึ่งราคาเท่าไหร่ และช่างก่อสร้างแต่ละรายคิดค่าใช้จ่ายเท่าไร? ผู้ซื้อบ้านทุกคนอาจต้องการฟังคำตอบสำหรับคำถามนี้ Pavel Goryachkin ประธานสหภาพวิศวกรประมาณการ ตอบคำถามเหล่านี้โดยเฉพาะสำหรับ BN ภายใต้กรอบของสภาการเคหะ All-Russian

– แล้วต้นทุนการก่อสร้างที่แท้จริงตอนนี้เป็นเท่าไหร่?

– ป้ายราคาเริ่มต้นที่ประมาณ 14,000 รูเบิลต่อตารางเมตร ตัวอย่างเช่นสำหรับโครงการที่มีการผลิตองค์ประกอบผนังหลักที่โรงงานแล้วติดตั้งฉันไม่เห็นราคาต่ำกว่า 14,000 รูเบิลต่อชุด ไม่ควรมีภาพลวงตา สำหรับ 8,000 เราจะไม่ได้รับที่อยู่อาศัย

เราจำเป็นต้องแยกแยะระหว่างแนวคิดต่างๆ มีราคาในตลาดอสังหาริมทรัพย์หลัก - นี่คือราคาที่เราจ่ายในฐานะผู้ซื้อบ้าน มีราคาต้นทุนโดยแบ่งเป็นการก่อสร้างและการลงทุน

– ราคานี้รวมอะไรบ้าง?

– ต้นทุนการก่อสร้างประกอบด้วยงานก่อสร้างและติดตั้งและต้นทุนซึ่งจัดทำขึ้นตามประมาณการสรุป ต้นทุนการลงทุนคือต้นทุนเต็มจำนวนสำหรับนักพัฒนา โดยคำนึงถึงภาระผูกพันทั้งหมดที่มีอยู่ โดยคำนึงถึงต้นทุนที่ดิน การอนุมัติ และอื่นๆ

หากเราพูดถึงต้นทุนการก่อสร้างโดยเฉลี่ยในรัสเซียทางเดินนี้สามารถกำหนดได้ตั้งแต่ 15 ถึง 25,000 หากเรากำลังพูดถึงอาคารอพาร์ตเมนต์ระดับประหยัดที่ใช้องค์ประกอบแผงหรือระบบเสาหินด้วยโซลูชันการออกแบบที่ง่ายที่สุด โดยหลักการแล้วนี่เป็นเรื่องจริง

บวกกับค่าที่ดิน - แน่นอนว่าตัวเลขต่างกันที่นี่ มอสโก, เซนต์ปีเตอร์สเบิร์กเป็นองค์ประกอบที่แยกจากกัน แต่โดยเฉลี่ยในรัสเซียในเมืองใหญ่ที่มีประชากรมากกว่า 500,000 คนราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 60-70 เหรียญสหรัฐซึ่งค่อนข้างสำคัญ

ต้นทุนส่วนใหญ่ยังเป็นโครงสร้างพื้นฐานทางวิศวกรรมอีกด้วย รวมทั้งในสถานที่ ฉันไม่ได้พูดถึงเครือข่ายแบ็คโบน - นี่คือเครือข่ายภายนอกของ "เส้นสีแดง" ไปยังโซนการเชื่อมต่อกับเครือข่ายแบ็คโบนซึ่งตามกฎหมายของเรารวมอยู่ในราคาทรัพย์สินแล้วเป็นจำนวนอย่างน้อย 12% ของต้นทุน

นอกจากนี้ยังมีหลายภูมิภาคที่มีปัญหาในการเชื่อมต่อกับแหล่งจ่ายไฟถาวร แม้ว่าตอนนี้จะได้รับการควบคุมแล้ว แต่ความแตกต่างในด้านภาษีก็มีมาก มอสโก, เซนต์ปีเตอร์สเบิร์กเป็นสิ่งหนึ่ง แต่ในภูมิภาคสำหรับการเชื่อมต่อ 1 kW ราคาอยู่ระหว่าง 6 ถึง 16,000 รูเบิล นี่คือค่าเฉลี่ยสำหรับรัสเซีย คุณสามารถประมาณจำนวนเงินที่คุณจะได้รับสำหรับอพาร์ทเมนต์ขนาด 54 ตารางเมตร เมตร ขึ้นอยู่กับ 8-12 กิโลวัตต์ ฉันไม่เห็นว่าคุณจะประหยัดเงินได้ที่ไหน

บรรณานุกรม

เพื่อเตรียมงานนี้ มีการใช้สื่อจากเว็บไซต์ http://

เจ้าหน้าที่มอสโก (และไม่เพียงเท่านั้น) พูดมานานแล้วว่าจำเป็นต้องรื้อฟื้นขบวนการสหกรณ์ซึ่งเจริญรุ่งเรืองในสมัยโซเวียตและช่วยผู้คนจำนวนมากในการแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยของพวกเขา วันนี้เงินหรือการขาดแคลนทำให้คุณไม่สามารถหาบ้านใหม่ได้ สหกรณ์อนุญาตให้ผู้อยู่อาศัยใหม่ในอนาคตสามารถประหยัดเงินได้จริง แต่จนถึงขณะนี้แนวคิดในการสร้างสหกรณ์ - สำหรับผู้เริ่มต้นภายใต้กรอบของโครงการ "ที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงสำหรับครอบครัวเล็ก" - กำลังดำเนินการด้วยความยากลำบากอย่างยิ่ง

บทความนี้เป็นข้อมูลอ้างอิงและข้อมูล ข้อมูลทั้งหมดในบทความนี้นำเสนอเพื่อวัตถุประสงค์ในการให้ข้อมูลและมีวัตถุประสงค์เพื่อให้ข้อมูลเท่านั้น

ปัจจุบันมีสหกรณ์เยาวชนสองแห่งในมอสโก: สหกรณ์การเคหะและการก่อสร้างเยาวชนระหว่างเขตของเขตปกครองภาคเหนือ (เริ่มดำเนินการในปี พ.ศ. 2547) และสหกรณ์การเคหะเยาวชนและการก่อสร้างระหว่างเขตของเขตปกครองภาคตะวันตกเฉียงเหนือ (เริ่มดำเนินการในปี พ.ศ. 2546) องค์กรที่ไม่แสวงหาผลกำไรเหล่านี้ตั้งอยู่บนพื้นฐานของกฤษฎีกาของรัฐบาลมอสโกและโครงการเมือง "ที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงสำหรับครอบครัวรุ่นเยาว์"

หน้าที่ของสหกรณ์คือการให้โอกาสครอบครัวเล็ก ๆ ในการสร้างซึ่งจะมีค่าใช้จ่ายน้อยกว่าราคาตลาดประมาณหนึ่งในสาม ประการแรกการประหยัดทำได้สำเร็จเนื่องจากการที่เมืองจัดสรรที่ดิน (ไม่ใช่บนพื้นฐานการแข่งขัน: มีเพียงสหกรณ์ที่ไม่แสวงหากำไรแห่งอื่นเท่านั้นและไม่ใช่ผู้พัฒนาเชิงพาณิชย์เท่านั้นที่สามารถท้าทายสิทธิ์ในการครอบครองแปลง) และไม่ได้ เรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน สหกรณ์สั่งงานก่อสร้างทั้งหมดจากผู้รับเหมาโดยตรง กล่าวคือ อีกครั้งโดยไม่มีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม

นอกจากนี้ เพื่อรับเงินทุนเพิ่มเติมสำหรับกองทุนสหกรณ์ พื้นที่บางส่วนยังสามารถขายในตลาดได้ในราคาปัจจุบันในขณะนั้น

ใครสามารถเข้าร่วมได้
ไม่ใช่ทุกคนที่สามารถเป็นสมาชิกของสหกรณ์ได้ แต่มีเพียงผู้ที่อยู่ภายใต้ข้อกำหนดของโครงการ "ที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงสำหรับครอบครัวรุ่นเยาว์" เท่านั้น “เรากำหนดหน้าที่ของตัวเองในการช่วยเหลือผู้ที่ไม่ได้อยู่ในรายชื่อรอ” กล่าว ประธาน MM ZhSK เขตปกครองภาคเหนือ Gennady Sushkov, - สำหรับครอบครัวเหล่านั้นที่ไม่สามารถลงทะเบียนที่อยู่อาศัยได้ แต่อาศัยอยู่ในสภาพที่คับแคบ” กล่าวคือเมื่อแต่ละคนมีพื้นที่น้อยกว่า 18 ตารางเมตร เมตร

ชาวมอสโก (แน่นอนว่าต้องมีสัญชาติรัสเซียด้วย) ซึ่งมีอายุไม่เกิน 35 ปีและแต่งงานมาแล้วสามปีสามารถสมัครสมาชิกสหกรณ์ได้ นอกจากนี้ คู่สมรสสามารถอาศัยอยู่ในเขตใดก็ได้ในเมืองหลวง ไม่ใช่แค่ที่สหกรณ์ดำเนินกิจการเท่านั้น

บนพื้นฐานเดียวกัน คู่รักที่แต่งงานมาน้อยกว่า 3 ปี แต่ได้จัดการหรือกำลังจะเป็นพ่อแม่ ตลอดจนสตรีมีครรภ์ และแม่เลี้ยงเดี่ยว/พ่อ สามารถเข้าร่วมสหกรณ์ได้

หากคู่สมรสฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งมีใบอนุญาตมีถิ่นที่อยู่ในเขตเมือง และอีกฝ่ายไม่มี จะไม่สามารถเข้าร่วมสหกรณ์ได้ โครงการนี้ได้รับการสนับสนุนจากเมือง คุณไม่จำเป็นต้องแสดงหลักฐานรายได้หรือเอกสารทางการเงินอื่นๆ

ผู้ที่วางแผนจะเข้าร่วมสหกรณ์ควรไปที่หน่วยงานท้องถิ่น (จังหวัดหรือสภา) ซึ่งสามารถรับข้อมูลเกี่ยวกับสหกรณ์และกรอกแบบสอบถามพิเศษที่ MMHSK ซึ่งจะถูกส่งไปยังกรมนโยบายการเคหะและกองทุนการเคหะ (DZhPiZhF) เพื่อ การตรวจสอบ คุณยังสามารถเยี่ยมชมแผนกต้อนรับของประธานสหกรณ์ที่คุณเลือกเพื่อ "ค้นหาทุกสิ่ง" ได้โดยตรง รวมถึงการคาดการณ์เบื้องต้นว่า DPWF จะอนุมัติแบบสอบถามหรือไม่ ขั้นตอนการตรวจสอบ (ฟรีโดยสมบูรณ์) ใช้เวลาประมาณหกเดือน ในระหว่างนี้ผู้ที่ต้องการเข้าร่วมสหกรณ์อาจเปลี่ยนใจ...

แต่ขอจองด่วนว่าตอนนี้สหกรณ์ภาคเหนือยังไม่รับผู้เข้าร่วมใหม่ เกี่ยวกับเหตุผล - ในภายหลังเล็กน้อย

วิธีประหยัดค่าที่อยู่อาศัยและค่าอพาร์ทเมนต์ราคาเท่าไหร่
ผู้ที่ไม่มีการเปลี่ยนแปลงแผนจะต้องชำระค่าแรกเข้าและค่าธรรมเนียมสมาชิก และเตรียมชำระเงินจำนวนหนึ่งทุกเดือนเพื่อชำระหุ้นและค่าธรรมเนียมสมาชิก

วันนี้ ค่าสมาชิกใน MM ZhSK Northern Administrative Okrug คือ 1,000 รูเบิล และค่าธรรมเนียมแรกเข้าคำนวณดังนี้: 1,000 รูเบิล คูณด้วยจำนวนตารางเมตรของที่อยู่อาศัย

คุณต้องมุ่งเน้นไปที่พื้นที่ต่อไปนี้: อพาร์ทเมนต์แบบหนึ่งห้อง - 40 ตร.ม. เมตร อพาร์ทเมนท์สองห้อง - 60 อพาร์ทเมนท์สามห้อง - 80 ตารางเมตร และอพาร์ทเมนท์สี่ห้องที่ใหญ่ที่สุด - 100 ตารางเมตร อย่างไรก็ตาม เราต้องคำนึงว่าราคาเหล่านี้ถูกนำมาใช้ในปี 2548 ดังนั้นจำนวนทั้งค่าสมาชิกและค่าธรรมเนียมแรกเข้าจะเพิ่มขึ้น

ปัจจุบันสหกรณ์ยังไม่ได้เสนอโครงการที่เป็นเอกภาพและเป็นสากลสำหรับการสะสมหุ้นและการไถ่ถอนหุ้น สำหรับสมาชิกที่ "เก่าแก่ที่สุด" ของสหกรณ์ มีการจัดเตรียมสูตรต่อไปนี้ - การสะสมหุ้นในช่วงหลายปี (ประมาณครึ่งหนึ่ง) จากนั้นสันนิษฐานว่าสหกรณ์จะผ่อนชำระแบบปลอดดอกเบี้ย

“ระบบที่พัฒนาเมื่อ 5 ปีที่แล้วจะเปลี่ยนไป” Gennady Sushkov กล่าว “สำหรับผู้ถือหุ้นกลุ่มเล็กๆ ที่เข้าร่วมสหกรณ์เมื่อนานมาแล้ว เงื่อนไขจะยังคงเหมือนเดิม และส่วนที่เหลือเราจะทำสัญญาที่จะเชื่อมโยงกับกำหนดการก่อสร้าง นั่นคือเราจะจ่ายเงินตามผลการก่อสร้างแต่ละขั้นตอน: งานออกแบบได้ดำเนินการแล้ว - เราจ่ายแล้ว, วางรากฐานแล้ว - เราจะจ่าย”

แต่ละครอบครัวจะมีแผนทางการเงินเป็นรายบุคคล โดยเลือกร่วมกับประธาน ส่วนจำนวนหุ้นที่จ่ายสมทบและราคาต่อตารางเมตร แนวทางหลักคือ ต้นทุนการลงทุนต่อตารางเมตร ซึ่งปัจจุบันในกรุงมอสโกสูงถึง $2000 .

ผู้ถือหุ้นยังสามารถดึงดูดสินเชื่อจำนองได้ นอกจากนี้ ตามข้อมูลของ Gennady Sushkov ธนาคารจำนองยินดีที่จะร่วมมือกับครอบครัวรุ่นใหม่ เนื่องจากผู้ถือหุ้นจะต้องมีวงเงินกู้น้อยกว่า เนื่องจากการคำนวณจะอยู่ที่ 2,000 ดอลลาร์ต่อตารางเมตรเท่าเดิม

แต่เราจะปกป้องทั้งเงินของนักลงทุนและต้นทุนที่อยู่อาศัยหนึ่งตารางเมตรจากภาวะเงินเฟ้อได้อย่างไร? สหกรณ์ใช้ตรรกะที่เทียบเท่าอย่างสมบูรณ์ในการคำนวณ - กำลังสอง เดซิเมตร. นั่นคือเงินที่ได้รับจากผู้ถือหุ้นจะนับเป็นเดซิเมตร

“หุ้นเป็นเครื่องมือทางการเงินซึ่งราคาจะเติบโตไปพร้อมกับการเติบโตของราคาอื่น ๆ ที่มีความสำคัญสำหรับตลาดนี้ (มูลค่าที่ดิน ราคาพลังงาน ฯลฯ) ประธานสหกรณ์กล่าว “เงินสามารถเป็นได้ ถอนออกเมื่อไรก็ได้โดยไม่เสียอะไรเลย ยิ่งกว่านั้น คุณยังสามารถสร้างรายได้จากการขายหุ้นได้อีกด้วย” อย่างไรก็ตาม มีเพียงผู้เข้าร่วมโครงการเท่านั้นที่สามารถขายหุ้นหรือบางส่วนในสหกรณ์เยาวชนได้

และสุดท้ายก็มีบันทึกสำคัญอีกประการหนึ่ง การเข้าร่วมสหกรณ์มือเปล่าย่อมไม่ดี คุณต้องมี "เงินทุนเริ่มต้น" ในมือจำนวน 10-12,000 ดอลลาร์ การสัญญาว่าสมาชิกสหกรณ์จะได้อพาร์ทเมนต์ในราคาที่เฉพาะเจาะจงนั้นถือเป็นการประมาทเกินไปในบทความนี้ ดังนั้นเราจะจำกัดตัวเองอยู่เพียงข้อสรุปต่อไปนี้ “อพาร์ทเมนต์สหกรณ์” จะมีราคาถูกกว่ามูลค่าตลาดถึงสามเท่า.นั่นก็แน่นอน.

สหกรณ์ดำเนินการตามหลักฐานนี้ เขากำลังมองหาพันธมิตรดังกล่าว - ลูกค้าด้านเทคนิคและผู้รับเหมา - ผู้ที่เต็มใจทำงานโดยไม่สูญเสียตนเอง แต่หากไม่มีลักษณะผลกำไรขั้นสูงของตลาดที่อยู่อาศัยในมอสโก พวกเขาจะสามารถให้เวลาผู้ถือหุ้นในการระดมทุนและ " ทำงานเกี่ยวกับเครดิต”

สหกรณ์ภาคเหนือรอแปลง
ผลลัพธ์ของงานมหึมาทั้งหมดควรเป็นบ้านใหม่สำหรับผู้ถือหุ้น แต่ในชีวิตก็เหมือนเช่นเคย ไม่ใช่ทุกอย่างจะราบรื่น สหกรณ์เขตภาคเหนือน่าจะถูกสร้างขึ้นใหม่มานานแล้ว แต่ที่ดินที่ถูกจัดสรรต้องถูกทิ้งร้าง ชาวบ้านในท้องถิ่นคัดค้านการก่อสร้าง แม้ว่าบ้านที่มีศักยภาพจะทำให้การพัฒนาเก่าๆ เลิกใช้ทางรถไฟ แต่โครงการนี้ได้รับการออกแบบมาเพื่อไม่ให้โครงสร้างพื้นฐานของพื้นที่เป็นภาระมากเกินไป แต่เป็นไปไม่ได้ที่จะชนะ "สงคราม" กับผู้อยู่อาศัยตามการตัดสินใจที่สอดคล้องกันของคณะกรรมาธิการระหว่างแผนกของรัฐบาลมอสโกไซต์ดังกล่าวตกอยู่ภายใต้แนวคิดของไซต์เฉพาะจุด สหกรณ์นี้เป็นหนึ่งใน "นักลงทุนที่ได้รับบาดเจ็บ" (ผู้ที่ถูกบังคับให้หยุดการก่อสร้างเนื่องจากการต่อสู้กับการพัฒนาแบบเติม) และกำลังรอแปลงใหม่ ซึ่งส่วนใหญ่จะได้รับการจัดสรรใน Western Degunino เป็นที่ชัดเจนว่าเนื่องจากการขึ้นๆ ลงๆ เหล่านี้ สหกรณ์จึงระงับการรับผู้ถือหุ้นรายใหม่

สหกรณ์เขตตะวันตกเฉียงเหนือโชคดีกว่า ปีที่แล้วเมืองได้โอนโครงการ (ไม่เสียค่าใช้จ่าย - สหกรณ์ชดเชยค่าใช้จ่ายในการออกแบบและจัดเตรียมสถานที่) โครงการก่อสร้างบ้านเสาหิน (มีพื้นที่รวม 10.5 พันตร. ม. ที่ ที่อยู่ Kurkino, microdistrict 15, อาคาร 6) และสหกรณ์ได้ดำเนินการ ขณะนี้ “สหกรณ์” กำลังแลกเปลี่ยนอพาร์ทเมนท์ในอาคารหลังนี้ เนื่องจากพื้นที่มีขนาดใหญ่เกินกว่าที่พวกเขาต้องการ ในส่วนของต้นทุนนั้น หนึ่งตารางเมตรจะทำให้ผู้ถือหุ้นต้องเสียค่าใช้จ่ายโดยประมาณ 1,000-1100 ดอลลาร์. นั่นคือในราคาที่จัดไว้สำหรับผู้ที่อยู่ในรายชื่อรอ - ผู้เข้าร่วมโครงการที่อยู่อาศัยในเมือง

“เป็นเรื่องยากอย่างยิ่งที่จะบรรลุการดำเนินงานอย่างมีประสิทธิผลของสหกรณ์” บทสนทนาของเราสรุป Yuri Averin ที่ปรึกษาประธาน MM ZhSK SZAO. “เราอาจใช้เวลามากเกินไปกับทุกสิ่ง ฉันหวังว่าสิ่งต่างๆ จะดำเนินไปเร็วขึ้นในอนาคต”

สรุป
ประสบการณ์ครั้งแรกของสหกรณ์ที่ได้รับการฟื้นฟูและการพลิกผันครั้งใหญ่ครั้งแรกจะเป็นประโยชน์อย่างแน่นอน ท้ายที่สุดแล้ว นักอุดมการณ์ของโครงการระดับชาติ "ที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง" ได้มอบหมายบทบาทที่สำคัญมากให้กับขบวนการสหกรณ์ จะมีคนที่กระตือรือร้นที่พร้อมจะมีส่วนร่วมในการตัดสินชะตากรรมของตัวเอง - ไม่ต้องสงสัยเลย ถึงตาของรัฐแล้ว

เมื่อวันที่ 17 กันยายน 2019 ธนาคารเซนต์ปีเตอร์สเบิร์กได้จัดการรับประทานอาหารเช้าทางธุรกิจในหัวข้อ “แนวปฏิบัติในการใช้บัญชีเอสโครว์ในการประมวลผลธุรกรรม” วิเคราะห์ 2 ปี" ผู้เชี่ยวชาญของธนาคารแบ่งปันการวิเคราะห์ในทุกด้านของธุรกรรมที่ดำเนินการนับตั้งแต่เปิดตัวโครงการ เขาเล่าให้ฟังว่าสินค้าที่ผ่านมามีการเปลี่ยนแปลงอย่างไรบ้าง...

เอ็กซ์

โต๊ะกลม: หัวใจสำคัญของการบริการด้านอสังหาริมทรัพย์: วิธีถ่ายทอดคุณค่าให้กับลูกค้า ตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นไปได้ไหมหากไม่มีตัวแทนอสังหาริมทรัพย์? และถ้าไม่ใช่ บทบาทของนายหน้าในกระบวนการนี้คืออะไร?

เอ็กซ์

ค่าก่อสร้าง: ตารางเมตรราคาเท่าไหร่?”

วันนี้ในตลาดอสังหาริมทรัพย์มีสถานการณ์ที่ยากลำบากในการกำหนดราคาอพาร์ทเมนท์และความต้องการของผู้บริโภค ตาม หัวหน้าสมาคมนักพัฒนาที่อยู่อาศัยแห่งชาติ (NHOZH) Leonid Kazinetsในปีที่ผ่านมาต้นทุนเฉลี่ยต่อตารางเมตรในประเทศลดลงจาก 68,000 เป็น 62,000 รูเบิลดังนั้นจึงเข้าใกล้ต้นทุนมากขึ้น ตั้งแต่ต้นปีนี้ ผู้ประกอบการหลายรายเริ่มขึ้นราคาที่อยู่อาศัยในโครงการของตนอย่างเป็นระบบ อย่างไรก็ตาม มีผู้ที่ขายตารางเมตรในราคาที่ใกล้เคียงกับต้นทุนมากที่สุด

ผู้ซื้อควรใส่ใจกับวัตถุดังกล่าวหรือไม่? ต้นทุนมีบทบาทอย่างไรในการกำหนดราคา? คุณจะลดต้นทุนของโครงการและลดราคาอพาร์ทเมนท์ได้อย่างไร? บรรณาธิการตอบคำถามเหล่านี้และคำถามอื่นๆ ผู้เชี่ยวชาญด้านการตลาดที่โต๊ะกลมที่ขาดงานสำหรับพันธมิตรของทรัพยากร “ต้นทุนการก่อสร้าง: ตารางเมตรราคาเท่าไหร่?”

ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรภายในขอบเขตการบริหารของเซนต์ปีเตอร์สเบิร์กและภูมิภาคเลนินกราดคือเท่าไร?

จนกระทั่งเมื่อไม่นานมานี้ ราคาหลักมีราคาถูกกว่ารองมาก แต่ในขณะนี้ราคาก็เกือบเท่ากัน ราคาส่วนใหญ่ขึ้นอยู่กับรูปแบบของบ้านและคุณภาพ ตามการประมาณการของเราในเซนต์ปีเตอร์สเบิร์กราคาของสี่เหลี่ยมจัตุรัสอยู่ที่ประมาณ 100,000 รูเบิล ถ้าเราพูดถึงภูมิภาคเลนินกราดราคาจะอยู่ที่ประมาณ 50-60,000 รูเบิล ขึ้นอยู่กับระยะทางจากเมือง เป็นที่น่าสังเกตว่าการเข้าถึงระบบขนส่งมีผลกระทบอย่างมากต่อราคา โดยทั่วไปต้นทุนการก่อสร้างถือเป็นประเด็นสำคัญ ตามที่ผู้สร้างระบุว่าอัตรากำไรขั้นต้นของพวกเขาลดลงอย่างมากและไม่เกิน 15-20%

Vyacheslav Semenenko ผู้อำนวยการทั่วไปของ “MASTER Development”

ทุกโครงการที่ขายที่อยู่อาศัยในราคาต่ำกว่า 65,000 รูเบิลต่อตารางเมตรทำให้ฉันเตือนเป็นการส่วนตัว ฉันเชื่อว่าผู้พัฒนาสิ่งอำนวยความสะดวกดังกล่าวขาดทุน ปัจจุบัน 65,000 รูเบิลต่อ "สี่เหลี่ยม" เป็นราคาขายที่เรียกว่าในขณะที่ต้นทุนจริงของโครงการที่อยู่อาศัยตามกฎคือประมาณ 40,000 รูเบิล นอกจากนี้ ทุกอย่างยังขึ้นอยู่กับสถานที่ตั้งและต้นทุนในการซื้อที่ดิน ค่าโสหุ้ยและค่าโฆษณา และดอกเบี้ยจากการใช้เงินทุนที่ยืมมา ค่าใช้จ่ายอื่นๆ เพิ่มขึ้นเร็วมาก ตลอดการดำรงอยู่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ นโยบายการกำหนดราคาเมื่อนักพัฒนาขายที่อยู่อาศัยในราคาที่ใกล้หรือต่ำกว่าต้นทุน ไม่เคยนำองค์กรประเภทใดไปสู่สิ่งที่ดีเลย นักพัฒนามักจะเชื่อในสถานการณ์วิกฤติว่ายังสามารถขายได้ในราคาถูก จากนั้นสถานการณ์จะดีขึ้นและจะขึ้นราคา อย่างไรก็ตาม ในความคิดของฉัน นี่เป็นความเห็นที่ผิด

Anzhelika Alshaeva ผู้จัดการของ KVS LLC อสังหาริมทรัพย์":

ราคาที่อยู่อาศัยในอาคารใหม่ นอกเหนือจากต้นทุนที่ดิน ค่าวิศวกรรม และการก่อสร้างแล้ว ยังถูกกำหนดโดยสภาวะตลาด สถานที่ตั้ง และการเข้าถึงการคมนาคม ดังนั้นข้อเสนอที่คล้ายกันหรือเหมือนกันในพื้นที่ที่แตกต่างกัน - ในเขตเมืองและชานเมืองที่ใกล้ที่สุด - อาจมีต้นทุนที่แตกต่างกันอย่างมาก ราคาอุปทานในส่วนของตลาดมวลชนแตกต่างกันไปโดยเฉลี่ยตั้งแต่ 65 ถึงหลายแสนรูเบิลต่อตารางเมตร ในโครงการที่อยู่อาศัยของกลุ่ม บริษัท KVS ซึ่งดำเนินการที่ชายแดนเซนต์ปีเตอร์สเบิร์กในภูมิภาค Vsevolozhsk ราคาขั้นต่ำคือ 58,000 รูเบิลต่อตารางเมตร นี่เป็นหนึ่งในข้อเสนอที่น่าสนใจที่สุดในทำเลนี้ ราคาที่เหมาะสมอธิบายได้จากขนาดของโครงการและส่งผลให้ต้นทุนการก่อสร้างลดลง จะถูกสร้างขึ้นใน Yasno ประมาณ 385,000 ตร.ม. เมตรของที่อยู่อาศัยและใน Sertolovo - 250,000 ตร.ม. ม.

ตามข้อมูลของเราราคาต่อตารางเมตรในตลาดรองของเซนต์ปีเตอร์สเบิร์กอยู่ที่ประมาณ 105,000 รูเบิลและในตลาดหลัก - ประมาณ 100,000 รูเบิล ตามการประมาณการของเราในภูมิภาคเลนินกราดราคาของ "สี่เหลี่ยม" ในตลาดรองอยู่ที่ระดับ 51,000 รูเบิลและในตลาดใหม่ประมาณ 52,000 รูเบิล เป็นไปไม่ได้ที่จะตั้งชื่อมูลค่ายุติธรรมต่อตารางเมตรในเซนต์ปีเตอร์สเบิร์กเช่นเดียวกับในเมืองอื่น ๆ ในสหพันธรัฐรัสเซียเนื่องจากความแตกต่างของแต่ละโครงการ ในโครงการหนึ่ง ที่ดินหนึ่งแปลงต้องใช้เงินจำนวนมาก และทำให้ต้นทุนของโครงการเพิ่มขึ้นโดยอัตโนมัติ อีกด้านหนึ่งคือการจัดหาการสื่อสารซึ่งจะส่งผลต่อราคาอย่างมากเช่นกัน

ค่าก่อสร้างที่แพงที่สุดคืออะไร?

Anastasia Alexandrova นักวิเคราะห์ชั้นนำของ E3 Group

ดังที่คุณทราบต้นทุนการก่อสร้างรวมถึงต้นทุนงานก่อสร้างและติดตั้งต้นทุนค่าโสหุ้ยและกำไรโดยประมาณ ในโครงสร้างของต้นทุนการก่อสร้าง ประมาณ 50% เป็นงานก่อสร้าง 20% เป็นต้นทุนในการได้มาซึ่งที่ดินและการได้รับใบอนุญาตที่เหมาะสม 10% เป็นมูลค่าการติดตั้งเครือข่ายสาธารณูปโภคภายใน ส่วนที่เหลืออีก 20% แบ่งค่าใช้จ่ายอื่นๆ ประมาณเท่าๆ กัน ได้แก่ งานจัดสวน งานออกแบบและสำรวจ และงานตกแต่ง

ต้นทุนเฉลี่ยของการก่อสร้างที่อยู่อาศัยในเซนต์ปีเตอร์สเบิร์กอยู่ที่ประมาณ 60,000 รูเบิล / ตร.ม. ม. ม. ไม่นานมานี้ รัฐบาลได้เปิดตัวโครงการ "ทดแทนการนำเข้า" ซึ่งมีเป้าหมายเพื่อลดต้นทุนวัสดุก่อสร้างโดยการใช้ผู้ผลิตในประเทศ อย่างไรก็ตามวัสดุก่อสร้างที่นำเข้าทั้งหมดไม่ได้มีอะนาล็อกในประเทศทั้งหมด ผลกระทบต่อการเพิ่มขึ้นของมูลค่าตลาดของที่อยู่อาศัยมีความสัมพันธ์กับอุปสงค์ที่มีประสิทธิภาพที่เพิ่มขึ้น ไม่ใช่กับต้นทุนการก่อสร้าง

คุณจะลดต้นทุนโดยไม่กระทบต่อคุณภาพของโครงการได้อย่างไร หรือมันเป็นไปไม่ได้? ราคาที่อยู่อาศัยจะเพิ่มขึ้นได้เท่าใดในหกเดือนข้างหน้า? ทำไม

Alexander Ginovker ผู้อำนวยการทั่วไปของหน่วยงานอสังหาริมทรัพย์ Nevsky Prostor รองประธานสมาคมนายหน้าแห่งเซนต์ปีเตอร์สเบิร์กและเขตเลนินกราด

ในความเห็นของเรา ต้นทุนสามารถลดลงได้ด้วยการออกแบบคุณภาพสูง กระบวนการก่อสร้างที่รอบคอบ และการใช้เทคโนโลยีการก่อสร้างใหม่ๆ การขายที่อยู่อาศัยในราคาต้นทุนไม่ได้ทำให้บริษัทก่อสร้างมีโอกาสพัฒนา ซึ่งอาจนำไปสู่การถอนตัวออกจากตลาดการก่อสร้างในท้ายที่สุด วันนี้ไม่มีแนวโน้มการเติบโตของราคาที่ชัดเจน ทั้งหมดนี้ขึ้นอยู่กับความสามารถที่จำกัดของผู้ซื้อ เราคิดว่าการขึ้นราคาจะไม่เกินสองสามเปอร์เซ็นต์ สาเหตุหนึ่งที่ทำให้ราคาสูงขึ้นอาจเป็นเพราะการจำนองที่ไม่แพง

Ekaterina Sivova ผู้อำนวยการทั่วไปของสำนักงานอสังหาริมทรัพย์ระดับภูมิภาค (ARN)

สามารถลดต้นทุนได้โดยการลดจำนวนเงินกู้ที่ใช้ในการก่อสร้างอาคารพักอาศัย นอกจากนี้ การมีอยู่ของสิ่งอำนวยความสะดวกของเราเอง (เช่น โรงงานคอนกรีต DSK) จะช่วยลดต้นทุนของโครงการโดยไม่กระทบต่อคุณภาพของโครงการ การควบคุมราคาเป็นไปได้ในโครงการที่ครอบคลุมพื้นที่ขนาดใหญ่ที่ตั้งใจจะพัฒนาเขตย่อยขนาดใหญ่

เมื่อเป็นการก่อสร้างอาคารพักอาศัยขนาดใหญ่ ราคาจะดึงดูดได้ง่ายกว่า เนื่องจากค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างอาคารพักอาศัยสามารถชดเชยกับวัตถุที่กำลังก่อสร้างในอนาคตได้ เนื่องจากนักพัฒนาต้องขายพื้นที่จำนวนมากขึ้น