Sa kushton një metër katror dhe sa kushton saktësisht çdo ndërtues për të? Çdo blerës i shtëpisë ndoshta dëshiron të dëgjojë përgjigjen për këtë pyetje. Pavel Goryachkin, President i Unionit të Inxhinierëve të Vlerësimit, iu përgjigj këtyre pyetjeve veçanërisht për BN në kuadër të Kongresit Gjith-Rus të Strehimit.

– Pra, cila është kostoja reale e ndërtimit tani?

- Çmimi fillon me rreth 14 mijë rubla për metër katror. Për shembull, për projektet ku elementët kryesorë të murit prodhohen në fabrikë dhe më pas instalohen, nuk kam parë një çmim më të ulët se 14 mijë rubla për grup. Nuk duhet të ketë iluzione, për 8 mijë nuk do të kemi asnjë banesë.

Ne duhet të bëjmë dallimin midis koncepteve. Ka një çmim në tregun primar të pasurive të paluajtshme - ky është çmimi që ne paguajmë si blerës shtëpish. Ka një çmim kostoje, i cili ndahet në ndërtim dhe investim.

– Çfarë përfshijnë këto çmime?

– Kostoja e ndërtimit përfshin punën e ndërtimit dhe instalimit dhe kostot, të cilat formohen sipas vlerësimit përmbledhës. Kostoja e investimit është kostoja e plotë për zhvilluesin, duke marrë parasysh të gjitha barrët që ekzistojnë, duke marrë parasysh koston e tokës, miratimet, etj.

Nëse flasim për kostot e ndërtimit, atëherë mesatarisht në Rusi ky korridor mund të caktohet në rangun nga 15 në 25 mijë, nëse po flasim për ndërtesa apartamentesh të klasës ekonomike duke përdorur elementë panelesh ose sisteme monolitike me zgjidhjet më të thjeshta të projektimit. Në parim, kjo është e vërtetë.

Plus koston e tokës - këtu, natyrisht, numrat janë të ndryshëm. Moska, Shën Petersburgu janë një element më vete, por mesatarisht në Rusi, në qytetet e mëdha me mbi 500 mijë banorë, çmimi mesatar është 60-70 dollarë, që është mjaft domethënës.

Një pjesë e madhe e kostove është edhe infrastruktura inxhinierike. Përfshirë në vend. Nuk po flas për rrjetet kurrizore - këto janë ato rrjete të jashtme deri në "vijat e kuqe", deri në zonat e lidhjes me rrjetet kurrizore, të cilat, sipas legjislacionit tonë, përfshihen në çmimin e pronës, në vlerë prej të paktën 12% të kostos.

Plus, ka shumë rajone ku ka probleme me lidhjen me furnizimin me energji të përhershme. Edhe pse kjo tani është e rregulluar, diferenca në tarifa është shumë e madhe. Moska, Shën Petersburgu janë një gjë, por në rajonet për lidhje 1 kW çmimet variojnë nga 6 në 16 mijë rubla. Kjo është mesatarja për Rusinë. Ju mund të vlerësoni se sa merrni për një apartament prej 54 metrash katrorë. metra bazuar në 8-12 kW. Nuk e kuptoj se ku mund të kurseni para.

– Është folur shumë për teknologjitë e reja në ndërtim, të cilat mund të ulin kostot...

– Kryesisht bëjmë zhurmë kur flasim për disa teknologji të reja. Po, këto teknologji ekzistojnë, ato janë të njohura, por teknologjitë e reja jo gjithmonë çojnë në kursime të konsiderueshme në kosto. Përkundrazi, shpesh këto përmirësime që lidhen me efiçencën energjetike të ndërtesave çojnë vetëm në rritje të kostove.

– Por mund të themi se çmimet e materialeve të ndërtimit janë ulur, gjë që ka ulur kostot...

– Po, një korrigjim ka ndodhur gjatë periudhës së krizës. Për artikujt si betoni, llaçi, rënia e çmimit arrin në 50%, por të dhënat që kemi për 9 muajt e vitit 2010 tregojnë se rënia e çmimeve të materialeve të ndërtimit është ndalur dhe për një sërë artikujsh kemi tendenca spekulative. Një shembull i kësaj është ajo që ndodhi me përforcimin, i cili është një pjesë e konsiderueshme e kostove të ndërtimit. Për 1 sq. metri i strehimit të pajisjeve të kushtëzuara duhet të shkojë nga 38 në 65 kg. Për 1 sq. metër i konstruksionit monolit me panel të madh - rreth 500 kg çimento standarde. Për pajisjet në muajin maj dhe në fillim të qershorit kemi pasur një rritje të ndjeshme të çmimeve, të cilat për disa artikuj arritën në 30%. Tashmë çmimet janë stabilizuar pak a shumë, por mund të themi se ka ndodhur një korrigjim i ndjeshëm. Çimentoja u bë më e lirë gjatë krizës, por ju duhet të kuptoni se në çfarë numrash.

Në periudhën nga viti 2006 deri në gjysmën e parë të vitit 2008, rritja për markat individuale të çimentos ishte 106%. Ju vetë e mbani mend gjithë këtë bisedë për çimento, por ajo është ulur me një sasi më të vogël. Për më tepër, të dhënat aktuale për muajin gusht dhe shtator tregojnë se nuk duhet të priten rregullime të mëtejshme në rënie dhe çmimet vetëm do të rriten. Nuk mund të themi gjithashtu se çmimet për materialet e ndërtimit do të rriten ndjeshëm. Besoj se kjo rritje do të jetë mjaft e parashikueshme, diku brenda intervalit të inflacionit. Me përjashtim të artikujve të tillë si, të themi, pajisje, ku konsumi shkon jo vetëm për ndërtim. Ky është metal, një trend global dhe këtu ndërtuesit janë peng i kësaj situate. Strukturat e parafabrikuara të betonit të armuar - nuk ka pasur korrigjim serioz këtu gjatë verës sipas Shën Petersburgut dhe organizatave rajonale. Gjithashtu nuk mund të themi se kanë ulur ndjeshëm çmimet e tyre. Kjo është afërsisht situata tani.

– Cili është ndikimi i materialeve ndërtimore dhe industriale në çmimin e shitjes së banesave?

– Për këtë çështje ka mendime të ndryshme. Mund të themi se çmimi në tregun primar formohet jo aq nga kostoja, por nga çmimi i ofertës dhe kërkesës. Kemi një boshllëk nëse flasim për çmimin mesatar në tregun primar në qytet prej 65-68 mijë rubla, me koston e plotë të investimit për zhvilluesin rreth 42 mijë rubla për m2. metër. Nuk po flas për qendrën e qytetit, por për banesat në klasë ekonomike. Në Moskë, ky ndryshim është edhe më i madh, dhe në një numër rajonesh ky ndryshim është shumë i parëndësishëm. Për shembull, në rajonin e Orenburgut tregu primar është 32 mijë rubla, por kostoja është rreth 27 mijë.

Rajoni i Lindjes së Largët, rrethi Siberian, në qytetin e Omsk, në përgjithësi, mund të themi se nuk ka asnjë boshllëk. Çmimi në tregun primar është pak më i lartë se kostoja. Sot, të thuash se ndërtuesit rajonalë janë "të majmur" - akuza të tilla nuk duhet të ekzistojnë. Për sa i përket një delta çmimi të arsyeshëm, duke marrë parasysh inflacionin, ne besojmë se nëse për zhvilluesit midis çmimit të shitjes dhe kostos së plotë është 12-18%, kjo është normale. Sigurisht që ka më pak në Evropë, por ka edhe më pak inflacion. Prandaj, 12-18% është një ndryshim i arsyeshëm për një zhvillues, dhe 8-12% është, në situatën aktuale, një fitim i arsyeshëm për një organizatë ndërtimi.

Shuma e të gjitha investimeve financiare të bëra në të gjitha fazat e projektit për ndërtimin e një ndërtese banimi shumëkatëshe është kostoja e pallatit. Formimi i çmimeve të pasurive të paluajtshme ndahet në tre faza:

1. Përgatitore.
2. bazë.
3. Final.

Përveç këtyre tre fazave të formimit të kostos, vlera përfundimtare ndikohet nga një numër kostosh shoqëruese që lindin në çdo fazë të progresit drejt rezultatit përfundimtar.

Përgatitore

Kjo fazë përfshin katër drejtime veprimi, të cilat mund të ndiqen ose në një sekuencë të caktuar ose njëkohësisht. Drejtimet kryesore në këtë fazë:

1. Përzgjedhja dhe fitimi i të drejtave për një ngastër toke.
2. Përcaktimi i treguesve tekniko-ekonomikë.
3. Marrja e lejeve dhe kushteve teknike të nevojshme.
4. Zhvillimi i dokumentacionit, duke përfshirë strukturat komunale dhe ato ndihmëse.

Kur zgjedh një parcelë toke, zhvilluesi fokusohet në vendndodhjen e tij gjeografike në lidhje me qendrat e biznesit dhe veprimtarisë kulturore të vendbanimit, aksesin e transportit dhe sigurimin e infrastrukturës inxhinierike. Këta faktorë do të kenë një ndikim pozitiv në kërkesën për produktin përfundimtar dhe, në përputhje me rrethanat, në çmimin e shitjes. Por edhe qiraja e tokës në zona të tilla do të jetë më e lartë.

Në çdo lokalitet, bashkitë e të gjitha niveleve ndajnë territorin për zhvillimin e banesave shumëkatëshe dhe kryejnë procedura konkurruese për identifikimin e qiramarrësve. Bazuar në rezultatet e këtyre procedurave, zhvilluesi i mundshëm, mbi bazën e paguar (qira), merr të drejtën për të zhvilluar territorin. Përveç dhënies së të drejtës së qirasë së tokës për ndërtimin e një ndërtese apartamentesh, autoritetet mund të organizojnë tenderë për shitjen e vendeve përkatëse.

Në çdo rast, shuma e të gjitha shpenzimeve për blerjen e tokës ose të drejtën e përdorimit të saj përfshihet plotësisht në koston e ndërtimit.

Treguesit teknikë dhe ekonomikë (TEI) të një ndërtese banimi përcaktohen në përputhje me madhësinë e parcelës për vendndodhjen e saj dhe përmbajnë të dhënat e mëposhtme:

• madhësia e ndërtesës;
• numri i kateve të tij, numri i hyrjeve, sipërfaqja totale;
• numri i apartamenteve, dhomave ndihmëse dhe të shërbimeve;
• raporti i zonës së banimit dhe asaj ndihmëse;
• sigurimi i burimeve komunale.

Gjatë përcaktimit të TEP, detyra kryesore është të lokalizohet, në një territor të caktuar, një ndërtesë me sipërfaqen maksimale të mundshme të banesave dhe ambienteve të tjera tregtare. Kjo përcakton se në sa metra katror të objekteve rezidenciale dhe jo-banesore do të shpërndahet çmimi total. Bazuar në specifikimet teknike të pranuara, hartohet një projekt paraprak.

Për të filluar punën e projektimit, është e nevojshme të merrni një leje ndërtimi, të merrni kushtet teknike për lidhjen e ndërtesës me rrjetet e centralizuar të furnizimit me energji elektrike, furnizimit me ujë dhe ngrohjes. Secila prej këtyre aktiviteteve përfshin investime të caktuara financiare. Këto investime mund të vijnë në formën e tarifave për përgatitjen dhe nxjerrjen e specifikimeve dhe shpenzimeve të ardhshme. Për shembull, një organizatë që furnizon burime, në kushtet teknike për lidhjen e një objekti, mund të përfshijë një kërkesë për të ndërtuar ose modernizuar një objekt të infrastrukturës inxhinierike për një territor të caktuar (nënstacion elektrik, stacion pompimi).


Në disa rajone, tarifat e investimeve për zhvillimin e infrastrukturës janë legalizuar, të cilat i vendosen zhvilluesit për çdo metër katror të banesave të propozuara për ndërtim.

Një pjesë e këtyre kostove është në fund të fundit edhe në çdo metër katror.

Shuma e pagesës për dizajn varet nga opsioni i zgjedhur:

• projekt individual;
• zhvillim standard.

Zhvillimi i një projekti individual ndërtimi është një opsion më i gjerë, si për sa i përket çmimit ashtu edhe kohës për përgatitjen e dokumentacionit, dhe një standard përfshin lidhjen e një zgjidhjeje të gatshme të projektimit me kushtet e sitit ekzistues.

Në fazën e projektimit, përcaktohet komponenti mbizotërues i kostos. Zgjidhjet e projektimit të miratuara në projekt dhe materialet e përdorura përcaktojnë drejtpërdrejt se sa do të kushtojë një ndërtesë shumëkatëshe.

Rezultati i punës së projektimit është transferimi për miratim te klienti i kopjeve të dokumentacionit të punës që kanë kaluar provimin shtetëror. Një nga seksionet e dokumentacionit të punës është dokumentacioni i vlerësimit.

bazë

Komponenti kryesor i formimit të kostos është ndërtimi aktual i ndërtesës. Duke pasur në dorë dokumentacionin e vlerësimit, zhvilluesi ka informacion për koston maksimale të punimeve të ndërtimit. Dokumenti kryesor që përcakton koston e vlerësuar është vlerësimi i konsoliduar (shabllon SSR). Vlerësimi përmbledhës përgatitet në mijëra rubla. SSR tregon se sa kushton në mijë rubla, fazat kryesore të ndërtimit dhe përbërësit e tyre, të paraqitur në formën e kapitujve.

Kapitujt 1 deri në 7 listojnë koston (në mijë rubla):

• punë përgatitore;
• ndertesa kryesore;
• menaxhimi i energjisë;
• rrjetet e jashtme inxhinierike;
• ndërkëmbimet e transportit;
• peizazhi dhe peizazhi etj.

Dokumentacioni i vlerësimit për secilën nga këto zona përfshin vlerësime lokale që përcaktojnë koston maksimale të kryerjes së këtyre punimeve.

Kapitujt 8 deri në 12 tregojnë kostot e llogaritura si përqindje e kostos totale dhe të pranuara në përputhje me standardet.

Në rezultatet e SSR, kontingjentet rregullatore përfshihen tradicionalisht në shumën prej 2% të totalit dhe TVSH - 18%.

Për të ulur kostot e ndërtimit të ndërtesës, zhvilluesi kryen procedura konkurruese për zgjedhjen e një kontraktori. Kriteret për përzgjedhjen e kompanive të ndërtimit janë kryesisht niveli i uljes së çmimit të punës së kryer në raport me maksimumin dhe koha e përfundimit të tyre.

Komponenti kryesor i kostos së një ndërtese apartamentesh varet nga tërësia e qasjes së zhvilluesit për përcaktimin e kontraktorit dhe kushteve të kontratës.

Final

Në fazën përfundimtare:

• lidhje me rrjetet e centralizuara të furnizimit të shërbimeve;
• transferimi i rrjeteve të jashtme inxhinierike të ndërtuara në bilancin e organizatave furnizuese;
• vënia në punë e banesave;
• shitja e apartamenteve te perfunduara.

Kostot e ndërlidhura

Kostot shoqëruese kuptohen si shpenzime që shoqërojnë të gjithë procesin e zbatimit të projektit ose lindin gjatë një periudhe të caktuar të tij.

Shpenzimet fikse me kusht mund të jenë:

• qira për një truall, i cili paguhet çdo muaj deri në momentin e vënies në punë dhe kalimit të së drejtës së pronësisë mbi këtë truall në bashkëpronësi të pronarëve të apartamenteve dhe ambienteve të tjera;
• pagesat për kreditë e synuara për ndërtim;
• mirëmbajtja e aparatit të zhvilluesit;
• kostot e marketingut që lidhen me shitjen e hapësirës së përfunduar.

Gjatë rrjedhës së punës, mund të lindin rrethana të natyrës së ndryshme, zgjidhja e të cilave do të kërkojë ndryshime në dokumentacionin e projektimit dhe, në përputhje me rrethanat, kosto shtesë.

Kostoja e një ndërtese shumëkatëshe ndikohet nga shumë faktorë. Të gjithë këta komponentë kanë pjesën e tyre në çmimin e çdo metër katror të pasurive të paluajtshme. Madhësia e kësaj pjese ka shprehjen e vet të rublës dhe përqindjes. Sipas ekspertëve dhe praktikuesve në fushën e organizimit të ndërtimit të ndërtesave të banimit me shumë apartamente, pjesët e fazave individuale dhe disa kosto të lidhura me koston e 1 m2 pasuri të paluajtshme shpërndahen si më poshtë:

• qira e tokës 6% - 15%;
• projektimi, duke përfshirë ekzaminimin dhe miratimet 3% - 7%;
• ndërtimi i objektit 40% - 60%;
• lidhja dhe ndërtimi i rrjeteve të jashtme inxhinierike 8% -10%;
• përmbajtja e aparatit 2,5%;
• marketingu kushton 3%.

Kostoja e një metri katror të pasurive të paluajtshme në përgjithësi, dhe strehimit në veçanti, përbëhet nga shumë komponentë. Në disa raste është pagesa për procedurat burokratike që duken të panevojshme në pamje të parë, në të tjera është pagesa për gabimet dhe llogaritjet e gabuara të dikujt. Por në fund të fundit, pjesa më e madhe e kësaj vlere përbëhet nga pagat e atyre njerëzve që marrin pjesë në krijimin e çdo prone.

Sa kushton një metër katror dhe sa kushton saktësisht çdo ndërtues për të? Çdo blerës i shtëpisë ndoshta dëshiron të dëgjojë përgjigjen për këtë pyetje. Pavel Goryachkin, President i Unionit të Inxhinierëve të Vlerësimit, iu përgjigj këtyre pyetjeve veçanërisht për BN në kuadër të Kongresit Gjith-Rus të Strehimit.

– Pra, cila është kostoja reale e ndërtimit tani?

- Çmimi fillon me rreth 14 mijë rubla për metër katror. Për shembull, për projektet ku elementët kryesorë të murit prodhohen në fabrikë dhe më pas instalohen, nuk kam parë një çmim më të ulët se 14 mijë rubla për grup. Nuk duhet të ketë iluzione, për 8 mijë nuk do të kemi asnjë banesë.

Ne duhet të bëjmë dallimin midis koncepteve. Ka një çmim në tregun primar të pasurive të paluajtshme - ky është çmimi që ne paguajmë si blerës shtëpish. Ka një çmim kostoje, i cili ndahet në ndërtim dhe investim.

– Çfarë përfshijnë këto çmime?

– Kostoja e ndërtimit përfshin punën e ndërtimit dhe instalimit dhe kostot, të cilat formohen sipas vlerësimit përmbledhës. Kostoja e investimit është kostoja e plotë për zhvilluesin, duke marrë parasysh të gjitha barrët që ekzistojnë, duke marrë parasysh koston e tokës, miratimet, etj.

Nëse flasim për kostot e ndërtimit, atëherë mesatarisht në Rusi ky korridor mund të caktohet në rangun nga 15 në 25 mijë, nëse po flasim për ndërtesa apartamentesh të klasës ekonomike duke përdorur elementë panelesh ose sisteme monolitike me zgjidhjet më të thjeshta të projektimit. Në parim, kjo është e vërtetë.

Plus koston e tokës - këtu, natyrisht, numrat janë të ndryshëm. Moska, Shën Petersburgu janë një element më vete, por mesatarisht në Rusi, në qytetet e mëdha me mbi 500 mijë banorë, çmimi mesatar është 60-70 dollarë, që është mjaft domethënës.

Një pjesë e madhe e kostove është edhe infrastruktura inxhinierike. Përfshirë në vend. Nuk po flas për rrjetet kurrizore - këto janë ato rrjete të jashtme në "vijat e kuqe", në zonat e lidhjes me rrjetet kurrizore, të cilat, sipas legjislacionit tonë, përfshihen në çmimin e pronës, që arrijnë të paktën 12% e kostos.

Plus, ka shumë rajone ku ka probleme me lidhjen me furnizimin me energji të përhershme. Edhe pse kjo tani është e rregulluar, diferenca në tarifa është shumë e madhe. Moska, Shën Petersburgu janë një gjë, por në rajonet për lidhje 1 kW çmimet variojnë nga 6 në 16 mijë rubla. Kjo është mesatarja për Rusinë. Ju mund të vlerësoni se sa merrni për një apartament prej 54 metrash katrorë. metra bazuar në 8-12 kW. Nuk e kuptoj se ku mund të kurseni para.

Bibliografi

Për përgatitjen e kësaj pune janë përdorur materiale nga faqja http://.

Autoritetet e Moskës (dhe jo vetëm) kanë thënë për një kohë relativisht të gjatë se është e nevojshme të ringjallet lëvizja bashkëpunuese, e cila lulëzoi në kohët sovjetike dhe ndihmoi një numër të konsiderueshëm njerëzish të zgjidhnin problemin e strehimit. Sot, paratë, ose më saktë mungesa e tyre, ju pengon të merrni një shtëpi të re. Kooperativat lejojnë banorët e rinj të ardhshëm të kursejnë para. Por deri më tani ideja e krijimit të kooperativave – si fillim, në kuadër të programit “Strehim të përballueshëm për familjet e reja” – po zbatohet me shumë vështirësi.

Ky artikull është një material referimi dhe informacioni; të gjitha informacionet në të janë paraqitur për qëllime informative dhe janë vetëm për qëllime informative.

Sot ka dy kooperativa rinore në Moskë: Kooperativa Ndër-Rinore e Strehimit dhe Ndërtimit të Rinisë së Okrugut Administrativ Verior (filloi të funksiononte në 2004) dhe Kooperativa Ndër-Rinore e Strehimit dhe Ndërtimit të Rinisë së Okrugut Administrativ Veriperëndimor (filloi të funksiononte në 2003). Këto organizata jofitimprurëse bazohen në një numër dekretesh të qeverisë së Moskës dhe programit të qytetit "Strehim të përballueshëm për familjet e reja".

Detyra e kooperativave është t'u japin familjeve të reja mundësinë për të ndërtuar, gjë që do t'u kushtojë rreth një të tretën më pak se çmimi i tregut. Kursimet arrihen, para së gjithash, për faktin se qyteti ndan parcela toke (jo në bazë konkurruese: vetëm një kooperativë tjetër jofitimprurëse, dhe jo një zhvillues tregtar, mund të kundërshtojë të drejtën për të zënë një parcelë) dhe nuk e bën këtë. të paguajë një tarifë për zhvillimin e infrastrukturës. Kooperativa urdhëron të gjitha punët e ndërtimit nga kontraktori drejtpërdrejt, pra, përsëri, pa tarifa shtesë.

Përveç kësaj, për të marrë fonde shtesë për fondin e kooperativës, një pjesë e hapësirës mund të shitet ende në treg, me çmimet aktuale në atë kohë.

Kush mund të marrë pjesë
Anëtarë të kooperativës nuk mund të bëhen të gjithë, por vetëm ata që janë nën kërkesat e programit “Strehim të përballueshëm për familjet e reja”. "Ne i vendosëm vetes detyrën për të ndihmuar ata që nuk janë në listën e pritjes," thotë Kryetari i MM ZhSK Okrug Administrative Veriore Genadi Sushkov, - atyre familjeve që nuk mund të regjistrohen për strehim, por jetojnë në kushte të ngushta.” Kjo është, kur çdo person ka më pak se 18 metra katrorë. metra.

Moskovitët (natyrisht, kërkohet edhe shtetësia ruse) që nuk janë më të vjetër se 35 vjeç dhe kanë tre vjet të martuar mund të aplikojnë për anëtarësim në kooperativa. Për më tepër, bashkëshortët mund të jetojnë në çdo rreth të kryeqytetit dhe jo vetëm aty ku funksionojnë kooperativat.

Në të njëjtën bazë, në kooperativë mund t'i bashkohen çiftet që kanë më pak se tre vjet të martuar, por që kanë arritur ose do të bëhen prindër, si dhe gratë shtatzëna dhe nënat/baballarët beqarë.

Nëse njëri prej bashkëshortëve ka leje qëndrimi metropolitane dhe tjetri jo, ata nuk mund të anëtarësohen në kooperativë—programi mbështetet nga qyteti. Nuk do të keni nevojë të siguroni dëshmi të të ardhurave ose dokumente të tjera financiare.

Ata që planifikojnë të bashkohen me një kooperativë duhet të vizitojnë autoritetet vendore (prefekturën ose këshillin), ku mund të marrin informacion për kooperativat dhe të plotësojnë një pyetësor të veçantë në MMHSK, i cili do t'i dërgohet Departamentit të Politikave të Banesave dhe Fondit të Strehimit (DZhPiZhF) për verifikimi. Ju gjithashtu mund të vizitoni zyrën e pritjes së kryetarit të kooperativës që keni zgjedhur për të "zbuluar gjithçka" nga dora e parë, duke përfshirë një parashikim paraprak nëse DPWF do ta miratojë pyetësorin. Procedura e verifikimit (plotësisht falas) zgjat rreth gjashtë muaj, kohë gjatë së cilës ata që dëshirojnë të anëtarësohen në kooperativë mund të ndryshojnë mendje…

Por le të bëjmë menjëherë një rezervë se për momentin kooperativa e Qarkut Verior nuk po pranon pjesëmarrës të rinj. Rreth arsyeve - pak më vonë.

Si të kurseni për strehim dhe sa do të kushtojë një apartament
Ata, planet e të cilëve nuk kanë ndryshuar, duhet të paguajnë tarifat e hyrjes dhe anëtarësimit dhe të përgatiten të paguajnë një shumë të caktuar mujore për të shlyer aksionet e tyre dhe tarifat e anëtarësimit.

Sot, tarifa e anëtarësimit në Okrug Administrative Veriore MM ZhSK është 1000 rubla, dhe tarifa e hyrjes llogaritet si më poshtë: 1000 rubla. shumëzohet me numrin e metrave katrorë të banesave.

Ju duhet të përqendroheni në zonat e mëposhtme: apartamente me një dhomë - 40 m2. metra, apartamente me dy dhoma - 60, apartamente me tre dhoma - 80 metra katrorë dhe apartamentet më të mëdha me katër dhoma - 100 metra katrorë. Megjithatë, duhet të kemi parasysh se këto çmime janë miratuar në vitin 2005, kështu që shumat e anëtarësimit dhe hyrjes do të rriten.

Sot, kooperativa nuk ofron ende një skemë të unifikuar dhe universale për grumbullimin e aksioneve dhe shlyerjen e tyre. Për anëtarët “më të vjetër” të kooperativës u parashikua formula e mëposhtme - akumulimi i një aksioni për disa vite (rreth gjysma), dhe më pas supozohej se kooperativa do të jepte këste pa interes.

"Sistemi i zhvilluar 5 vjet më parë do të ndryshojë," thotë Genadi Sushkov. "Për një grup të vogël aksionerësh që iu bashkuan kooperativës shumë kohë më parë, kushtet do të mbeten të njëjta. Dhe me pjesën tjetër do të lidhim kontrata që do të lidhen me orarin e ndërtimit. Kjo do të thotë, ne do të paguajmë në bazë të rezultateve të secilës fazë të ndërtimit: puna e projektimit është kryer - ne paguajmë, themeli është instaluar - ne do të paguajmë."

Çdo familje do të ketë një plan financiar individual, të zgjedhur së bashku me kryetarin. Sa i përket shumës së kontributeve të aksioneve dhe çmimit për metër katror, ​​udhëzuesi kryesor është kostoja e investimit për metër katror, ​​e cila sot në Moskë arrin $2000 .

Aksionarët do të jenë gjithashtu në gjendje të tërheqin kredi hipotekare. Për më tepër, sipas Genadi Sushkov, bankat hipotekare do të jenë të gatshme të bashkëpunojnë me familjet e reja, pasi aksionarët do të kenë nevojë për një shumë më të vogël kredie, pasi llogaritja do të bazohet në të njëjtat 2000 dollarë për metër katror.

Por si mund të mbrojmë si paratë e investitorëve ashtu edhe vetë koston e një metri katror të banesave nga inflacioni? Kooperativa përdor një ekuivalent plotësisht logjik për llogaritjet - katror decimetër. Kjo do të thotë, paratë e marra nga aksionarët numërohen në decimetra.

“Aksioni është një instrument financiar, çmimi i të cilit rritet bashkë me rritjen e çmimeve të tjera të rëndësishme për këtë treg (vlera kadastrale e tokës, çmimet e energjisë etj.), thotë kryetari i kooperativës. tërhequr në çdo kohë pa humbur asgjë, për më tepër mund të fitoni para edhe duke shitur aksione.” Megjithatë, vetëm një pjesëmarrës në program mund të shesë një aksion ose një pjesë të tij në një kooperativë rinore.

Epo, dhe së fundi, një shënim më i rëndësishëm. Të bashkohesh me duar bosh në një kooperativë, e di, nuk është mirë. Ju duhet të keni në dorë "kapitalin fillestar" prej 10-12 mijë dollarë. Të premtosh se një anëtar i kooperativës do të marrë një apartament për një çmim shumë specifik do të ishte shumë e pamatur në këtë artikull, ndaj do të kufizohemi në përfundimin e mëposhtëm. “Apartamenti bashkëpunues” do të jetë një e treta më e lirë se vlera e tregut.Kjo është e sigurt.

Në bazë të kësaj premise funksionon kooperativa. Ai po kërkon partnerë të tillë - klientë teknikë dhe kontraktorë - të cilët janë të gatshëm të punojnë jo me humbje për veten e tyre, por pa super-fitimet karakteristike të tregut të banesave në Moskë, ata do të jenë në gjendje t'u japin kohë aksionarëve për të mbledhur fonde dhe ". punoni me kredi.”

Kooperativa “Veriu” është në pritje të parcelave
Rezultati i gjithë punës gjigante duhet të jenë shtëpi të reja për aksionerët. Por në jetë, si zakonisht, jo gjithçka është duke lundruar qetë. Kooperativa e Qarkut Verior do të ishte rindërtuar shumë kohë më parë, por parcelat e ndara duhej të braktiseshin: banorët vendas e kundërshtuan ndërtimin. Megjithëse shtëpitë e mundshme do të largonin zhvillimin e vjetër nga hekurudha, projekti u hartua në mënyrë që të mos mbingarkonte infrastrukturën e zonës. Por nuk ishte e mundur të fitohej "lufta" me banorët; sipas vendimit përkatës të Komisionit Ndërinstitucional të Qeverisë së Moskës, vendet binin nën konceptin e vendeve me vend. Kooperativa ishte në mesin e "investitorëve të dëmtuar" (ata që u detyruan të ndalonin ndërtimin për shkak të luftës kundër zhvillimit të mbushjes) dhe është në pritje të parcelave të reja, të cilat me shumë gjasa do të ndahen në Degunino perëndimore. Është e qartë se për shkak të këtyre ulje-ngritjeve, kooperativa pezulloi pranimin e aksionerëve të rinj.

Epo, kooperativa e Qarkut Veriperëndimor ishte më me fat. Vitin e kaluar, qyteti transferoi (jo pa pagesë - kooperativa kompensoi koston e projektimit dhe përgatitjes së sitit) një projekt për ndërtimin e një shtëpie monolit (me një sipërfaqe totale prej 10.5 mijë m2 në adresa Kurkino, mikrorrethi 15, godina 6), dhe kooperativa e zbatoi. Tashmë “kooperativat” po shkëmbejnë apartamentet në këtë pallat, pasi sipërfaqja është më e madhe se ç’duhet. Sa i përket kostos, një metër katror i kushton aksionerëve afërsisht 1000-1100 dollarë. Kjo do të thotë, me çmimin që ishte parashikuar për ata që ishin në listën e pritjes - pjesëmarrësit në programet e strehimit të qytetit.

“Është jashtëzakonisht e vështirë të arrihet një funksionim efektiv i një kooperativë,” përfundon biseda jonë Yuri Averin, këshilltar i kryetarit të MM ZhSK SZAO. "Ne ndoshta kemi shpenzuar shumë kohë për gjithçka, shpresoj se gjërat do të shkojnë më shpejt në të ardhmen."

Përmbledhje
Përvoja e parë e kooperativave të ringjallura dhe goditjet e para të mëdha sigurisht që do të jenë të dobishme. Në fund të fundit, ideologët e projektit kombëtar “Strehim të përballueshëm” i japin një rol shumë domethënës lëvizjes bashkëpunuese. Do të ketë njerëz aktivë që janë të gatshëm të marrin pjesë në vendosjen e fatit të tyre - nuk ka dyshim për këtë. Është radha e shtetit.

Më 17 shtator 2019, Banka Shën Petersburg zhvilloi një mëngjes biznesi me temë “Praktika e përdorimit të llogarive të ruajtjes gjatë përpunimit të transaksioneve. Analytics për 2 vjet." Specialistët e bankës ndanë analiza për të gjitha aspektet e transaksioneve të kryera që nga fillimi i projektit. Ata treguan se si produkti ka ndryshuar gjatë të kaluarës...

X

Tryezë e rrumbullakët: Thelbi i shërbimeve të pasurive të paluajtshme: si t'i përçojmë klientit vlerën e saj. A është i mundur tregu i pasurive të paluajtshme pa një agjent imobiliar? Dhe nëse jo, cili është roli i sekserit në këtë proces?

X

Kostoja e ndërtimit: sa kushton një metër katror?”

Sot në tregun e pasurive të paluajtshme ka një situatë të vështirë me çmimet e apartamenteve dhe kërkesën konsumatore. Sipas Kreu i Shoqatës Kombëtare të Zhvilluesve të Banesave (NHOZH) Leonid Kazinets, gjatë vitit të kaluar, kostoja mesatare për metër katror në vend u ul nga 68 mijë në 62 mijë rubla, duke iu afruar kështu edhe më shumë kostos. Që nga fillimi i këtij viti, shumë zhvillues kanë filluar të rrisin sistematikisht çmimet e banesave në projektet e tyre. Megjithatë, ka nga ata që shesin metra katrorë me një kosto sa më të afërt me koston.

A duhet t'i kushtojnë vëmendje blerësit objekteve të tilla? Çfarë roli luan kostoja në çmim? Si mund të ulni koston e projektit dhe në këtë mënyrë të ulni çmimet e apartamenteve? Redaktorët u përgjigjen këtyre dhe pyetjeve të tjera ekspertët e tregut në një tryezë të rrumbullakët në mungesë për partnerët e burimit "Kostoja e ndërtimit: sa kushton një metër katror?"

Cili është çmimi mesatar për metër katror brenda kufijve administrativë të Shën Petersburgut dhe rajonit të Leningradit?

Deri kohët e fundit, primare ishte shumë më e lirë se e mesme, por për momentin ato janë pothuajse të barabarta në kosto. Pjesa më e madhe e çmimit varet nga formati i shtëpisë dhe cilësia e saj. Sipas vlerësimeve tona, në Shën Petersburg kostoja e një sheshi është rreth 100 mijë rubla. Nëse flasim për rajonin e Leningradit, atëherë në varësi të distancës nga qyteti, çmimi është rreth 50-60 mijë rubla. Vlen të theksohet se aksesi i transportit ka një ndikim shumë të madh në çmim. Në përgjithësi, kostoja e ndërtimit është një pikë kyçe. Sipas ndërtuesve, marzhet e tyre janë ulur ndjeshëm dhe nuk i kalojnë 15-20%.

Vyacheslav Semenenko, Drejtor i Përgjithshëm i "MASTER Development"

Të gjitha projektet në të cilat banesat shiten me një kosto nën 65 mijë rubla për metër katror më alarmojnë personalisht. Unë besoj se zhvilluesit e objekteve të tilla veprojnë me humbje. Aktualisht, 65 mijë rubla për "katror" është i ashtuquajturi çmim i shitjes, ndërsa kostoja aktuale e projekteve të banimit, si rregull, është rreth 40 mijë rubla. Më tej, gjithçka varet nga vendndodhja dhe kostoja e blerjes së tokës, shpenzimet e përgjithshme dhe reklamimi, dhe interesi për përdorimin e fondeve të huazuara. Shpenzimet e tjera shtohen shumë shpejt. Gjatë gjithë ekzistencës së tregut të pasurive të paluajtshme, politika e çmimeve, kur zhvilluesit shisnin banesa me çmime afër ose nën kosto, nuk ka çuar kurrë asnjë lloj organizimi drejt ndonjë gjëje të mirë. Zhvilluesit shpesh besojnë në një situatë krize se ata ende mund të shesin lirë, atëherë situata do të përmirësohet dhe ata do të rrisin çmimet. Megjithatë, për mendimin tim, ky është një mendim i gabuar.

Anzhelika Alshaeva, menaxhere e KVS LLC. Pasuri të paluajtshme":

Çmimi i banesave në ndërtesat e reja, përveç kostove të tokës, inxhinierisë dhe vetë ndërtimit, përcaktohet nga kushtet e tregut, vendndodhja dhe aksesi i transportit. Prandaj, ofertat e ngjashme apo edhe identike në zona të ndryshme - në kufijtë e qytetit dhe periferitë më të afërta - mund të ndryshojnë ndjeshëm në kosto. Çmimi i furnizimit në segmentin e tregut masiv ndryshon, mesatarisht, nga 65 në qindra mijëra rubla për metër katror. Në projektet rezidenciale të Grupit të Kompanive KVS, të zbatuara në kufirin e Shën Petersburgut në rajonin Vsevolozhsk, çmimi minimal është 58 mijë rubla për metër katror. Kjo është një nga ofertat më tërheqëse në këtë lokacion. Çmimi i përballueshëm shpjegohet nga shkalla e projekteve dhe, në përputhje me rrethanat, kostot më të ulëta të ndërtimit. Në Yasno do të ndërtohen rreth 385 mijë m2. m strehim, dhe në Sertolovo - 250 mijë sq. m. m.

Sipas të dhënave tona, kostoja për metër katror në tregun sekondar të Shën Petersburgut është rreth 105 mijë rubla, dhe në tregun primar - rreth 100 mijë rubla. Në rajonin e Leningradit, sipas vlerësimeve tona, kostoja e një "shesh" në tregun sekondar është në nivelin e 51 mijë rubla, dhe në tregun e ri rreth 52 mijë rubla. Është e pamundur të emërtohet vlera e drejtë për metër katror në Shën Petersburg, si në pothuajse çdo qytet tjetër në Federatën Ruse, për shkak të individualitetit të secilit projekt. Në një projekt, një parcelë toke kushton shumë para dhe kjo automatikisht rrit koston e projektit. Në anën tjetër - furnizimi i komunikimeve, i cili gjithashtu do të ndikojë ndjeshëm në çmim.

Cilat janë kostot më të shtrenjta të ndërtimit?

Anastasia Alexandrova, analiste kryesore në E3 Group

Siç e dini, kostoja e ndërtimit përfshin koston e punës së ndërtimit dhe instalimit, kostot e përgjithshme dhe fitimin e vlerësuar. Në strukturën e kostove të ndërtimit, rreth 50% bie për punimet e ndërtimit, 20% për koston e blerjes së tokës dhe marrjen e lejeve të duhura, 10% për instalimin e rrjeteve të brendshme të shërbimeve. Pjesa e mbetur prej 20% ndahet afërsisht në mënyrë të barabartë nga shpenzimet e tjera, duke përfshirë rregullimin e peizazhit, punën e projektimit dhe anketimit dhe punën e përfundimit.

Kostoja mesatare e ndërtimit të banesave në Shën Petersburg është rreth 60 mijë rubla / m2. m. Jo shumë kohë më parë, qeveria nisi një program të “zëvendësimit të importit”, i cili synon tërësisht uljen e kostos së materialeve të ndërtimit nëpërmjet përdorimit të prodhuesve vendas. Sidoqoftë, jo të gjitha materialet e ndërtimit të importuara kanë analoge vendase. Ndikimi në rritjen e vlerës së tregut të banesave shoqërohet në një masë më të madhe me rritjen e kërkesës efektive dhe jo me koston e ndërtimit.

Si mund të reduktoni kostot pa sakrifikuar cilësinë e projektit? Apo është e pamundur kjo? Sa mund të rriten çmimet e banesave në gjashtë muajt e ardhshëm? Pse?

Alexander Ginovker, Drejtor i Përgjithshëm i agjencisë së pasurive të paluajtshme Nevsky Prostor, Zëvendës-President i Shoqatës së sekserëve të Shën Petersburgut dhe Rajonit të Leningradit.

Sipas mendimit tonë, kostoja mund të reduktohet përmes dizajnit me cilësi të lartë, një procesi ndërtimi të menduar mirë dhe përdorimit të teknologjive të reja të ndërtimit. Shitja e banesave me kosto nuk i jep mundësinë kompanisë së ndërtimit të zhvillohet, gjë që përfundimisht mund të çojë në tërheqjen e saj nga tregu i ndërtimit. Sot nuk ka një tendencë të qartë drejt rritjes së çmimeve. E gjitha varet nga aftësitë e kufizuara të blerësve. Mendojmë se rritja e çmimit nuk do të kalojë disa për qind. Një nga arsyet e rritjes së çmimeve mund të jenë hipotekat e përballueshme.

Ekaterina Sivova, Drejtore e Përgjithshme e Agjencisë Rajonale të Pasurive të Paluajtshme (ARN)

Është e mundur të zvogëlohen kostot duke ulur sasinë e fondeve të huazuara të përdorura në ndërtimin e një kompleksi banimi. Gjithashtu, prania e objekteve tona (të tilla si një fabrikë betoni, DSK) do të ulë koston e projektit pa sakrifikuar cilësinë e projektit. Mbajtja e çmimeve është e mundur në projektet që mbulojnë zona të mëdha që synojnë të zhvillojnë një mikrodistrikt të madh.

Kur ky është ndërtimi i një kompleksi të madh rezidencial, është më e lehtë për t'u tërhequr sipas çmimit, pasi kostot e ndërtimit të një kompleksi rezidencial mund të kompensohen nga objektet e ardhshme në ndërtim - për shkak të hapësirës më të madhe që zhvilluesi duhet të shesë.