Колко струва един квадратен метър и колко точно го взима всеки строител? Всеки купувач на жилище вероятно иска да чуе отговора на този въпрос. На тези въпроси специално за BN отговори председателят на Съюза на инженерите-оценители Павел Горячкин в рамките на Всеруския жилищен конгрес.

– И каква е реалната цена на строителството сега?

– Цената започва от около 14 хиляди рубли на квадратен метър. Например, за проекти, при които основните стенни елементи се произвеждат във фабриката и след това се монтират, не съм виждал цена по-ниска от 14 хиляди рубли за комплект. Не трябва да има илюзии, за 8 хиляди няма да получим жилище.

Трябва да правим разлика между понятията. Има цена на първичния пазар на недвижими имоти – това е цената, която плащаме ние като купувачи на жилища. Има себестойност, която е разделена на строителна и инвестиционна.

– Какво включват тези цени?

– Стойността на СМР включва СМР и разходи, които се формират по обобщената оценка. Инвестиционните разходи са пълните разходи за предприемача, като се вземат предвид всички съществуващи тежести, като се вземат предвид цената на земята, одобренията и т.н.

Ако говорим за разходите за строителство, тогава средно в Русия този коридор може да бъде определен в диапазона от 15 до 25 хиляди, ако говорим за жилищни сгради от икономична класа, използващи панелни елементи или монолитни системи с най-простите дизайнерски решения. По принцип това е реално.

Плюс цената на земята - тук, разбира се, числата са различни. Москва, Санкт Петербург са отделен елемент, но средно в Русия, в големите градове с население над 500 хиляди, средната цена е $60-70, което е доста значително.

Голям дял от разходите е и инженерната инфраструктура. Включително на място. Не говоря за опорни мрежи - това са тези външни мрежи до "червените линии", до зоните на присъединяване към опорни мрежи, които според нашето законодателство са включени в цената на имота, в размер на най-малко 12% от стойността.

Освен това има много региони, където има проблеми със свързването към постоянно захранване. Въпреки че това вече е регламентирано, разликата в тарифите е много голяма. Москва, Санкт Петербург са едно нещо, но в регионите за 1 kW връзка цените варират от 6 до 16 хиляди рубли. Това е средното за Русия. Можете да сметнете колко ще получите за апартамент от 54 квадрата. метра на базата на 8-12 kW. Не виждам откъде можете да спестите пари.

– Много се говори за нови технологии в строителството, които могат да намалят разходите...

– Вдигаме шум най-вече, когато говорим за някакви нови технологии. Да, тези технологии съществуват, те са известни, но новите технологии не винаги водят до значителни икономии на разходи. Напротив, често тези подобрения, свързани с енергийната ефективност на сградите, водят само до увеличаване на разходите.

– Но можем да кажем, че цените на строителните материали намаляха, което от своя страна намали разходите...

– Да, в периода на кризата имаше корекция. При артикули като бетон, замазка спадът на цените достига 50%, но данните, които имаме за 9 месеца на 2010 г. показват, че спадът на цените на строителните материали е спрял, а за редица артикули имаме спекулативни тенденции. Пример за това е случилото се с армировката, която е значителна част от строителните разходи. За 1 кв. метър корпус на условни фитинги трябва да премине от 38 до 65 кг. За 1 кв. метър едропанелна, монолитна конструкция - около 500 кг стандартен цимент. При обкова през май и началото на юни имахме значително увеличение на цените, което за някои артикули достигна до 30%. Сега цените повече или по-малко се стабилизираха, но можем да кажем, че е настъпила значителна корекция. Циментът поевтиня по време на кризата, но трябва да разберете в какви числа.

За периода от 2006 г. до първото полугодие на 2008 г. ръстът при отделните марки цимент е 106%. Вие сами помните всички тези приказки за цимента, но той е намалял с по-малко. Освен това текущите данни за август и септември показват, че не трябва да се очакват допълнителни корекции надолу и цените само ще растат. Също така не можем да кажем, че цените на строителните материали ще се повишат рязко. Смятам, че този растеж ще бъде доста предвидим, някъде в границите на инфлацията. С изключение на артикули като например арматурата, където потреблението не отива само за строителство. Това е метал, световна тенденция, а тук строителите са заложници на тази ситуация. Сглобяеми стоманобетонни конструкции - тук нямаше сериозни корекции през лятото според Санкт Петербург и регионалните организации. Също така не можем да кажем, че са намалили значително цените си. Приблизително това е положението в момента.

– Какво е влиянието на строителните и индустриалните материали върху продажната цена на жилищата?

– Има различни мнения по този въпрос. Можем да кажем, че цената на първичния пазар се формира не толкова от себестойността, а от цената на търсенето и предлагането. Имаме разлика, ако говорим за средна цена на първичния пазар в града от 65-68 хил. Рубли, като пълната инвестиция за предприемача е около 42 хил. Рубли на кв.м. метър. Не говоря за центъра на града, а за жилищата в икономична класа. В Москва тази разлика е още по-голяма, а в редица региони тази разлика е много незначителна. Например в района на Оренбург първичният пазар е 32 хиляди рубли, но цената е около 27 хиляди.

Далечният източен регион, Сибирският район, град Омск, като цяло, можем да кажем, че няма празнина. Цената на първичния пазар е малко по-висока от себестойността. Днес да се каже, че регионалните строители са „угоени“ – такива обвинения не трябва да съществуват. Що се отнася до делтата на разумната цена, като се вземе предвид инфлацията, ние вярваме, че ако за разработчиците между продажната цена и пълната цена е 12-18%, това е нормално. Разбира се, в Европа има по-малко, но има и по-малко инфлация. Следователно 12-18% е разумна разлика за предприемача, а 8-12% в настоящата ситуация е разумна печалба за строителна организация.

Сумата от всички финансови инвестиции, направени на всички етапи от проекта за изграждане на многоетажна жилищна сграда, е цената на жилищната сграда. Формирането на цените на недвижимите имоти се разделя на три етапа:

1. Подготвителен.
2. Основен.
3. Финал.

В допълнение към тези три етапа на формиране на разходите, крайната стойност се влияе от редица свързани разходи, които възникват на всеки етап от напредъка към крайния резултат.

Подготвителен

Този етап включва четири направления на действие, които могат да се следват или в определена последователност, или едновременно. Основните насоки на този етап:

1. Избор и придобиване на права върху поземлен имот.
2. Определяне на технико-икономически показатели.
3. Получаване на необходимите разрешителни и технически условия.
4. Разработване на документация, включително полезни и спомагателни структури.

При избора на парцел предприемачът се фокусира върху неговото географско местоположение спрямо центровете на бизнес и културна дейност на населеното място, транспортната достъпност и осигуряването на инженерна инфраструктура. Тези фактори ще окажат положително влияние върху търсенето на крайния продукт и съответно върху продажната цена. Но рентата за земя в такива райони също ще бъде по-висока.

Във всяко населено място общините от всички нива разпределят територия за многоетажно жилищно строителство и провеждат конкурсни процедури за идентифициране на наематели. Въз основа на резултатите от тези процедури потенциалният предприемач на платена основа (наем) получава правото да развива територията. В допълнение към предоставянето на право на наемане на земя за изграждане на жилищна сграда, властите могат да организират търгове за продажба на съответните обекти.

Във всеки случай сумата на всички разходи за придобиване на земя или правото на ползване е изцяло включена в цената на строителството.

Технико-икономическите показатели (TEI) на жилищна сграда се определят в съответствие с размера на парцела за нейното местоположение и съдържат следните данни:

• размер на сградата;
• неговата етажност, брой входове, РЗП;
• брой апартаменти, помощни и сервизни помещения;
• съотношение на жилищна и спомагателна площ;
• осигуряване на комунални ресурси.

При определяне на ТЕП основната задача е да се разположи на определена територия сграда с максимална възможна площ на жилищни и други търговски помещения. Това определя върху колко квадратни метра жилищни и нежилищни помещения ще бъде разпределена общата цена. Въз основа на приетите технически задания се изготвя идеен проект.

За да започнете проектирането, е необходимо да получите разрешение за строеж, да получите технически условия за свързване на сградата към централизирано електроснабдяване, водоснабдяване и отоплителни мрежи. Всяка от тези дейности предполага определени финансови инвестиции. Тези инвестиции могат да бъдат под формата на такси за изготвяне и издаване на спецификации и бъдещи разходи. Например, организация, доставяща ресурси, в техническите условия за свързване на обект може да включи изискване за изграждане или модернизиране на инженерно инфраструктурно съоръжение за дадена територия (електрическа подстанция, помпена станция).


В някои региони са легализирани инвестиционни такси за развитие на инфраструктурата, наложени от предприемача за всеки квадратен метър жилище, предложено за строителство.

Част от тези разходи в крайна сметка също присъстват във всеки квадратен метър.

Размерът на плащането за дизайн зависи от избраната опция:

• индивидуален проект;
• стандартна разработка.

Разработването на индивидуален строителен проект е по-обемна опция както по отношение на цената, така и по отношение на времето за изготвяне на документация, а стандартната включва обвързване на готово дизайнерско решение с условията на съществуващия обект.

На етапа на проектиране се определя преобладаващият компонент на разходите. Приетите в проекта дизайнерски решения и използваните материали директно определят колко ще струва една многоетажна сграда.

Резултатът от работата по проектиране е предаването за одобрение на клиента на копия от работна документация, които са преминали държавния изпит. Един от разделите на работната документация е разчетната документация.

Основен

Основният компонент на формирането на разходите е реалното изграждане на сградата. Като разполага с разчетната документация, разработчикът има информация за максималната цена на строителните работи. Основният документ, определящ прогнозните разходи, е консолидираната оценка (образец на SSR). Обобщената оценка се изготвя в хиляди рубли. SSR посочва колко струва в хиляди рубли, основните етапи на строителството и техните компоненти, представени под формата на глави.

Глави от 1 до 7 изброяват цената (в хиляди рубли):

• подготвителна работа;
• Главна сграда;
• управление на енергията;
• външни инженерни мрежи;
• транспортни възли;
• благоустрояване и озеленяване и др.

Прогнозната документация за всяка от тези области включва местни оценки, които определят максималната цена за извършване на тези работи.

В глави 8 до 12 се посочват разходите, изчислени като процент от общите разходи и приети в съответствие със стандартите.

В резултатите от SSR традиционно са включени регулаторни непредвидени разходи в размер на 2% от общата сума и ДДС - 18%.

С цел намаляване на разходите за строителство на сградата, предприемачът провежда конкурсни процедури за избор на изпълнител. Критериите за избор на строителни фирми са основно нивото на намаление на цената на извършените работи спрямо максималните и сроковете на тяхното завършване.

Основният компонент на цената на жилищна сграда зависи от задълбочеността на подхода на предприемача за определяне на изпълнителя и условията на договора.

Финал

На последния етап:

• свързване към централизирани комунални мрежи;
• прехвърляне на изградени външни инженерни мрежи към баланса на доставчиците;
• въвеждане в експлоатация на жилища;
• продажба на готови апартаменти.

Свързани разходи

Съпътстващите разходи са разходи, които съпътстват целия процес на изпълнение на проекта или възникват през определен период от него.

Условно постоянните разходи могат да бъдат:

• наем за поземлен имот, който се плаща месечно до момента на въвеждане в експлоатация и прехвърляне на правото на собственост върху този парцел в съвместна собственост на собствениците на апартаменти и други помещения;
• плащания по целеви кредити за строителство;
• поддръжка на апарата на разработчика;
• маркетингови разходи, свързани с продажбата на готово пространство.

По време на работа могат да възникнат обстоятелства от различно естество, разрешаването на които ще изисква промени в проектната документация и съответно допълнителни разходи.

Цената на многоетажна сграда се влияе от много фактори. Всички тези компоненти имат своя дял в цената на всеки квадратен метър недвижим имот. Размерът на този дял има собствена рубла и процентно изражение. Според експерти и практици в областта на организацията на строителството на многофамилни жилищни сгради дяловете на отделните етапи и някои свързани с тях разходи в цената на 1 m2 недвижим имот се разпределят, както следва:

• поземлена рента 6% - 15%;
• проектиране, включително експертиза и одобрения 3% - 7%;
• конструкция на сградата 40 % - 60 %;
• свързване и изграждане на външни инженерни мрежи 8% -10%;
• апаратно съдържание 2,5%;
• маркетингови разходи 3%.

Цената на един квадратен метър недвижим имот като цяло и в частност жилище се състои от много компоненти. В някои случаи това е плащане за бюрократични процедури, които на пръв поглед изглеждат ненужни, в други е плащане за нечии грешки и грешни изчисления. Но в крайна сметка по-голямата част от тази стойност се състои от заплатите на хората, които участват в създаването на всеки имот.

Колко струва един квадратен метър и колко точно го взима всеки строител? Всеки купувач на жилище вероятно иска да чуе отговора на този въпрос. На тези въпроси специално за BN отговори председателят на Съюза на инженерите-оценители Павел Горячкин в рамките на Всеруския жилищен конгрес.

– И каква е реалната цена на строителството сега?

– Цената започва от около 14 хиляди рубли на квадратен метър. Например, за проекти, при които основните стенни елементи се произвеждат във фабриката и след това се монтират, не съм виждал цена по-ниска от 14 хиляди рубли за комплект. Не трябва да има илюзии, за 8 хиляди няма да получим жилище.

Трябва да правим разлика между понятията. Има цена на първичния пазар на недвижими имоти – това е цената, която плащаме ние като купувачи на жилища. Има себестойност, която е разделена на строителна и инвестиционна.

– Какво включват тези цени?

– Стойността на СМР включва СМР и разходи, които се формират по обобщената оценка. Инвестиционните разходи са пълните разходи за предприемача, като се вземат предвид всички съществуващи тежести, като се вземат предвид цената на земята, одобренията и т.н.

Ако говорим за разходите за строителство, тогава средно в Русия този коридор може да бъде определен в диапазона от 15 до 25 хиляди, ако говорим за жилищни сгради от икономична класа, използващи панелни елементи или монолитни системи с най-простите дизайнерски решения. По принцип това е реално.

Плюс цената на земята - тук, разбира се, числата са различни. Москва, Санкт Петербург са отделен елемент, но средно в Русия, в големите градове с население над 500 хиляди, средната цена е $60-70, което е доста значително.

Голям дял от разходите е и инженерната инфраструктура. Включително на място. Не говоря за опорни мрежи - това са тези външни мрежи към “червените линии”, към зоните на присъединяване към опорни мрежи, които според нашето законодателство са включени в цената на имота, в размер на минимум 12% от цената.

Освен това има много региони, където има проблеми със свързването към постоянно захранване. Въпреки че това вече е регламентирано, разликата в тарифите е много голяма. Москва, Санкт Петербург са едно нещо, но в регионите за 1 kW връзка цените варират от 6 до 16 хиляди рубли. Това е средното за Русия. Можете да сметнете колко ще получите за апартамент от 54 квадрата. метра на базата на 8-12 kW. Не виждам откъде можете да спестите пари.

Библиография

За подготовката на тази работа са използвани материали от сайта http://.

Московските (и не само) власти сравнително дълго време казват, че е необходимо да се възроди кооперативното движение, което процъфтява в съветско време и помогна на значителен брой хора да решат жилищния си проблем. Днес парите, или по-скоро липсата им, ви пречи да се сдобиете с нов дом. Кооперациите позволяват на бъдещите нови жители реално да спестят пари. Но засега идеята за създаване на кооперации - за начало в рамките на програмата „Достъпни жилища за млади семейства“ - се осъществява с големи трудности.

Тази статия е справочен и информационен материал, цялата информация в нея е представена с информационна цел и е само за информационни цели.

Днес в Москва има два младежки кооператива: Междурайонният младежки жилищно-строителен кооператив на Северния административен окръг (започва работа през 2004 г.) и Междурайонният младежки жилищно-строителен кооператив на Северозападния административен окръг (започва да функционира през 2003 г.). Тези организации с нестопанска цел се основават на редица постановления на правителството на Москва и градската програма „Достъпни жилища за млади семейства“.

Задачата на кооперациите е да дадат възможност на младите семейства да строят, което ще им струва около една трета по-малко от пазарната цена. Спестяванията се постигат преди всичко поради факта, че градът разпределя парцели (не на конкурентна основа: само друга кооперация с нестопанска цел, а не търговски предприемач, може да оспори правото да заема парцел) и не начисляват такса за развитие на инфраструктурата. Кооперацията поръчва всички строителни работи директно от изпълнителя, т.е. отново без допълнителни такси.

Освен това, за да се получат допълнителни средства за кооперативния фонд, част от площите все още могат да бъдат продадени на пазара на актуални към момента цени.

Кой може да участва
Не всички могат да станат членове на кооперацията, а само тези, които попадат в изискванията на програмата „Достъпни жилища за млади семейства”. „Поставихме си задачата да помогнем на тези, които не са в списъка на чакащите“, казва Председателят на ММ ЖСК на Северен административен окръг Генадий Сушков, - на тези семейства, които не могат да се регистрират за жилище, но живеят в тесни условия. Тоест, когато всеки човек има по-малко от 18 квадратни метра. метра.

Москвичи (разбира се, изисква се и руско гражданство), които не са на възраст над 35 години и са женени от три години, могат да кандидатстват за членство в кооперациите. Освен това съпрузите могат да живеят във всеки квартал на столицата, а не само там, където работят кооперациите.

На същото основание в кооперацията могат да се включат двойки, които са в брак по-малко от три години, но са успели или предстои да станат родители, както и бременни жени и самотни майки/бащи.

Ако единият от съпрузите има разрешение за пребиваване в столицата, а другият не, те не могат да се присъединят към кооператива - програмата се подкрепя от града. Няма да е необходимо да предоставяте доказателство за доход или други финансови документи.

Тези, които планират да се присъединят към кооперация, трябва да посетят местните власти (префектура или съвет), където могат да получат информация за кооперациите и да попълнят специален въпросник в MMHSK, който ще бъде изпратен до Отдела за жилищна политика и жилищен фонд (DZhPiZhF) за проверка. Можете също така да посетите приемната на председателя на избраната от вас кооперация, за да „разберете всичко“ от първа ръка, включително предварителна прогноза дали DPWF ще одобри въпросника. Процедурата по проверка (напълно безплатна) отнема около шест месеца, като през това време желаещите да се присъединят към кооперацията могат да променят решението си...

Но нека веднага да направим уговорка, че засега кооперация Северен район не приема нови участници. За причините – малко по-късно.

Как да спестите за жилище и колко ще струва един апартамент
Тези, чиито планове не са се променили, трябва да платят встъпителни и членски вноски и да се подготвят да плащат определена сума месечно, за да изплатят своите дялове и членски внос.

Днес членският внос в ММ ЖСК Северен административен окръг е 1000 рубли, а входната такса се изчислява, както следва: 1000 рубли. умножете по броя на квадратните метри жилища.

Трябва да се съсредоточите върху следните площи: едностайни апартаменти - 40 кв.м. м, двустайни - 60, тристайни - 80 кв.м и най-големите, четиристайни апартаменти - 100 кв.м. Трябва обаче да се има предвид, че тези цени са приети още през 2005 г., така че размерите както на членския, така и на встъпителния внос ще бъдат увеличени.

Днес кооперацията все още не предлага единна и универсална схема за натрупване на дялове и тяхното обратно изкупуване. За „най-старите” членове на кооперацията беше предвидена следната формула - натрупване на дял за няколко години (около половината), като тогава се предполагаше, че кооперацията ще предоставя безлихвени вноски.

„Системата, разработена преди 5 години, ще се промени", казва Генадий Сушков. „За малка група акционери, които са се присъединили към кооперацията преди много време, условията ще останат същите. А с останалите ще сключим договори, които ще бъдат обвързани със строителния график. Тоест, ние ще платим въз основа на резултатите от всеки етап от строителството: проектирането е извършено - ние плащаме, основата е монтирана - ние ще платим.

Всяко семейство ще има индивидуален финансов план, избран съвместно с председателя. Що се отнася до размера на дяловите вноски и цената на квадратен метър, основният ориентир е инвестиционната цена на квадратен метър, която днес в Москва достига $2000 .

Акционерите ще могат да привличат и ипотечни кредити. Освен това, според Генадий Сушков, ипотечните банки ще бъдат готови да си сътрудничат с млади семейства, тъй като акционерите ще се нуждаят от по-малка сума на заема, тъй като изчислението ще се основава на същите 2000 долара на квадратен метър.

Но как да защитим както парите на инвеститорите, така и самата цена на квадратен метър жилище от инфлацията? Кооперацията използва напълно логичен еквивалент за изчисления – квадрат дециметър. Тоест парите, получени от акционерите, се броят в дециметри.

„Дялът е финансов инструмент, чиято цена расте заедно с ръста на други значими за този пазар цени (кадастрална стойност на земята, цени на енергията и др.), казва председателят на кооперацията.“ Парите могат да бъдат теглени по всяко време, без да губите нищо, освен това можете също да печелите пари, като продавате акции. Само участник в програмата обаче може да продаде дял или част от него в младежка кооперация.

Е, и накрая, още една важна забележка. Да се ​​присъединиш към кооперация с празни ръце, знаеш, не е добре. Трябва да имате на разположение „начален капитал“ от 10-12 хиляди долара. Да се ​​обещае, че член-кооператор ще получи апартамент на много конкретна цена, би било твърде безразсъдно в тази статия, затова ще се ограничим до следния извод. “Кооперативен апартамент” ще е с една трета по-евтин от пазарната стойност.Това е сигурно.

Въз основа на тази предпоставка работи кооперацията. Той търси такива партньори - технически клиенти и изпълнители - които са готови да работят без загуба за себе си, но без свръхпечалбите, характерни за московския жилищен пазар, те ще могат да дадат на акционерите време да наберат средства и “ работа на кредит."

Кооперация "Северен" чака парцели
Резултатът от цялата гигантска работа трябва да бъдат нови къщи за акционерите. Но в живота, както обикновено, не всичко е гладко. Кооперацията на Северния район щеше да бъде възстановена отдавна, но разпределените парцели трябваше да бъдат изоставени: местните жители се противопоставиха на строителството. Въпреки че потенциалните домове биха отдалечили старото строителство от железопътната линия, проектът е проектиран така, че да не натоварва инфраструктурата на района. Но не беше възможно да се спечели „войната“ с жителите; според съответното решение на Междуведомствената комисия на правителството на Москва обектите попадат в понятието спот сайтове. Кооперацията беше сред „потърпевшите инвеститори“ (тези, които бяха принудени да спрат строителството поради борбата срещу запълването) и чака нови парцели, които най-вероятно ще бъдат разпределени в Западно Дегунино. Ясно е, че заради тези перипетии кооперацията спря приемането на нови акционери.

Е, кооперацията Северозападен район имаше по-голям късмет. Миналата година градът прехвърли (не безвъзмездно - кооперацията компенсира разходите за проектиране и подготовка на обекта) проект за изграждане на монолитна къща (с обща площ от 10,5 хил. кв. м на адрес Куркино, микрорайон 15, сграда 6), и кооперацията го реализира. Сега „кооператорите” си разменят апартаменти в тази сграда, тъй като площта им е по-голяма от необходимата. Що се отнася до цената, квадратен метър струва на акционерите приблизително 1000-1100 долара. Тоест на цената, която беше предвидена за чакащите - участници в градски жилищни програми.

„Изключително трудно е да се постигне ефективна работа на една кооперация“, завършва разговорът ни Юрий Аверин, съветник на председателя на MM ZhSK SZAO. „Вероятно отделихме твърде много време за всичко, надявам се нещата да вървят по-бързо в бъдеще.“

Резюме
Първият опит на възродените кооперации и първите големи удари със сигурност ще бъдат полезни. В края на краищата, идеолозите на националния проект „Достъпно жилище“ отреждат много важна роля на кооперативното движение. Ще има активни хора, които са готови да участват в решаването на собствената си съдба - в това няма съмнение. Идва ред на държавата.

На 17 септември 2019 г. Банка Санкт Петербург проведе бизнес закуска на тема „Практиката на използване на ескроу сметки при обработка на транзакции. Анализ за 2 години." Банкови специалисти споделиха анализи за всички аспекти на транзакциите, извършени от стартирането на проекта. Те разказаха как продуктът се е променил през миналото...

х

Кръгла маса: Същността на услугите за недвижими имоти: как да предадем стойността им на клиента. Възможен ли е пазарът на недвижими имоти без брокер? И ако не, каква е ролята на брокера в този процес?

х

Разходи за строителство: колко струва един квадратен метър?

Днес на пазара на недвижими имоти има трудна ситуация с цените на апартаментите и потребителското търсене. Според Ръководителят на Националната асоциация на предприемачите на жилищно строителство (NHOZH) Леонид Казинец,през изминалата година средната цена на квадратен метър в страната е намаляла от 68 хиляди на 62 хиляди рубли, като по този начин се доближава още повече до себестойността. От началото на тази година много предприемачи започнаха систематично да увеличават цените на жилищата в своите проекти. Има обаче и такива, които продават квадратни метри на цена, максимално близка до себестойността.

Трябва ли купувачите да обърнат внимание на такива обекти? Каква роля играят разходите в ценообразуването? Как можете да намалите цената на проекта и по този начин да намалите цените на апартаментите? Редакторите отговарят на тези и други въпроси пазарни експерти на задочна кръгла масаза партньори на ресурса „Цена на строителството: колко струва квадратен метър?“

Каква е средната цена на квадратен метър в административните граници на Санкт Петербург и Ленинградска област?

Доскоро първичното беше много по-евтино от вторичното, но в момента са почти изравнени като цена. Голяма част от цената зависи от формата на къщата и нейното качество. Според нашите оценки в Санкт Петербург цената на квадрат е около 100 хиляди рубли. Ако говорим за района на Ленинград, тогава в зависимост от разстоянието от града цената е около 50-60 хиляди рубли. Заслужава да се отбележи, че транспортната достъпност има много голямо влияние върху цената. Като цяло цената на строителството е ключов момент. Според строителите маржовете им са намалели много значително и не надвишават 15-20%.

Вячеслав Семененко, генерален директор на "MASTER Development"

Всички проекти, в които жилищата се продават на цена под 65 хиляди рубли на квадратен метър, лично ме тревожат. Вярвам, че разработчиците на такива съоръжения работят на загуба. В момента 65 хиляди рубли на „квадрат“ е така наречената продажна цена, докато реалната цена на жилищните проекти обикновено е около 40 хиляди рубли. Освен това всичко зависи от местоположението и разходите за закупуване на земята, режийните и рекламните разходи и лихвата върху използването на заемни средства. Други разходи се натрупват много бързо. През цялото съществуване на пазара на недвижими имоти ценовата политика, когато разработчиците продават жилища на цени, близки до или под себестойността, никога не е довела никаква организация до нещо добро. Разработчиците често вярват в кризисна ситуация, че все още могат да продават евтино, тогава ситуацията ще се подобри и те ще повишат цените. Според мен обаче това е погрешно мнение.

Анжелика Алшаева, управител на KVS LLC. Недвижим имот":

Цената на жилищата в нови сгради, освен разходите за земя, инженеринг и самото строителство, се определя от пазарните условия, местоположението и транспортната достъпност. Следователно подобни или дори идентични оферти в различни райони - в границите на града и най-близките предградия - могат да варират значително в цената. Цената на доставка в сегмента на масовия пазар варира средно от 65 до стотици хиляди рубли на квадратен метър. В жилищните проекти на групата компании KVS, реализирани на границата на Санкт Петербург във Всеволожска област, минималната цена е 58 хиляди рубли на квадратен метър. Това е една от най-атрактивните оферти на това място. Достъпната цена се обяснява с мащаба на проектите и съответно по-ниските разходи за строителство. В Ясно ще бъдат построени около 385 хил. кв.м. м жилища, а в Сертолово - 250 хил. кв.м. м.

Според нашите данни цената на квадратен метър на вторичния пазар в Санкт Петербург е около 105 хиляди рубли, а на първичния пазар - около 100 хиляди рубли. В района на Ленинград, според нашите оценки, цената на „квадрат“ на вторичния пазар е на ниво от 51 хиляди рубли, а на новия пазар около 52 хиляди рубли. Невъзможно е да се посочи справедливата стойност на квадратен метър в Санкт Петербург, както в почти всеки друг град в Руската федерация, поради индивидуалността на всеки проект. В един проект парцелът струва много пари и това автоматично оскъпява проекта. В другия - доставката на комуникации, което също ще повлияе значително на цената.

Кои са най-скъпите строителни разходи?

Анастасия Александрова, водещ анализатор в E3 Group

Както знаете, цената на строителството включва разходите за строително-монтажни работи, режийни разходи и очаквана печалба. В структурата на разходите за строителство около 50% се падат на строителните работи, 20% на разходите за придобиване на земя и получаване на съответните разрешителни, 10% на инсталирането на вътрешни инженерни мрежи. Останалите 20% се разпределят приблизително по равно от други разходи, включително озеленяване, проектиране и проучване и довършителни работи.

Средната цена на жилищното строителство в Санкт Петербург е около 60 хиляди рубли / кв.м. м. Неотдавна правителството стартира програма за „заместване на вноса“, която е изцяло насочена към намаляване на разходите за строителни материали чрез използването на местни производители. Въпреки това, не всички вносни строителни материали имат вътрешни аналози. Влиянието върху повишаването на пазарната стойност на жилищата се свързва в по-голяма степен с увеличаване на ефективното търсене, а не с разходите за строителство.

Как можете да намалите разходите, без да жертвате качеството на проекта? Или това е невъзможно? Колко могат да се повишат цените на жилищата през следващите шест месеца? Защо?

Александър Гиновкер, генерален директор на агенцията за недвижими имоти Невски Простор, заместник-председател на Асоциацията на брокерите на имоти в Санкт Петербург и Ленинградска област.

Според нас разходите могат да бъдат намалени чрез висококачествен дизайн, добре обмислен строителен процес и използване на нови строителни технологии. Продажбата на жилища по себестойност не дава възможност на строителната компания да се развива, което в крайна сметка може да доведе до оттеглянето й от строителния пазар. Днес няма ясна тенденция към ръст на цените. Всичко се свежда до ограничените възможности на купувачите. Смятаме, че поскъпването няма да надхвърли няколко процента. Една от причините за покачването на цените може да са достъпните ипотеки.

Екатерина Сивова, генерален директор на Регионална агенция за недвижими имоти (АРН)

Възможно е да се намалят разходите чрез намаляване на размера на заемните средства, използвани в изграждането на жилищен комплекс. Също така наличието на собствени съоръжения (като бетонов завод, ДСК) ще намали цената на проекта, без да жертва качеството на проекта. Ограничаването на цената е възможно в проекти, които обхващат големи площи, които възнамеряват да развият голям микрорайон.

Когато това е изграждането на голям жилищен комплекс, той е по-лесен за привличане с цена, тъй като разходите за изграждане на жилищен комплекс могат да бъдат компенсирани от бъдещи обекти в строеж - поради по-голямото количество площ, която предприемачът трябва да продаде.