budivel.ru За изолацията и отоплението на къщата.
Източник на изображението: Lori Photobank
На първо място, струва си да разберете каква е целта на процедурата за резервация: какви етапи включва и какво ви позволява да постигнете.
Мария Литинецкая, генерален директор на компаниятаказа, че „резервирането (резервирането) на апартамент в нова сграда е процедура, която, първо, позволява да се възложи избраното жилище на купувача до подписването на договор за дялово участие (DDU), и второ, да се фиксира цената за него. След сключване на договор за резервация апартаментът се оттегля от продажба за определен период и цената му се замразява. Така гарантирано ще закупите помещението и то на цената, която ви устройва.”
Въпреки това, според София Лебедева, генерален директор на компанията,Има изключения, когато цената на апартамента не е фиксирана в договора за резервация. „Най-често това се случва, когато, т.е. когато купувачът продава апартамента си чрез предприемач (процедурата обикновено отнема няколко месеца), за да могат получените пари да бъдат кредитирани като плащане за апартамент в нова сграда“, каза експертът .
на свой ред Това подчерта Ирина Доброхотова, председател на Съвета на директоритеПроцедурата по резервация има за цел да потвърди сериозността на намеренията на клиента за закупуване на конкретно избран апартамент. „Това ви позволява да фиксирате цената на бъдещ апартамент за определено време в съответствие с разпоредбите и да осигурите избрания обект за себе си. Това е резервацията е фиксирана опция, фиксирана цена и потвърждение за сериозността на намеренията.”
Цената на резервацията
Вторият належащ въпрос е колко струва резервирането на апартамент.
Според София Лебедева, резервацията може да бъде платена или безплатна. „Най-често срещаният вариант е безплатна резервация, която се предоставя за 1-5 дни. Обикновено всичко, което трябва да направите, е да се обадите в офиса на фирмата, да посочите обекта и да оставите вашите данни.
Ако купувачът се нуждае от по-дълъг период, например за получаване на одобрение за ипотека или продажба на стар апартамент, компаниите предлагат да направят платена резервация: като правило това е или авансово плащане, най-често в размер на 2,5% от цената на апартамента или фиксирана сума, която се излага от продаващата компания“, каза експертът.
Мария Литинецкаяказва, че цената на резервация на апартамент в нова сграда може да бъде или плаваща, или фиксирана. „В момента таксата за тази услуга в Москва може да бъде 1-2% от цената на жилището или фиксирани 100-150 хиляди рубли. По правило стойността на резервацията се приспада от цената на апартамента.”
Ирина Доброхотова обясни какво е включено в тази цена:
« В различни агенции и различни разработчици цената на процедурата може да бъде много различна. Тя може да се изчисли или като фиксирана тарифа - може да бъде 10, 20, 30 хиляди рубли, или като процент от цената на апартамента. Средната лихва на пазара е около 2%.
Тази цена включва предоставянето на консултантски и правни услуги, подготовка и одобрение на основното споразумение за закупуване на апартамент с предприемача. Понякога това включва и услуги за поддръжка, тоест регистрация на споразумение с регистрационната камара и след това ".
Как правилно да резервирате апартамент
Интервюирахме и експерти как правилно да извършим процедурата по резервация, както и кои са най-честите грешки и как да ги избегнем.
Мария Литинецкая ("Metrium-Group"):
„Преди да използвате услугата резервация, трябва ясно да разберете дали вашият избор е окончателен или не. Ако се съмнявате в закупуването на жилище, по-добре отложете резервацията. Резервацията обикновено е валидна само за няколко дни, като най-често услугата се заплаща. Когато сключвате споразумение за резервация, опитайте се да изчислите правилно времето, необходимо за подготовка на документи и необходимата сума. Ако сте направили правилно, ще подпишете DDU, преди резервацията да бъде анулирана.
Моля, имайте предвид, че в договора за резервация се посочва площта на апартамента, местоположението му: номер на сграда, секция, етаж, номер на сайта), срокът на валидност на резервацията, нейната цена, процедурата за плащане и връщане, пълният цената на закупеното жилище, както и точните данни на страните. Всички тези подробности са необходими, за да се гарантира, че няма да има недоразумения между вас и продаващата компания в бъдеще.
Основните грешки, които купувачът прави при резервация на апартамент, включват неточно изчисляване на времето за получаване на ипотека и небрежно отношение към условията на договора за резервация. Избягването и на двете е доста лесно. В първия случай трябва предварително да попитате банката за условията за разглеждане на заявлението и да ги вземете предвид при изготвянето на договора за резервация. Във втория прочетете внимателно документа и изяснете всички неясни подробности.
„Погрешно е да се мисли, че след като сте внесли пари, цената на апартамента е фиксирана за неограничен период от време. Например, ако сте резервирали апартамент на 1 юни, е грешка да се смята, че 30 август ще бъде същото, ако през това време не сте предприели никакви действия, насочени към закупуването на резервирания имот. Следователно във всяко споразумение за резервация ясно се посочва периодът, през който предприемачът е готов да предостави този конкретен апартамент на дадена цена. И съответно договорът за резервация се счита за изпълнен в момента на подписване на акта за приемане на услугата.”
Всичко за клиенти!
И накрая, научихме от експерти колко гъвкави са днес разработчиците при подхода към въпроса за резервирането на апартаменти. Да речем, че днес клиент е платил определена сума за резервацията на един апартамент, а след това е променил решението си и иска да купи друг апартамент - без да губи пари за вече резервирания. Може ли разработчикът да го посрещне наполовина?
Ирина Доброхотова (“BEST-Novostroy”):
« Ако говорим за ситуация, при която услугата за резервация се предоставя от агенция, а апартаментът се продава от предприемача, тогава агенцията определено отговаря на клиентите наполовина, тъй като за нас е важно клиентът по принцип да купи апартамент в този комплекс. Съответно в разумен срок клиентът може да промени своя избор в рамките на комплекса, без да бъде таксуван повторно.
Същото важи и за разработчика. Разработчикът взема пари за услугите си и ако клиентът откаже резервираната опция след доста дълго време, предприемачът има право да таксува отново пари за услугата за резервиране на нов апартамент. Но по-често строителните предприемачи настаняват клиента наполовина, за да го задържат в своя жилищен комплекс.
София Лебедева („МИЕЛ-Нови сгради”):
„Ако клиентът е харесал друг апартамент от каталога и вече е направил авансово плащане за имота, предприемачът или продаващата компания по правило се срещат с клиента наполовина и подновяват договора за резервация без финансови загуби за купувача.
Ако купувачът реши да прекрати договора за резервация поради закупуване на апартамент от друг предприемач, авансовото плащане се връща, ако това е посочено в договора.”
Мария Литинецкая ("Metrium Group"):
„Днес разработчиците се стремят да вземат предвид нуждите на купувачите колкото е възможно повече. Ето защо, ако сте резервирали един апартамент, а след това сте променили решението си и искате да купите друг, без да губите плащане за резервацията, най-вероятно ще ви посрещнат наполовина. Освен това може да ви бъде възстановена цената на вашата резервация, дори ако просто сте отказали да закупите жилище.
Така че, въпреки че процедурата за резервация на апартамент в нова сграда е доста проста, все пак трябва да внимавате да не направите грешка тук!
Договор за резервация се сключва, когато купувачът трябва да „си осигури място“ за известно време. Тоест той очевидно хареса апартамента и реши да го „вземе“, но отнема време за решаване на някои проблеми. Например вземете ипотечен кредит. И тази задача не е за ден-два.
Поставил си за цел да закупи апартамент в новострояща се сграда, купувачът отсява много информация, отива на огледи и когато се намери подходящ вариант, той се сблъсква с друг проблем - как да запази имота до сделката е сключено и са извършени финансови разплащания? Проблемът може да бъде решен, ако използвате споразумението за резервация. „Споразумение за резервация се сключва, когато е необходимо да се резервира закупеният имот за потенциален купувач“, обяснява Дмитрий Отяковски, търговски директор на московското подразделение на групата компании Pioneer, пред списание www.metrinfo.ru. Както добави Нина Кузнецова, основател на Urban Realty, договорите за резервация често се сключват с клиенти от компании за недвижими имоти, които имат право да продават апартаменти в сгради в процес на изграждане. Самите разработчици рядко прибягват до такива споразумения. „Резервациите от разработчиците най-често се правят устно за много кратък период от време – 1-2 дни“, уточнява експертът.
Както отбеляза Василий Фетисов, директор по продажбите и маркетинга на ZJSC Zheldoripoteka, споразумението за резервация е доста рядко в практиката на първичния жилищен пазар, особено в условията на висока конкуренция между разработчиците на пазара, където купувачът управлява. Точно такава ситуация се разви през 2008-2010 г. През 2011 г. ситуацията постепенно се променя към балансиран пазар купувач-продавач, но вече се извива опашка от купувачи за някои популярни и успешни имоти. Съответно има нужда да резервирате апартамент за известно време, за да разрешите проблем, например с получаване на ипотечен кредит. Обикновено договорите за резервации се сключват за кратки периоди - седмица, две седмици, месец.
Сделката ще включва ипотека
Всъщност днес много сделки на първичния пазар се извършват с помощта на ипотека. Съответно отнема много време за събиране на документи, преглед на случая на ипотечния кредитополучател с банката и отваряне на финансиране. Според Василий Фетисов (Zheldoripoteka), повечето споразумения за резервации сега се сключват за ипотечни дела.
Какво трябва да съдържа такова споразумение, ако е сключено от ипотечен кредитополучател? Дмитрий Отяковски (група компании Pioneer) съветва да се включи възможността за връщане на аванса в пълен размер, ако транзакцията не се осъществи поради отказа на банката да издаде ипотека. И като се има предвид, че е изключително трудно, почти невъзможно, да се получи писмен отказ от банката, струва си да се обърне внимание на формулировката на този параграф.
Следващият момент е, че банките обикновено подценяват сумата, която са готови да предоставят на кредитополучателите. И ако цената на апартамента е обвързана с валутния курс, който неочаквано се повиши, тогава има две възможни решения на проблема: или да търсите пари, например, да вземете допълнителен потребителски кредит, или да подадете ново искане за кредит за увеличаване на размера на кредита. „Но най-добрата застраховка срещу подобни ситуации би била да се фиксира максималния обменен курс на валутата на плащане в споразумението за резервация“, казва експертът.
Ситуацията е по-оптимистична, ако говорим за получаване на ипотека от банка, която е предоставила предпроектно или проектно финансиране за даден обект. След това е важно само за клиента да изчисли правилно срока на валидност на договора за резервация. „Програмистът и банката най-често имат споразумение относно времето за одобрение на кредитополучателите, например 7-10 дни от датата на подаване на документите“, казва Нина Кузнецова (Urban Realty). „И точно този период трябва да се вземе предвид при подписването на договора за резервация.“
Що се отнася до валутата на плащане, която ще фигурира в споразумението, Василий Фетисов („Желдорипотека“) смята, че е логично да се получи заем във валутата, в която е деноминирана стойността на имота. Но ако клиентът реши да вземе заем в долари и плащането за нова сграда в 90% от случаите се извършва в рубли, тогава банката ще извърши конвертиране за кредитополучателя по собствения си вътрешен курс в деня на изплащане на заема издаден, казва Нина Кузнецова (Urban Realty).
Нюанси на споразумението
Споразумението за резервация изисква спазването на определени формалности. Той трябва да описва подробно предмета на споразумението между двете страни и точките, които изискват изпълнение. На първо място, казва Нина Кузнецова (Urban Realty), договорът трябва да съдържа информация, която точно да описва кой апартамент резервира купувачът - етаж, секция, номера му в сайта и обща площ. Трябва да се уточни сумата на резервацията и условията за връщане на тези пари, невъзстановяването им или кредитиране на стойността на апартамента. Много е важно крайните срокове за резервация да бъдат ясно определени и да е посочена отговорността на страните за неизпълнение на задълженията им. „Задължително е да посочите подробностите за купувача и продавача и времето на сделката“, добавя Дмитрий Отяковски (Pioneer Group of Companies).
Какво трябва да направи купувачът, ако не е съгласен с клаузите на договора, изготвен от правната служба на компанията? Експертите откровено казват, че на практика е доста трудно да се сключи споразумение при условията на купувача. „Освен ако не говорим за сделка за милиони долари“, отбелязва Василий Фетисов („Желдорипотека“). „Обикновеният“ купувач ще бъде учтиво изслушан и желанията му ще бъдат „разгледани“... Нашите коментатори обаче смятат, че текстът на договорите е изготвен на добро професионално ниво и отчита правата и на двете страни.
Важен момент от договора е сумата, която се депозира в сметката на продавача от купувача за факта, че апартаментът или къщата ще бъдат извадени от пазара за определен период от време (на общ език - аванс). В повечето случаи паричният въпрос се решава по споразумение на двете страни и не е обвързан с общата стойност на имота. На практика, казва Нина Кузнецова (Urban Realty), в Москва говорим за авансово плащане от 50 хиляди рубли, а в района на Москва - от 35 хиляди рубли. И тази сума не се възстановява, ако клиентът не закупи апартамента в срока, посочен в договора.
Що се отнася до самата сума на сделката, в повечето случаи, ако цената на квадратен метър е обявена в рубли, тя фигурира в споразумението за резервация. Ако цената е посочена в чуждестранна валута, изчислението обикновено се извършва по обменния курс на MICEX в момента на депозиране на парите.
Договорът за резервация също има своите недостатъци. Не подлежи на държавна регистрация. В резултат на това безскрупулен продавач може да сключи няколко договора за резервация за един и същи апартамент. Ако възникне сериозен спор между продавача и купувача, разглеждането на този въпрос в съда може да следва различни сценарии. Едно по едно споразумението може да бъде признато за предварително и това ще му осигури всички квалифициращи норми на това споразумение. В противен случай сделката ще бъде обявена за невалидна.
Експертите съветват
Тъй като грешките при сключване на договор за резервация могат да доведат не само до загуба на авансовото плащане, но и до неуспех на транзакцията, www.metrinfo.ru помоли експертите да дадат съвет на какво първо трябва да обърнете внимание при сключване на резервация споразумение.
Нина Кузнецова (Urban Realty):
Основното при сключване на договор за резервация е да разберете колко скоро и как ще трябва да платите за покупката на апартамент в избраната нова сграда, дали има условия, въз основа на които е възможно да удължите резервацията, и дали е възможно да смените избрания апартамент с друг.
Василий Фетисов („Желдорипотека“):
Необходимо е да се обърне внимание на задълженията на клиента и неустойките, ако сделката не се осъществи по вина на клиента. А също и върху гаранции от предприемача - в раздела за задължения, например, какво ще се случи, ако апартаментът бъде продаден на трета страна по време на срока на валидност на споразумението за резервация.
Дмитрий Отяковски (група компании Pioneer):
Препоръчвам да обърнете внимание на крайния срок за резервация, описанието на обекта (адрес и физически характеристики), сумата на аванса, цената на обекта, процедурата за плащане, неустойките, ако една от страните не може да извърши сделката .
Всеки купувач на апартамент се нуждае от време, за да събере голяма сума пари. Докато той продава собствения си апартамент и започва преговорите с банката, опцията, която харесва, може да напусне пазара. За да не се случва това, на пазара за недвижими имоти има услуга за резервация (резервиране) на апартаменти.
Процедурата за резервиране на апартаменти се използва както на първичния, така и на вторичния пазар. Това, на което трябва да обърнете внимание, е дали наличието на договор за резервация е гаранция, че апартаментът няма да бъде продаден на други купувачи, „Списанието за недвижими имоти „MetrInfo.Ru“ разгледа това с помощта на експерти.
Резервирайте жилище от предприемача
Същността на процедурата е, че клиентът, заплащайки резервацията, потвърждава сериозността на намеренията си, обяснява Александър Енгел, ръководител на отдела за нови сгради на MIC Group of Companies. Според Николай Читиашвили, ръководител на отдела за поддръжка на продажбите на Pioneer Group of Companies, на първичния пазар договорът за резервация обикновено се сключва от агенти, които „оправят“ клиента и определена част от тяхната комисионна. Разработчиците, продаващи апартаменти в рамките на закона за участие в споделено строителство 214-FZ (той се задължава да приема плащане по договора само след държавната му регистрация), също се опитват да хеджират своите залози, ако не с акредитив, то с подобно споразумение за резервация.
Повечето компании са готови да предложат на клиентите си различни варианти за резервиране на апартаменти в техните обекти. Според Игор Сибренков, заместник генерален директор на Morton-Invest, компанията предлага на своите клиенти гъвкава система за резервации, при която в зависимост от ситуацията всеки клиент може да избере най-оптималния вариант от четирите предложени. Най-лесният начин да резервирате апартамент в една от новите сгради на Morton Group of Companies е да се обадите в някой от търговските офиси. Като оставите вашите данни за контакт, можете да резервирате любимата си опция за един ден. Тази услуга се предоставя напълно безплатно. Ако в рамките на 24 часа купувачът реши да закупи, тогава преди края на този период е необходимо да сключите споразумение за избор и да направите авансово плащане в размер на 2,5% от цената на апартамента. При авансово плащане резервацията става автоматично за периода, необходим за подготовка и изпълнение на всички документи. Това обикновено отнема до 7 дни. При сключване на такова споразумение цената на апартамента е фиксирана за целия период на неговата валидност. При прекратяване на договора от страна на купувача, направеното плащане не се възстановява.
Ако купувачът се нуждае от по-дълго време, за да вземе решение за покупка, тогава Morton-Invest предлага платени видове резервации. Размерът на плащането може да зависи от продължителността на периода на резервация и броя на стаите в апартамента. И така, в зависимост от горните параметри, компанията предлага следните опции: за един месец може да се резервира 1-стаен апартамент за 10 хиляди рубли, 2-стаен апартамент за 15 000 рубли и 3-стаен апартамент за 20 хиляди рубли.
Друг вид резервация, предлагана от предприемача, се използва в алтернативна сделка, когато купувачът продава стария си апартамент чрез вторичния жилищен отдел на Morton Group of Companies и закупува жилище в една от новите сгради на компанията. В този случай цената на резервацията не зависи от броя на стаите в апартамента и възлиза на 50 хиляди рубли.
Максималният срок за такава резервация е 3 месеца. Компанията смята, че това време обикновено е достатъчно, за да може клиентът да продаде изгодно старата жилищна площ. Но ако продажбата на стария апартамент се забави, тогава е възможно тази сума да се вземе предвид в цената на апартамента, при спазване на условията на предварително сключеното споразумение. При този тип резервация цената на апартамента не е фиксирана. Ако купувачът откаже сделката за продажба на апартамента си, тогава плащането за услугата не се възстановява и резервацията се анулира автоматично в момента на прекратяване на договора.
Отделен тип резервация се предоставя от Morton Group за купувачи, закупуващи апартамент с военна ипотека. Цената на такава резервация за период от две седмици е 5 хиляди рубли. Цената на апартамента при резервация е фиксирана и може да бъде коригирана само след изтичане на периода за резервация.
Компанията NDV-Real Estate също има различни възможности за „отлагане“ на апартамент в нова сграда. Първият, казва Антон Конобеевски, заместник-ръководител на отдела за нови сгради на компанията NDV-Real Estate, е резервация за няколко дни за подготовка на сделката. По правило при тази схема клиентът не прави допълнителни разходи, цената е фиксирана. Механизмът е най-простият и разбираем за всяка страна. Ако клиент продава апартамент чрез фирма за последващо закупуване на нова сграда (офсет), тогава практиката е апартаментът да се резервира за 1-2 месеца. И на практика това време е повече от достатъчно за продажба на недвижими имоти на вторичния пазар. Вярно, има една съществена подробност, предупреждава експертът, като правило, ако апартамент е резервиран за подобен период, тогава цените в нова сграда не са фиксирани.
Друга възможност е резервирането на апартамент при получаване на ипотека, казва Кристина Шулгина, ръководител на отдела за ипотеки и кредити в NDV-Real Estate. Такава сделка изисква времеви разходи, свързани със събирането на необходимите документи и организирането й. Ето защо NDV-Real Estate премахва апартамента от продажба за 10 дни. В рамките на тези срокове специалистите на компанията трябва да предоставят на банките необходимите документи за клиентите и да получават решения по исканията за кредит. „В този случай цената се фиксира едва след като клиентът получи одобрение от банката“, уточнява експертът.
На практика цената на услугите по споразумение за услуга (DOU, компанията използва точно тази форма на споразумение) е обвързана с цената на апартамента, казва Филип Третяков, главен изпълнителен директор на Galaxy Realty. Всяка компания определя размера на плащането индивидуално. „Например, в нашите проекти в Подмосковието, в жилищния комплекс Бутово Парк-2 и жилищния комплекс Алфа Кентавър, тази сума е равна на 2,5% от цената на апартамента“, пояснява експертът.
Според Василий Шарапов, адвокат в строителната компания City-XXI Century, размерът на аванса за резервация обикновено се определя по преценка на предприемача. Това може да бъде фиксирана сума пари, независимо от договорната цена или някакъв процент от тази цена. Обикновено не повече от 10%. „В нашата компания плащането за резервация е 25 000 рубли“, казва Александър Енгел (MIC Group of Companies).
Договорни задължения
Когато сключвате договор за резервация, трябва да имате предвид няколко важни момента. Тъй като споразумението за резервация гарантира на купувача прехвърлянето на избрания имот за определен период и фиксира цената на сделката, казва Александър Енгел (MIC Group of Companies), трябва да проверите дали всички тези точки присъстват в споразумението за резервация.
Николай Читиашвили (група компании Pioneer) смята, че купувачът трябва да се увери, че споразумението за резервация отразява информацията за апартамента възможно най-подробно: всички параметри на апартамента (адрес на къщата, местоположение на апартамента в къщата, площ, други параметри), цени и дати на пускане на сделката.
Също така, добави Филип Третяков (Galaxy Realty), клиентът трябва внимателно да проучи условията на договора, условията за плащане, ако се планира ипотека, след това проверете за наличието на клауза за връщане на пари в случай, че банката откаже предостави заем, както и подробности за резервирания апартамент.
Според Василий Шарапов („Град-XXI век“) обикновено се използва формулярът, одобрен от разработчика. Въпреки това, инвеститорът има право при несъгласие по текста да предложи промени и допълнения в този формуляр. На практика най-често разработчиците отказват да променят каквото и да било в одобрената форма на споразумението за резервация и ако разногласията са значителни, транзакцията може да не се осъществи поради тази причина.
Оксана Мелник, заместник генерален директор на компанията Russian House of Real Estate, също потвърждава, че ако сделката е с голям предприемач, тогава вероятността да се направят промени или допълнения към споразумението е изключително ниска. Въпреки че на вторичния пазар нещата са по-прости: можете да се съгласите да включите определени клаузи в договора за аванс (депозит). Освен това условията зависят от търсенето на избрания апартамент. „Ако даден обект има голямо търсене“, казва експертът, „тогава никой не иска да прави промени, действайки на принципа „ако нещо не ви харесва, не го купувайте“ и ако продавачът се интересува в продажбата той е по-лоялен и прави отстъпки.“
Резервация на апартаменти на вторичния пазар
Резервацията на апартамент се използва и на вторичния пазар. Задължително условие е плащането на т. нар. аванс или депозит. Вярно е, че Мария Литинецкая, генерален директор на компанията Metrium Group, смята, че на вторичния пазар това е незадължителна процедура. В случая инициатори са предимно купувачите. Те трябва да запазят опцията, която харесват, за да се подготвят за сключване на основния договор за покупко-продажба - кандидатстване за ипотека или продажба на стар апартамент. Но преди да резервира апартамент на вторичния пазар, съветва експертът, купувачът трябва да се увери, че е „юридически чист“.
Договорът за депозит или резервация се сключва в писмена форма и не изисква задължителна нотариална заверка. Но ако възникне спор - в случай на неизпълнение на задълженията на една от страните, за купувача ще бъде по-лесно да докаже своя случай в съда с помощта на нотариално заверен документ.
Николай Читиашвили (Pioneer Group of Companies) смята, че е важно да се уверите, че авансът/депозитът е платен на собственика или упълномощен агент. Необходимо е да се уточнят условията за връщане на аванса, ако бъдат открити права на трети лица или други обстоятелства, пречещи на сделката. В противен случай, предупреждава Александър Енгел (MIC Group of Companies), ако откажете да закупите резервиран апартамент, парите няма да бъдат върнати, тъй като в момента на плащането по договора услугата за резервация се счита за предоставена и договорът е изпълнен .
Според Оксана Мелник („Руска къща за недвижими имоти“) размерът на депозита зависи от стойността на имота, но като правило варира от 30 до 100 хиляди рубли. Няма норми или формули, определящи размера на тази сума.
Има ли риск да не получите апартамента, който харесвате на първичния пазар, въпреки факта, че има договор за резервация? Какво да правим тогава? www.metrinfo.ru се обърна към експерти с тези въпроси.
Александър Енгел, ръководител на отдела за нови сгради на MIC Group of Companies:
В практиката на MIC Group of Companies не е имало такива случаи. Форсмажорни ситуации обаче се случват на всеки. Човешкият фактор присъства и на пазара на недвижими имоти. Но такива случаи са изключително редки и подобни ситуации се решават индивидуално чрез преговори.
Николай Читиашвили, ръководител на отдела за поддръжка на продажбите на Pioneer Group of Companies:
Този сценарий е възможен и, за съжаление, зависи само от добросъвестността на разработчика. Клиентът може да се защити, като се увери, че условията за връщане на аванса са посочени в договора.
Филип Третяков, главен изпълнителен директор на Galaxy Realty:
Ако предучилищната образователна институция действително посочи апартамента, който клиентът е избрал, тогава рисковете да не го получите са минимални. Тъй като при плащането на договора той излиза от базата данни с налични обекти и се запазва за купувача. При подписване на DOU клиентът трябва внимателно да провери всички подробности за апартамента: сграда, етаж, секция, неговия номер на сайта.
Мария Литинецкая, генерален директор на Metrium Group:
Разбира се, риск винаги има. Особено ако потенциалният купувач първоначално е приел договора леко и не го е проучил внимателно. Безскрупулните продавачи често използват такива лековерни граждани като достъпен източник на средства.
Григорий Алтухов, търговски директор на FSK Leader:
Договорът за резервация също е гаранция за купувача от предприемача (продавача), че апартаментът определено е възложен на купувача и няма да бъде продаден на никого по време на срока на валидност на договора за резервация.
Игор Сибренков, заместник генерален директор на Morton-Invest LLC:
В 100% от случаите нашите клиенти получават точно тези апартаменти, които са избрали. А предлаганата от нас гъвкава резервационна система им позволява да изберат най-приемливия и изгоден вариант.
Текст: Людмила Чичерова
1. Възстановяване на пари по договор за резервация на апартамент?
1.1. Прочетете всички условия в договора за резервация. Не съветвам никого да сключва това споразумение. Развод на чиста вода. Не се изискват резервации за никого, освен за безскрупулни брокери.
2. Искам да прекратя договора за резервация на апартамент.
2.1. Добър ден напишете изявление за прекратяване на договора.
2.2. Всяка сделка може да бъде обявена за недействителна поради нейната унищожаемост или нищожност. Възможност за прекратяване съгласно условията на договора. Имате нужда от помощ, обадете се на: 89278511128
3. Искам да прекратя договора за резервация на апартамент, форсмажорни обстоятелства ли са новината за близък роднина (майка) болен от рак, тъй като ще са необходими пари за лечение.
3.1. Прекратяването на договор за наем, наемане на апартамент и др. не изисква форсмажорни обстоятелства или обяснения.
Основното нещо е да уведомите писмено.
4. Сключих споразумение за резервация на апартамент в споделено строителство, платени 10 000 рубли. Къщата трябва да бъде завършена 4-то тримесечие на 2019 г., като прочетете предварителния договор, срокът е 31.05.2021 г. Мога ли да си върна 10 000?
4.1. Здравейте! Как е извършено плащането? Ако платежният документ? Споразумение за резервация?
5. Сключих договор за резервация на апартамент, като платих 25 000 рубли за него. В договора е уточнен размерът на наема, 3 дни преди подписването на предварителния договор, отдел продажби променя цената на апартамента със 100 хил. нагоре. Мога ли да поискам сключване на договор на предварително договорената цена или да върна резервационната такса в двоен размер? При увеличаване на сумите управителят се позовава на собствената си грешка в изчисленията.
5.1. Добър ден
Сумата, която получавате при липса на сключен предварителен или основен договор не може да бъде призната за депозит.
Следователно, при липса на тези споразумения, не можете да изисквате сключване на договор за покупко-продажба.
Но ако съдържанието на договора за резервация е предварителен договор (трябва да бъде анализиран), тогава имате право да поискате продажбата на апартамента при условията на този договор.
Сумата от 25 хиляди рубли може да бъде призната като депозит, ако е директно посочена като депозит в договора за резервация, тогава имате право да задържите депозита
Член 429. Предварителен договор
1. Съгласно предварителен договор страните се задължават да сключат бъдещо споразумение за прехвърляне на собственост, извършване на работа или предоставяне на услуги (основно споразумение) при условията, предвидени в предварителния договор.
2. Предварителният договор се сключва във формата, установена за основния договор, а ако формата на основния договор не е установена, тогава в писмена форма. Неспазването на правилата за формата на предварителния договор води до неговата недействителност.
3. Предварителният договор трябва да съдържа условия, позволяващи да се установи предметът, както и условията на основния договор, относно които по искане на една от страните трябва да се постигне съгласие при сключване на предварителния договор.
(изменен с Федерален закон от 08.03.2015 г. N 42-FZ)
4. В предварителния договор се определя срокът, в който страните се задължават да сключат основния договор.
Ако такъв срок не е посочен в предварителния договор, основният договор трябва да бъде сключен в рамките на една година от датата на сключване на предварителния договор.
5. В случаите, когато страната, която е сключила предварителния договор, избягва сключването на основния договор, се прилагат разпоредбите, предвидени в член 445, параграф 4 от този кодекс. Иск за принудително сключване на основния договор може да бъде предявен в рамките на шест месеца от датата на неизпълнение на задължението за сключване на договора.
В случай на несъгласие между страните относно условията на основния договор, тези условия се определят в съответствие със съдебното решение. Основният договор в този случай се счита за сключен от момента, в който съдебното решение влезе в сила или от момента, посочен в съдебното решение.
(Клауза 5, изменена с Федерален закон от 08.03.2015 г. N 42-FZ)
6. Задълженията, предвидени в предварителния договор, се прекратяват, ако преди изтичането на срока, в който страните трябва да сключат основния договор, той не бъде сключен или една от страните не изпрати на другата страна предложение за сключване на този договор .
Изкуство. 429, „Граждански кодекс на Руската федерация (част първа)“ от 30 ноември 1994 г. N 51-FZ (с измененията на 3 август 2018 г.) (ConsultantPlus) Член 380. Концепцията за депозит. Форма на договор за депозит
1. Депозитът се признава като парична сума, дадена от една от договарящите страни срещу дължимите от нея плащания по договора на другата страна, като доказателство за сключването на договора и за осигуряване на неговото изпълнение.
2. Договорът за депозита, независимо от размера на депозита, трябва да бъде направен в писмена форма.
3. В случай на съмнение дали сумата, платена за плащания, дължими от страната по договора, е депозит, по-специално поради неспазване на правилото, установено в параграф 2 от този член, тази сума се счита за платена като аванс, освен ако не се докаже противното.
4. Освен ако не е предвидено друго със закон, по споразумение на страните депозитът може да се използва за обезпечаване на изпълнението на задължението за сключване на основния договор при условията, предвидени в предварителния договор (член 429).
(Клауза 4, въведена с Федерален закон от 08.03.2015 г. N 42-FZ)
381. Последици от прекратяване и неизпълнение на задължение, обезпечено с депозит
1. Ако задължението е прекратено преди началото на изпълнението му по споразумение на страните или поради невъзможност за изпълнение (чл. 416), депозитът трябва да бъде върнат.
2. Ако страната, която е дала депозита, е отговорна за неизпълнението на договора, тя остава за другата страна. Ако страната, получила задатъка, е отговорна за неизпълнението на договора, тя е длъжна да заплати на другата страна двоен размер на задатъка.
В допълнение, страната, отговорна за неизпълнението на договора, е длъжна да компенсира другата страна за загуби, минус сумата на депозита, освен ако не е предвидено друго в договора.
гл. 23, § 7, „Граждански кодекс на Руската федерация (част първа)“ от 30 ноември 1994 г. N 51-FZ (с измененията на 3 август 2018 г.) (КонсултантПлюс)
5.2. Трябва да анализираме вашия договор, за да ви дадем точен отговор.
6. Плащането по договора за предоставяне на услуги за резервация на апартамент е извършено от клиента и клиентът желае да издаде договора за покупко-продажба на недвижим имот на трета страна. Има ли правно основание за тази сделка?
6.1. Светлана, добре, прехвърляне на права (цесия). Или съставете споразумение с актове за тези средства.
На Ваше разположение.
7. Дъщеря ми сключи договор за резервация и направи плащане от 116 000. Нашата сделка се провали и ние поискахме възстановяване на сумата за резервацията. Отказаха ни, защото в договора пишеше, че услугите по избор на апартамент са 104 000 и не се връщат. Ако имаме някаква надежда да си върнем парите. Ако дъщерята е подписала договора. Казаха й, че е само резервация и тя подписа, без да го прочете.
7.1. Добър ден Не е съвсем ясно с кого е подписано споразумението? С агенция? С разработчика или собственика?
За да отговорите правилно на въпроса си, по-добре е да прочетете договора, който сте сключили.
7.2. Здравей Олга.
Без запознаване с документите (Споразумение и др.) не е възможно да се даде аргументиран и обоснован отговор.
8. Моля за съвет по един въпрос: сключихме договор за резервация на апартамент с определена сума за него, платихме пари за тази резервация в размер на 10 000. След известно време агентът ни се обади и каза, че цените се повишават въз основа на техния вътрешен ред. В този ред датите, за които важи този ценови диапазон за апартаменти, нямат нищо общо с нас! Въпросът е дали предприемачът или агентът може да промени цената на апартамента, ако е регистриран в тази резервация.
8.1. Не мога. Техните заповеди не се отнасят за вас. Но трябва да погледнете сключения договор за тази резервация (член 421 от Гражданския кодекс на Руската федерация), какви условия и задължения са посочени там (член 309 от Гражданския кодекс на Руската федерация), вкл. по въпроса за ценообразуването. И техните заповеди важат само за тях и нямат нищо общо с вас. Условията на сключения договор могат да бъдат обект на допълнителни промени. споразумение (член 452-453 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
8.2. Причината за резервация е, че за вас е запазен конкретен апартамент на конкретна цена. Следователно цената не може да се промени след това. Членове 308,309,421 от Гражданския кодекс на Руската федерация Поръчките нямат нищо общо с това. Освен това те нямат нищо общо с вас.
8.3. Здравей Юрий. Ако вашето споразумение за резервация не предвижда възможността за промяна на цената на апартамента, тогава разработчикът не може да промени цената (член 421 от Гражданския кодекс на Руската федерация)
8.4. Цените не се регулират с никакви заповеди и никога не са били регулирани. Съществува понятието „свобода на договаряне“, предвидено в член 421 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Очевидно в агенцията работят обикновени измамници, така че не трябва да се забърквате с тях.
8.5. Тук трябва да изхождаме от факта, че цената на резервацията е включена в договора.В тази връзка, за да се промени цената, ако договорът за резервация не съдържа клауза, която дава право на Разработчика да промени цената едностранно. След това, в съответствие с член 450-452 от Гражданския кодекс на Руската федерация, за да се промени цената, е необходимо да се сключи допълнително споразумение към договора.Без сключване на такова споразумение, промяната на цената ще бъде незаконна. И вътрешна заповед не е основание за промяна на цената.
8.6. Като общо правило, съгласно Гражданския кодекс на Руската федерация, не се допускат едностранни промени в условията на договора.
8.7. Като общо правило, съгласно Гражданския кодекс на Руската федерация, не се допускат едностранни промени в условията на договора.
Пренебрегването на такова изискване и едностранната промяна на цената ще се счита за едностранна промяна в DDU, което пряко противоречи на чл. 310 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Ако разработчикът го промени без вашето съгласие, тогава трябва да разберете защо го е направил и да посочите, че такава промяна е неприемлива едностранно.
Освен това договорът не може да предвижда възможност за едностранни промени в цената от страна на предприемача. Наличието на такова условие ще противоречи на параграф 1 на чл. 16 от Федералния закон „За защита на правата на потребителите“, като нарушаващи правата на акционера, в сравнение с чл. 310 GK. Следователно такава разпоредба ще бъде нищожна.
Съгласно ал.1 на чл. 452 от Гражданския кодекс на Руската федерация, споразумението за изменение трябва да бъде направено в същата форма като самото споразумение. Така въз основа на параграф 3 на чл. 4 Федерален закон № 214, споразумението между страните по DDU за промяна на цената му трябва да бъде изготвено в писмен документ и също така регистрирано в Rosreestr.
8.8. Здравей, скъпи Юрий!
Ако вашият въпрос се отнася до закупуване на апартамент въз основа на Федерален закон № 214-FZ „За участие в дялово строителство на жилищни сгради и други недвижими имоти и за изменение на някои законодателни актове на Руската федерация“, тогава това Законът не предвижда "резервиране" на апартамент преди сключване на споразумение за участие в споделено строителство.
Това „резервиране“ на апартамент, което предприемачът измисли, дори не става за предварителен договор за участие в споделено строителство или предварителен договор за покупко-продажба на апартамент.
Но ако се интересувате конкретно от цената на тази не съвсем ясна „резервация“ на апартамент, тогава цената, посочена в писменото споразумение за „резервация“ на апартамента, не може да се промени без вашето съгласие (член 451 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
Късмет.
9. Съгласно договора за резервация, сумата за резервация на апартамента е платена преди 2 седмици. Договорът съдържа клауза: средствата, платени по този договор, не се връщат на Клиента, независимо дали Клиентът е сключил договор за участие в споделено строителство за избрания обект. Възможно ли е да получите възстановяване?
9.1. Възможно е посоченото да е незаконно, за връщане е необходимо да подадете писмена рекламация въз основа на нормите на Гражданския кодекс.
Ако ви е трудно да формулирате въпрос, обадете се на безплатния многолинеен телефон 8 800 505-91-11 , адвокат ще ви помогне
Не е необичайно хората да използват програми за разработчици, за да резервират предварително апартамент в нова сграда. Образец на договор можете да изтеглите безплатно.
Популярно споразумение днес, договор за резервация на апартамент в нова сграда, има много нюанси и функции. Бързият ръст в строителството на квадратни метри привлича измамни структури в тази индустрия. Когато съставяте договор за резервация на апартамент в нова сграда, трябва да проверите всяка фраза и буква няколко пъти. В противен случай има всички шансове да останете без пари и жилище. На тази страница с безплатни ресурси можете да изтеглите извадка от обсъждания документ и да използвате формуляра в собствената си практика.
Не всеки може да си позволи да купи нова сграда с пари. Голям брой продажби се извършват с помощта на заемни средства. Не е необичайно хората да използват специални програми за разработчици с разсрочено плащане или предварителна резервация. В последния случай се записва намерението на купувача да закупи квадратни метри в нова сграда и предметът на договора се отстранява от продажба. Всички останали точки от писменото споразумение се включват в пакта по преценка на страните. Те не трябва да противоречат на закона и да не накърняват правата на участниците.
Задължителни клаузи на договора за резервация на апартамент в нова сграда
:- Хедърът традиционно записва: име, дата, място на транзакцията;
- Данните за участниците са въведени по-долу;
- Освен това, предмет на резервация, условия, концепции, технически характеристики на недвижими имоти, други параметри;
- Права, задължения, срокове, цена;
- Отговорност за нарушаване на съществени условия;
- Заключителни разпоредби, непреодолима сила, разрешаване на спорове;
- Подписи, препис.
