• Как да се предпазите от нежелано придобиване на апартамент „с недостатъци“, което в този случай означава незаконно преустройство?
• Какво да направите, ако все пак сте закупили такъв апартамент? Кой е отговорен за неоторизирано преустройство: купувачът или продавачът на такъв апартамент?
• Възможно ли е да се прекрати договор за покупко-продажба на апартамент с неразрешено (незаконно) преустройство?
• На какво друго трябва да обърнете внимание при покупко-продажба на жилище?

Отговор:

Общи въпроси на чистотата и безопасността на сделката за покупко-продажба

По-рано писахме за някои аспекти на сделката, на които трябва да обърнете внимание, когато я сключвате. Препоръчваме по тази тема:

Писахме за рисковете при закупуване на апартамент в статията:

• Некомпетентен продавач - нищожна сделка!
• Кога иначе добросъвестността на придобиването няма значение
• Как да избегнем лоша покупка?

Условия на споразумението за „чистота“ на апартамента

Традиционно в договора за покупко-продажба се посочва приблизително следното условие:

„Продавачът гарантира, че жилищното помещение – апартамент № ... на адрес ... е освободено от права на трети лица, не е под запор, залог и не е предмет на съдебен спор; във връзка с в помещенията няма забрана за използване по предназначение или разпореждания за отстраняване на нарушения"

Горните условия на договора могат да бъдат допълнени със следното:

„...няма признаци на неразрешено преустройство или реконструкция (т.е. без разрешение от местната власт) на посочения апартамент.“

Въпреки това, такава формулировка, ако действително има признаци на неразрешено преустройство, няма да спести от негативни последици за купувача на апартамента, което ще бъде обсъдено по-долу. Фактът на наличието или отсъствието на неразрешено преустройство в закупения апартамент се установява от купувача чрез проста визуална проверка на помещенията и сравнение на видяното с техническата документация за апартамента.

Незаконно преустройство и възможност за прекратяване на договора за покупко-продажба

Ако внезапно, след закупуване на апартамент, се окаже, че предишните собственици са извършили неразрешено преустройство или реконструкция там, тогава възможността за прекратяване на договора за покупко-продажба в съда зависи от „резултатите“ от преустройството и естеството на техническия промени:

1) няма основания за прекратяване на договора за покупко-продажба на жилищни помещения поради неразрешено преустройство, ако в резултат на такова преустройство не са установени нарушения на нормативните изисквания, изискванията на строителните норми и правила и несъразмерни разходи и времеви разходи за премахване (или легализация) не се изискват.

Освен това покупката е предшествана от проверка и сравнение с техническия паспорт на апартамента; незабелязването на значителни промени е невнимание на купувача.

Пример от съдебната практика:

„Наличието на неразрешено преустройство не може да послужи като основание за прекратяване на договора за покупко-продажба, тъй като ищците е трябвало да знаят за наличието му при оглед на апартамента и запознаване с техническата документация за апартамента; като подписват покупко-продажбата споразумение, ищците са изразили волята си да закупят апартамента в посоченото състояние, което се потвърждава от клауза 9 от договора, според която техническото състояние на апартамента удовлетворява купувача.

Отказът да се удовлетвори искането за прекратяване на договора за покупко-продажба на апартамент води до отказ за удовлетворяване на останалите вземания, произтичащи от него" (Апелативно решение на Хабаровския окръжен съд от 18 декември 2013 г. по дело № 33-8104/13).

Въпреки това смятаме, че в разглеждания случай разпоредбите на член 475 от Гражданския кодекс на Руската федерация са напълно приложими.

В чл. 475 от Гражданския кодекс на Руската федерация съдържа разпоредби относно правата на купувача в случай, че продавачът прехвърли недвижим имот с лошо качество, тоест с недостатъци, които не са посочени в договора за покупко-продажба. Така купувачът може по свой избор да изисква:

• пропорционално намаление на покупната цена на прехвърляния недвижим имот;
• безплатно отстраняване на недостатъци на недвижими имоти в разумен срок;
• възстановяване на разходите им за отстраняване на недостатъци в продадения имот.

Тоест разходите за отстраняване на дефектите могат да бъдат възстановени от продавача. Вярваме, че средствата, изразходвани за узаконяване на преустройството, извършено от продавача, също могат да бъдат приписани на разходите за елиминиране.

2) има основания за прекратяване на договора за покупко-продажба на жилищни помещения поради неразрешено преустройство, ако се установи, че преустройството е довело до нарушения на нормативните изисквания, изискванията на строителните норми и правила и непропорционални разходи и време, изразходвано за отстраняване, са изисква се. Например, преустройството и реконструкцията са забранени, в резултат на което банята се намира над жилищното пространство на апартамента отдолу (спалня, хол и т.н.). Или, например, инженерните комуникации са били възстановени, в резултат на което налягането на водата в системата е затруднило другите собственици да получат обществени услуги (например водоснабдяване... Добре и т.н.).

Кой трябва да премахне последствията от неоторизирано преустройство: предишният собственик или настоящият?

Както според действащото законодателство на Руската федерация, така и в съдебната практика, това очевидно е настоящият собственик на жилищните помещения, въпреки факта, че преустройството е извършено още преди него.

Един пример от съдебната практика по този въпрос:

„Доводът на жалбата на О., че той е придобил дял от спорните помещения в преустроен вид, не може да бъде взет предвид и да служи като основание за отмяна на съдебното решение, тъй като той, като собственик на дела от спорния помещения, е длъжен да отстрани нарушението на правата на други собственици на жилищни помещения в жилищна сграда, свързани с реконструкцията, преустройството и реорганизацията на това помещение" (Апелативно решение на Красноярския окръжен съд от 10.09.2013 г. по дело № 33-9606/2013 г.)

Преустройство. Норми на закона. Арбитражна практика

В рамките на тази статия няма да се спираме подробно на въпросите за неоторизирано преустройство на помещения, тъй като тези въпроси са разгледани подробно в прегледа на практиката „Преустройство и преустройство на апартамент. Легализация на неразрешено преустройство“, която включваше следните статии:

• Преустройство на апартамент. Концепция
• Ремонт на апартамент. Концепция
• Реконструкция. Концепция
• Реконструкция и преустройство. Видове работни места. Разлики
• Документи, приложени към заявлението за реконструкция и преустройство на жилищни помещения
• Какво се счита за незаконно (неразрешено) преустройство на апартамент?
• Последици от неразрешено преустройство и реконструкция на жилищни помещения
• Неразрешено преустройство и реконструкция и продажба на апартамент на публичен търг
• Глоба за неразрешено (незаконно) преустройство на апартамент
• Легализация (регистрация) на преустройство на апартамент чрез съда
• Съдебна практика за легализиране на преустройство и реконструкция на апартамент
• Промяна на предназначението на помещенията в резултат на преустройство. Арбитражна практика

Собствениците на жилища, опитвайки се да подобрят условията на живот, се занимават с преустройство. Не винаги е формализирано в съответствие със закона и често остава незабелязано, докато не дойде необходимостта от продажба на жилищното пространство. Тогава собствениците се интересуват дали е възможно да се продаде апартамент с незаконно преустройство и дали това е пречка за завършване на сделката.

Купувачът трябва да се интересува от факта, че апартаментът е преустроен. Ако преустройството е незаконно, след покупката той носи отговорност за неоторизирано преустройство. Той ще трябва да се погрижи за процеса на издаване на разрешителни в съответствие с действителното състояние на помещението или да му придаде вид, който съответства на първоначалното оформление.

За да избегне проблеми и материални загуби, купувачът трябва да провери документацията на BTI за апартамента, който се продава, за да се увери, че няма преустройство. Ако промените са узаконени, те се отбелязват с червени линии на плана. Липсата им не означава, че не е извършено преустройство. По-добре е да вземете план и да преминете през имота, като го сверите с действителното състояние на помещенията.

Видове разрешено преустройство

Законодателството не счита редица промени за преустройство, така че е възможно да продадете апартамент със или без законно одобрение - не е необходимо. Това включва следните модификации:

• вградените мебели са демонтирани;
• техническото оборудване е преместено, но остава в същите помещения;
• остъклен балкон, лоджия без нарушения на размера;
• В банята е съборена преграда, която не е носеща конструкция.

важно!Премахването на преградата между стаите води до нарушаване на оформлението. В този случай е необходимо да се координира неоторизираната промяна със съответните органи.

Това, което абсолютно не може да се промени

Някои преустройства са забранени от закона, така че няма да е възможно да се легализират. Строго е забранено извършването на работа, ако:

• влошават условията на живот на другите жители на къщата;
• правят помещенията необитаеми;
• нарушават санитарните, строителните и противопожарните норми.

Това преустройство не е съгласувано, ако бъде открито, собственикът е длъжен да възстанови апартамента в предишното му състояние. Други промени в оформлението, ако не са забранени, са разрешени, но трябва да се получи разрешение. Тогава няма да има съмнение дали е възможно да се продават недвижими имоти с незаконни промени в конфигурацията.

Методи за продажба с преустройство

При продажба на апартамент с неодобрено преустройство, ако става въпрос за разрешена работа, няма специални пречки за завършване на сделката. Най-доброто решение и за двете страни е да се узакони преустройството. В този случай никой не рискува да настъпят неприятни последици след незаконна реконструкция: апартаментът може да бъде продаден, няма да има санкции.

За пари в брой

Най-често апартаменти с незаконно преустройство се търсят за продажба срещу пари. Продавачът не поема рискове, само стойността на имота се намалява с 10–20%. Купувачите често са готови да направят това, като искат да спестят пари. Те не подозират или не искат да мислят за неприятните последици, до които може да доведе подобна сделка.

важно!Ако преустройството на жилище е незаконно, продажбата на апартамент с ремонт се извършва съгласно документация, която не отразява промените. От момента на сключване на договора купувачът става собственик и цялата отговорност за узаконяването на незаконното оформление пада върху него.

Понякога това води до такива разходи, че спестяванията от покупката ще бъдат по-малко. Това се случва, ако промените в конфигурацията на апартамента не могат да бъдат договорени - извършена е забранена работа. Тогава новият собственик ще трябва да върне помещението в първоначалното му състояние за своя сметка или да го приведе във вид, който може да бъде узаконен.

За ипотека

Не навсякъде е възможно да получите кредит за апартамент с незаконно преустройство. Има банки, които обработват подобни ипотечни сделки. За да продаде имот по този начин, за собственика е по-трудно да намери купувач. Но тя работи открито - банката и купувачът знаят за незаконната промяна.

Страната, която предоставя кредита, се застрахова. Договорът предвижда как да се процедира с регистрацията на преустройството. Посочено е, че новият собственик ще го легитимира, обикновено се отделят 6 месеца за това. Всички последващи рискове падат върху купувача и могат да бъдат много големи. Може да се окаже, че промените не могат да бъдат легитимирани. Rosreestr също има право да откаже регистрация, позовавайки се на незаконна реорганизация като основа.

Как да легализираме преустройството

Ако организирате преустройството преди продажбата, ще бъде по-лесно за собственика на апартамента да го продаде. Няма да се налага продавачът да намалява цената на жилището, за да привлече по този начин потенциални купувачи. Легализацията на преустройството ще позволи не само да продадете апартамента, но и да декларирате повишена цена, ако преустройството значително е подобрило условията на живот.

Преди да приключи работата

Собственикът трябва ясно да разбере какви промени възнамерява да направи в оформлението. Изисква се получаване на технически паспорт, който съдържа пълно описание на помещенията. Въз основа на него се планира бъдеща работа.

Необходима е координация на някои действия с пожарникари и ВиК. Това се отнася за случаите, когато са засегнати комунални линии. Ако къщата е архитектурен или исторически паметник, преустройството на апартамента няма да бъде разрешено без разрешение от съответната комисия. Трябва да поръчате проект за реконструкция от лицензирана организация. Ако къщата е обикновена стандартна, значителни промени не се планират, достатъчна е вашата собствена скица.

Необходими са и други документи: собственост и съгласие на останалите собственици за новото оформление, ако има такива. След като събра всичко необходимо, собственикът отива в градската администрация. Той пише там.

Служителите проверяват документи и планираната реорганизация. Тяхната задача е да се уверят, че това не засяга носещи конструкции или жизненоважни комуникации, както е разрешено от закона.

Остават още два месеца да се чака решение. Ако отговорът е положителен, се издава разрешение, посочващо периода, през който оформлението може да бъде променено. Когато приключи, те искат ново удостоверение за регистрация и подават документи в Rosreestr за промяна на кадастралния план на жилищата. Сега няма пречки за продажба на недвижими имоти.

След приключване на работата

Ако преустройството на апартамент не е легализирано, легализирането му се извършва от продавача или новия собственик след покупката. По-трудно е да се завърши, отколкото преди работата да бъде извършена. Как да се справим с незаконното преустройство, така че сделката за продажба да не бъде анулирана, е посочено в членове 25–29 от Жилищния кодекс. Разликите в правилата за легализация след направени промени и одобрение не са много големи, необходимите документи са едни и същи:

• изявление;
• план на апартамента;
• нотариално заверени копия на документи за жилища;
• съгласие на други пълнолетни жители;
• технически паспорт от ОТИ;
• разрешение от комисията за надзор на исторически и архитектурни паметници.

Изпращат се в администрацията и чакат посещение на инспектор от съответната комисия. Целта на посещението му е да се увери, че планът в техническия паспорт и реалното оформление не съответстват. След известно време жилищната инспекция ще одобри преустройството или ще откаже, като даде мотивирано обяснение за причините.

Когато апартаментът се продава, неразрешеното преустройство се легализира от купувача - новия собственик. Той си представя:

• паспорт;
• документи за апартамента;
• споразумение за сключена търговска сделка;
• квитанция за плащане на държавното мито за регистрация на апартамента;
• акт за приемане и предаване на жилищна площ.

важно! По-добре е да извършите одобрения, преди да продадете апартамент с незаконно преустройство, в противен случай съществува риск сделката да бъде обявена за невалидна и на новия собственик да бъде отказана регистрация.

Когато бъде получено одобрение за одобрение на неоторизирано преустройство, собственикът се свързва с BTI и взема извлечение от кадастъра. Представят се документи в отдел "Строителство и архитектура". Специалистът изготвя проект на съществуващите промени. Той ще бъде одобрен от санитарната станция, противопожарната служба и администрацията.

След като планирането бъде одобрено от регулаторните органи, специалист от ОТИ е поканен да инспектира помещенията и да състави нова документация. Правят се корекции на плана и кадастралния паспорт. Преди да продадете имота, трябва да вземете извлечения от тези актуализирани документи.

Ако опитът за легализиране на съществуващите промени в държавните органи и съответните служби се провали, последният шанс е да се обърнете към съда. Те предоставят същите документи и решение за отказ за узаконяване на преустройството. Пише се искова молба, може да се изтегли образец. Съдът разглежда делото в 30-дневен срок и се произнася.

Ако съдът вземе положително решение за жалбоподателя - призна законността на преустройството - е необходимо да получите ново удостоверение за регистрация и да се регистрирате. Но съдебното решение не винаги е в полза на ищеца: той може да признае промените в оформлението на апартамента за незаконни, така че да застрашат безопасността на жителите на къщата. В този случай собственикът ще бъде длъжен да върне апартамента в първоначалното му състояние - дотогава е невъзможно да го продадете.

Рискове от незаконно преустройство за купувача

След сключване на сделката, купувачът, който отговаря за апартамента, става пълен собственик. Характеристиките на жилищата се съдържат в документите на ОТИ и кадастралния паспорт. Те се изготвят при придобиване на собственост и потвърждават правата за извършване на сделки. Промяната на характеристиките на жилищното пространство води до автоматично признаване на тези документи за невалидни.

При закупуване на апартамент с незаконно оформление се оказва, че бившият собственик прехвърля паспорта и плана за една стая, а всъщност новият собственик придобива друга. Може да се различава значително по характеристиките си от декларираните - конфигурация, площ. Ако не се вземат мерки за легализиране на преустройството, в бъдеще собственикът няма да може да продаде, завещае или ипотекира имота с промени.

Най-благоприятната ситуация за купувача възниква, когато преустройството е незначително и отговаря на разрешените от закона промени. Плаща се глоба, оформлението се легализира чрез съда и се извършва нов дизайн.

Санкции за незаконно преустройство

Ако се установи незаконно преустройство, най-малкото, което заплашва собственика, е административно глоба 2-2,5 хиляди рубли. Това е, ако преустройството не е засегнало носещите конструкции, безопасността на къщата и съседите не е застрашена.

Ако последиците от незаконното преустройство на помещенията са по-сериозни, причинени са щети на имущество или здраве на други лица, глобата е 5 хиляди рубли . Освен това собственикът ще бъде длъжен да приведе помещението в състояние, отговарящо на документацията за него. Разходите за възстановяване могат да бъдат значителни.

Ако след незаконното планиране други лица са били сериозно ранени, докаже се умишленият характер на действията на собственика, той ще трябва да плати обезщетение. Ако собственикът откаже да легализира промяната, той може да бъде изгонен и апартаментът да бъде продаден на търг (член 29 от Жилищния кодекс).

Неразрешеното преустройство е незаконно действие и води до правни последици за собственика. Налага се забрана за сделки с недвижими имоти, апартаментът не може да бъде продаден и друга сделка не може да бъде извършена. Това ви убеждава и ви кара да разберете дали е необходимо да легализирате преустройството на собствения си апартамент при продажба.

Възможна е продажба на недвижим имот с незаконно разпределение. Рисковете, които съществуват при сключване на сделка, засягат повече купувача - сега той носи всички задължения за узаконяване на реконструкцията, в противен случай няма да може да се разпорежда напълно с имота.

И те се анализират по-подробно от нашите редактори в специални публикации.

Ако все още имате въпроси, можете да ги зададете в коментарите или по време на безплатна консултация с адвокат. Регистрирайте се на нашия уебсайт чрез консултант.

Ще бъдем благодарни за оценка на публикацията, харесване и повторно публикуване.

Един от видовете нежелана тежест върху апартамент е незаконното преустройство. В тази статия ще разгледаме рисковете и на двете страни – и на продавача, и на купувача.

Съгласно Закона за държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него, той не е включен в списъка с основания за отказ за регистрация на споразумение, но на практика Rosreestr често отказва да извършва сделки, ако има преустройство в апартаментът и червените линии са отразени в документите на ОТИ.

Продажба на апартамент с преустройство, снимка:

Как да разберете, че апартамент се продава с незаконно преустройство?

Случва се, когато продават апартамент с преустройство, безскрупулни брокери премълчават този факт. Ето защо бъдещите купувачи първо трябва да се запознаят с актуалното разпределение на апартаментаBTI етажен план. Ако откриете несъответствия, това ще означава неразрешена реконструкция на апартамента, която не е одобрена от надзорните органи.

В случай на закупуване на апартамент, ако промените са показани на етажния план на BTI с червени линии. вие, като нов собственик, ще бъдете задължени да узаконите промените, настъпили в Московската жилищна инспекция, тоест да съберетенеобходими документи и заплащане на глоба . Трябва да се отбележи, че не винаги е възможно да се легитимират червените линии на BTI. Ако ремонтът е извършен в нарушение на строителните норми и разпоредби или не отговаря на изискваниятажилищно законодателство , ще трябва частично или напълно да върнете апартамента в предишния му вид. Покупката на такъв апартамент впоследствие може да доведе до значителни материални загуби за вас, тъй като възстановяването на първоначалното оформление или привеждането на оформлението на апартамента в договорен вариант ще падне върху раменете на бъдещия собственик.

План на BTI с червени линии, снимка:

Оценка на преустройство при продажба на апартамент

Продажбата на апартамент с преустройство може да се окаже изгодна сделка за вас само ако работата е била легализирана навреме. Според статистиката цената на апартамент с договорено преустройство е поне с 10% по-висока от цената на подобно жилище, но без преустройство. Цената на апартамент с незаконно преустройство при продажба се намалява поне със същите 10% или дори повече.

Бъдещите купувачи често се обаждат на нашата компания и искат да изчислят разходите за преустройство, тъй като продавачът е готов да направи отстъпка от разходите за неговото одобрение.

В такива оценки обаче има много подводни камъни, за които предоставяме телефонни консултации с резерви. Например, купувач пита: колко струва узаконяването на комбинацията от баня и тоалетна. Като цяло това е просто преустройство, цената и времето са доста стандартни. Въпреки това, в допълнение към тези промени, купувачите често не ни предават много друга информация, тъй като не са експерти в тази област и дори не подозират, че например подмяната на линолеум с плочки или преместването на врата също се отнася до преустройство и съответно разходите и времето за одобрение ще се увеличат.

Преместване на вратата, снимка:

Снимки от нашата работа по преместване на входа на апартамента:

И често има случаи, когато преустройството не е съгласувано по принцип. Например, ако попитате: „Възможно ли е да се легализира комбинацията от баня и тоалетна, ако водопроводната кутия в банята е леко изрязана“? Ние ще отговорим: обединяването на стаи е разрешено, но докосването на водопроводния шкаф изисква съгласието на 2/3 от собствениците на апартаментите в сградата.

Проблемът тук е, че преустройствата не се договарят „на части“ и не може да се договори едно конкретно събитие, ако друго противоречи на закона („ще изрежа отвора, но няма да го укрепя“).

Собственикът може да се консултира относно възможността за съгласуване на преустройството или от специалисти на профилната компания, или от центъра „Моите документи“, или от ръководителите на жилищната инспекция на съответния район на Москва в часовете за прием.

Списъкът на дейностите, забранени по време на преустройството, може да бъде намерен и в клауза 11 от Приложение 1 към Резолюция № 508 на правителството на Москва, изменена с 840.

В него се казва, че по време на преустройството е забранено следното:

Практиката за продажба на апартамент с незаконно преустройство

Нека да разгледаме два често срещани случая:

Вариант 1 - Ако апартамент с незаконно разпределение е закупен за пари в брой

В този случай веднага след сделката отговорността преминава към купувача, тъй като имотът е регистриран според стария план на ОТИ. По правило в тази ситуация се установява колко ще струва легализирането на преустройството и се прави отстъпка от цената на одобрението.

Продавачът не рискува нищо тук. Продаде апартамента по стари документи, в които няма преустройство, формално вече е направено от новия собственик. Но купувачът може да се окаже в неприятна ситуация: неразрешеното преустройство може да се окаже непоследователно и цената на ликвидацията му ще бъде многократно по-голяма от отстъпката, направена от продавача. Освен това в 90% от случаите оценката на разходите за одобрение на преустройството се прави въз основа на няколко телефонни обаждания до специализирани компании, дори без да се анализират плановете на BTI.

Вариант 2 - Ако купувачът закупи апартамент с ипотека.

Тук има много повече сложности. Много банки първоначално не издават ипотечни заеми за закупуване на апартаменти с незаконно преустройство.

Но ние ще разгледаме ситуация, в която банката не е принципно против обработката на сделка за покупко-продажба на апартамент с незаконно преустройство.

ПродавачОтново той печели - рисковете му са минимални, освен че ще трябва да търси купувач по-дълго. Той продава апартамент с незаконно преустройство „открито“, т.е. купувачът, банката, застрахователната и оценителската компания знаят, че апартаментът има незаконно преустройство, но все още са готови да предоставят заем.

Купувач– тук има повече трудности. Банката и застрахователната компания предоставят заем само при условие, че след закупуването на апартамента преустройството ще бъде легализирано по предписания начин. Това условие е посочено в договора с ясни срокове. Обикновено този период е 6 месеца. Рискът преустройството да бъде непоследователно пада изцяло върху бъдещия собственик и оценителската фирма(които също така оценяват възможността за споразумение чрез 1-2 телефонни разговора на случаен принцип). Освен това, по време на регистрация на сделката, Rosreestr може да откаже на основание, че в апартамента е извършено преустройство.

Ремонтът на жилищни помещения стана много популярен през последните години. Но продажбата на апартамент с преустройство или други жилищни помещения има свои собствени характеристики. Ако собственикът и са направени промени в документите за собственост и кадастралния паспорт, той ще може да продаде имота без проблеми и на цена от около 10% от нормалната цена.

Фактът на законосъобразността на промяната на конфигурацията на помещенията трябва да бъде проверен от купувача преди подписване на договора, въпреки че незаконното преустройство не е пречка за продажба или покупка. Ако няма записи в документите, новият собственик ще трябва да поеме отговорност и да подреди жилището в съответствие с действителния етажен план. В друг случай той може да върне помещенията в съответствие с първоначалния план.

Уважаеми читатели! Статията говори за типични начини за разрешаване на правни проблеми, но всеки случай е индивидуален. Ако искате да знаете как реши точно твоя проблем- свържете се с консултант:

ЗАЯВЛЕНИЯ И ОБАЖДАНИЯ СЕ ПРИЕМАТ 24/7 и 7 дни в седмицата.

Бързо е и БЕЗПЛАТНО!

Във всеки случай, за да избегне проблеми, купувачът трябва да провери етажния план на помещенията в ОТИ, отклоненията от нормата обикновено се обозначават с червени линии. Но ако планът изглежда нормален, това не означава, че не е имало преустройство, може би не е било открито. Най-добре е да преминете през стаите с етажен план.

Ако в резултат на преустройството не са засегнати носещи стени, инженерни системи, подове и газова печка, тогава одобрението може лесно да се извърши със задна дата. Но когато първоначалният план се различава значително от действителния и са засегнати носещите конструкции, тогава купувачът, след закупуване на помещение с незаконно преустройство, очаква големи разходи за одобрение. Ако стандартите за жилищно настаняване, одобрени от закона, бъдат нарушени, одобрението във всеки случай ще стане невъзможно.

Не се препоръчва закупуването на жилища с неразрешено преустройство, тъй като одобрението или връщането на помещенията в първоначалния им вид може да бъде скъпо за новия собственик. Това също е пречка за получаване на кредит за закупуване на ремонтирано жилище.

Изпълнителната власт има право въз основа на съдебно решение да конфискува жилище, чието преустройство собственикът отказва да узакони, така че най-често банките не искат да издават ипотека за него, а ако банката издаде заем, кредитополучателят ще трябва да подпише документ, потвърждаващ, че правната процедура ще бъде извършена в близко бъдеще

Защо е необходимо това?

Най-често се налага продавачите, които не оформят навреме документите за одобрение, да намалят цената на жилището. Но преди да продадете, трябва да попитате дали преустройството трябва да бъде легализирано. В друг случай трябва да знаете как да продадете апартамент при липса на одобрение.

По закон преустройството се отнася за всякакви промени в първоначалния план, те могат да бъдат 2 вида:

Законни

Те не изискват или изискват специални разрешителни. Те са свързани с вграждане, ликвидация, незначително движение: батерии; гнезда; вградени гардероби; газова печка; отопляеми релси за кърпи; водопроводчици; друг. Ако собственикът реши да остъкли лоджията и да разруши неносещата преграда между банята и тоалетната, тогава промените се считат за незначителни, което означава, че не е необходимо да се правят корекции на документите за апартамента. Но ако преградите между стаите бъдат разрушени, независимо дали са носещи или не, тогава планът на етажа (броят на стаите) ще се промени, което означава, че действията ще трябва да бъдат съгласувани със съответните органи. В други случаи промените могат да се считат за законни, ако собственикът е получил разрешение за тях.

Незаконен

За тях не е получено разрешение. Споразумението не може да бъде легализирано, тъй като са направени промени, които са забранени от закона. Например собственик: преместих радиаторите на парното на остъкления балкон; инсталиран топъл под с помощта на система за отопление и водоснабдяване; изградена камина в апартамент намиращ се в панелна къща; поставени кухнята и банята под или над хола; комбинирани, където са разположени газовото оборудване и помещението; оборудвани арки, ниши и отвори в носещите стени. Ако промяната в жилищен имот е незаконна, тя трябва да бъде премахната при продажбата. В друг случай бившият или новият собственик е длъжен да извърши одобрение. Ако това не бъде направено, тогава при следващата проверка на апартамента от Жилищната инспекция собственикът ще трябва да плати глоба и след това все пак да получи одобрение за преустройство. Когато инспекторите установят мащабни промени, които не могат да бъдат легализирани, собственикът е длъжен да върне помещението в първоначалния му вид. Освен това е доста трудно да продадете апартамент с незаконно преустройство, ще трябва да издадете технически паспорт и всички промени ще бъдат записани в него. Във всеки случай претенциите на регулаторните органи ще бъдат насочени към новия собственик, дори ако той е получил апартамента по наследство и преустройството е извършено преди много години.

Инструкции и основни документи

Преработено помещение, фактът на промените в който не е легализиран навреме, може да бъде признато след продажбата като продукт с неподходящо качество въз основа на:

• Закон за защита на правата на потребителите № 2300–1 (член 19);
• Граждански кодекс (член 477).

В резултат на това продавачът може не само да носи административна отговорност, но съдът ще го задължи да заплати транспортните разходи на купувача и да го компенсира за морални щети.

Ако преустроеният апартамент вече е продаден, новият собственик ще трябва да представи следните документи, за да легитимира промените:

• вашия собствен и граждански паспорт на купувача;
• документи за собственост на помещенията;
• договор за продажба;
• квитанция за плащане на таксата за регистриране на жилище за новия собственик;
• акт за приемане и предаване на помещения.

Когато се планира да се продаде жилище с незаконно преустройство, тогава, за да се избегне признаването на сделката за невалидна, е необходимо да се координират промените, ръководени от чл. 25–29 LCD.

Собственикът се нуждае от:

1. Свържете се с BTI за извлечение от кадастралния паспорт, който трябва да посочи всички направени промени. Необходимо е също така да получите сертификат за технически характеристики на апартамента и копие от кадастралния паспорт.
2. Трябва да се свържете с регионалния отдел за градоустройство и архитектура с документи, за да извикате архитект. Специалистът трябва да изготви проект и скица на вече съществуващите промени. Този проект трябва да бъде съгласуван с пожарникарите, жилищните служби и SES и местните власти.
3. Ако регулаторните органи одобрят промените, трябва да платите глоба, тъй като преустройството не е било предварително разрешено от собственика.
4. След това трябва да получите разрешение от главния архитект и да се обадите на специалист от ОТИ, който е длъжен да инспектира помещенията и да състави нова техническа документация. Трябва да се направят корекции на етажния план и кадастралния паспорт, от които ще се изискват нови извлечения, като се вземат предвид направените промени.
5. След това можете да завършите сделката за покупко-продажба по обичайния начин. За да сключите сделка с нотариус, ще ви трябва допълнително:
   • договор за продажба;
   • разрешение от други собственици на помещенията, ако има такива;
   • съгласие на органа по настойничество и попечителство, ако един от собствениците е непълнолетен;
   • извлечение от домашния регистър, което трябва да съдържа информация за присъствието или отсъствието на регистрираните в помещенията;
   • удостоверение за състоянието на личната сметка.
6. След нотариална заверка на документите е необходимо да се регистрирате във Федералния държавен регистър, където месец по-късно новият собственик ще получи удостоверение за регистрация.

Какви са условията за продажба на апартамент с преустройство?

Продажбата на апартамент с преустройство е възможна без законно разрешение, но купувачът трябва да бъде предупреден, че ще трябва сам да премине през процедурата с документи. За да направят това, продавачите обикновено намаляват цената на апартамента, което прави възможно привличането на повече купувачи, включително тези, които са готови да решат проблема сами.

Ако се окаже, че кадастралният паспорт е изтекъл, необходимите извлечения няма да бъдат получени. Неизбежно ще трябва да издадете паспорт, което означава легитимиране на преустройството. Ако вече са направени промени в помещенията, тогава продажбата му на търг има редица функции. Освен това не всяка банка ще се съгласи да издаде заем за закупуване на такова жилище.

Без одобрение

Възможно е да се извърши преустройство на помещения в жилищна сграда без одобрение от съответните органи. Въпреки че преустройството включва промяна на площта на стаите, разрушаване на стени и други глобални промени, които изискват разрешителни и изготвяне на нов проект, ако е необходимо обновяване на помещенията, то може да се извърши без одобрение. Преоборудването или основният ремонт се отнася до подмяната или пълното демонтиране на някои инженерни конструкции вътре в апартамента.

Собственикът не може да координира действията си с ОТИ и други надзорни органи, ако реши:

• подменете старите комунални линии или инсталирайте допълнителни;
• извършване на козметични ремонти (нивелиране на стените, залепване на тапети, боядисване, подмяна на отвори за врати и прозорци);
• преместете битова газова или електрическа печка;
• инсталиране на ново отоплително оборудване;
• други промени.

Ако е необходимо разрешение за преустройство, тогава всички собственици на апартамента трябва да го поискат, когато има няколко от тях. За частна къща одобрението се издава само веднъж на етапа на нейното изграждане.

Ако в бъдеще собственикът на едноетажна частна къща желае да реконструира интериора, той може да направи това без одобрение. Разрешението за преустройство се изисква от собствениците на апартаменти, тъй като промените не трябва да засягат носещите конструкции, за да не причинят сериозни нарушения в архитектурата на цялата сграда.

Ако преустройството на жилищно помещение е извършено без разрешение, следното може да се обърне към съда на мястото на строителния проект:

• един от собствениците на апартамента, ако не е дал съгласие;
• Инспекция на жилища или ОТИ;
• граждани, живеещи в съседни апартаменти;
• други лица.

Когато апартамент се продава с незаконно преустройство, той ще трябва да бъде узаконен от настоящия или бъдещия собственик, в противен случай помещенията ще трябва да бъдат върнати в първоначалното си състояние, но понякога съответните органи не могат да издадат разрешение, тъй като по време на жилищните стандарти са били нарушени реконструкция

От търг

Ако собственикът е извършил неразрешено преустройство и преоборудване, в резултат на което апартаментът е бил унищожен и имуществото на други граждани е било повредено, тогава може да се вземе решение за принудителна продажба на помещенията. Съгласно Жилищния кодекс (член 29, част 5), ако собственикът не върне помещението в предишното му състояние, тогава съответните органи или други лица могат да се обърнат към съда.

Въз основа на съдебното решение помещенията трябва да бъдат продадени на търг. След продажбата на апартамента средствата ще отидат за:

• заплащане на съдебни разноски;
• възстановяване на помещението от друг собственик;
• плащане на остатъка на бившия собственик.

Подобни изисквания се съдържат в Гражданския кодекс (член 292), който гласи, че частни помещения могат да бъдат пуснати на публичен търг с решение на съда, ако собственикът:

• използва апартамента за други цели;
• нарушава интересите на гражданите, живеещи в квартала;
• допуска разрушаване на жилището;
• извършва други противоправни действия.

Изпълнителният орган също има право да определи на собственика срок за ремонт. Ако исканията на местните власти и съда не бъдат изпълнени, съдебните изпълнители отнемат апартамента, продават го на търг и връщат приходите на собственика минус съдебните разноски.

Спечелилият търга участник подава иск за изгонване на гражданин само след като са му прехвърлени правата на собственост върху помещенията. Тази мярка се използва на практика много рядко; ако собственикът докаже, че помещението е единственото за него, където може да живее, тогава съдът няма да удовлетвори иска за продажба на жилище.

За ипотека

Банките често налагат ограничения върху параметрите на жилищата, които могат да бъдат взети на кредит. Следователно потенциалните кредитополучатели трябва да закупят апартаменти, които се нуждаят от преустройство. В други случаи кредитополучателите се опитват да закупят ремонтиран апартамент.

Закупуването на такъв апартамент има свои собствени характеристики, главно защото ще стане предмет на обезпечение. Ако кредитополучателят не плати на банката, имотът трябва да бъде продаден, за да се изплати дългът.

В този случай има 2 концепции:

• ипотечно кредитиране;
• ипотека.

При ипотечното кредитиране закупеното жилище става обезпечение. Но редовна ипотека може да бъде издадена срещу съществуващ недвижим имот. И в двата случая банката трябва да е сигурна, че ако вземе апартамент като обезпечение, тогава всички документи, свързани с него, трябва да са изрядни, включително преустройството, ако има такова.

Това трябва да включва и факта, че новият собственик може да извърши незаконно преустройство дори преди да е изплатил заема. Затова банките използват ипотечните застраховки като предпазна мрежа.

При извършване на правно планиране собственикът (кредитополучателят) трябва да уведоми не само ОТИ, но и банката и застрахователната компания, тъй като като се вземе предвид реконструкцията, стойността на помещенията (обезпечението) може да се промени.

Понякога банките предварително включват специална клауза в договора за заем, която забранява преустройството на заложен апартамент до изплащане на заема. За целите на тази проверка, отговорен служител посещава помещенията всяка година, за да се увери, че кредитополучателят не е извършил незаконна реконструкция.

Ако се окаже, че кредитополучателят е извършил преустройство и не е уведомил никоя организация за това, тогава банката има право да поиска одобрение на разрешение. В друг случай може да съди, защото всъщност клиентът му е нарушил договора. В този случай банката има пълното право да откаже да изпълни задълженията си към кредитополучателя.

Как да легитимирате сделка

Често е необходимо да се изготвят документи за преустройство на помещения директно при продажба на апартамент. Преди това гражданинът смяташе, че може да прави каквото си поиска с жилищния имот и затова не кандидатства за разрешение от BTI и други органи.

Ако купувачът не се съгласи да поеме отговорност, тогава собственикът ще трябва да подготви надлежно техническата документация за апартамента, преди да сключи договора за покупко-продажба през 2019 г.

Една от възможностите, която помага да се избегне плащането на глоба, е да се легализира преустройството, което не е извършено, но се предполага, че е планирано. За целта е необходимо да се преговаря със специалист от регионалния отдел по архитектура, който ще помогне за изготвянето на проект за промяна.

Трябва да бъде съгласувано с Жилищната инспекция и когато разрешителното бъде издадено, ще трябва да изчакате, докато планираната реконструкция приключи и да издадете сертификат за завършване. Само след това можете да получите ново удостоверение за регистрация от ОТИ. Легализацията „със задна дата“ ще помогне да се избегне намаляване на цената на продавания апартамент, но въпросът за финализиране на сделката ще се забави.