• "कमियों के साथ" एक अपार्टमेंट के अवांछित अधिग्रहण से खुद को कैसे बचाएं, जिसका अर्थ इस मामले में अवैध पुनर्विकास है?
• यदि आपने फिर भी ऐसा अपार्टमेंट खरीदा है तो क्या करें? अनधिकृत पुनर्विकास के लिए कौन जिम्मेदार है: ऐसे अपार्टमेंट का खरीदार या विक्रेता?
• क्या अनधिकृत (अवैध) पुनर्विकास वाले अपार्टमेंट की बिक्री और खरीद के अनुबंध को समाप्त करना संभव है?
• घर खरीदते और बेचते समय आपको और क्या ध्यान देना चाहिए?

उत्तर:

खरीद और बिक्री लेनदेन की शुद्धता और सुरक्षा के सामान्य मुद्दे

हमने पहले सौदे के कुछ पहलुओं के बारे में लिखा था जिन पर आपको इसे संपन्न करते समय ध्यान देना चाहिए। हम इस विषय पर अनुशंसा करते हैं:

हमने लेख में अपार्टमेंट खरीदने के जोखिमों के बारे में लिखा है:

• अक्षम विक्रेता - अमान्य लेनदेन!
• अन्यथा अधिग्रहण की सद्भावना कोई मायने नहीं रखती
• ख़राब खरीदारी से कैसे बचें?

अपार्टमेंट की "स्वच्छता" पर समझौते की शर्तें

परंपरागत रूप से, खरीद और बिक्री समझौता लगभग निम्नलिखित शर्त बताता है:

"विक्रेता गारंटी देता है कि आवासीय परिसर - अपार्टमेंट नंबर ... पते पर ... तीसरे पक्ष के अधिकारों से मुक्त हैं, गिरफ्तारी के अधीन नहीं हैं, गिरवी नहीं हैं और कानूनी विवाद का विषय नहीं हैं; के संबंध में परिसर में अपने इच्छित उद्देश्य के लिए उपयोग पर कोई प्रतिबंध नहीं है या किसी भी उल्लंघन को खत्म करने का आदेश नहीं है"

अनुबंध की उपरोक्त शर्तों को निम्नलिखित के साथ पूरक किया जा सकता है:

"...निर्दिष्ट अपार्टमेंट के अनधिकृत पुनर्विकास या पुनर्निर्माण (यानी स्थानीय सरकार की अनुमति के बिना) के कोई संकेत नहीं हैं।"

हालाँकि, ऐसा सूत्रीकरण, यदि वास्तव में अनधिकृत पुनर्विकास के संकेत हैं, तो अपार्टमेंट के खरीदार के लिए नकारात्मक परिणामों से नहीं बचाएगा, जिस पर नीचे चर्चा की जाएगी। खरीदे गए अपार्टमेंट में अनधिकृत पुनर्विकास की उपस्थिति या अनुपस्थिति का तथ्य खरीदार द्वारा परिसर के एक साधारण दृश्य निरीक्षण और अपार्टमेंट के लिए तकनीकी दस्तावेज के साथ देखी गई तुलना द्वारा स्थापित किया जाता है।

अवैध पुनर्विकास और खरीद और बिक्री समझौते को समाप्त करने की संभावना

यदि अचानक, एक अपार्टमेंट खरीदने के बाद, यह पता चलता है कि पिछले मालिकों ने वहां अनधिकृत पुनर्विकास या पुनर्निर्माण किया है, तो अदालत में खरीद और बिक्री समझौते को समाप्त करने की संभावना पुनर्विकास के "परिणाम" और तकनीकी की प्रकृति पर निर्भर करती है। परिवर्तन:

1) अनधिकृत पुनर्विकास के कारण आवासीय परिसर के लिए खरीद और बिक्री समझौते को समाप्त करने का कोई आधार नहीं है, यदि ऐसे पुनर्विकास के परिणामस्वरूप, नियामक आवश्यकताओं का कोई उल्लंघन नहीं होता है, बिल्डिंग कोड और विनियमों की आवश्यकताएं स्थापित होती हैं और अनुपातहीन लागत और समय की लागत होती है उन्मूलन (या वैधीकरण) की आवश्यकता नहीं है।

इसके अलावा, खरीद से पहले निरीक्षण किया जाता है और अपार्टमेंट के तकनीकी पासपोर्ट के साथ तुलना की जाती है; महत्वपूर्ण बदलावों पर ध्यान न देना खरीदार की लापरवाही है।

न्यायिक अभ्यास से उदाहरण:

"अनधिकृत पुनर्विकास की उपस्थिति खरीद और बिक्री समझौते को समाप्त करने के आधार के रूप में काम नहीं कर सकती है, क्योंकि वादी को अपार्टमेंट का निरीक्षण करते समय और अपार्टमेंट के लिए तकनीकी दस्तावेज से परिचित होने पर इसकी उपस्थिति के बारे में पता होना चाहिए; खरीद और बिक्री पर हस्ताक्षर करके समझौते में, वादी ने निर्दिष्ट स्थिति में अपार्टमेंट खरीदने की इच्छा व्यक्त की, जिसकी पुष्टि अनुबंध के खंड 9 द्वारा की जाती है, जिसके अनुसार अपार्टमेंट की तकनीकी स्थिति खरीदार को संतुष्ट करती है।

अपार्टमेंट खरीद और बिक्री समझौते को समाप्त करने की मांग को पूरा करने से इनकार करने से इससे प्राप्त शेष दावों को पूरा करने से इनकार हो जाता है" (मामले संख्या 33-8104/13 में खाबरोवस्क क्षेत्रीय न्यायालय के दिनांक 18 दिसंबर, 2013 के अपील फैसले)।

हालाँकि, हमारा मानना ​​है कि चर्चा के तहत मामले में, रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 475 के प्रावधान पूरी तरह से लागू होते हैं।

कला में। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 475 में विक्रेता द्वारा अपर्याप्त गुणवत्ता की अचल संपत्ति को स्थानांतरित करने की स्थिति में खरीदार के अधिकारों के संबंध में प्रावधान शामिल हैं, यानी, ऐसे दोषों के साथ जो खरीद और बिक्री समझौते में निर्दिष्ट नहीं थे। इस प्रकार, खरीदार अपनी पसंद के अनुसार यह मांग कर सकता है:

• हस्तांतरित अचल संपत्ति के खरीद मूल्य में आनुपातिक कमी;
• उचित समय के भीतर अचल संपत्ति में दोषों का निःशुल्क उन्मूलन;
• बेची गई संपत्ति में दोषों को दूर करने के लिए उनके खर्चों की प्रतिपूर्ति।

यानी खामियों को दूर करने का खर्च विक्रेता से वसूला जा सकता है. हमारा मानना ​​है कि विक्रेता द्वारा किए गए पुनर्विकास को वैध बनाने पर खर्च किए गए धन को उन्मूलन की लागत के लिए भी जिम्मेदार ठहराया जा सकता है।

2) अनधिकृत पुनर्विकास के कारण आवासीय परिसर की खरीद और बिक्री के अनुबंध को समाप्त करने के लिए आधार हैं यदि यह स्थापित हो जाता है कि पुनर्विकास के परिणामस्वरूप नियामक आवश्यकताओं, बिल्डिंग कोड और नियमों की आवश्यकताओं का उल्लंघन हुआ है और अनुपातहीन लागत और उन्मूलन पर समय खर्च हुआ है। आवश्यक। उदाहरण के लिए, पुनर्विकास और पुनर्निर्माण निषिद्ध है, जिसके परिणामस्वरूप बाथरूम नीचे के अपार्टमेंट (बेडरूम, लिविंग रूम, आदि) के रहने की जगह के ऊपर स्थित है। या, उदाहरण के लिए, इंजीनियरिंग संचार का पुनर्निर्माण किया गया है, जिसके परिणामस्वरूप सिस्टम में पानी के दबाव ने अन्य मालिकों के लिए सार्वजनिक सेवाएं प्राप्त करना मुश्किल बना दिया है (उदाहरण के लिए, जल आपूर्ति... कुआं, आदि)।

अनधिकृत पुनर्विकास के परिणामों को किसे समाप्त करना चाहिए: पिछला मालिक या वर्तमान?

रूसी संघ के वर्तमान कानून और न्यायिक व्यवहार दोनों के अनुसार, यह स्पष्ट रूप से आवासीय परिसर का वर्तमान मालिक है, इस तथ्य के बावजूद कि पुनर्विकास उससे पहले भी किया गया था।

इस मुद्दे पर न्यायिक व्यवहार में एक उदाहरण:

"ओ की अपील का तर्क कि उसने विवादित परिसर का एक नया हिस्सा हासिल कर लिया है, उसे ध्यान में नहीं रखा जा सकता है और अदालत के फैसले को रद्द करने के आधार के रूप में काम नहीं किया जा सकता है, क्योंकि वह विवादित हिस्से का मालिक है। परिसर, इस परिसर के पुनर्निर्माण, पुनर्विकास और पुनर्गठन से संबंधित एक अपार्टमेंट इमारत में आवासीय परिसर के अन्य मालिकों के अधिकारों के उल्लंघन को समाप्त करने के लिए बाध्य है" (क्रास्नोयार्स्क क्षेत्रीय न्यायालय के अपील निर्णय दिनांक 10/09/2013 मामले संख्या में) 33-9606/2013)

पुनर्विकास। क़ानून के नियम. मध्यस्थता अभ्यास

इस लेख के ढांचे के भीतर, हम परिसर के अनधिकृत पुनर्विकास के मुद्दों पर विस्तार से ध्यान नहीं देंगे, क्योंकि इन मुद्दों को "अपार्टमेंट के पुनर्विकास और पुनर्विकास। अनधिकृत पुनर्विकास का वैधीकरण" अभ्यास की समीक्षा में विस्तार से शामिल किया गया है। निम्नलिखित लेख शामिल हैं:

• अपार्टमेंट पुनर्विकास. अवधारणा
• अपार्टमेंट का नवीनीकरण. अवधारणा
• पुनर्निर्माण. अवधारणा
• पुनर्निर्माण एवं पुनर्विकास. नौकरियों के प्रकार. मतभेद
• आवासीय परिसर के पुनर्निर्माण और पुनर्विकास के लिए आवेदन से जुड़े दस्तावेज़
• किसी अपार्टमेंट का अवैध (अनधिकृत) पुनर्विकास क्या माना जाता है?
• आवासीय परिसर के अनधिकृत पुनर्विकास और पुनर्निर्माण के परिणाम
• अनधिकृत पुनर्विकास और पुनर्निर्माण और सार्वजनिक नीलामी में एक अपार्टमेंट की बिक्री
• किसी अपार्टमेंट के अनधिकृत (अवैध) पुनर्विकास के लिए जुर्माना
• न्यायालय के माध्यम से अपार्टमेंट पुनर्विकास का वैधीकरण (पंजीकरण)।
• किसी अपार्टमेंट के पुनर्विकास और पुनर्निर्माण को वैध बनाने की न्यायिक प्रथा
• पुनर्विकास के परिणामस्वरूप परिसर का उद्देश्य बदलना। मध्यस्थता अभ्यास

गृहस्वामी, रहने की स्थिति में सुधार करने की कोशिश कर रहे हैं, पुनर्विकास में लगे हुए हैं। इसे हमेशा कानून के अनुसार औपचारिक रूप नहीं दिया जाता है, और जब तक रहने की जगह बेचने की आवश्यकता नहीं आती तब तक अक्सर इस पर ध्यान नहीं दिया जाता है। फिर मालिकों की दिलचस्पी इस बात में है कि क्या अवैध पुनर्विकास के साथ एक अपार्टमेंट बेचना संभव है, और क्या यह लेनदेन को पूरा करने में बाधा है।

खरीदार को इस तथ्य को जानने में रुचि होनी चाहिए कि अपार्टमेंट को फिर से तैयार किया गया है। यदि पुनर्विकास अवैध है, तो खरीद के बाद वह अनधिकृत पुनर्विकास के लिए जिम्मेदार है। उसे परिसर की वास्तविक स्थिति के अनुसार अनुमति देने की प्रक्रिया का ध्यान रखना होगा या इसे ऐसा रूप देना होगा जो मूल लेआउट के अनुरूप हो।

परेशानियों और भौतिक नुकसान से बचने के लिए, खरीदार को बेचे जा रहे अपार्टमेंट के लिए बीटीआई दस्तावेज़ की जांच करनी चाहिए ताकि यह सुनिश्चित हो सके कि कोई पुनर्विकास नहीं हुआ है। यदि परिवर्तन वैध हो जाते हैं, तो उन्हें योजना पर लाल रेखाओं से चिह्नित किया जाता है। उनकी अनुपस्थिति का मतलब यह नहीं है कि पुनर्विकास नहीं किया गया। एक योजना लेना और संपत्ति के चारों ओर घूमना और परिसर की वास्तविक स्थिति की जांच करना बेहतर है।

अनुमत पुनर्विकास के प्रकार

कानून पुनर्विकास के लिए कई बदलावों पर विचार नहीं करता है, इसलिए कानूनी अनुमोदन के साथ या उसके बिना एक अपार्टमेंट बेचना संभव है - यह आवश्यक नहीं है। इसमें निम्नलिखित संशोधन शामिल हैं:

• अंतर्निर्मित फर्नीचर को नष्ट कर दिया गया;
• तकनीकी उपकरण ले जाया गया, लेकिन वह उसी परिसर में रहा;
• चमकती हुई बालकनी, आकार के उल्लंघन के बिना लॉजिया;
• बाथरूम में, एक विभाजन को ध्वस्त कर दिया गया था, जो भार वहन करने वाली संरचना नहीं थी।

महत्वपूर्ण!कमरों के बीच विभाजन हटाने से लेआउट में व्यवधान होता है। इस मामले में, अनधिकृत परिवर्तन को संबंधित अधिकारियों के साथ समन्वयित करना आवश्यक है।

जिसे बिल्कुल बदला नहीं जा सकता

कुछ पुनर्विकास कानून द्वारा निषिद्ध हैं, इसलिए उन्हें वैध बनाना संभव नहीं होगा। कार्य करना सख्त वर्जित है यदि:

• घर के अन्य निवासियों की रहने की स्थिति खराब हो गई;
• परिसर को रहने योग्य न बनाएं;
• स्वच्छता, निर्माण और अग्नि सुरक्षा नियमों का उल्लंघन करें।

इस पुनर्विकास पर सहमति नहीं है; यदि पता चलता है, तो मालिक अपार्टमेंट को उसकी पिछली स्थिति में बहाल करने के लिए बाध्य है। लेआउट में अन्य परिवर्तन, यदि वे निषिद्ध नहीं हैं, की अनुमति है, लेकिन अनुमति प्राप्त की जानी चाहिए। तब इसमें कोई संदेह नहीं होगा कि अवैध कॉन्फ़िगरेशन परिवर्तनों के साथ अचल संपत्ति बेचना संभव है या नहीं।

पुनर्विकास के साथ बेचने के तरीके

अस्वीकृत पुनर्विकास के साथ एक अपार्टमेंट बेचते समय, यदि यह अनुमत कार्य से संबंधित है, तो लेनदेन को पूरा करने में कोई विशेष बाधाएं नहीं हैं। दोनों पक्षों के लिए सबसे अच्छा समाधान परिवर्तन को वैध बनाना है। इस मामले में, कोई भी यह जोखिम नहीं उठाता कि अवैध पुनर्निर्माण के बाद अप्रिय परिणाम घटित होंगे: अपार्टमेंट बेचा जा सकता है, कोई प्रतिबंध नहीं होगा।

नगदी के लिए

अक्सर, अवैध पुनर्विकास वाले अपार्टमेंट को नकदी के बदले बेचने की कोशिश की जाती है। विक्रेता जोखिम नहीं लेता, केवल संपत्ति का मूल्य 10-20% कम हो जाता है। खरीदार अक्सर पैसे बचाने की चाहत में ऐसा करने को तैयार रहते हैं। उन्हें इस बात का संदेह नहीं है या वे इस बारे में सोचना नहीं चाहते कि इस तरह के सौदे के क्या अप्रिय परिणाम हो सकते हैं।

महत्वपूर्ण!यदि आवास का पुनर्विकास अवैध है, तो नवीनीकरण के साथ एक अपार्टमेंट की बिक्री दस्तावेज़ीकरण के अनुसार की जाती है जो परिवर्तनों को प्रतिबिंबित नहीं करती है। अनुबंध के समापन के क्षण से, खरीदार मालिक बन जाता है, और अवैध लेआउट को वैध बनाने की सारी जिम्मेदारी उस पर आ जाती है।

कभी-कभी इसके परिणामस्वरूप ऐसी लागतें आती हैं कि खरीदारी पर बचत कम हो जाएगी। ऐसा तब होता है जब अपार्टमेंट के कॉन्फ़िगरेशन में बदलाव पर सहमति नहीं हो सकती - निषिद्ध कार्य किया गया है। फिर नए मालिक को अपने खर्च पर परिसर को उसकी मूल स्थिति में वापस करना होगा या इसे ऐसे रूप में लाना होगा जिसे वैध बनाया जा सके।

बंधक के लिए

हर जगह अवैध पुनर्विकास वाले अपार्टमेंट के लिए ऋण प्राप्त करना संभव नहीं है। ऐसे बैंक हैं जो समान बंधक लेनदेन की प्रक्रिया करते हैं। इस तरह से किसी संपत्ति को बेचने के लिए मालिक के लिए खरीदार ढूंढना अधिक कठिन होता है। लेकिन यह खुले तौर पर काम करता है - बैंक और खरीदार को अवैध परिवर्तन के बारे में पता है।

ऋण प्रदान करने वाली पार्टी अपना बीमा कराती है। अनुबंध यह निर्धारित करता है कि पुनर्विकास के पंजीकरण के साथ कैसे आगे बढ़ना है। यह संकेत दिया जाता है कि नया मालिक इसे वैध कर देगा, आमतौर पर इसके लिए 6 महीने आवंटित किए जाते हैं। बाद के सभी जोखिम खरीदार पर पड़ते हैं, और वे बहुत बड़े हो सकते हैं। ऐसा हो सकता है कि परिवर्तनों को वैध नहीं बनाया जा सके। Rosreestr को अवैध पुनर्गठन को आधार बताते हुए पंजीकरण से इनकार करने का भी अधिकार है।

पुनर्विकास को वैध कैसे बनाया जाए

यदि आप बेचने से पहले पुनर्विकास की व्यवस्था करते हैं, तो अपार्टमेंट के मालिक के लिए इसे बेचना आसान हो जाएगा। इस तरह संभावित खरीदारों को आकर्षित करने के लिए विक्रेता को घर की कीमत कम नहीं करनी पड़ेगी। पुनर्विकास के वैधीकरण से न केवल अपार्टमेंट बेचने की अनुमति मिलेगी, बल्कि यदि रीमॉडलिंग से रहने की स्थिति में काफी सुधार हुआ है तो बढ़ी हुई कीमत घोषित करने की भी अनुमति मिलेगी।

काम पूरा होने से पहले

मालिक को स्पष्ट रूप से समझना चाहिए कि वह लेआउट में क्या बदलाव करना चाहता है। तकनीकी पासपोर्ट प्राप्त करना आवश्यक है, जिसमें परिसर का पूरा विवरण होता है। इसके आधार पर भविष्य के कार्यों की योजना बनाई जाती है।

अग्निशामकों और जल उपयोगिताओं के साथ कुछ कार्यों का समन्वय आवश्यक है। यह उन मामलों पर लागू होता है जहां उपयोगिता लाइनें प्रभावित होती हैं। यदि घर एक वास्तुशिल्प या ऐतिहासिक स्मारक है, तो संबंधित समिति की अनुमति के बिना अपार्टमेंट के पुनर्निर्माण की अनुमति नहीं दी जाएगी। आपको किसी लाइसेंस प्राप्त संगठन से पुनर्विकास परियोजना का आदेश देना चाहिए। यदि घर सामान्य मानक वाला है, तो महत्वपूर्ण बदलाव की योजना नहीं बनाई गई है; आपका स्वयं का स्केच ही पर्याप्त है।

अन्य दस्तावेज़ भी आवश्यक हैं: नए लेआउट के लिए शेष मालिकों का स्वामित्व और सहमति, यदि कोई हो। सभी आवश्यक चीजें एकत्र करने के बाद, मालिक शहर प्रशासन के पास जाता है। वह वहां लिखता है.

अधिकारी दस्तावेजों और नियोजित पुनर्गठन की जांच कर रहे हैं। उनका कार्य यह सुनिश्चित करना है कि यह सहायक संरचनाओं या महत्वपूर्ण संचार को प्रभावित नहीं करता है, जैसा कि कानून द्वारा अनुमति है।

फैसले के इंतजार में अभी भी दो महीने बाकी हैं. यदि उत्तर सकारात्मक है, तो उस अवधि को इंगित करते हुए एक परमिट जारी किया जाता है जिसके दौरान लेआउट बदला जा सकता है। जब यह पूरा हो जाता है, तो वे एक नए पंजीकरण प्रमाण पत्र का अनुरोध करते हैं और आवास की भूकर योजना को बदलने के लिए रोसेरेस्टर को दस्तावेज जमा करते हैं। अब अचल संपत्ति बेचने में कोई बाधा नहीं है।

काम पूरा करने के बाद

यदि किसी अपार्टमेंट का पुनर्विकास वैध नहीं है, तो उसका वैधीकरण खरीद के बाद विक्रेता या नए मालिक द्वारा संभाला जाता है। कार्य पूरा करने से पहले की तुलना में इसे पूरा करना अधिक कठिन है। अवैध पुनर्विकास से कैसे निपटें ताकि बिक्री लेनदेन अमान्य न हो, हाउसिंग कोड के अनुच्छेद 25-29 में निर्दिष्ट है। परिवर्तन और अनुमोदन के बाद वैधीकरण के नियमों में अंतर बहुत बड़ा नहीं है; आवश्यक दस्तावेज़ समान हैं:

• कथन;
• अपार्टमेंट योजना;
• आवास दस्तावेजों की नोटरीकृत प्रतियां;
• अन्य वयस्क निवासियों की सहमति;
• बीटीआई से तकनीकी पासपोर्ट;
• ऐतिहासिक एवं स्थापत्य स्मारकों के पर्यवेक्षण हेतु आयोग से अनुमति।

उन्हें प्रशासन के पास भेजा जाता है और संबंधित आयोग के एक निरीक्षक के दौरे की प्रतीक्षा की जाती है। उनकी यात्रा का उद्देश्य यह सुनिश्चित करना है कि तकनीकी पासपोर्ट में योजना और वास्तविक लेआउट मेल नहीं खाते हैं। कुछ समय बाद, आवास निरीक्षण कारणों का उचित स्पष्टीकरण देते हुए पुनर्विकास को मंजूरी दे देगा या मना कर देगा।

जब अपार्टमेंट बेचा जाता है, तो अनधिकृत पुनर्विकास को खरीदार - नए मालिक द्वारा वैध कर दिया जाता है। वह कल्पना करता है:

• पासपोर्ट;
• अपार्टमेंट के लिए दस्तावेज़;
• संपन्न व्यापार लेनदेन पर समझौता;
• अपार्टमेंट के पंजीकरण के लिए राज्य शुल्क के भुगतान की रसीद;
• रहने की जगह की स्वीकृति और हस्तांतरण का कार्य।

महत्वपूर्ण! अवैध पुनर्विकास वाले अपार्टमेंट को बेचने से पहले अनुमोदन लेना बेहतर है, अन्यथा जोखिम है कि लेनदेन को अमान्य घोषित कर दिया जाएगा और नए मालिक को पंजीकरण से वंचित कर दिया जाएगा।

जब अनधिकृत पुनर्विकास की मंजूरी के लिए अनुमोदन प्राप्त होता है, तो मालिक बीटीआई से संपर्क करता है और कैडस्ट्रे से उद्धरण लेता है। दस्तावेज़ निर्माण और वास्तुकला विभाग को प्रस्तुत किए जाते हैं। विशेषज्ञ मौजूदा परिवर्तनों का एक मसौदा तैयार करता है। इसे सेनेटरी स्टेशन, अग्निशमन सेवा और प्रशासन द्वारा अनुमोदित किया जाएगा।

नियामक अधिकारियों द्वारा योजना को मंजूरी मिलने के बाद, बीटीआई के एक विशेषज्ञ को परिसर का निरीक्षण करने और नए दस्तावेज़ तैयार करने के लिए आमंत्रित किया जाता है। योजना और भूकर पासपोर्ट में समायोजन किया जाता है। संपत्ति बेचने से पहले, आपको इन अद्यतन दस्तावेज़ों से उद्धरण अवश्य लेना चाहिए।

यदि सरकारी निकायों और संबंधित सेवाओं में मौजूदा परिवर्तनों को वैध बनाने का प्रयास विफल हो जाता है, तो अदालत जाने का आखिरी मौका है। वे वही कागजात और पुनर्विकास को वैध बनाने से इनकार करने का निर्णय प्रदान करते हैं। दावे का विवरण लिखा जा रहा है, एक नमूना डाउनलोड किया जा सकता है। अदालत 30 दिनों के भीतर मामले पर विचार करती है और निर्णय लेती है।

यदि अदालत ने आवेदक के लिए सकारात्मक निर्णय लिया - उसने पुनर्विकास की वैधता को मान्यता दी - तो एक नया पंजीकरण प्रमाणपत्र प्राप्त करना और पंजीकरण करना आवश्यक है। लेकिन अदालत का फैसला हमेशा वादी के पक्ष में नहीं होता है: वह अपार्टमेंट के लेआउट में बदलाव को अवैध मान सकता है, जैसे कि वे घर के निवासियों की सुरक्षा को खतरे में डालते हैं। इस मामले में, मालिक अपार्टमेंट को उसकी मूल स्थिति में वापस करने के लिए बाध्य होगा - तब तक इसे बेचना असंभव है।

खरीदार के लिए अवैध पुनर्विकास के जोखिम

लेन-देन संपन्न होने के बाद, खरीदार जो अपार्टमेंट के लिए जिम्मेदार है वह पूर्ण मालिक बन जाता है। आवास की विशेषताएं बीटीआई दस्तावेजों और कैडस्ट्राल पासपोर्ट में निहित हैं। वे स्वामित्व लेने पर तैयार किए जाते हैं और लेनदेन करने के अधिकारों की पुष्टि करते हैं। रहने की जगह की विशेषताओं को बदलने से इन दस्तावेज़ों को अमान्य के रूप में स्वत: मान्यता मिल जाती है।

अवैध लेआउट के साथ एक अपार्टमेंट खरीदते समय, यह पता चलता है कि पूर्व मालिक पासपोर्ट स्थानांतरित करता है और एक कमरे की योजना बनाता है, और वास्तव में नया मालिक दूसरे का अधिग्रहण करता है। इसकी विशेषताओं में यह घोषित विशेषताओं से काफी भिन्न हो सकता है - विन्यास, क्षेत्र। यदि पुनर्विकास को वैध बनाने के लिए कोई उपाय नहीं किया जाता है, तो भविष्य में मालिक परिवर्तन के साथ संपत्ति को बेचने, वसीयत करने या गिरवी रखने में सक्षम नहीं होगा।

खरीदार के लिए सबसे अनुकूल स्थिति तब होती है जब पुनर्विकास मामूली होता है और कानून द्वारा अनुमत परिवर्तनों का अनुपालन करता है। जुर्माना अदा किया जाता है, लेआउट को अदालत के माध्यम से वैध किया जाता है, और एक नया डिज़ाइन तैयार किया जाता है।

अवैध पुनर्विकास के लिए मंजूरी

यदि अवैध पुनर्निर्माण का पता चलता है, तो मालिक को कम से कम प्रशासनिक खतरा होता है जुर्माना 2-2.5 हजार रूबल। इसका मतलब यह है कि यदि पुनर्विकास ने सहायक संरचनाओं को प्रभावित नहीं किया है, तो घर और पड़ोसियों की सुरक्षा को खतरा नहीं है।

यदि परिसर के अवैध पुनर्विकास के परिणाम अधिक गंभीर हैं, तो अन्य व्यक्तियों की संपत्ति या स्वास्थ्य को नुकसान होता है, जुर्माना 5 हजार रूबल है . इसके अलावा, मालिक को परिसर को इसके लिए दस्तावेज़ीकरण के अनुरूप स्थिति में लाना होगा। पुनर्स्थापना लागत महत्वपूर्ण हो सकती है.

यदि, अवैध योजना के बाद, अन्य व्यक्ति गंभीर रूप से घायल हो गए, मालिक के कार्यों की पूर्व-निर्धारित प्रकृति साबित हो गई, तो उसे मुआवजा देना होगा। यदि मालिक परिवर्तन को वैध बनाने से इनकार करता है, तो उसे बेदखल किया जा सकता है और अपार्टमेंट नीलामी में बेचा जा सकता है (हाउसिंग कोड का अनुच्छेद 29)।

अनधिकृत पुनर्विकास एक अवैध कार्य है और इसके मालिक को कानूनी परिणाम भुगतने पड़ते हैं। अचल संपत्ति लेनदेन पर प्रतिबंध लगाया गया है, अपार्टमेंट बेचा नहीं जा सकता है, और कोई अन्य लेनदेन पूरा नहीं किया जा सकता है। यह आपको आश्वस्त और समझाता है कि बेचते समय अपने स्वयं के अपार्टमेंट के पुनर्विकास को वैध बनाना आवश्यक है या नहीं।

अवैध लेआउट के साथ अचल संपत्ति बेचना संभव है। लेन-देन समाप्त करते समय जो जोखिम मौजूद होते हैं, वे खरीदार को अधिक चिंतित करते हैं - अब वह पुनर्निर्माण को वैध बनाने के लिए सभी दायित्वों को वहन करता है, अन्यथा वह संपत्ति का पूरी तरह से निपटान नहीं कर पाएगा।

और हमारे संपादकों द्वारा विशेष पोस्टों में उनका अधिक विस्तार से विश्लेषण किया गया है।

यदि आपके पास अभी भी प्रश्न हैं, तो आप उन्हें टिप्पणियों में या किसी वकील से निःशुल्क परामर्श के दौरान पूछ सकते हैं। एक सलाहकार के माध्यम से हमारी वेबसाइट पर साइन अप करें।

हम पोस्ट को रेटिंग देने, लाइक करने और दोबारा पोस्ट करने के लिए आभारी रहेंगे।

किसी अपार्टमेंट पर अवांछित भार के प्रकारों में से एक अवैध पुनर्विकास है। इस लेख में हम दोनों पक्षों - विक्रेता और खरीदार दोनों के जोखिमों पर विचार करेंगे।

रियल एस्टेट और उसके साथ लेनदेन के अधिकारों के राज्य पंजीकरण पर कानून के अनुसार, यह एक समझौते को पंजीकृत करने से इनकार करने के लिए आधारों की सूची में शामिल नहीं है, हालांकि, व्यवहार में, रोसरेस्टर अक्सर पुनर्विकास होने पर लेनदेन करने से इनकार कर देता है। अपार्टमेंट और लाल रेखाएँ BTI दस्तावेज़ों में परिलक्षित होती हैं।

पुनर्विकास के साथ एक अपार्टमेंट की बिक्री, फोटो:

कैसे पता लगाया जाए कि कोई अपार्टमेंट अवैध पुनर्विकास के साथ बेचा जा रहा है?

ऐसा होता है कि पुनर्विकास के साथ एक अपार्टमेंट बेचते समय, बेईमान रियाल्टार इस तथ्य को छिपा देते हैं। इसीलिए भावी खरीदारों को सबसे पहले अपार्टमेंट के वर्तमान लेआउट की जांच करनी होगीबीटीआई फ्लोर प्लान. यदि आपको विसंगतियां मिलती हैं, तो इसका मतलब अपार्टमेंट का अनधिकृत पुनर्निर्माण होगा, जो पर्यवेक्षी अधिकारियों द्वारा अनुमोदित नहीं है।

अपार्टमेंट खरीदने के मामले में, यदि परिवर्तन बीटीआई फ्लोर प्लान पर लाल रेखाओं के साथ दिखाए जाते हैं। आप, नए मालिक के रूप में, मॉस्को हाउसिंग इंस्पेक्टरेट में हुए परिवर्तनों को वैध बनाने के लिए बाध्य होंगे, अर्थात एकत्र करने के लिएआवश्यक दस्तावेज़ और जुर्माना अदा करें . यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि बीटीआई लाल रेखाओं को वैध बनाना हमेशा संभव नहीं होता है। यदि मरम्मत बिल्डिंग कोड और विनियमों के उल्लंघन में की गई थी, या उनका अनुपालन नहीं करती हैआवास विधान , आपको आंशिक रूप से या पूरी तरह से अपार्टमेंट को उसके पिछले स्वरूप में लौटाना होगा। इस तरह के अपार्टमेंट की खरीद से आपको बाद में महत्वपूर्ण भौतिक नुकसान हो सकता है, क्योंकि मूल लेआउट को बहाल करना या अपार्टमेंट लेआउट को एक सहमत विकल्प में लाना भविष्य के मालिक के कंधों पर पड़ेगा।

लाल रेखाओं के साथ बीटीआई योजना, फोटो:

अपार्टमेंट बेचते समय पुनर्विकास का आकलन

पुनर्विकास के साथ एक अपार्टमेंट बेचना आपके लिए तभी लाभदायक सौदा साबित हो सकता है जब काम समय पर वैध हो। आंकड़ों के मुताबिक, सहमत पुनर्विकास वाले अपार्टमेंट की लागत समान आवास की लागत से कम से कम 10% अधिक है, लेकिन पुनर्विकास के बिना। अवैध पुनर्विकास वाले अपार्टमेंट की बिक्री पर लागत कम से कम 10% या उससे भी अधिक कम हो जाती है।

भविष्य के खरीदार अक्सर हमारी कंपनी को कॉल करते हैं और पुनर्विकास की लागत का अनुमान लगाने के लिए कहते हैं, क्योंकि विक्रेता इसकी मंजूरी की लागत पर छूट देने के लिए तैयार है।

हालाँकि, ऐसे आकलन में कई खामियाँ हैं, जिनके लिए हम आरक्षण के साथ टेलीफोन परामर्श प्रदान करते हैं। उदाहरण के लिए, एक खरीदार पूछता है: बाथरूम और शौचालय के संयोजन को वैध बनाने में कितना खर्च आता है। सामान्य तौर पर, यह एक सरल पुनर्विकास है, लागत और समय काफी मानक हैं। हालाँकि, इन परिवर्तनों के अलावा, खरीदार अक्सर हमें कई अन्य जानकारी नहीं देते हैं, क्योंकि वे इस क्षेत्र के विशेषज्ञ नहीं हैं और उन्हें यह भी संदेह नहीं है कि, उदाहरण के लिए, लिनोलियम को टाइलों से बदलना या द्वार को हिलाना भी संदर्भित करता है पुनर्विकास, और तदनुसार लागत और अनुमोदन समय में वृद्धि होगी।

दरवाज़ा हिलाना, फोटो:

अपार्टमेंट के प्रवेश द्वार को आगे बढ़ाने पर हमारे काम की तस्वीरें:

और अक्सर ऐसे मामले होते हैं जब पुनर्विकास पर सैद्धांतिक सहमति नहीं होती है। उदाहरण के लिए, यदि आप पूछते हैं: "क्या बाथरूम और शौचालय के संयोजन को वैध बनाना संभव है यदि बाथरूम में प्लंबिंग बॉक्स थोड़ा कटा हुआ है"? हम जवाब देंगे: कमरों के संयोजन की अनुमति है, लेकिन प्लंबिंग कैबिनेट को छूने के लिए इमारत में अपार्टमेंट के 2/3 मालिकों की सहमति की आवश्यकता होती है।

यहां समस्या यह है कि पुनर्विकास पर "भागों में" सहमति नहीं है, और एक विशेष घटना पर सहमति नहीं हो सकती है यदि कोई अन्य कानून के विपरीत है ("मैं उद्घाटन काट दूंगा, लेकिन मैं इसे मजबूत नहीं करूंगा")।

मालिक पुनर्विकास पर सहमति की संभावना के बारे में प्रोफ़ाइल कंपनी के विशेषज्ञों से, या "माई डॉक्यूमेंट्स" केंद्र से, या रिसेप्शन घंटों के दौरान मॉस्को के संबंधित जिले के आवास निरीक्षण के प्रमुखों से परामर्श कर सकता है।

पुनर्विकास के दौरान निषिद्ध गतिविधियों की सूची 840 द्वारा संशोधित मॉस्को सरकार के संकल्प संख्या 508 के परिशिष्ट 1 के खंड 11 में भी पाई जा सकती है।

इसमें कहा गया है कि पुनर्विकास के दौरान निम्नलिखित निषिद्ध है:

अवैध पुनर्विकास के साथ एक अपार्टमेंट बेचने की प्रथा

आइए दो सामान्य मामलों पर नजर डालें:

विकल्प 1 - यदि अवैध लेआउट वाला अपार्टमेंट नकद में खरीदा जाता है

इस मामले में, लेन-देन के तुरंत बाद, जिम्मेदारी खरीदार पर आ जाती है, क्योंकि संपत्ति पुरानी बीटीआई योजना के अनुसार पंजीकृत की गई थी। एक नियम के रूप में, इस स्थिति में, यह पता लगाया जाता है कि पुनर्विकास को वैध बनाने में कितना खर्च आएगा, और अनुमोदन की लागत पर छूट दी जाती है।

विक्रेता यहां कुछ भी जोखिम नहीं उठाता। उन्होंने पुराने दस्तावेज़ों के अनुसार अपार्टमेंट बेचा, जिसमें कोई पुनर्विकास नहीं है, औपचारिक रूप से यह पहले से ही नए मालिक द्वारा किया गया था। लेकिन खरीदार खुद को एक अप्रिय स्थिति में पा सकता है: अनधिकृत पुनर्विकास असंगत हो सकता है और इसके परिसमापन की लागत विक्रेता द्वारा दी गई छूट से कई गुना अधिक होगी। इसके अलावा, 90% मामलों में, पुनर्विकास अनुमोदन की लागत का आकलन बीटीआई योजनाओं का विश्लेषण किए बिना भी, विशेष कंपनियों को कुछ फोन कॉल के आधार पर किया जाता है।

विकल्प 2 - यदि खरीदार बंधक के साथ एक अपार्टमेंट खरीदता है।

यहां और भी कई जटिलताएं हैं. कई बैंक शुरू में अवैध पुनर्विकास वाले अपार्टमेंट की खरीद के लिए बंधक ऋण जारी नहीं करते हैं।

लेकिन हम ऐसी स्थिति पर विचार करेंगे जिसमें बैंक मूल रूप से अवैध पुनर्विकास वाले अपार्टमेंट की खरीद और बिक्री के लिए लेनदेन की प्रक्रिया के खिलाफ नहीं है।

विक्रेताफिर, वह जीतता है - उसके जोखिम न्यूनतम हैं, सिवाय इसके कि उसे खरीदार की तलाश में अधिक समय लगेगा। वह अवैध पुनर्विकास वाला एक अपार्टमेंट "खुले तौर पर" बेचता है, यानी खरीदार, बैंक, बीमा और मूल्यांकन कंपनी को पता है कि अपार्टमेंट में अवैध पुनर्विकास है, लेकिन फिर भी ऋण देने के लिए तैयार हैं।

क्रेता- यहां मुश्किलें ज्यादा हैं। बैंक और बीमा कंपनी केवल इस शर्त पर ऋण प्रदान करती हैं कि अपार्टमेंट खरीदने के बाद पुनर्विकास को निर्धारित तरीके से वैध किया जाएगा। यह शर्त अनुबंध में स्पष्ट समय सीमा का संकेत देते हुए बताई गई है। आमतौर पर यह अवधि होती है 6 महीने. जोखिम यह है कि पुनर्विकास असंगत होगा यह पूरी तरह से भावी मालिक और मूल्यांकन कंपनी पर निर्भर करता है(जो यादृच्छिक रूप से 1-2 फ़ोन कॉल करके समझौते की संभावना का मूल्यांकन भी करते हैं)। इसके अलावा, लेनदेन के पंजीकरण के समय, रोसरेस्टर इस आधार पर इनकार कर सकता है कि अपार्टमेंट में पुनर्विकास किया गया है।

हाल के वर्षों में आवासीय परिसर का पुनर्निर्माण बहुत लोकप्रिय हो गया है। लेकिन पुनर्विकास या अन्य आवासीय परिसर के साथ एक अपार्टमेंट बेचने की अपनी विशेषताएं हैं। यदि मालिक, और शीर्षक दस्तावेजों और कैडस्ट्राल पासपोर्ट में परिवर्तन किए गए हैं, तो वह बिना किसी समस्या के और सामान्य लागत के लगभग 10% की लागत पर संपत्ति बेचने में सक्षम होगा।

परिसर के विन्यास को बदलने की वैधता के तथ्य को अनुबंध पर हस्ताक्षर करने से पहले खरीदार द्वारा जांचा जाना चाहिए, हालांकि अवैध पुनर्विकास बिक्री या खरीद में बाधा नहीं है। यदि दस्तावेजों में कोई रिकॉर्ड नहीं है, तो नए मालिक को जिम्मेदारी लेनी होगी और वास्तविक मंजिल योजना के अनुसार आवास की व्यवस्था करनी होगी। किसी अन्य मामले में, वह मूल योजना के अनुसार परिसर वापस कर सकता है।

प्रिय पाठकों! लेख कानूनी मुद्दों को हल करने के विशिष्ट तरीकों के बारे में बात करता है, लेकिन प्रत्येक मामला व्यक्तिगत है। अगर आप जानना चाहते हैं कैसे बिल्कुल अपनी समस्या का समाधान करें- किसी सलाहकार से संपर्क करें:

आवेदन और कॉल सप्ताह के सातों दिन और चौबीसों घंटे स्वीकार किए जाते हैं.

यह तेज़ है और मुक्त करने के लिए!

किसी भी मामले में, परेशानी से बचने के लिए, खरीदार को बीटीआई में परिसर की फर्श योजना की जांच करनी चाहिए; मानक से विचलन आमतौर पर लाल रेखाओं द्वारा इंगित किया जाता है। लेकिन अगर योजना सामान्य दिखती है, तो इसका मतलब यह नहीं है कि पुनर्विकास नहीं हुआ, शायद इसका पता ही नहीं चला. फर्श योजना वाले कमरों में घूमना सबसे अच्छा है।

यदि, पुनर्विकास के परिणामस्वरूप, लोड-असर वाली दीवारें, इंजीनियरिंग सिस्टम, फर्श और गैस स्टोव प्रभावित नहीं हुए, तो अनुमोदन आसानी से पूर्वव्यापी रूप से किया जा सकता है। लेकिन जब मूल योजना वास्तविक से काफी भिन्न होती है, और लोड-असर संरचनाएं प्रभावित होती हैं, तो खरीदार, अवैध पुनर्विकास के साथ एक परिसर खरीदने के बाद, अनुमोदन के लिए बड़ी लागत की उम्मीद करता है। यदि कानून द्वारा अनुमोदित आवास मानकों का उल्लंघन किया जाता है, तो किसी भी स्थिति में अनुमोदन असंभव हो जाएगा।

अनधिकृत पुनर्विकास के साथ आवास खरीदने की अनुशंसा नहीं की जाती है, क्योंकि परिसर को उसके मूल स्वरूप में मंजूरी देना या वापस करना नए मालिक के लिए महंगा हो सकता है। यह पुनर्निर्मित आवास की खरीद के लिए ऋण प्राप्त करने में भी एक बाधा है।

कार्यकारी शाखा को अदालत के फैसले के आधार पर, आवास को जब्त करने का अधिकार है, जिसके पुनर्विकास को मालिक वैध बनाने से इनकार करता है, इसलिए अक्सर बैंक इसके लिए बंधक जारी नहीं करना चाहते हैं, और यदि बैंक जारी करता है ऋण, उधारकर्ता को एक दस्तावेज़ पर हस्ताक्षर करने की आवश्यकता होगी जो पुष्टि करता है कि कानूनी प्रक्रिया निकट भविष्य में की जाएगी

यह क्यों आवश्यक है?

जो विक्रेता समय पर अनुमोदन दस्तावेज़ पूरे नहीं करते हैं उन्हें अक्सर घर की कीमत कम करनी पड़ती है। लेकिन बेचने से पहले, आपको पूछना चाहिए कि क्या पुनर्विकास को वैध बनाने की आवश्यकता है। दूसरे मामले में, आपको यह जानना होगा कि अनुमोदन के अभाव में एक अपार्टमेंट कैसे बेचा जाए।

कानून के अनुसार, पुनर्विकास का तात्पर्य मूल योजना में किसी भी बदलाव से है; वे 2 प्रकार के हो सकते हैं:

कानूनी

उन्हें विशेष परमिट की आवश्यकता या आवश्यकता नहीं है। वे एम्बेडिंग, परिसमापन, मामूली आंदोलन से जुड़े हुए हैं: बैटरियां; सॉकेट; अंतर्निर्मित वार्डरोब; गैस - चूल्हा; गर्म तौलिया रेल; प्लंबर; एक और। यदि मालिक लॉगगिआ को चमकाने और बाथरूम और शौचालय के बीच गैर-लोड-असर विभाजन को ध्वस्त करने का निर्णय लेता है, तो परिवर्तनों को मामूली माना जाता है, जिसका अर्थ है कि अपार्टमेंट के लिए दस्तावेजों में समायोजन करना आवश्यक नहीं है। लेकिन अगर कमरों के बीच विभाजन को ध्वस्त कर दिया जाता है, भले ही वे लोड-असर वाले हों या नहीं, तो फर्श योजना (कमरों की संख्या) बदल जाएगी, जिसका अर्थ है कि कार्यों को संबंधित अधिकारियों के साथ समन्वयित करना होगा। अन्य मामलों में, परिवर्तनों को कानूनी माना जा सकता है यदि स्वामी ने उनके लिए अनुमति प्राप्त की हो।

गैरकानूनी

इनके लिए कोई अनुमति नहीं ली गई. समझौते को वैध नहीं बनाया जा सका क्योंकि ऐसे परिवर्तन किए गए थे जो कानून द्वारा निषिद्ध थे। उदाहरण के लिए, स्वामी: हीटिंग रेडिएटर्स को शीशे वाली बालकनी में ले जाया गया; हीटिंग और जल आपूर्ति प्रणाली का उपयोग करके गर्म फर्श स्थापित किया गया; एक पैनल हाउस में स्थित एक अपार्टमेंट में एक फायरप्लेस बनाया गया; लिविंग रूम के नीचे या ऊपर रसोईघर और बाथरूम रखें; संयुक्त जहां गैस उपकरण और कमरा स्थित हैं; भार वहन करने वाली दीवारों में सुसज्जित मेहराब, आले और खुले स्थान। यदि आवासीय संपत्ति में परिवर्तन अवैध है, तो इसे बिक्री पर हटा दिया जाना चाहिए। दूसरे मामले में, पूर्व या नए मालिक को अनुमोदन लेना आवश्यक है। यदि ऐसा नहीं किया जाता है, तो हाउसिंग इंस्पेक्टरेट द्वारा अपार्टमेंट के अगले निरीक्षण के दौरान, मालिक को जुर्माना देना होगा, और उसके बाद भी पुनर्विकास को मंजूरी देनी होगी। जब निरीक्षक बड़े पैमाने पर परिवर्तनों की पहचान करते हैं जिन्हें वैध नहीं किया जा सकता है, तो मालिक परिसर को उसके मूल स्वरूप में वापस करने के लिए बाध्य है। इसके अलावा, अवैध पुनर्विकास के साथ एक अपार्टमेंट बेचना काफी मुश्किल है, आपको एक तकनीकी पासपोर्ट जारी करने की आवश्यकता होगी, और सभी परिवर्तन इसमें दर्ज किए जाएंगे। किसी भी मामले में, नियामक अधिकारियों के दावे नए मालिक को निर्देशित किए जाएंगे, भले ही उसे विरासत में अपार्टमेंट मिला हो, और पुनर्विकास कई साल पहले किया गया हो।

निर्देश और बुनियादी दस्तावेज़

एक पुन: डिज़ाइन किया गया परिसर, जिसमें परिवर्तन का तथ्य समय पर वैध नहीं किया गया था, बिक्री के बाद निम्न के आधार पर अपर्याप्त गुणवत्ता के उत्पाद के रूप में पहचाना जा सकता है:

• उपभोक्ता अधिकारों के संरक्षण पर कानून संख्या 2300-1 (अनुच्छेद 19);
• नागरिक संहिता (अनुच्छेद 477)।

परिणामस्वरूप, विक्रेता को न केवल प्रशासनिक रूप से उत्तरदायी ठहराया जा सकता है, बल्कि अदालत उसे खरीदार के स्थानांतरण व्यय का भुगतान करने और उसे नैतिक क्षति के लिए मुआवजा देने के लिए बाध्य करेगी।

यदि पुन: डिज़ाइन किया गया अपार्टमेंट पहले ही बेचा जा चुका है, तो नए मालिक को परिवर्तनों को वैध बनाने के लिए निम्नलिखित दस्तावेज़ प्रस्तुत करने होंगे:

• आपका अपना और खरीदार का नागरिक पासपोर्ट;
• परिसर के शीर्षक दस्तावेज़;
• विक्रय संविदा;
• नए मालिक के लिए आवास के पंजीकरण के लिए शुल्क के भुगतान की रसीद;
• परिसर की स्वीकृति और हस्तांतरण का कार्य।

जब अवैध पुनर्विकास के साथ आवास बेचने का इरादा होता है, तो लेनदेन को अमान्य मानने से बचने के लिए, कला द्वारा निर्देशित परिवर्तनों का समन्वय करना आवश्यक है। 25-29 एलसीडी।

मालिक को चाहिए:

1. कैडस्ट्राल पासपोर्ट से उद्धरण के लिए बीटीआई से संपर्क करें, जिसमें किए गए सभी परिवर्तनों का संकेत होना चाहिए। अपार्टमेंट की तकनीकी विशेषताओं का प्रमाण पत्र और कैडस्ट्राल पासपोर्ट की एक प्रति प्राप्त करना भी आवश्यक है।
2. आपको एक वास्तुकार को बुलाने के लिए दस्तावेजों के साथ शहरी नियोजन और वास्तुकला के क्षेत्रीय विभाग से संपर्क करना चाहिए। विशेषज्ञ को एक प्रोजेक्ट तैयार करना होगा और पहले से मौजूद परिवर्तनों का स्केच बनाना होगा। इस परियोजना को अग्निशामकों, आवास विभागों और एसईएस और स्थानीय अधिकारियों के साथ समन्वयित किया जाना चाहिए।
3. यदि नियामक अधिकारी परिवर्तनों को मंजूरी देते हैं, तो आपको जुर्माना देना होगा क्योंकि पुनर्विकास पहले मालिक द्वारा अधिकृत नहीं था।
4. फिर आपको मुख्य वास्तुकार से अनुमति लेनी चाहिए और बीटीआई से एक विशेषज्ञ को बुलाना चाहिए, जो परिसर का निरीक्षण करने और नए तकनीकी दस्तावेज तैयार करने के लिए बाध्य है। फ़्लोर प्लान और कैडस्ट्राल पासपोर्ट में समायोजन किया जाना चाहिए, जिसमें किए गए परिवर्तनों को ध्यान में रखते हुए नए अर्क की आवश्यकता होगी।
5. फिर आप सामान्य तरीके से खरीद और बिक्री का लेनदेन पूरा कर सकते हैं। नोटरी के साथ लेनदेन समाप्त करने के लिए, आपको अतिरिक्त आवश्यकता होगी:
   • विक्रय संविदा;
   • परिसर के अन्य मालिकों से अनुमति, यदि कोई हो;
   • यदि मालिकों में से एक नाबालिग है, तो संरक्षकता और ट्रस्टीशिप प्राधिकरण की सहमति;
   • घर के रजिस्टर से एक उद्धरण, जिसमें परिसर में पंजीकृत लोगों की उपस्थिति या अनुपस्थिति के बारे में जानकारी होनी चाहिए;
   • व्यक्तिगत खाता स्थिति का प्रमाण पत्र.
6. दस्तावेजों के नोटरीकरण के बाद, संघीय राज्य रजिस्टर केंद्र में पंजीकरण करना आवश्यक है, जहां एक महीने बाद नए मालिक को पंजीकरण प्रमाणपत्र प्राप्त होगा।

पुनर्विकास के साथ एक अपार्टमेंट बेचने की शर्तें क्या हैं?

पुनर्विकास के साथ एक अपार्टमेंट बेचना कानूनी अनुमति के बिना संभव है, लेकिन खरीदार को चेतावनी दी जानी चाहिए कि उसे दस्तावेजों के साथ प्रक्रिया से खुद गुजरना होगा। ऐसा करने के लिए, विक्रेता आमतौर पर अपार्टमेंट की कीमत कम कर देते हैं, जिससे अधिक खरीदारों को आकर्षित करना संभव हो जाता है, जिनमें वे लोग भी शामिल हैं जो समस्या को स्वयं हल करने के लिए तैयार हैं।

यदि यह पता चलता है कि कैडस्ट्राल पासपोर्ट समाप्त हो गया है, तो आवश्यक उद्धरण प्राप्त नहीं होंगे। आपको अनिवार्य रूप से पासपोर्ट जारी करना होगा, जिसका अर्थ है पुनर्विकास को वैध बनाना। यदि परिसर में पहले ही परिवर्तन किए जा चुके हैं, तो इसे नीलामी में बेचने की कई विशेषताएं हैं। साथ ही, प्रत्येक बैंक ऐसे आवास की खरीद के लिए ऋण जारी करने के लिए सहमत नहीं होगा।

बिना मंजूरी के

संबंधित अधिकारियों की मंजूरी के बिना किसी अपार्टमेंट इमारत में परिसर का पुनर्विकास करना संभव है। यद्यपि पुनर्विकास में कमरों के क्षेत्र को बदलना, दीवारों को ध्वस्त करना और अन्य वैश्विक परिवर्तन शामिल हैं जिनके लिए परमिट और एक नई परियोजना की तैयारी की आवश्यकता होती है, यदि परिसर के नवीनीकरण की आवश्यकता होती है, तो इसे बिना अनुमोदन के किया जा सकता है। पुन: उपकरण या ओवरहाल से तात्पर्य अपार्टमेंट के अंदर कुछ इंजीनियरिंग संरचनाओं के प्रतिस्थापन या पूर्ण निराकरण से है।

यदि मालिक निर्णय लेता है तो वह बीटीआई और अन्य पर्यवेक्षी अधिकारियों के साथ अपने कार्यों का समन्वय नहीं कर सकता है:

• पुरानी उपयोगिता लाइनें बदलें या अतिरिक्त स्थापित करें;
• कॉस्मेटिक मरम्मत करना (दीवारों को समतल करना, वॉलपेपर लटकाना, पेंट करना, दरवाजे और खिड़की के खुले हिस्से को बदलना);
• घरेलू गैस या बिजली का स्टोव ले जाएँ;
• नए ताप उपकरण स्थापित करें;
• अन्य परिवर्तन.

यदि पुनर्विकास के लिए अनुमति की आवश्यकता है, तो अपार्टमेंट के सभी मालिकों को इसके लिए अनुरोध करना होगा, जब उनमें से कई हों। एक निजी घर के लिए उसके निर्माण के चरण में केवल एक बार स्वीकृति जारी की जाती है।

यदि भविष्य में एक मंजिला निजी घर का मालिक इंटीरियर का पुनर्निर्माण करना चाहता है, तो वह बिना मंजूरी के ऐसा कर सकता है। अपार्टमेंट मालिकों को पुनर्विकास की अनुमति की आवश्यकता होती है, क्योंकि परिवर्तनों से सहायक संरचनाओं पर असर नहीं पड़ना चाहिए, ताकि पूरी इमारत की वास्तुकला में गंभीर उल्लंघन न हो।

यदि किसी आवासीय परिसर का पुनर्विकास बिना अनुमति के किया गया था, तो निर्माण परियोजना के स्थान पर निम्नलिखित अदालत में आवेदन किया जा सकता है:

• अपार्टमेंट के मालिकों में से एक, अगर उसने सहमति नहीं दी;
• आवास निरीक्षण या बीटीआई;
• पड़ोसी अपार्टमेंट में रहने वाले नागरिक;
• अन्य व्यक्ति.

जब कोई अपार्टमेंट अवैध पुनर्विकास के साथ बेचा जाता है, तो इसे वर्तमान या भविष्य के मालिक द्वारा वैध बनाना होगा, अन्यथा परिसर को उसकी मूल स्थिति में वापस करना होगा, लेकिन कभी-कभी संबंधित अधिकारी अनुमति जारी नहीं कर सकते क्योंकि आवास मानकों का उल्लंघन किया गया था पुनर्निर्माण

नीलामी से

यदि मालिक ने अनधिकृत पुनर्विकास और पुन: उपकरण किया, जिसके परिणामस्वरूप अपार्टमेंट नष्ट हो गया, और अन्य नागरिकों की संपत्ति क्षतिग्रस्त हो गई, तो परिसर की बिक्री को मजबूर करने का निर्णय लिया जा सकता है। हाउसिंग कोड (अनुच्छेद 29, भाग 5) के अनुसार, यदि मालिक परिसर को उसकी पिछली स्थिति में वापस नहीं करता है, तो संबंधित अधिकारी या अन्य व्यक्ति अदालत जा सकते हैं।

अदालत के फैसले के आधार पर, परिसर को नीलामी में बेचा जाना चाहिए। अपार्टमेंट की बिक्री के बाद, धनराशि जाएगी:

• कानूनी लागत का भुगतान;
• किसी अन्य मालिक द्वारा परिसर की बहाली;
• पूर्व मालिक को शेष राशि का भुगतान।

इसी तरह की आवश्यकताएं नागरिक संहिता (अनुच्छेद 292) में निहित हैं, जिसमें कहा गया है कि निजी परिसर को अदालत के फैसले द्वारा सार्वजनिक नीलामी के लिए रखा जा सकता है यदि मालिक:

• अन्य उद्देश्यों के लिए अपार्टमेंट का उपयोग करता है;
• पड़ोस में रहने वाले नागरिकों के हितों का उल्लंघन करता है;
• घर को नष्ट करने की अनुमति देता है;
• अन्य अवैध कार्य करता है।

कार्यकारी निकाय को मालिक को मरम्मत के लिए समय सीमा निर्धारित करने का भी अधिकार है। यदि स्थानीय सरकारों और अदालत की मांगें पूरी नहीं की जाती हैं, तो जमानतदार अपार्टमेंट को जब्त कर लेते हैं, इसे नीलामी में बेचते हैं, और कानूनी लागत घटाकर प्राप्त राशि मालिक को वापस कर देते हैं।

विजेता बोली लगाने वाला किसी नागरिक को बेदखल करने का दावा तभी दायर करता है जब उसे परिसर का मालिकाना हक सौंपा जाता है। इस उपाय का उपयोग व्यवहार में बहुत कम ही किया जाता है; यदि मालिक यह साबित कर देता है कि परिसर ही उसके लिए एकमात्र है जहाँ वह रह सकता है, तो अदालत आवास की बिक्री के दावे को संतुष्ट नहीं करेगी।

बंधक के लिए

बैंक अक्सर आवास के मापदंडों पर प्रतिबंध लगाते हैं जिन्हें ऋण पर लिया जा सकता है। इसलिए, संभावित उधारकर्ताओं को ऐसे अपार्टमेंट खरीदने होंगे जिन्हें पुनर्विकास की आवश्यकता है। अन्य मामलों में, उधारकर्ता एक पुनर्निर्मित अपार्टमेंट खरीदने का प्रयास करते हैं।

ऐसे अपार्टमेंट को खरीदने की अपनी विशेषताएं हैं, मुख्यतः क्योंकि यह संपार्श्विक का विषय बन जाएगा। यदि उधारकर्ता बैंक को भुगतान नहीं करता है, तो ऋण चुकाने के लिए संपत्ति बेची जानी चाहिए।

इस मामले में, 2 अवधारणाएँ हैं:

• बंधक ऋण उधार देना;
• गिरवी रखना।

बंधक ऋण के मामले में, खरीदा गया घर संपार्श्विक बन जाता है। लेकिन मौजूदा अचल संपत्ति के विरुद्ध नियमित बंधक जारी किया जा सकता है। दोनों मामलों में, बैंक को यह सुनिश्चित करना चाहिए कि यदि वह किसी अपार्टमेंट को संपार्श्विक के रूप में लेता है, तो उससे संबंधित सभी दस्तावेज़ क्रम में होने चाहिए, जिसमें पुनर्विकास भी शामिल है, यदि कोई हुआ हो।

इसमें यह तथ्य भी शामिल होना चाहिए कि नया मालिक ऋण चुकाने से पहले भी अवैध पुनर्विकास कर सकता है। इसलिए, बैंक बंधक बीमा को सुरक्षा जाल के रूप में उपयोग करते हैं।

कानूनी योजना बनाते समय, मालिक (उधारकर्ता) को न केवल बीटीआई, बल्कि बैंक और बीमा कंपनी को भी सूचित करना चाहिए, क्योंकि पुनर्निर्माण को ध्यान में रखते हुए, परिसर का मूल्य (संपार्श्विक) बदल सकता है।

कभी-कभी बैंक ऋण समझौते में अग्रिम रूप से एक विशेष खंड शामिल करते हैं जो ऋण चुकाने तक गिरवी रखे गए अपार्टमेंट के पुनर्विकास पर रोक लगाता है। इस सत्यापन उद्देश्य के लिए, एक जिम्मेदार अधिकारी सालाना परिसर का दौरा करता है ताकि यह सुनिश्चित किया जा सके कि उधारकर्ता ने अवैध पुनर्निर्माण नहीं किया है।

यदि यह पता चलता है कि उधारकर्ता ने पुनर्विकास किया है और इसके बारे में किसी संगठन को सूचित नहीं किया है, तो बैंक को अनुमति की मांग करने का अधिकार है। किसी अन्य मामले में, वह मुकदमा कर सकता है, क्योंकि वास्तव में उसके मुवक्किल ने अनुबंध का उल्लंघन किया है। इस मामले में, बैंक को उधारकर्ता के प्रति दायित्वों को पूरा करने से इनकार करने का पूरा अधिकार है।

किसी सौदे को वैध कैसे बनाया जाए

अपार्टमेंट बेचते समय सीधे परिसर के पुनर्विकास के लिए दस्तावेज़ तैयार करना अक्सर आवश्यक होता है। पहले, नागरिक सोचता था कि वह आवासीय संपत्ति के साथ जो चाहे कर सकता है, और इसलिए उसने बीटीआई और अन्य अधिकारियों से अनुमति के लिए आवेदन नहीं किया।

यदि खरीदार जिम्मेदारी लेने के लिए सहमत नहीं है, तो मालिक को 2019 में खरीद और बिक्री समझौते के समापन से पहले अपार्टमेंट के लिए तकनीकी दस्तावेज ठीक से तैयार करने होंगे।

जुर्माना भरने से बचने में मदद करने वाले विकल्पों में से एक पुनर्विकास को वैध बनाना है जो कि नहीं किया गया है, लेकिन कथित तौर पर योजनाबद्ध है। इस प्रयोजन के लिए, क्षेत्रीय वास्तुकला विभाग के एक विशेषज्ञ से बातचीत करना आवश्यक है, जो परिवर्तन का मसौदा तैयार करने में मदद करेगा।

इस पर हाउसिंग इंस्पेक्टरेट के साथ सहमति होनी चाहिए, और जब परमिट जारी किया जाता है, तो आपको प्रस्तावित पुनर्विकास कार्य पूरा होने तक इंतजार करना होगा और पूरा होने का प्रमाण पत्र जारी करना होगा। इसके बाद ही आप बीटीआई से नया पंजीकरण प्रमाणपत्र प्राप्त कर सकते हैं। "पूर्वव्यापी रूप से" वैधीकरण से बेचे जा रहे अपार्टमेंट की कीमत में कमी से बचने में मदद मिलेगी, लेकिन लेनदेन को अंतिम रूप देने के मुद्दे में देरी होगी।