Cik maksā kvadrātmetrs un cik tieši katrs būvnieks par to iekasē? Ikviens mājas pircējs droši vien vēlas dzirdēt atbildi uz šo jautājumu. Uz šiem jautājumiem Viskrievijas Mājokļu kongresa ietvaros īpaši BN atbildēja Inženieru tāmētāju savienības prezidents Pāvels Gorjačkins.

– Kādas tad šobrīd ir reālās būvniecības izmaksas?

– Cenu zīme sākas no aptuveni 14 tūkstošiem rubļu par kvadrātmetru. Piemēram, projektiem, kur galvenie sienas elementi tiek ražoti rūpnīcā un pēc tam uzstādīti, es neesmu redzējis cenu, kas būtu zemāka par 14 tūkstošiem rubļu par komplektu. Nevajadzētu būt ilūzijām, par 8 tūkstošiem mēs nedabūsim mājokli.

Mums ir jānošķir jēdzieni. Primārajā nekustamā īpašuma tirgū ir cena — tā ir cena, ko mēs maksājam kā mājas pircēji. Ir pašizmaksa, kas tiek sadalīta būvniecībā un investīcijās.

– Ko šīs cenas ietver?

– Būvniecības izmaksās ietilpst būvniecības un uzstādīšanas darbi un izmaksas, kas tiek veidotas pēc kopsavilkuma tāmes. Investīciju izmaksas ir pilnas izstrādātāja izmaksas, ņemot vērā visus pastāvošos apgrūtinājumus, ņemot vērā zemes izmaksas, saskaņojumus utt.

Ja runājam par būvniecības izmaksām, tad vidēji Krievijā šo koridoru var apzīmēt robežās no 15 līdz 25 tūkstošiem, ja runājam par ekonomiskās klases daudzdzīvokļu ēkām, kurās izmanto paneļu elementus vai monolītas sistēmas ar vienkāršākajiem dizaina risinājumiem. Principā tas ir reāli.

Plus vēl zemes izmaksas – šeit, protams, skaitļi ir dažādi. Maskava, Sanktpēterburga ir atsevišķs elements, bet vidēji Krievijā lielajās pilsētās, kurās iedzīvotāju skaits pārsniedz 500 tūkstošus, vidējā cena ir 60-70 USD, kas ir diezgan ievērojami.

Lielu daļu izmaksu veido arī inženiertehniskā infrastruktūra. Tai skaitā uz vietas. Es nerunāju par maģistrālajiem tīkliem - tie ir tie ārējie tīkli līdz “sarkanajām līnijām”, līdz pieslēguma zonām maģistrālajiem tīkliem, kas saskaņā ar mūsu likumdošanu ir iekļauti īpašuma cenā, sastādot vismaz 12% no izmaksām.

Turklāt ir daudz reģionu, kur ir problēmas ar savienojumu ar pastāvīgiem barošanas avotiem. Lai gan tagad tas ir regulēts, tarifu atšķirība ir ļoti liela. Maskava, Sanktpēterburga ir viena lieta, bet reģionos par 1 kW pieslēgumu cenas svārstās no 6 līdz 16 tūkstošiem rubļu. Tas ir vidējais rādītājs Krievijai. Jūs varat novērtēt, cik daudz jūs saņemat par dzīvokli 54 kvadrātmetru platībā. metri, pamatojoties uz 8-12 kW. Es neredzu, kur jūs varat ietaupīt naudu.

– Daudz tiek runāts par jaunajām tehnoloģijām būvniecībā, kas var samazināt izmaksas...

– Pārsvarā trokšņojam, kad runājam par kādām jaunām tehnoloģijām. Jā, šīs tehnoloģijas pastāv, tās ir zināmas, taču jaunās tehnoloģijas ne vienmēr ļauj ievērojami ietaupīt izmaksas. Gluži pretēji, bieži vien šie uzlabojumi, kas saistīti ar ēku energoefektivitāti, tikai palielina izmaksas.

– Bet var teikt, ka būvmateriālu cenas ir samazinājušās, kas savukārt ir samazinājis izmaksas...

– Jā, krīzes periodā notika korekcija. Tādām precēm kā betons, java cenu kritums sasniedz 50%, bet mūsu rīcībā esošie dati par 2010.gada 9 mēnešiem liecina, ka būvmateriālu cenu kritums ir apstājies, un virknei preču mums ir spekulatīvas tendences. Kā piemēru var minēt to, kas notika ar stiegrojumu, kas ir ievērojama būvniecības izmaksu daļa. Par 1 kv. Nosacīto veidgabalu korpusa metram vajadzētu būt no 38 līdz 65 kg. Par 1 kv. metrs liela paneļa, monolīta konstrukcija - apmēram 500 kg standarta cementa. Armatūrai maijā un jūnija sākumā mums bija ievērojams cenu pieaugums, kas atsevišķām precēm sasniedza 30%. Šobrīd cenas ir vairāk vai mazāk nostabilizējušās, taču var teikt, ka ir notikusi būtiska korekcija. Cements krīzes laikā kļuva lētāks, bet jāsaprot, kādos skaitļos.

Laika posmā no 2006.gada līdz 2008.gada pirmajam pusgadam atsevišķu cementa zīmolu pieaugums bija 106%. Jūs pats atceraties visas šīs runas par cementu, bet tas ir samazinājies par mazāku daudzumu. Turklāt pašreizējie augusta un septembra dati liecina, ka turpmāka lejupejoša korekcija nav gaidāma un cenas tikai pieaugs. Mēs arī nevaram teikt, ka būvmateriālu cenas strauji pieaugs. Es uzskatu, ka šī izaugsme būs diezgan prognozējama, kaut kur inflācijas robežās. Izņemot tādus priekšmetus kā, teiksim, furnitūra, kur patēriņš nav paredzēts tikai celtniecībai. Tas ir metāls, globāla tendence, un šeit celtnieki ir šīs situācijas ķīlnieki. Saliekamās dzelzsbetona konstrukcijas - vasarā šeit nebija nopietnu korekciju pēc Sanktpēterburgas un reģionālo organizāciju domām. Mēs arī nevaram teikt, ka viņi būtu būtiski samazinājuši cenas. Aptuveni šāda situācija šobrīd ir.

– Kāda ir būvniecības un industriālo materiālu ietekme uz mājokļa pārdošanas cenu?

– Šajā jautājumā ir dažādi viedokļi. Var teikt, ka cenu primārajā tirgū veido ne tik daudz pašizmaksa, bet gan piedāvājuma un pieprasījuma cena. Mums ir plaisa, ja mēs runājam par vidējo cenu pilsētas primārajā tirgū 65-68 tūkstoši rubļu, un pilnas investīciju izmaksas attīstītājam ir aptuveni 42 tūkstoši rubļu par kvadrātmetru. metrs. Es nerunāju par pilsētas centru, bet gan par ekonomiskās klases mājokļiem. Maskavā šī atšķirība ir vēl lielāka, un vairākos reģionos šī atšķirība ir ļoti nenozīmīga. Piemēram, Orenburgas reģionā primārais tirgus ir 32 tūkstoši rubļu, bet izmaksas ir aptuveni 27 tūkstoši.

Tālo Austrumu reģions, Sibīrijas rajons, Omskas pilsētā kopumā var teikt, ka nav plaisu. Cena primārajā tirgū ir nedaudz augstāka par pašizmaksu. Šodien teikt, ka reģionālie celtnieki ir “nobaroti” — šādām apsūdzībām nevajadzētu būt. Runājot par saprātīgas cenas delta, ņemot vērā inflāciju, mēs uzskatām, ka, ja izstrādātājiem starp pārdošanas cenu un pilnām izmaksām tā ir 12-18%, tas ir normāli. Protams, Eiropā ir mazāk, bet arī inflācija ir mazāka. Tāpēc 12-18% ir saprātīga starpība attīstītājam, un 8-12% pašreizējā situācijā ir saprātīga peļņa būvniecības organizācijai.

Visu daudzstāvu dzīvojamās mājas būvniecības projekta visos posmos veikto finanšu ieguldījumu summa ir daudzdzīvokļu mājas pašizmaksa. Nekustamā īpašuma cenu veidošanās ir sadalīta trīs posmos:

1. Sagatavošanas.
2. Pamata.
3. Fināls.

Papildus šiem trim izmaksu veidošanas posmiem galīgo vērtību ietekmē vairākas saistītās izmaksas, kas rodas katrā posmā virzībā uz gala rezultātu.

Sagatavošanas

Šis posms ietver četrus darbības virzienus, kuriem var sekot vai nu noteiktā secībā, vai vienlaikus. Galvenie virzieni šajā posmā:

1. Tiesību uz zemes gabalu izvēle un iegūšana.
2. Tehnisko un ekonomisko rādītāju noteikšana.
3. Nepieciešamo atļauju un tehnisko nosacījumu iegūšana.
4. Dokumentācijas, tai skaitā komunālo un palīgstruktūru, izstrāde.

Izvēloties zemes gabalu, attīstītājs orientējas uz tā ģeogrāfisko novietojumu attiecībā pret apdzīvotās vietas uzņēmējdarbības un kultūras darbības centriem, transporta pieejamību un inženiertehniskās infrastruktūras nodrošinājumu. Šie faktori pozitīvi ietekmēs galaprodukta pieprasījumu un attiecīgi arī pārdošanas cenu. Bet arī zemes nomas maksa šādās platībās būs augstāka.

Katrā apdzīvotā vietā visu līmeņu pašvaldības piešķir teritoriju daudzstāvu dzīvojamo māju apbūvei un veic konkursa procedūras īrnieku noteikšanai. Pamatojoties uz šo procedūru rezultātiem, potenciālais attīstītājs uz maksas (īres maksas) pamata saņem tiesības attīstīt teritoriju. Papildus zemes nomas tiesību piešķiršanai daudzdzīvokļu mājas celtniecībai iestādes var organizēt konkursus par attiecīgo objektu pārdošanu.

Jebkurā gadījumā visu izdevumu summa par zemes vai tās lietošanas tiesību iegādi ir pilnībā iekļauta būvniecības izmaksās.

Dzīvojamās ēkas tehniskie un ekonomiskie rādītāji (TEI) tiek noteikti atbilstoši zemes gabala lielumam tās atrašanās vietai un satur šādus datus:

• ēkas lielums;
• tā stāvu skaits, ieeju skaits, kopējā platība;
• dzīvokļu skaits, palīgtelpas un saimniecības telpas;
• dzīvojamās platības un palīgplatību attiecība;
• komunālo resursu nodrošināšana.

Nosakot TEP, galvenais uzdevums ir noteiktā teritorijā izvietot ēku ar maksimāli iespējamo dzīvojamo un citu komerctelpu platību. Tas nosaka, pa cik dzīvojamo un nedzīvojamo telpu kvadrātmetriem tiks sadalīta kopējā cena. Pamatojoties uz pieņemtajām tehniskajām specifikācijām, tiek sastādīts priekšprojekts.

Projektēšanas darbu uzsākšanai nepieciešams saņemt būvatļauju, iegūt tehniskos nosacījumus ēkas pieslēgšanai centralizētajai elektroapgādei, ūdensapgādei, siltumtīkliem. Katra no šīm darbībām ietver noteiktus finanšu ieguldījumus. Šīs investīcijas var būt maksas par specifikāciju sagatavošanu un izdošanu, kā arī turpmākie izdevumi. Piemēram, organizācija, kas piegādā resursus, objekta pieslēgšanas tehniskajos nosacījumos var ietvert prasību būvēt vai modernizēt inženierinfrastruktūras objektu konkrētai teritorijai (elektrostacija, sūkņu stacija).


Atsevišķos reģionos ir legalizētas investīciju maksas infrastruktūras attīstībai, ko iekasē attīstītājs par katru būvniecībai piedāvātā mājokļa kvadrātmetru.

Daļa no šīm izmaksām galu galā ir arī katrā kvadrātmetrā.

Maksājuma summa par dizainu ir atkarīga no izvēlētā varianta:

• individuālais projekts;
• standarta izstrāde.

Individuāla būvprojekta izstrāde ir ietilpīgāks variants gan cenas, gan dokumentācijas sagatavošanas laika ziņā, un standarta projekts ietver gatava dizaina risinājuma sasaisti ar esošās vietas apstākļiem.

Projektēšanas stadijā tiek noteikta dominējošā izmaksu sastāvdaļa. Projektā pieņemtie dizaina risinājumi un izmantotie materiāli tieši nosaka, cik daudzstāvu ēka izmaksās.

Projektēšanas darba rezultāts ir valsts pārbaudījumu nokārtojušo darba dokumentācijas kopiju nodošana saskaņošanai pasūtītājam. Viena no darba dokumentācijas sadaļām ir tāmes dokumentācija.

Pamata

Galvenā izmaksu veidošanas sastāvdaļa ir faktiskā ēkas celtniecība. Turot rokās tāmes dokumentāciju, attīstītājam ir informācija par būvdarbu maksimālajām izmaksām. Galvenais dokuments, kas nosaka paredzamās izmaksas, ir konsolidētā tāme (SSR veidne). Kopsavilkuma tāme tiek sagatavota tūkstošos rubļu. PSR norāda, cik tas maksā tūkstošos rubļu, galvenos būvniecības posmus un to sastāvdaļas, kas parādītas nodaļu veidā.

No 1. līdz 7. nodaļai ir norādītas izmaksas (tūkstoš rubļu):

• sagatavošanas darbi;
• galvenā ēka;
• enerģijas pārvaldība;
• ārējie inženiertīkli;
• transporta apmaiņas vietas;
• apzaļumošana un apzaļumošana utt.

Katras no šīm jomām tāmes dokumentācijā ir iekļautas vietējās tāmes, kas nosaka šo darbu veikšanas maksimālās izmaksas.

No 8. līdz 12. nodaļai norādītas izmaksas, kas aprēķinātas procentos no kopējām izmaksām un pieņemtas saskaņā ar standartiem.

PSR rezultātos normatīvajos aktos neparedzētie izdevumi tradicionāli tiek iekļauti 2% apmērā no kopsummas un PVN - 18%.

Lai samazinātu ēkas būvniecības izmaksas, attīstītājs veic konkursa procedūras būvuzņēmēja izvēlei. Būvkompāniju atlases kritēriji galvenokārt ir veikto darbu cenas samazinājuma līmenis attiecībā pret maksimumu un to izpildes laiks.

Daudzdzīvokļu mājas izmaksu galvenā sastāvdaļa ir atkarīga no attīstītāja pieejas pamatīguma, nosakot darbuzņēmēju un līguma nosacījumus.

Fināls

Pēdējā posmā:

• pieslēgums centralizētajiem inženierkomunikāciju tīkliem;
• izbūvēto ārējo inženiertīklu nodošana piegādājošo organizāciju bilancē;
• mājokļu nodošana ekspluatācijā;
• gatavu dzīvokļu pārdošana.

Saistītās izmaksas

Saistītās izmaksas tiek saprastas kā izmaksas, kas pavada visu projekta īstenošanas procesu vai rodas noteiktā tā periodā.

Nosacīti fiksētie izdevumi var būt:

• zemesgabala nomas maksu, kas tiek maksāta katru mēnesi līdz nodošanai ekspluatācijā un īpašuma tiesību uz šo zemesgabalu pārejai dzīvokļu un citu telpu īpašnieku kopīpašumā;
• maksājumi par mērķkredītiem būvniecībai;
• izstrādātāja aparāta apkope;
• mārketinga izmaksas, kas saistītas ar gatavās telpas pārdošanu.

Darba gaitā var rasties dažāda rakstura apstākļi, kuru risināšanai būs nepieciešamas izmaiņas projektēšanas dokumentācijā un attiecīgi papildu izmaksas.

Daudzstāvu ēkas izmaksas ietekmē daudzi faktori. Visām šīm sastāvdaļām ir sava daļa katra nekustamā īpašuma kvadrātmetra cenā. Šīs akcijas lielumam ir savs rublis un procentuālā izteiksme. Pēc daudzdzīvokļu dzīvojamo māju būvniecības organizēšanas jomas ekspertu un praktiķu domām, atsevišķu posmu daļas un dažas ar to saistītās izmaksas 1 m2 nekustamā īpašuma izmaksās tiek sadalītas šādi:

• zemes nomas maksa 6% - 15%;
• projektēšana, ieskaitot ekspertīzi un saskaņojumus 3% - 7%;
• ēkas būvniecība 40% - 60%;
• ārējo inženiertīklu pieslēgšana un izbūve 8% -10%;
• aparāta saturs 2,5%;
• mārketinga izmaksas 3%.

Viena kvadrātmetra nekustamā īpašuma izmaksas kopumā un jo īpaši mājokļa izmaksas sastāv no daudzām sastāvdaļām. Dažos gadījumos tā ir samaksa par birokrātiskām procedūrām, kas pirmajā mirklī šķiet nevajadzīgas, citos tā ir samaksa par kāda kļūdām un aprēķiniem. Taču galu galā lielāko daļu šīs vērtības veido to cilvēku algas, kuri piedalās katra īpašuma veidošanā.

Cik maksā kvadrātmetrs un cik tieši katrs būvnieks par to iekasē? Ikviens mājas pircējs droši vien vēlas dzirdēt atbildi uz šo jautājumu. Uz šiem jautājumiem Viskrievijas Mājokļu kongresa ietvaros īpaši BN atbildēja Inženieru tāmētāju savienības prezidents Pāvels Gorjačkins.

– Kādas tad šobrīd ir reālās būvniecības izmaksas?

– Cenu zīme sākas no aptuveni 14 tūkstošiem rubļu par kvadrātmetru. Piemēram, projektiem, kur galvenie sienas elementi tiek ražoti rūpnīcā un pēc tam uzstādīti, es neesmu redzējis cenu, kas būtu zemāka par 14 tūkstošiem rubļu par komplektu. Nevajadzētu būt ilūzijām, par 8 tūkstošiem mēs nedabūsim mājokli.

Mums ir jānošķir jēdzieni. Primārajā nekustamā īpašuma tirgū ir cena — tā ir cena, ko mēs maksājam kā mājas pircēji. Ir pašizmaksa, kas tiek sadalīta būvniecībā un investīcijās.

– Ko šīs cenas ietver?

– Būvniecības izmaksās ietilpst būvniecības un uzstādīšanas darbi un izmaksas, kas tiek veidotas pēc kopsavilkuma tāmes. Investīciju izmaksas ir pilnas izstrādātāja izmaksas, ņemot vērā visus pastāvošos apgrūtinājumus, ņemot vērā zemes izmaksas, saskaņojumus utt.

Ja runājam par būvniecības izmaksām, tad vidēji Krievijā šo koridoru var apzīmēt robežās no 15 līdz 25 tūkstošiem, ja runājam par ekonomiskās klases daudzdzīvokļu ēkām, kurās izmanto paneļu elementus vai monolītas sistēmas ar vienkāršākajiem dizaina risinājumiem. Principā tas ir reāli.

Plus vēl zemes izmaksas – šeit, protams, skaitļi ir dažādi. Maskava, Sanktpēterburga ir atsevišķs elements, bet vidēji Krievijā lielajās pilsētās, kurās iedzīvotāju skaits pārsniedz 500 tūkstošus, vidējā cena ir 60-70 USD, kas ir diezgan ievērojami.

Lielu daļu izmaksu veido arī inženiertehniskā infrastruktūra. Tai skaitā uz vietas. Es nerunāju par maģistrālajiem tīkliem - tie ir tie ārējie tīkli uz "sarkanajām līnijām", uz pieslēguma zonām maģistrālajiem tīkliem, kas saskaņā ar mūsu likumdošanu ir iekļauti īpašuma cenā, sastādot vismaz 12% no izmaksām.

Turklāt ir daudz reģionu, kur ir problēmas ar savienojumu ar pastāvīgiem barošanas avotiem. Lai gan tagad tas ir regulēts, tarifu atšķirība ir ļoti liela. Maskava, Sanktpēterburga ir viena lieta, bet reģionos par 1 kW pieslēgumu cenas svārstās no 6 līdz 16 tūkstošiem rubļu. Tas ir vidējais rādītājs Krievijai. Jūs varat novērtēt, cik daudz jūs saņemat par dzīvokli 54 kvadrātmetru platībā. metri, pamatojoties uz 8-12 kW. Es neredzu, kur jūs varat ietaupīt naudu.

Bibliogrāfija

Lai sagatavotu šo darbu, tika izmantoti materiāli no vietnes http://.

Maskavas (un ne tikai) varas iestādes jau salīdzinoši ilgu laiku runā par to, ka ir jāatdzīvina kooperatīvā kustība, kas plauka padomju laikos un palīdzēja ievērojamai daļai cilvēku atrisināt mājokļa problēmu. Šodien nauda vai, pareizāk sakot, tās trūkums traucē tikt pie jaunas mājas. Kooperatīvi topošajiem jaunajiem iedzīvotājiem ļauj reāli ietaupīt naudu. Taču līdz šim ar lielām grūtībām tiek īstenota ideja par kooperatīvu veidošanu – iesācējiem programmas “Pieejams mājoklis jaunajām ģimenēm” ietvaros.

Šis raksts ir atsauces un informatīvs materiāls; visa tajā esošā informācija ir sniegta informatīviem nolūkiem un ir paredzēta tikai informatīviem nolūkiem.

Mūsdienās Maskavā darbojas divi jauniešu kooperatīvi: Ziemeļrietumu administratīvā apgabala starprajonu jauniešu mājokļu un būvniecības kooperatīvs (sācis darboties 2004. gadā) un Ziemeļrietumu administratīvā apgabala starprajonu jauniešu mājokļu un būvniecības kooperatīvs (sācis darboties 2003. gadā). Šīs bezpeļņas organizācijas ir balstītas uz vairākiem Maskavas valdības dekrētiem un pilsētas programmu “Pieejami mājokļi jaunām ģimenēm”.

Kooperatīvu uzdevums ir dot iespēju jaunajām ģimenēm būvēt, kas tām izmaksās aptuveni par trešdaļu lētāk nekā tirgus cena. Ietaupījums tiek panākts, pirmkārt, pateicoties tam, ka pilsēta piešķir zemes gabalus (nevis konkursa kārtībā: zemesgabala ieņemšanas tiesības var apstrīdēt tikai cits bezpeļņas kooperatīvs, nevis komerciālais attīstītājs) un nepiešķir iekasēt maksu par infrastruktūras attīstību. Kooperatīvs visus būvdarbus pasūta tieši no būvuzņēmēja, t.i., atkal, bez papildu maksas.

Turklāt, lai saņemtu papildu līdzekļus kooperatīvajam fondam, daļu platību joprojām var pārdot tirgū, par tobrīd aktuālajām cenām.

Kas var piedalīties
Ne visi var kļūt par kooperatīva biedriem, bet tikai tie, kas atbilst programmas “Pieejams mājoklis jaunajām ģimenēm” prasībām. "Mēs izvirzījām sev uzdevumu palīdzēt tiem, kas nav gaidīšanas sarakstā," saka MM ZhSK Ziemeļu administratīvā apgabala priekšsēdētājs Genādijs Suškovs, - tām ģimenēm, kuras nevar reģistrēties mājokļa iegādei, bet dzīvo šauros apstākļos.” Tas ir, kad katrai personai ir mazāk par 18 kvadrātmetriem. metri.

Kooperatīvos var pieteikties maskavieši (protams, nepieciešama arī Krievijas pilsonība), kuri nav vecāki par 35 gadiem un ir precējušies trīs gadus. Turklāt laulātie var dzīvot jebkurā galvaspilsētas rajonā, nevis tikai tur, kur darbojas kooperatīvi.

Uz tāda paša pamata kooperatīvam var pievienoties pāri, kuri ir laulībā mazāk nekā trīs gadus, bet ir spējuši kļūt par vecākiem vai gatavojas kļūt par vecākiem, kā arī grūtnieces un vientuļās mātes/tēvi.

Ja vienam no laulātajiem ir lielpilsētas uzturēšanās atļauja, bet otram nav, viņi nevar pievienoties kooperatīvam — programmu atbalsta pilsēta. Jums nebūs jāuzrāda ienākumus apliecinošs dokuments vai citi finanšu dokumenti.

Tiem, kuri plāno iestāties kooperatīvā, jāapmeklē vietējās iestādes (prefektūra vai padome), kur var iegūt informāciju par kooperatīviem un aizpildīt īpašu anketu MMHSK, kas tiks nosūtīta Mājokļu politikas un mājokļu fonda departamentam (DZhPiZhF). pārbaude. Varat arī apmeklēt izvēlētā kooperatīva priekšsēdētāja reģistratūru, lai klātienē “uzzinātu visu”, tostarp provizorisko prognozi par to, vai DPWF apstiprinās anketu. Pārbaudes procedūra (pilnīgi bezmaksas) ilgst aptuveni sešus mēnešus, kuru laikā tie, kas vēlas iestāties kooperatīvajā, var mainīt savas domas...

Taču uzreiz atrunāsim, ka pagaidām Ziemeļu rajona kooperatīvs jaunus dalībniekus neuzņem. Par cēloņiem - nedaudz vēlāk.

Kā ietaupīt mājoklim un cik maksās dzīvoklis
Tiem, kuru plāni nav mainījušies, jāmaksā iestāšanās un biedru nauda un jāsagatavojas ik mēnesi maksāt noteiktu summu, lai atmaksātu savas pajas un biedru naudu.

Šodien dalības maksa MM ZhSK Ziemeļu administratīvajā apgabalā ir 1000 rubļu, un iestāšanās maksa tiek aprēķināta šādi: 1000 rubļu. reiziniet ar mājokļa kvadrātmetru skaitu.

Jums jākoncentrējas uz šādām jomām: vienistabas dzīvokļi - 40 kv. metri, divistabu dzīvokļi - 60, trīsistabu dzīvokļi - 80 kvadrātmetri un lielākie, četristabu dzīvokļi - 100 kvadrātmetri. Taču jāņem vērā, ka šīs cenas tika pieņemtas jau 2005. gadā, tāpēc tiks palielināti gan biedru, gan iestāšanās naudas apmēri.

Šodien kooperatīvs vēl nepiedāvā vienotu un universālu shēmu daļu uzkrāšanai un to dzēšanai. Kooperatīva “vecākajiem” biedriem tika nodrošināta šāda formula - daļas uzkrāšana vairāku gadu garumā (apmēram puse), un tad tika pieņemts, ka kooperatīvs nodrošinās bezprocentu iemaksu.

"Pirms 5 gadiem izstrādātā sistēma mainīsies," saka Genādijs Suškovs. "Nelielai akcionāru grupai, kas kooperatīvam pievienojās jau sen, nosacījumi paliks tie paši. Un ar pārējo slēgsim līgumus, kas būs saistīti ar būvniecības grafiku. Tas ir, maksāsim pēc katra būvniecības posma rezultātiem: projektēšanas darbi veikti - maksājam, pamati ielikti - samaksāsim."

Katrai ģimenei būs individuāls finanšu plāns, kuru izvēlēsies kopā ar priekšsēdētāju. Runājot par paju iemaksu apjomu un kvadrātmetra cenu, galvenā vadlīnija ir investīciju izmaksas uz vienu kvadrātmetru, kas šodien Maskavā sasniedz $2000 .

Akcionāri varēs piesaistīt arī hipotekāros kredītus. Turklāt, pēc Genādija Suškova domām, hipotēku bankas būs gatavas sadarboties ar jaunajām ģimenēm, jo ​​akcionāriem būs nepieciešama mazāka aizdevuma summa, jo aprēķins tiks veikts, pamatojoties uz tiem pašiem 2000 USD par kvadrātmetru.

Bet kā no inflācijas pasargāt gan investoru naudu, gan pašas mājokļa kvadrātmetra izmaksas? Kooperatīvs aprēķiniem izmanto pilnīgi loģisku ekvivalentu - kvadrātu decimetrs. Tas ir, no akcionāriem saņemtā nauda tiek skaitīta decimetros.

“Akcija ir finanšu instruments, kura cena aug līdz ar citu šim tirgum nozīmīgu cenu pieaugumu (zemes kadastrālā vērtība, energoresursu cenas u.c.), norāda kooperatīva priekšsēdētājs.” Naudu var izņemt jebkurā laikā, neko nezaudējot, turklāt nopelnīt var arī pārdodot akcijas.” Taču tikai programmas dalībnieks var pārdot daļu vai tās daļu jauniešu kooperatīvā.

Un, visbeidzot, vēl viena svarīga piezīme. Iestāties kooperatīvā ar tukšām rokām, ziniet, nav labi. Jums ir jābūt "sākuma kapitālam" 10-12 tūkstošu dolāru apmērā. Solīt, ka kooperatīva biedrs iegūs dzīvokli par ļoti konkrētu cenu, šajā rakstā būtu pārāk neapdomīgi, tāpēc aprobežosimies ar sekojošu secinājumu. “Kooperatīvais dzīvoklis” būs par trešdaļu lētāks nekā tirgus vērtība.Tas tiesa.

Pamatojoties uz šo priekšnoteikumu, kooperatīvs darbojas. Viņš meklē tādus partnerus - tehniskos pasūtītājus un darbuzņēmējus -, kuri ir gatavi strādāt ne ar zaudējumiem sev, bet bez Maskavas mājokļu tirgum raksturīgās superpeļņas, varēs dot akcionāriem laiku līdzekļu piesaistei un " strādāt uz kredīta."

"Ziemeļu" kooperatīvs gaida zemes gabalus
Visa gigantiskā darba rezultātam vajadzētu būt jaunām mājām akcionāriem. Taču dzīvē, kā parasti, ne viss norit gludi. Ziemeļu rajona kooperatīvs jau sen būtu pārbūvēts, taču no piešķirtajiem zemes gabaliem nācās atteikties: vietējie iedzīvotāji iebilda pret būvniecību. Lai gan potenciālās mājas atcels veco apbūvi no dzelzceļa, projekts tika izstrādāts tā, lai nepārslogotu teritorijas infrastruktūru. Bet "karā" ar iedzīvotājiem uzvarēt nebija iespējams, saskaņā ar Maskavas valdības Starpresoru komisijas lēmumu šīs vietas ietilpa vietu jēdzienā. Kooperatīvs bija starp "ievainotajiem investoriem" (tiem, kuri bija spiesti pārtraukt būvniecību cīņas pret aizpildījuma attīstību) un gaida jaunus zemes gabalus, kas, visticamāk, tiks piešķirti Rietumdegunino. Skaidrs, ka šo peripetiju dēļ kooperatīvs apturēja jaunu akcionāru uzņemšanu.

Nu, Ziemeļrietumu rajona kooperatīvam paveicās vairāk. Pagājušajā gadā pilsēta nodeva (ne bez maksas - kooperatīvs kompensēja projektēšanas un objekta sagatavošanas izmaksas) monolītās mājas būvniecības projektu (ar kopējo platību 10,5 tūkst. kv.m. adrese Kurkino, mikrorajons 15, korpuss 6), un kooperatīvs to īstenoja. Tagad “kooperatīvi” šajā ēkā apmainās ar dzīvokļiem, jo ​​platība ir lielāka nekā viņiem nepieciešams. Runājot par izmaksām, kvadrātmetrs akcionāriem izmaksāja aptuveni 1000-1100 dolāru. Tas ir, par cenu, kas bija paredzēta tiem, kas bija gaidīšanas sarakstā - pilsētas mājokļu programmu dalībniekiem.

“Ir ārkārtīgi grūti panākt efektīvu kooperatīva darbību,” noslēdz mūsu saruna Jurijs Averins, MM ZhSK SZAO priekšsēdētāja padomnieks. "Iespējams, mēs visam veltījām pārāk daudz laika, ceru, ka nākotnē viss ies ātrāk."

Kopsavilkums
Noteikti noderēs pirmā atjaunoto kooperatīvu pieredze un pirmie lielie izciļņi. Galu galā nacionālā projekta “Affordable Housing” ideologi kooperatīvajai kustībai piešķir ļoti nozīmīgu lomu. Būs aktīvi cilvēki, kuri ir gatavi paši piedalīties sava likteņa izlemšanā – par to nav šaubu. Pienākusi valsts kārta.

2019. gada 17. septembrī Banka Sanktpēterburga rīkoja biznesa brokastis par tēmu “Darījumu kontu izmantošanas prakse darījumu apstrādē. Analytics 2 gadus. Bankas speciālisti dalījās ar analīzi par visiem darījumu aspektiem, kas veikti kopš projekta uzsākšanas. Viņi pastāstīja, kā produkts ir mainījies pagātnē...

X

Apaļais galds: Nekustamā īpašuma pakalpojumu būtība: kā nodot klientam tā vērtību. Vai nekustamā īpašuma tirgus ir iespējams bez nekustamā īpašuma aģenta? Un ja nē, kāda ir nekustamo īpašumu pārstāvja loma šajā procesā?

X

Būvniecības izmaksas: cik maksā kvadrātmetrs?

Šodien nekustamā īpašuma tirgū ir sarežģīta situācija ar dzīvokļu cenām un patērētāju pieprasījumu. Saskaņā ar Nacionālās Mājokļu attīstītāju asociācijas (NHOZH) vadītājs Leonīds Kazinets, pēdējā gada laikā vidējās izmaksas par kvadrātmetru valstī samazinājās no 68 tūkstošiem līdz 62 tūkstošiem rubļu, tādējādi vēl vairāk pietuvojoties izmaksām. Kopš šī gada sākuma daudzi attīstītāji savos projektos ir sākuši sistemātiski paaugstināt mājokļu cenas. Tomēr ir tādi, kas pārdod kvadrātmetrus par cenu, kas ir pēc iespējas tuvāka cenai.

Vai pircējiem vajadzētu pievērst uzmanību šādiem objektiem? Kādu lomu cenu veidošanā spēlē izmaksas? Kā jūs varat samazināt projekta izmaksas un tādējādi samazināt dzīvokļu cenas? Redaktori atbild uz šiem un citiem jautājumiem tirgus eksperti pie neklātienes apaļā galda resursa “Būvniecības izmaksas: cik maksā kvadrātmetrs?” partneriem

Kāda ir vidējā kvadrātmetra cena Sanktpēterburgas un Ļeņingradas apgabala administratīvajās robežās?

Vēl nesen primārā cena bija daudz lētāka nekā sekundārā, taču šobrīd to izmaksas ir gandrīz vienādas. Liela daļa cenas ir atkarīga no mājas formāta un kvalitātes. Pēc mūsu aplēsēm, Sanktpēterburgā kvadrātveida izmaksas ir ap 100 tūkstošiem rubļu. Ja mēs runājam par Ļeņingradas apgabalu, tad atkarībā no attāluma no pilsētas cena ir aptuveni 50-60 tūkstoši rubļu. Ir vērts atzīmēt, ka transporta pieejamība ļoti lielā mērā ietekmē cenu. Kopumā būvniecības izmaksas ir galvenais punkts. Pēc būvnieku domām, to peļņas normas ir samazinājušās ļoti būtiski un nepārsniedz 15-20%.

Vjačeslavs Semenenko, “MASTER Development” ģenerāldirektors

Visi projekti, kuros mājoklis tiek pārdots par cenu zem 65 tūkstošiem rubļu par kvadrātmetru, mani personīgi satrauc. Uzskatu, ka šādu objektu attīstītāji strādā ar zaudējumiem. Pašlaik 65 tūkstoši rubļu par “kvadrātu” ir tā sauktā pārdošanas cena, savukārt dzīvojamo projektu faktiskās izmaksas, kā likums, ir aptuveni 40 tūkstoši rubļu. Tālāk viss ir atkarīgs no zemes iegādes vietas un izmaksām, pieskaitāmajām un reklāmas izmaksām un procentiem par aizņemto līdzekļu izlietojumu. Pārējie izdevumi tiek pievienoti ļoti ātri. Visā nekustamā īpašuma tirgus pastāvēšanas laikā cenu politika, kad attīstītāji pārdeva mājokļus par cenām, kas ir tuvu vai zem pašizmaksas, nekad nav novedusi nevienu organizāciju pie kaut kā laba. Nereti izstrādātāji krīzes situācijā tic, ka tomēr var lēti pārdot, tad situācija uzlabosies un cenas cels. Tomēr, manuprāt, tas ir maldīgs viedoklis.

Anželika Alšajeva, KVS LLC vadītāja. Nekustamais īpašums":

Mājokļa cenu jaunbūvēs papildus zemes, inženiertehnisko un pašas būvniecības izmaksām nosaka tirgus apstākļi, atrašanās vieta un transporta pieejamība. Tāpēc līdzīgi vai pat identiski piedāvājumi dažādās vietās - pilsētas robežās un tuvākajās priekšpilsētās - var ievērojami atšķirties pēc izmaksām. Piedāvājuma cena masu tirgus segmentā svārstās vidēji no 65 līdz simtiem tūkstošu rubļu par kvadrātmetru. KVS uzņēmumu grupas dzīvojamo māju projektos, kas īstenoti uz Sanktpēterburgas robežas Vsevoložskas apgabalā, minimālā cena ir 58 tūkstoši rubļu par kvadrātmetru. Šis ir viens no pievilcīgākajiem piedāvājumiem šajā vietā. Pieejamā cena skaidrojama ar projektu mērogu un attiecīgi zemākām būvniecības izmaksām. Jasno tiks uzbūvēti aptuveni 385 tūkst.kv. m mājokļu, bet Sertolovā - 250 tūkstoši kv. m.

Saskaņā ar mūsu datiem kvadrātmetra izmaksas Sanktpēterburgas otrreizējā tirgū ir aptuveni 105 tūkstoši rubļu, bet primārajā tirgū - aptuveni 100 tūkstoši rubļu. Ļeņingradas apgabalā, pēc mūsu aplēsēm, “kvadrāta” izmaksas otrreizējā tirgū ir 51 tūkstotis rubļu, bet jaunajā tirgū – ap 52 tūkstošiem rubļu. Sanktpēterburgā, tāpat kā gandrīz jebkurā citā Krievijas Federācijas pilsētā, nav iespējams nosaukt kvadrātmetra patieso vērtību katra projekta individualitātes dēļ. Vienā projektā zemes gabals maksā lielu naudu un tas automātiski sadārdzina projektu. Otrā - komunikāciju piegāde, kas arī būtiski ietekmēs cenu.

Kādas ir visdārgākās būvniecības izmaksas?

Anastasija Aleksandrova, E3 grupas vadošā analītiķe

Kā zināms, būvniecības izmaksās ietilpst būvniecības un uzstādīšanas darbu izmaksas, pieskaitāmās izmaksas un paredzamā peļņa. Būvniecības izmaksu struktūrā ap 50% krīt uz būvdarbiem, 20% uz zemes iegādes un atbilstošu atļauju saņemšanas izmaksām, 10% uz iekšējo inženiertīklu ierīkošanu. Atlikušos 20% aptuveni vienādās daļās dala citi izdevumi, tai skaitā apzaļumošanas, projektēšanas un uzmērīšanas darbi un apdares darbi.

Dzīvojamo māju būvniecības vidējās izmaksas Sanktpēterburgā ir aptuveni 60 tūkstoši rubļu / kv. m. Pirms neilga laika valdība uzsāka “importa aizstāšanas” programmu, kuras mērķis ir pilnībā samazināt būvmateriālu izmaksas, izmantojot vietējos ražotājus. Tomēr ne visiem importētajiem būvmateriāliem ir vietējie analogi. Ietekme uz mājokļu tirgus vērtības pieaugumu lielākā mērā saistīta ar efektīvā pieprasījuma pieaugumu, nevis ar būvniecības izmaksām.

Kā jūs varat samazināt izmaksas, nezaudējot projekta kvalitāti? Vai arī tas ir neiespējami? Par cik mājokļu cenas var pieaugt tuvāko sešu mēnešu laikā? Kāpēc?

Aleksandrs Ginovkers, nekustamā īpašuma aģentūras Nevsky Prostor ģenerāldirektors, Sanktpēterburgas un Ļeņingradas apgabala nekustamo īpašumu asociācijas viceprezidents.

Mūsuprāt, izmaksas var samazināt ar kvalitatīvu projektēšanu, pārdomātu būvniecības procesu un jaunu būvniecības tehnoloģiju izmantošanu. Mājokļu pārdošana par pašizmaksu nedod būvniecības uzņēmumam iespēju attīstīties, kas galu galā var novest pie tā aiziešanas no būvniecības tirgus. Šodien nav skaidras tendences uz cenu pieaugumu. Tas viss ir atkarīgs no pircēju ierobežotajām iespējām. Domājam, ka cenu pieaugums nepārsniegs dažus procentus. Viens no cenu kāpuma iemesliem var būt pieņemamas hipotēkas.

Jekaterina Sivova, Reģionālās nekustamā īpašuma aģentūras (ARN) ģenerāldirektore

Izmaksas iespējams samazināt, samazinot dzīvojamā kompleksa celtniecībā izmantojamo aizņemto līdzekļu apjomu. Arī mūsu pašu objektu klātbūtne (piemēram, betona rūpnīca, DSK) samazinās projekta izmaksas, nezaudējot projekta kvalitāti. Cenu ierobežošana iespējama projektos, kas aptver lielas platības, kas paredz attīstīt lielu mikrorajonu.

Ja šī ir liela dzīvojamā kompleksa celtniecība, to ir vieglāk piesaistīt pēc cenas, jo dzīvojamā kompleksa būvniecības izmaksas var kompensēt ar nākotnes būvniecības stadijā esošiem objektiem - jo attīstītājam ir jāpārdod lielāka platība.