• Kā pasargāt sevi no nevēlamas dzīvokļa “ar trūkumiem” iegādes, kas šajā gadījumā nozīmē nelikumīgu pārbūvi?
• Ko darīt, ja tomēr iegādājāties šādu dzīvokli? Kas ir atbildīgs par neatļautu pārbūvi: pircējs vai šāda dzīvokļa pārdevējs?
• Vai ir iespējams lauzt dzīvokļa pirkšanas un pārdošanas līgumu ar neatļautu (nelikumīgu) pārbūvi?
• Kam vēl būtu jāpievērš uzmanība, pērkot un pārdodot mājokli?

Atbilde:

Pirkšanas un pārdošanas darījuma tīrības un drošības vispārīgie jautājumi

Iepriekš rakstījām par dažiem darījuma aspektiem, kuriem būtu jāpievērš uzmanība, to slēdzot. Mēs iesakām par šo tēmu:

Par dzīvokļa iegādes riskiem rakstījām rakstā:

• Nekompetents pārdevējs - anulēts darījums!
• Kad vēl iegādes godprātībai nav nozīmes
• Kā izvairīties no slikta pirkuma?

Līguma nosacījumi par dzīvokļa “tīrību”.

Tradicionāli pirkšanas un pārdošanas līgumā ir aptuveni šāds nosacījums:

“Pārdevējs garantē, ka dzīvojamās telpas - dzīvoklis Nr.... adresē ... ir brīvas no trešo personu tiesībām, nav arestētas, ieķīlātas un nav strīda priekšmets; saistībā ar telpās nav aizliegumu izmantot paredzētajam mērķim vai rīkojumu novērst kādus vai pārkāpumus”

Iepriekš minētos līguma nosacījumus var papildināt ar sekojošiem:

“...norādītajā dzīvoklī nav nesankcionētas pārbūves vai rekonstrukcijas (t.i. bez pašvaldības atļaujas) pazīmju.”

Tomēr šāds formulējums, ja patiešām ir neatļautas pārbūves pazīmes, neglābs no negatīvām sekām dzīvokļa pircējam, kas tiks apspriests tālāk. Faktu par neatļautas pārbūves esamību vai neesamību iegādātajā dzīvoklī pircējs konstatē, vienkārši vizuāli apsekojot telpas un salīdzinot redzamo ar dzīvokļa tehnisko dokumentāciju.

Nelikumīga pārbūve un iespēja lauzt pirkšanas un pārdošanas līgumu

Ja pēkšņi pēc dzīvokļa iegādes izrādās, ka iepriekšējie īpašnieki tajā veikuši neatļautu pārbūvi vai rekonstrukciju, tad iespēja pirkuma-pārdošanas līgumu lauzt tiesā ir atkarīga no pārbūves “rezultātiem” un tehniskā rakstura. izmaiņas:

1) nav pamata lauzt dzīvojamo telpu pirkuma-pārdošanas līgumu sakarā ar neatļautu pārbūvi, ja šādas pārbūves rezultātā netiek konstatēti normatīvo prasību, būvnormatīvu un normatīvo aktu prasību pārkāpumi un nesamērīgas izmaksas un laika izdevumi. likvidēšana (vai legalizācija) nav nepieciešama.

Turklāt pirms pirkuma tiek veikta apskate un salīdzināšana ar dzīvokļa tehnisko pasi, būtisku izmaiņu nepamanīšana ir pircēja neuzmanība.

Piemērs no tiesu prakses:

“Neatļautas pārbūves esamība nevar būt par pamatu pirkuma-pārdošanas līguma laušanai, jo par tās esamību prasītājām bija jāzina, veicot dzīvokļa apskati un iepazīstoties ar dzīvokļa tehnisko dokumentāciju, parakstot pirkuma un pārdošanas līgumu. vienošanos, prasītāji izteica gribu iegādāties dzīvokli norādītajā stāvoklī, ko apliecina līguma 9.punkts, saskaņā ar kuru dzīvokļa tehniskais stāvoklis pircēju apmierina.

Atteikums apmierināt prasību par dzīvokļa pirkuma-pārdošanas līguma laušanu nozīmē atteikšanos apmierināt atlikušās no tā izrietošās prasības” (Habarovskas apgabaltiesas 2013.gada 18.decembra apelācijas spriedums lietā Nr.33-8104/13).

Tomēr mēs uzskatām, ka apspriežamajā gadījumā ir pilnībā piemērojami Krievijas Federācijas Civilkodeksa 475. panta noteikumi.

In Art. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 475. pantā ir ietverti noteikumi par pircēja tiesībām gadījumā, ja pārdevējs nodod neatbilstošas ​​kvalitātes nekustamo īpašumu, tas ir, ar defektiem, kas nebija norādīti pirkuma un pārdošanas līgumā. Tādējādi pircējs pēc savas izvēles var pieprasīt:

• proporcionāls nodotā ​​nekustamā īpašuma pirkuma cenas samazinājums;
• bezmaksas nekustamo īpašumu defektu novēršana saprātīgā termiņā;
• atlīdzināt savus izdevumus par pārdotā īpašuma defektu novēršanu.

Tas ir, defektu novēršanas izmaksas var piedzīt no pārdevēja. Uzskatām, ka uz likvidācijas izmaksām var attiecināt arī līdzekļus, kas iztērēti pārdevēja veiktās pārbūves leģitimēšanai.

2) ir pamats dzīvojamās telpas pirkšanas un pārdošanas līguma laušanai sakarā ar neatļautu pārbūvi, ja tiek konstatēts, ka pārbūves rezultātā ir pārkāptas normatīvo aktu prasības, būvnormatīvu un noteikumu prasības un ir nesamērīgi lielas izmaksas un likvidēšanai patērētais laiks. nepieciešams. Piemēram, ir aizliegta pārbūve un rekonstrukcija, kā rezultātā vannas istaba atrodas virs zemāk esošā dzīvokļa dzīvojamās telpas (guļamistaba, dzīvojamā istaba utt.). Vai, piemēram, ir pārbūvētas inženierkomunikācijas, kā rezultātā ūdens spiediens sistēmā ir apgrūtinājis citiem īpašniekiem sabiedrisko pakalpojumu (piemēram, ūdensvada...Akas u.c.) iegūšanu.

Kam būtu jānovērš nesankcionētas pārbūves sekas: iepriekšējam īpašniekam vai pašreizējam?

Gan saskaņā ar pašreizējiem Krievijas Federācijas tiesību aktiem, gan tiesu praksē tas nepārprotami ir pašreizējais dzīvojamo telpu īpašnieks, neskatoties uz to, ka pārbūve tika veikta pat pirms viņa.

Viens piemērs tiesu praksē šajā jautājumā:

“O. apelācijas sūdzības arguments, ka viņš ieguva daļu no strīdus telpām pārveidotā stāvoklī, nav ņemams vērā un kalpo par pamatu tiesas lēmuma atcelšanai, jo viņš, būdams strīdus daļas īpašnieks. telpas, ir pienākums novērst citu dzīvojamo telpu īpašnieku tiesību pārkāpumu daudzdzīvokļu mājā, kas saistīts ar šīs telpas rekonstrukciju, pārbūvi un reorganizāciju” (Krasnojarskas apgabaltiesas 2013. gada 10. septembra apelācijas spriedums lietā Nr. . 33-9606/2013)

Pārbūve. Tiesību normas. Arbitrāžas prakse

Šī raksta ietvaros par telpu neatļautas pārbūves jautājumiem sīkāk nekavēsimies, jo šie jautājumi ir detalizēti apskatīti prakses “Dzīvokļa pārbūve un pārbūve. Neatļautas pārbūves legalizācija” apskatā, kurā. iekļāva šādus rakstus:

• Dzīvokļa pārbūve. Koncepcija
• Dzīvokļa remonts. Koncepcija
• Rekonstrukcija. Koncepcija
• Rekonstrukcija un pārbūve. Darbu veidi. Atšķirības
• Dzīvojamo telpu rekonstrukcijas un pārbūves pieteikumam pievienotie dokumenti
• Kas tiek uzskatīts par nelikumīgu (neatļautu) dzīvokļa pārbūvi?
• Dzīvojamo telpu neatļautas pārbūves un rekonstrukcijas sekas
• Neatļauta dzīvokļa pārbūve un rekonstrukcija un pārdošana publiskā izsolē
• Naudas sods par neatļautu (nelikumīgu) dzīvokļa pārbūvi
• Dzīvokļa pārbūves legalizācija (reģistrācija) ar tiesas starpniecību
• Tiesu prakse dzīvokļa pārbūves un rekonstrukcijas legalizācijā
• Telpu mērķa maiņa pārbūves rezultātā. Arbitrāžas prakse

Māju īpašnieki, cenšoties uzlabot dzīves apstākļus, nodarbojas ar pārbūvi. Tas ne vienmēr tiek formalizēts atbilstoši likumam, un bieži vien paliek nepamanīts, līdz rodas nepieciešamība pārdot dzīvojamo platību. Tad īpašnieki interesējas, vai ir iespējams pārdot dzīvokli ar nelikumīgu pārbūvi, un vai tas nav šķērslis darījuma pabeigšanai.

Pircējam vajadzētu būt ieinteresētam atklāt faktu, ka dzīvoklis ir pārveidots. Ja pārbūve ir nelikumīga, pēc pirkuma viņš ir atbildīgs par neatļautu pārbūvi. Viņam būs jārūpējas par atļauju izsniegšanas procesu atbilstoši telpu faktiskajam stāvoklim vai arī jāpiešķir oriģinālajam plānojumam atbilstošs izskats.

Lai izvairītos no nepatikšanām un materiāliem zaudējumiem, pircējam ir jāpārbauda pārdodamā dzīvokļa izziņu dokumentācija, lai pārliecinātos, ka tajā nav veikta pārbūve. Ja izmaiņas ir legalizētas, tās plānā tiek atzīmētas ar sarkanām līnijām. To neesamība nenozīmē, ka pārbūve netika veikta. Labāk ir paņemt plānu un izstaigāt īpašumu, pārbaudot to ar telpu faktisko stāvokli.

Atļautās pārbūves veidi

Likumdošanā vairākas izmaiņas netiek uzskatītas par pārbūvi, tāpēc dzīvokli ir iespējams pārdot ar juridisku saskaņojumu vai bez tā - tas nav nepieciešams. Tas ietver šādas modifikācijas:

• tika demontētas iebūvētās mēbeles;
• tehniskais aprīkojums tika pārvietots, bet tas palika tajās pašās telpās;
• iestiklots balkons, lodžija bez izmēra pārkāpumiem;
• Vannas istabā tika nojaukta starpsiena, kas nebija nesošā konstrukcija.

Svarīgs! Noņemot nodalījumu starp telpām, tiek izjaukts izkārtojums. Šajā gadījumā neatļautas izmaiņas ir jāsaskaņo ar attiecīgajām iestādēm.

Ko absolūti nevar mainīt

Atsevišķas pārbūves ir aizliegtas ar likumu, tāpēc tās legalizēt nebūs iespējams. Ir stingri aizliegts veikt darbu, ja:

• pasliktināt citu mājas iedzīvotāju dzīves apstākļus;
• padarīt telpas neapdzīvojamas;
• pārkāpj sanitāros, būvniecības un ugunsdrošības noteikumus.

Šī pārbūve nav saskaņota, ja tā tiek atklāta, īpašniekam ir pienākums atjaunot dzīvokli tā iepriekšējā stāvoklī. Citas izmaiņas izkārtojumā, ja tās nav aizliegtas, ir atļautas, taču ir jāsaņem atļauja. Tad nebūs šaubu par to, vai ir iespējams pārdot nekustamos īpašumus ar nelikumīgām konfigurācijas izmaiņām.

Pārdošanas metodes ar pārbūvi

Pārdodot dzīvokli ar nesaskaņotu pārbūvi, ja runa ir par atļautajiem darbiem, īpašu šķēršļu darījuma pabeigšanai nav. Labākais risinājums abām pusēm ir legalizēt izmaiņas. Šajā gadījumā neviens neriskē, ka pēc nelikumīgas rekonstrukcijas iestāsies nepatīkamas sekas: dzīvokli varēs pārdot, sankciju nebūs.

Par skaidru naudu

Visbiežāk dzīvokļus ar nelikumīgu pārbūvi cenšas pārdot par skaidru naudu. Pārdevējs neriskē, tikai īpašuma vērtība tiek samazināta par 10–20%. Pircēji bieži vien ir gatavi to darīt, vēloties ietaupīt naudu. Viņi nenojauš vai nevēlas domāt par nepatīkamajām sekām, ko šāds darījums varētu izraisīt.

Svarīgs! Ja mājokļa pārbūve ir nelikumīga, dzīvokļa pārdošana ar remontu tiek veikta saskaņā ar dokumentāciju, kas neatspoguļo izmaiņas. No līguma noslēgšanas brīža pircējs kļūst par īpašnieku, un visa atbildība par nelikumīgā izkārtojuma legalizēšanu gulstas uz viņu.

Dažreiz tas rada tādas izmaksas, ka ietaupījumi pirkumā būs mazāki. Tas notiek, ja par izmaiņām dzīvokļa konfigurācijā nevar vienoties - ir veikti aizliegti darbi. Tad jaunajam īpašniekam par saviem līdzekļiem būs jāatgriež telpas sākotnējā stāvoklī vai jāieved leģitimējamā formā.

Par hipotēku

Ne visur var dabūt kredītu dzīvoklim ar nelegālu pārbūvi. Ir bankas, kas veic līdzīgus hipotēkas darījumus. Lai pārdotu īpašumu šādā veidā, īpašniekam ir grūtāk atrast pircēju. Taču tā darbojas atklāti – banka un pircējs zina par nelikumīgo pārveidošanu.

Puse, kas izsniedz aizdevumu, apdrošina sevi. Līgumā ir noteikts, kā rīkoties ar pārbūves reģistrāciju. Tiek norādīts, ka jaunais īpašnieks to leģitimizēs, parasti tam tiek atvēlēti 6 mēneši. Visi turpmākie riski gulstas uz pircēju, un tie var būt ļoti lieli. Var izrādīties, ka izmaiņas nevar leģitimizēt. Rosreestr ir arī tiesības atteikt reģistrāciju, par pamatu norādot nelikumīgu reorganizāciju.

Kā legalizēt pārbūvi

Ja pirms pārdošanas sakārtosiet pārbūvi, dzīvokļa īpašniekam būs vieglāk to pārdot. Pārdevējam nebūs jāsamazina mājokļa cena, lai tādējādi piesaistītu potenciālos pircējus. Pārbūves legalizēšana ļaus ne tikai pārdot dzīvokli, bet arī deklarēt paaugstinātu cenu, ja pārbūve būtiski uzlabos dzīves apstākļus.

Pirms darba pabeigšanas

Īpašniekam ir skaidri jāsaprot, kādas izmaiņas viņš plāno veikt izkārtojumā. Nepieciešama tehniskā pase, kurā ir pilns telpu apraksts. Balstoties uz to, tiek plānots turpmākais darbs.

Dažas darbības ir jāsaskaņo ar ugunsdzēsējiem un ūdensapgādes uzņēmumiem. Tas attiecas uz gadījumiem, kad tiek ietekmētas inženierkomunikācijas. Ja māja ir arhitektūras vai vēstures piemineklis, dzīvokļa pārbūve bez attiecīgās komitejas atļaujas nebūs atļauta. Jums vajadzētu pasūtīt pārbūves projektu no licencētas organizācijas. Ja māja ir parasta standarta, būtiskas izmaiņas nav plānotas, pietiek ar savu skici.

Nepieciešami arī citi dokumenti: īpašumtiesības un atlikušo īpašnieku piekrišana jaunajam izkārtojumam, ja tāds ir. Savācis visu nepieciešamo, saimnieks dodas uz pilsētas pārvaldi. Viņš tur raksta.

Amatpersonas pārbauda dokumentus un plānoto reorganizāciju. Viņu uzdevums ir nodrošināt, lai tas neietekmētu nesošās konstrukcijas vai vitāli svarīgas komunikācijas, kā to pieļauj likums.

Vēl ir divi mēneši, lai gaidītu lēmumu. Ja atbilde ir pozitīva, tiek izsniegta atļauja, kurā norādīts laika posms, kurā plānojumu var mainīt. Kad tas ir pabeigts, viņi pieprasa jaunu reģistrācijas apliecību un iesniedz dokumentus Rosreestr, lai mainītu mājokļa kadastra plānu. Tagad nekustamo īpašumu pārdošanai nav nekādu šķēršļu.

Pēc darba pabeigšanas

Ja dzīvokļa pārbūve nav legalizēta, ar tās legalizāciju pēc pirkuma nodarbojas pārdevējs vai jaunais īpašnieks. To ir grūtāk pabeigt nekā pirms darba veikšanas. Kā rīkoties ar nelikumīgu pārbūvi, lai pārdošanas darījums netiktu atzīts par spēkā neesošu, noteikts Dzīvokļu kodeksa 25.–29. Atšķirības legalizācijas noteikumos pēc izmaiņu veikšanas un apstiprināšanas nav ļoti lielas, nepieciešamie dokumenti ir vienādi:

• paziņojums, apgalvojums;
• dzīvokļa plānojums;
• mājokļa dokumentu notariāli apliecinātas kopijas;
• citu pilngadīgu iedzīvotāju piekrišana;
• tehniskā pase no BTI;
• vēstures un arhitektūras pieminekļu uzraudzības komisijas atļauja.

Tie tiek nosūtīti uz administrāciju un gaida vizīti no attiecīgās komisijas inspektora. Viņa vizītes mērķis ir pārliecināties, vai tehniskajā pasē esošais plāns un faktiskais izkārtojums neatbilst. Pēc kāda laika mājokļu inspekcija apstiprinās pārbūvi vai atteiks, sniedzot argumentētu iemeslu skaidrojumu.

Pārdodot dzīvokli, neatļautu pārbūvi legalizē pircējs – jaunais īpašnieks. Viņš iedomājas:

• pase;
• dokumenti par dzīvokli;
• līgums par noslēgtu tirdzniecības darījumu;
• kvīts valsts nodevas samaksai par dzīvokļa reģistrāciju;
• dzīvojamās telpas pieņemšanas un nodošanas akts.

Svarīgs! Saskaņojumus labāk veikt pirms dzīvokļa pārdošanas ar nelikumīgu pārbūvi, pretējā gadījumā pastāv risks, ka darījums tiks atzīts par spēkā neesošu un jaunajam īpašniekam tiks liegta reģistrācija.

Kad tiek saņemts apstiprinājums neatļautas pārbūves apstiprināšanai, īpašnieks sazinās ar izziņu un paņem kadastra izrakstu. Dokumentus uzrāda būvniecības un arhitektūras nodaļai. Speciālists sastāda esošo izmaiņu projektu. To apstiprinās sanitārā stacija, ugunsdzēsības dienests un administrācija.

Pēc plānojuma apstiprināšanas regulējošajās iestādēs tiek uzaicināts BTI speciālists, lai pārbaudītu telpas un noformētu jaunu dokumentāciju. Tiek veiktas korekcijas plānā un kadastrālajā pasē. Pirms īpašuma pārdošanas jums ir jāizņem izraksti no šiem atjauninātajiem dokumentiem.

Ja mēģinājums legalizēt esošās izmaiņas valsts struktūrās un attiecīgajos dienestos neizdodas, pēdējā iespēja ir vērsties tiesā. Viņi iesniedz tos pašus papīrus un lēmumu par atteikšanos legalizēt pārbūvi. Tiek rakstīts prasības pieteikums, paraugu var lejupielādēt. Tiesa lietu izskata 30 dienu laikā un pieņem lēmumu.

Ja tiesa pieņēma pieteikuma iesniedzējam pozitīvu lēmumu - tā atzina pārbūves likumību -, ir nepieciešams iegūt jaunu reģistrācijas apliecību un reģistrēties. Taču ne vienmēr tiesas spriedums ir par labu prasītājam: viņš var atzīt par nelikumīgām tādas izmaiņas dzīvokļa plānojumā, kas apdraud mājas iedzīvotāju drošību. Šajā gadījumā īpašniekam būs pienākums atgriezt dzīvokli tā sākotnējā stāvoklī – līdz tam to pārdot nav iespējams.

Nelegālas pārbūves riski pircējam

Pēc darījuma noslēgšanas par pilntiesīgo īpašnieku kļūst pircējs, kurš ir atbildīgs par dzīvokli. Mājokļa īpašības ir ietvertas izziņu dokumentos un kadastrālajā pasē. Tie tiek sastādīti, pārņemot īpašumā un apliecina tiesības veikt darījumus. Dzīvojamās telpas raksturlielumu maiņa nozīmē šo dokumentu automātisku atzīšanu par nederīgiem.

Pērkot dzīvokli ar nelikumīgu plānojumu, izrādās, ka bijušais īpašnieks nodod pasi un plānu vienai istabai, bet faktiski jaunais īpašnieks iegūst citu. Tas pēc īpašībām var ievērojami atšķirties no deklarētajiem - konfigurācija, platība. Ja netiks veikti pasākumi pārbūves legalizēšanai, turpmāk īpašnieks nevarēs ne pārdot, ne novēlēt, ne ieķīlāt īpašumu ar izmaiņām.

Pircējam vislabvēlīgākā situācija rodas, ja pārbūve ir neliela un atbilst likumā atļautajām izmaiņām. Tiek samaksāts naudas sods, ar tiesas palīdzību tiek legalizēts makets un tiek veikts jauns dizains.

Sankcijas par nelikumīgu pārbūvi

Ja tiek atklāta nelikumīga rekonstrukcija, mazākais, kas apdraud īpašnieku, ir administratīvs naudas sods 2-2,5 tūkstoši rubļu. Tas ir, ja pārbūve neskāra nesošās konstrukcijas, mājas un kaimiņu drošība nav apdraudēta.

Ja telpu nelikumīgas pārbūves sekas ir smagākas, tiek nodarīts kaitējums citu personu īpašumam vai veselībai, naudas sods ir 5 tūkstoši rubļu . Turklāt īpašniekam būs jānogādā telpas tādā stāvoklī, kas atbilst dokumentācijai. Atjaunošanas izmaksas var būt ievērojamas.

Ja pēc nelikumīgās plānošanas citas personas guvušas smagus miesas bojājumus, pierādīsies īpašnieka rīcības tīšība, viņam būs jāmaksā kompensācija. Ja īpašnieks atsakās legalizēt pārbūvi, viņu var izlikt un dzīvokli pārdot izsolē (Dzīvokļa kodeksa 29. pants).

Neatļauta pārbūve ir nelikumīga darbība un rada īpašniekam juridiskas sekas. Uzlikts aizliegums darījumiem ar nekustamo īpašumu, dzīvokli pārdot nevar, un citu darījumu nevar pabeigt. Tas pārliecina un liek saprast, vai, pārdodot, ir nepieciešams legalizēt sava dzīvokļa pārbūvi.

Ir iespēja pārdot nekustamo īpašumu ar nelegālu plānojumu. Riski, kas pastāv, slēdzot darījumu, vairāk skar pircēju - tagad uz viņu gulstas visas pārbūves legalizācijas saistības, pretējā gadījumā viņš nevarēs pilnībā rīkoties ar īpašumu.

Un tos sīkāk analizē mūsu redaktori īpašos ierakstos.

Ja jums joprojām ir jautājumi, varat tos uzdot komentāros vai bezmaksas konsultācijas laikā ar juristu. Reģistrējieties mūsu vietnē, izmantojot konsultantu.

Būsim pateicīgi par ieraksta novērtēšanu, atzīmēšanu ar Patīk un pārpublicēšanu.

Viens no dzīvokļa nevēlamā apgrūtinājuma veidiem ir nelikumīga pārbūve. Šajā rakstā aplūkosim abu pušu – gan pārdevēja, gan pircēja – riskus.

Saskaņā ar likumu par tiesību uz nekustamo īpašumu un darījumu ar to valsts reģistrāciju tas nav iekļauts līguma reģistrēšanas atteikuma pamatojumu sarakstā, tomēr praksē Rosreestr bieži atsakās veikt darījumus, ja tiek veikta pārbūve. dzīvoklis un sarkanās līnijas ir atspoguļotas izziņu dokumentos.

Dzīvokļa pārdošana ar pārbūvi, foto:

Kā noteikt, ka dzīvoklis tiek pārdots ar nelikumīgu pārbūvi?

Gadās, ka, pārdodot dzīvokli ar pārbūvi, negodīgi mākleri šo faktu noklusē. Tāpēc topošajiem pircējiem vispirms ir jāpārbauda esošais dzīvokļa plānojums arBTI stāva plāns. Ja konstatēsiet neatbilstības, tas nozīmēs neatļautu, uzraudzības iestāžu nesaskaņotu dzīvokļa rekonstrukciju.

Dzīvokļa iegādes gadījumā, ja izmaiņas ir uzrādītas BTI stāva plānā ar sarkanām līnijām. jums kā jaunajam īpašniekam būs pienākums leģitimizēt izmaiņas, kas notikušas Maskavas Mājokļu inspekcijā, tas ir, iekasēt nepieciešamos dokumentus un samaksāt soda naudu . Jāatzīmē, ka ne vienmēr ir iespējams leģitimizēt BTI sarkanās līnijas. Ja remonts tika veikts, pārkāpjot būvnormatīvus un noteikumus, vai neatbilst mājokļu likumdošana , jums būs daļēji vai pilnībā jāatgriež dzīvoklis tā iepriekšējā izskatā. Šāda dzīvokļa iegāde jums vēlāk var radīt būtiskus materiālus zaudējumus, jo sākotnējā plānojuma atjaunošana vai dzīvokļa plānojuma pielāgošana pēc vienošanās gulsies uz nākamā īpašnieka pleciem.

BTI plāns ar sarkanām līnijām, foto:

Pārbūves novērtējums, pārdodot dzīvokli

Dzīvokļa pārdošana ar pārbūvi jums var izrādīties izdevīgs darījums tikai tad, ja darbs tika legalizēts laikā. Saskaņā ar statistiku, dzīvokļa izmaksas ar saskaņotu pārbūvi ir vismaz par 10% augstākas nekā līdzīga mājokļa izmaksas, bet bez pārbūves. Dzīvokļa ar nelikumīgu pārbūvi izmaksas, pārdodot, tiek samazinātas vismaz par tiem pašiem 10% vai pat vairāk.

Topošie pircēji bieži zvana mūsu uzņēmumam un lūdz novērtēt pārbūves izmaksas, jo pārdevējs ir gatavs veikt atlaidi tā apstiprināšanas izmaksām.

Taču šādos novērtējumos ir daudz nepilnību, par kurām sniedzam telefona konsultācijas ar atrunām. Piemēram, pircējs jautā: cik maksā vannas istabas un tualetes savienojuma legalizēšana. Kopumā šī ir vienkārša pārbūve, izmaksas un laiks ir diezgan standarta. Tomēr papildus šīm izmaiņām pircēji bieži vien mums nenodod daudz citas informācijas, jo viņi nav šīs jomas eksperti un pat nenojauš, ka, piemēram, linoleja nomaiņa pret flīzēm vai durvju ailes pārvietošana attiecas arī uz pārbūve, un attiecīgi palielināsies izmaksas un apstiprināšanas laiks.

Durvju ailes pārvietošana, foto:

Fotogrāfijas no mūsu darba, pārvietojot ieeju dzīvoklī:

Un nereti ir gadījumi, kad par pārbūvi principā netiek panākta vienošanās. Piemēram, ja jautā: “Vai ir iespējams legalizēt vannas istabas un tualetes apvienošanu, ja vannas istabā ir nedaudz pārgriezta santehnikas kaste”? Atbildēsim: telpu apvienošana ir atļauta, bet santehnikas skapja pieskaršanai nepieciešama 2/3 ēkas dzīvokļu īpašnieku piekrišana.

Problēma šeit ir tā, ka pārbūves netiek saskaņotas “pa daļām”, un par vienu konkrētu notikumu nevar vienoties, ja cits ir pretrunā ar likumu (“atvērumu izgriezīšu, bet nestiprināšu”).

Par iespēju vienoties par pārbūvi īpašnieks var konsultēties vai nu pie profila uzņēmuma speciālistiem, vai no centra “Mani dokumenti”, vai arī pie attiecīgā Maskavas rajona mājokļu inspekcijas vadītājiem pieņemšanas laikā.

Pārbūves laikā aizliegto darbību saraksts ir atrodams arī Maskavas valdības rezolūcijas Nr.508 1.pielikuma 11.punktā, kas grozīts ar 840.

Tajā teikts, ka pārbūves laikā ir aizliegts:

Dzīvokļa pārdošanas prakse ar nelikumīgu pārbūvi

Apskatīsim divus izplatītus gadījumus:

1. variants - Ja dzīvoklis ar nelegālu plānojumu tiek nopirkts par skaidru naudu

Šajā gadījumā uzreiz pēc darījuma veikšanas atbildība pāriet uz pircēju, jo īpašums reģistrēts pēc vecā BTI plāna. Parasti šajā situācijā tiek noskaidrots, cik maksās pārbūves legalizācija, un tiek veikta atlaide apstiprināšanas izmaksām.

Pārdevējs šeit ne ar ko neriskē. Dzīvokli viņš pārdeva pēc veciem dokumentiem, kurā pārbūve nav, formāli to jau izdarīja jaunais īpašnieks. Taču pircējs var nonākt nepatīkamā situācijā: nesankcionēta pārbūve var izrādīties nekonsekventa un tās likvidācijas izmaksas būs daudzkārt lielākas nekā pārdevēja atlaide. Turklāt 90% gadījumu pārbūves apstiprināšanas izmaksu novērtējums tiek veikts, pamatojoties uz pāris telefona zvaniem specializētiem uzņēmumiem, pat neanalizējot BTI plānus.

2. variants – ja pircējs iegādājas dzīvokli ar hipotēku.

Šeit ir daudz vairāk sarežģījumu. Daudzas bankas sākotnēji neizsniedz hipotekāros kredītus dzīvokļu iegādei ar nelikumīgu pārbūvi.

Bet mēs izskatīsim situāciju, kurā banka nav principiāli pret dzīvokļa pirkšanas un pārdošanas darījuma noformēšanu ar nelikumīgu pārbūvi.

Pārdevējs Atkal viņš uzvar – viņa riski ir minimāli, izņemot to, ka pircējs būs jāmeklē ilgāk. Dzīvokli ar nelegālu pārbūvi viņš pārdod “atklāti”, tas ir, pircējs, banka, apdrošināšanas un vērtēšanas kompānija zina, ka dzīvoklim ir nelikumīga pārbūve, bet tomēr ir gatavi sniegt kredītu.

Pircējs– šeit ir vairāk grūtību. Banka un apdrošināšanas kompānija izsniedz kredītu tikai ar nosacījumu, ka pēc dzīvokļa iegādes pārbūve tiks legalizēta noteiktajā kārtībā. Šis nosacījums ir noteikts līgumā, norādot skaidrus termiņus. Parasti šis periods ir 6 mēneši. Risks, ka pārbūve būs nekonsekventa pilnībā attiecas uz nākamo īpašnieku un vērtēšanas uzņēmumu(kuri arī izvērtē iespēju vienoties, veicot 1-2 telefona zvanus pēc nejaušības principa). Turklāt darījuma reģistrācijas laikā Rosreestr var atteikties, pamatojoties uz to, ka dzīvoklī ir veikta pārbūve.

Dzīvojamo telpu pārbūve pēdējos gados ir kļuvusi ļoti populāra. Bet dzīvokļa pārdošanai ar pārbūvi vai citām dzīvojamām telpām ir savas īpašības. Ja īpašnieks, un ir veiktas izmaiņas īpašumtiesību dokumentos un kadastrālajā pasē, tad viņš varēs pārdot īpašumu bez problēmām un par izmaksām aptuveni 10% no parastajām izmaksām.

Telpu konfigurācijas maiņas likumība pircējam ir jāpārbauda pirms līguma parakstīšanas, lai gan nelikumīga pārbūve nav šķērslis pārdošanai vai pirkšanai. Ja dokumentos nav ierakstu, jaunajam īpašniekam būs jāuzņemas atbildība un jāsakārto mājoklis atbilstoši faktiskajam stāva plānojumam. Citā gadījumā viņš var atdot telpas saskaņā ar sākotnējo plānu.

Cienījamie lasītāji! Rakstā ir runāts par tipiskiem juridisku problēmu risināšanas veidiem, taču katrs gadījums ir individuāls. Ja vēlaties uzzināt, kā atrisināt tieši savu problēmu- sazinieties ar konsultantu:

PIETEIKUMU UN ZVANU TIEK PIEŅEMTI 24/7 un 7 dienas nedēļā.

Tas ir ātri un PAR BRĪVU!

Jebkurā gadījumā, lai izvairītos no nepatikšanām, pircējam ir jāpārbauda telpu plāns BTI, novirzes no normas parasti norāda ar sarkanām līnijām. Bet, ja plāns izskatās normāls, tas nenozīmē, ka nebija pārbūves, iespējams, tas netika atklāts. Vislabāk ir staigāt pa istabām ar grīdas plānu.

Ja pārbūves rezultātā nesošās sienas, inženiersistēmas, grīdas un gāzes plīts nav skartas, tad saskaņošanu var viegli veikt ar atpakaļejošu datumu. Bet, kad sākotnējais plānojums būtiski atšķiras no reālā, un tika skartas nesošās konstrukcijas, tad pircējs pēc telpu iegādes ar nelikumīgu pārbūvi sagaida lielas saskaņošanas izmaksas. Ja tiks pārkāpti ar likumu apstiprinātie mājokļu standarti, apstiprināšana jebkurā gadījumā kļūs neiespējama.

Nav ieteicams iegādāties mājokli ar neatļautu pārbūvi, jo telpu apstiprināšana vai atgriešana sākotnējā formā jaunajam īpašniekam var izmaksāt dārgi. Tas arī ir šķērslis kredīta saņemšanai pārbūvēta mājokļa iegādei.

Izpildvarai ir tiesības, pamatojoties uz tiesas lēmumu, konfiscēt mājokli, kura pārbūvi īpašnieks atsakās leģitimizēt, tāpēc visbiežāk bankas nevēlas par to izsniegt hipotēku, un, ja banka tomēr izsniedz aizdevumu, aizņēmējam būs jāparaksta dokuments, kas apliecina, ka tuvākajā laikā tiks veikta juridiskā procedūra

Kāpēc tas ir vajadzīgs?

Pārdevējiem, kuri laikus nenokārto saskaņošanas dokumentus, visbiežāk nākas samazināt mājokļa cenu. Taču pirms pārdošanas jāpajautā, vai pārbūve ir jālegalizē. Citā gadījumā jums jāzina, kā pārdot dzīvokli, ja nav apstiprinājuma.

Saskaņā ar likumu pārbūve attiecas uz jebkādām izmaiņām sākotnējā plānā; tās var būt divu veidu:

Juridisks

Viņiem nav vajadzīgas vai nav vajadzīgas īpašas atļaujas. Tie ir saistīti ar iegulšanu, likvidāciju, nelielu pārvietošanu: akumulatori; rozetes; iebūvētie skapji; gāzes plīts; dvieļu žāvētāji; santehniķi; cits. Ja īpašnieks nolemj iestiklot lodžiju un nojaukt nenesošo starpsienu starp vannas istabu un tualeti, tad izmaiņas tiek uzskatītas par nelielām, kas nozīmē, ka nav nepieciešams veikt korekcijas dzīvokļa dokumentos. Bet, ja tiks nojauktas starpsienas starp telpām, neatkarīgi no tā, vai tās ir vai nav nesošas, tad mainīsies stāva plānojums (telpu skaits), kas nozīmē, ka darbības būs jāsaskaņo ar attiecīgajām iestādēm. Citos gadījumos izmaiņas var uzskatīt par likumīgām, ja īpašnieks ir saņēmis atļauju tām.

Nelegāls

Atļauja viņiem netika saņemta. Līgumu nevarēja legalizēt, jo tika veiktas izmaiņas, kas bija aizliegtas ar likumu. Piemēram, īpašnieks: pārcēla apkures radiatorus uz iestikloto balkonu; ierīkota apsildāmā grīda, izmantojot apkures un ūdens apgādes sistēmu; izbūvēja kamīnu dzīvoklī, kas atrodas paneļu mājā; novietoja virtuvi un vannas istabu zem viesistabas vai virs tās; apvienots, kur atrodas gāzes iekārta un telpa; aprīkotas arkas, nišas un atveres nesošajās sienās. Ja dzīvojamā īpašuma maiņa ir nelikumīga, tā ir jānoņem pēc pārdošanas. Citā gadījumā bijušajam vai jaunajam īpašniekam ir jāveic apstiprināšana. Ja tas netiks izdarīts, tad nākamajā Dzīvokļu inspekcijas dzīvokļa pārbaudē īpašniekam būs jāmaksā sods, bet pēc tam vēl jāsaskaņo pārbūve. Kad inspektori konstatē liela mēroga izmaiņas, kuras nav legalizētas, īpašniekam ir pienākums atgriezt telpas to sākotnējā formā. Turklāt ir diezgan grūti pārdot dzīvokli ar nelikumīgu pārbūvi, jums būs jāizsniedz tehniskā pase, un tajā tiks ierakstītas visas izmaiņas. Jebkurā gadījumā regulējošo iestāžu pretenzijas tiks vērstas uz jauno īpašnieku, pat ja viņš dzīvokli saņēmis mantojumā, un pārbūve veikta pirms daudziem gadiem.

Instrukcijas un pamatdokumenti

Pārplānota telpa, kuras izmaiņu fakts nav laikus legalizēts, pēc pārdošanas var tikt atzīta par neatbilstoši kvalitatīvu preci, pamatojoties uz:

• Patērētāju tiesību aizsardzības likums Nr.2300–1 (19.p.);
• Civilkodekss (477. pants).

Līdz ar to pārdevējs var tikt saukts ne tikai pie administratīvās atbildības, bet tiesa uzliks viņam pienākumu apmaksāt pircēja pārcelšanās izdevumus un atlīdzināt viņam morālo kaitējumu.

Ja pārplānotais dzīvoklis jau ir pārdots, jaunajam īpašniekam būs jāuzrāda šādi dokumenti, lai apstiprinātu izmaiņas:

• jūsu un pircēja civilā pase;
• telpu īpašumtiesību dokumenti;
• pārdošanas līgums;
• kvīts par nodevas samaksu par mājokļa reģistrāciju jaunajam īpašniekam;
• telpu pieņemšanas un nodošanas akts.

Ja ir paredzēts pārdot mājokli ar nelikumīgu pārbūvi, tad, lai izvairītos no darījuma atzīšanas par spēkā neesošu, ir nepieciešams saskaņot izmaiņas, vadoties pēc Art. 25–29 LCD.

Īpašniekam nepieciešams:

1. Sazinieties ar izziņu, lai iegūtu izrakstu no kadastrālās pases, kurā jānorāda visas veiktās izmaiņas. Tāpat nepieciešams iegūt dzīvokļa tehnisko raksturojumu apliecību un kadastrālās pases kopiju.
2. Lai izsauktu arhitektu, jums jāsazinās ar reģionālo pilsētplānošanas un arhitektūras nodaļu ar dokumentiem. Speciālistam jāsastāda projekts un jau esošo izmaiņu skice. Šis projekts ir jāsaskaņo ar ugunsdzēsējiem, mājokļu departamentiem un SES, kā arī vietējām iestādēm.
3. Ja regulējošās iestādes apstiprina izmaiņas, jums ir jāmaksā naudas sods, jo īpašnieks iepriekš nebija atļāvis pārbūvi.
4. Tad jums jāsaņem galvenā arhitekta atļauja un jāizsauc BTI speciālists, kuram ir pienākums pārbaudīt telpas un sastādīt jaunu tehnisko dokumentāciju. Stāvu plānā un kadastrālajā pasē jāveic korekcijas, no kurām, ņemot vērā veiktās izmaiņas, būs nepieciešami jauni izraksti.
5. Pēc tam jūs varat veikt pirkšanas un pārdošanas darījumu parastajā veidā. Lai noslēgtu darījumu pie notāra, papildus būs nepieciešams:
   • pārdošanas līgums;
   • atļauja no citiem telpu īpašniekiem, ja tādi ir;
   • aizbildnības un aizgādnības iestādes piekrišana, ja viens no īpašniekiem ir nepilngadīgs;
   • izraksts no mājas reģistra, kurā jābūt informācijai par reģistrēto esamību vai neesamību telpās;
   • personīgā konta statusa sertifikāts.
6. Pēc dokumentu notariālas apstiprināšanas nepieciešams reģistrēties Federālajā valsts reģistru centrā, kur mēnesi vēlāk jaunais īpašnieks saņems reģistrācijas apliecību.

Kādi ir nosacījumi dzīvokļa pārdošanai ar pārbūvi?

Dzīvokļa pārdošana ar pārbūvi ir iespējama bez likumīgas atļaujas, taču pircējs jābrīdina, ka viņam pašam būs jāiziet procedūra ar dokumentiem. Lai to izdarītu, pārdevēji parasti samazina dzīvokļa cenu, kas ļauj piesaistīt vairāk pircēju, arī tos, kuri ir gatavi problēmu risināt saviem spēkiem.

Ja izrādīsies, ka kadastrālās pases derīguma termiņš ir beidzies, tad nepieciešamie izraksti netiks iegūti. Jums neizbēgami būs jāizsniedz pase, kas nozīmē pārbūves leģitimēšanu. Ja telpās jau veiktas izmaiņas, tad pārdošanai izsolē ir vairākas pazīmes. Tāpat ne katra banka piekritīs izsniegt kredītu šāda mājokļa iegādei.

Bez apstiprinājuma

Telpu pārbūvi daudzdzīvokļu mājā iespējams veikt bez saskaņošanas ar attiecīgajām iestādēm. Lai gan pārbūve paredz telpu platību maiņu, sienu nojaukšanu un citas globālas izmaiņas, kurām nepieciešamas atļaujas un jauna projekta sagatavošana, ja nepieciešama telpu atjaunošana, to var veikt bez saskaņošanas. Atkārtota aprīkošana vai kapitālais remonts attiecas uz dažu dzīvokļa iekšienē esošo inženierbūvju nomaiņu vai pilnīgu demontāžu.

Īpašnieks nevar saskaņot savas darbības ar izziņu un citām uzraudzības iestādēm, ja viņš nolemj:

• nomainīt vecās inženierkomunikācijas vai uzstādīt papildu;
• veikt kosmētisko remontu (līdzināt sienas, izkārt tapetes, krāsot, nomainīt durvju un logu ailes);
• pārvietot sadzīves gāzes vai elektrisko plīti;
• uzstādīt jaunas apkures iekārtas;
• citas izmaiņas.

Ja atļauja nepieciešama pārbūvei, tad tā jāprasa visiem dzīvokļa īpašniekiem, ja tādi ir vairāki. Privātmājai apstiprinājums tiek izsniegts tikai vienu reizi tās būvniecības stadijā.

Ja nākotnē vienstāvu privātmājas īpašnieks vēlas veikt interjera rekonstrukciju, viņš to var izdarīt bez saskaņošanas. Atļauja pārbūvei nepieciešama dzīvokļu īpašniekiem, jo ​​izmaiņām nevajadzētu skart nesošās konstrukcijas, lai neradītu nopietnus pārkāpumus visas ēkas arhitektūrā.

Ja dzīvojamās telpas pārbūve veikta bez atļaujas, tad būvprojekta norises vietā var vērsties tiesā:

• viens no dzīvokļa īpašniekiem, ja viņš nav devis piekrišanu;
• Mājokļu pārbaude vai BTI;
• kaimiņu dzīvokļos dzīvojošie pilsoņi;
• citas personas.

Pārdodot dzīvokli ar nelikumīgu pārbūvi, tas būs jālegalizē esošajam vai topošajam īpašniekam, pretējā gadījumā telpas būs jāatgriež sākotnējā stāvoklī, bet dažkārt attiecīgās iestādes nevar izsniegt atļauju, jo tika pārkāpti mājokļa standarti. rekonstrukcija

No izsoles

Ja īpašnieks veica neatļautu pārbūvi un pārkārtojumu, kā rezultātā dzīvoklis tika iznīcināts un tika sabojāts citu pilsoņu īpašums, tad var pieņemt lēmumu par telpu piespiedu pārdošanu. Saskaņā ar Mājokļu kodeksu (29. panta 5. daļa), ja īpašnieks neatgriež telpas iepriekšējā stāvoklī, tad attiecīgās iestādes vai citas personas var vērsties tiesā.

Pamatojoties uz tiesas lēmumu, telpas jāpārdod izsolē. Pēc dzīvokļa pārdošanas līdzekļi tiks novirzīti:

• juridisko izdevumu apmaksa;
• telpu restaurācija, ko veic cits īpašnieks;
• atlikuma maksājums bijušajam īpašniekam.

Līdzīgas prasības ir ietvertas Civilkodeksā (292. pants), kas nosaka, ka privātās telpas ar tiesas lēmumu var nodot publiskai izsolei, ja īpašnieks:

• izmanto dzīvokli citiem mērķiem;
• pārkāpj kaimiņos dzīvojošo pilsoņu intereses;
• ļauj iznīcināt māju;
• izdara citas prettiesiskas darbības.

Tāpat izpildinstitūcijai ir tiesības uzlikt īpašniekam remontdarbu termiņu. Ja pašvaldību un tiesas prasības netiek apmierinātas, tiesu izpildītāji dzīvokli apķīlā, pārdod izsolē un atdod īpašniekam iegūtos līdzekļus, atskaitot tiesāšanās izdevumus.

Uzvarējušais pretendents iesniedz prasību par pilsoņa izlikšanu tikai pēc tam, kad viņam ir piešķirtas īpašumtiesības uz telpām. Šis pasākums praksē tiek izmantots ļoti reti, ja īpašnieks pierādīs, ka telpas viņam ir vienīgās, kur var dzīvot, tad tiesa prasību par mājokļa pārdošanu neapmierinās.

Par hipotēku

Bankas bieži nosaka ierobežojumus mājokļa parametriem, ko var ņemt kredītā. Tāpēc potenciālajiem aizņēmējiem ir jāiegādājas dzīvokļi, kuriem nepieciešama pārbūve. Citos gadījumos aizņēmēji cenšas iegādāties pārveidotu dzīvokli.

Šāda dzīvokļa iegādei ir savas īpašības, galvenokārt tāpēc, ka tas kļūs par ķīlas priekšmetu. Ja aizņēmējs nemaksā bankai, īpašums ir jāpārdod, lai nomaksātu parādu.

Šajā gadījumā ir 2 jēdzieni:

• hipotekārā kredīta kreditēšana;
• hipotēka.

Hipotekārās kreditēšanas gadījumā iegādātais mājoklis kļūst par ķīlu. Bet parasto hipotēku var noformēt pret esošu nekustamo īpašumu. Abos gadījumos bankai ir jābūt pārliecinātai, ka, ja tā ņem dzīvokli ķīlā, tad visiem ar to saistītajiem dokumentiem jābūt kārtībā, arī pārbūvei, ja tāda ir notikusi.

Tajā jāiekļauj arī fakts, ka jaunais īpašnieks var veikt nelikumīgu pārbūvi pat pirms kredīta nomaksas. Tāpēc bankas izmanto hipotēkas apdrošināšanu kā drošības tīklu.

Veicot juridisko plānošanu, īpašniekam (aizņēmējam) par to jāpaziņo ne tikai BTI, bet arī bankai un apdrošināšanas sabiedrībai, jo, ņemot vērā rekonstrukciju, telpu vērtība (ķīla) var mainīties.

Dažkārt bankas aizdevuma līgumā jau iepriekš iekļauj speciālu punktu, kas aizliedz pārplānot dzīvokli, kas ieķīlāts līdz kredīta atmaksai. Šīs pārbaudes nolūkā atbildīgais darbinieks katru gadu apmeklē telpas, lai pārliecinātos, ka aizņēmējs nav veicis nelikumīgu rekonstrukciju.

Ja izrādās, ka aizņēmējs veica pārbūvi un par to nav paziņojis nevienai organizācijai, bankai ir tiesības pieprasīt atļaujas apstiprinājumu. Citā gadījumā viņš var iesūdzēt tiesā, jo patiesībā viņa klients ir pārkāpis līgumu. Šajā gadījumā bankai ir visas tiesības atteikties pildīt saistības pret aizņēmēju.

Kā leģitimizēt darījumu

Bieži vien, pārdodot dzīvokli, ir nepieciešams noformēt dokumentus telpu pārbūvei tieši. Iepriekš pilsonis uzskatīja, ka ar dzīvojamo īpašumu var darīt visu, ko vēlas, un tāpēc nelūdza BTI un citu iestāžu atļauju.

Ja pircējs nepiekritīs uzņemties atbildību, tad īpašniekam pirms pirkuma-pārdošanas līguma noslēgšanas 2019.gadā būs pienācīgi jāsagatavo dzīvokļa tehniskie dokumenti.

Viens no variantiem, kas palīdz izvairīties no soda nomaksas, ir neveiktas, bet it kā plānotas pārbūves legalizēšana. Šim nolūkam nepieciešams veikt pārrunas ar reģionālās arhitektūras nodaļas speciālistu, kas palīdzēs sastādīt izmaiņu projektu.

Par to būtu jāvienojas ar Mājokļu inspekciju, un, izsniedzot atļauju, būs jāgaida, līdz tiks pabeigti piedāvātie pārbūves darbi un jāizsniedz pabeigšanas akts. Tikai pēc tam jūs varat saņemt jaunu reģistrācijas apliecību no BTI. Legalizācija “ar atpakaļejošu spēku” palīdzēs izvairīties no pārdodamā dzīvokļa cenas samazināšanās, bet aizkavēsies jautājums par darījuma noslēgšanu.