Source de l'image : banque de photos Lori

Tout d’abord, il convient de comprendre quel est le but de la procédure de réservation : quelles étapes elle comprend et ce qu’elle permet d’accomplir.

Maria Litinetskaya, directrice générale de l'entreprise a déclaré que « réserver (réserver) un appartement dans un immeuble neuf est une procédure qui, d'une part, permet d'attribuer le logement choisi à l'acquéreur jusqu'à la signature d'un contrat de participation au capital (DDU), et d'autre part, d'en fixer le prix. pour ça. Après conclusion d'un contrat de réservation, l'appartement est retiré de la vente pendant une certaine durée et son prix est gelé. Ainsi, vous avez la garantie d'acquérir les locaux et au prix qui vous convient.

Cependant, selon Sofia Lebedeva, directrice générale de l'entreprise, Il existe des exceptions lorsque le coût de l'appartement n'est pas fixé dans le contrat de réservation. "Le plus souvent, cela se produit lorsque l'acheteur vend son appartement par l'intermédiaire d'un promoteur (la procédure prend généralement plusieurs mois) afin que l'argent reçu soit crédité en guise de paiement pour un appartement dans un immeuble neuf", a expliqué l'expert. .

À son tour, Irina Dobrokhotova, présidente du conseil d'administration, a souligné que La procédure de réservation vise à confirmer le sérieux des intentions du client d’acheter un appartement spécifiquement choisi. «Il permet de fixer le coût d'un futur appartement pendant un certain temps conformément à la réglementation et de sécuriser soi-même l'objet choisi. C'est la réservation est une option fixe, un prix fixe et une confirmation du sérieux des intentions.

Coût de réservation

La deuxième question urgente est de savoir combien coûte la réservation d’un appartement.

Selon Sofia Lebedeva, la réservation peut être payante ou gratuite. « L'option la plus courante est une réservation gratuite, prévue pour 1 à 5 jours. Habituellement, il vous suffit d’appeler le bureau de l’entreprise, de nommer l’objet et de laisser vos coordonnées.

Si l'acheteur a besoin d'un délai plus long, par exemple pour obtenir l'approbation d'un prêt hypothécaire ou vendre un ancien appartement, les entreprises proposent d'effectuer une réservation payante : en règle générale, il s'agit soit d'un acompte, le plus souvent d'un montant de 2,5 % du coût de l'appartement, ou un montant fixe, qui est exposé par la société vendeuse », a déclaré l'expert.

Maria Litinetskaïa dit que le coût de réservation d'un appartement dans un immeuble neuf peut être soit flottant, soit fixe. « Actuellement, les frais pour ce service à Moscou peuvent représenter 1 à 2 % du coût du logement ou un montant fixe de 100 à 150 000 roubles. En règle générale, le coût de la réservation est déduit du prix de l'appartement.

Irina Dobrokhotova a expliqué ce qui est inclus dans ce prix :

« Selon différentes agences et différents développeurs, le coût de la procédure peut être très différent. Il peut être calculé soit sous forme de tarif fixe - il peut s'élever à 10, 20, 30 000 roubles, soit en pourcentage du coût de l'appartement. Le taux moyen du marché est d'environ 2%.

Ce coût comprend la fourniture de services de conseil et juridiques, la préparation et l'approbation du contrat principal pour l'achat d'un appartement avec le promoteur. Parfois, cela inclut également des services d'accompagnement, c'est-à-dire l'enregistrement d'un accord auprès de la chambre d'enregistrement, puis ".

Comment réserver correctement un appartement

Nous avons également interrogé des experts sur la manière de mener à bien la procédure de réservation, ainsi que sur les erreurs les plus courantes et sur la manière de les éviter.

Maria Litinetskaya (« Groupe Metrium ») :

« Avant d'utiliser le service de réservation, vous devez clairement comprendre si votre choix est définitif ou non. Si vous avez des doutes sur l’achat d’une maison, il est préférable de reporter la réservation. La réservation n'est généralement valable que quelques jours, et la prestation est le plus souvent payante. Lors de la conclusion d'un contrat de réservation, essayez de calculer correctement le temps dont vous avez besoin pour préparer les documents et le montant requis. Si cela est fait correctement, vous signerez le DDU avant que la réservation ne soit annulée.

Veuillez noter que le contrat de réservation précise la superficie de l'appartement, sa localisation : numéro d'immeuble, section, étage, numéro sur le site), la durée de validité de la réservation, son coût, les modalités de paiement et de retour, le montant total. le coût du logement acheté, ainsi que les coordonnées exactes des parties . Tous ces détails sont nécessaires pour garantir qu'il n'y aura pas de malentendus entre vous et l'entreprise vendeuse à l'avenir.

Les principales erreurs commises par un acheteur lors de la réservation d'un appartement incluent un calcul inexact du délai d'obtention d'un prêt hypothécaire et une attitude imprudente à l'égard des termes du contrat de réservation. Éviter les deux est assez simple. Dans le premier cas, vous devez vous renseigner au préalable auprès de la banque sur les modalités d'examen de la demande et en tenir compte lors de l'établissement du contrat de réservation. Dans la seconde, lisez attentivement le document et clarifiez tous les détails peu clairs.

«C'est une erreur de penser qu'après avoir déposé de l'argent, le prix de l'appartement est fixé pour une durée illimitée. Par exemple, si vous avez réservé un appartement le 1er juin, c'est une erreur de croire que le 30 août sera le même si pendant cette période vous n'avez entrepris aucune démarche visant à acheter le bien réservé. Ainsi, chaque contrat de réservation indique clairement la période pendant laquelle le promoteur est prêt à mettre à disposition cet appartement particulier à un prix donné. Et, par conséquent, le contrat de réservation est considéré comme rempli au moment de la signature du certificat de réception du service.

Tout pour les clients !

Et enfin, nous avons appris auprès d'experts à quel point les promoteurs font aujourd'hui preuve de flexibilité lorsqu'ils abordent la question de la réservation d'appartements. Disons qu'aujourd'hui un client a payé un certain montant pour la réservation d'un appartement, puis a changé d'avis et souhaite acheter un autre appartement - sans perdre d'argent sur celui déjà réservé. Le développeur peut-il le rencontrer à mi-chemin ?

Irina Dobrokhotova (« BEST-Novostroy ») :

« Si nous parlons d'une situation dans laquelle le service de réservation est fourni par une agence et l'appartement est vendu par le promoteur, alors l'agence rencontre définitivement les clients à mi-chemin, car il est important pour nous que le client achète en principe un appartement dans ce complexe. Ainsi, dans un délai raisonnable, le client peut modifier son choix au sein du complexe sans être à nouveau facturé.

La même chose s'applique au développeur. Le promoteur prend de l'argent pour ses services, et si le client refuse l'option réservée après une période assez longue, le promoteur a le droit de refacturer de l'argent pour le service de réservation d'un nouvel appartement. Mais le plus souvent, les promoteurs accommodent également le client à mi-chemin afin de le maintenir au sein de leur complexe résidentiel.

Sofia Lebedeva (« MIEL-Nouveaux Bâtiments ») :

« Si le client a aimé un autre appartement du catalogue et qu'il a déjà effectué un acompte pour le bien, le promoteur ou la société vendeuse, en règle générale, rencontre le client à mi-chemin et renouvelle le contrat de réservation sans pertes financières pour l'acheteur.

Si l'acheteur décide de résilier le contrat de réservation en raison de l'achat d'un appartement auprès d'un autre promoteur, l'acompte est restitué si cela a été spécifié dans le contrat.

Maria Litinetskaya (« Groupe Metrium ») :

« Aujourd'hui, les développeurs s'efforcent de prendre en compte autant que possible les besoins des acheteurs. Par conséquent, si vous avez réservé un appartement, puis avez changé d'avis et souhaitez en acheter un autre sans perdre le paiement de la réservation, il est fort probable qu'ils vous rencontreront à mi-chemin. De plus, vous pourrez être remboursé du montant de votre réservation, même si vous avez simplement refusé d’acheter une maison.

Ainsi, même si la procédure pour réserver un appartement dans un immeuble neuf est assez simple, il faut quand même faire attention à ne pas se tromper ici !

Un contrat de réservation est conclu lorsque l'acheteur a besoin de « s'assurer une place » pendant un certain temps. Autrement dit, il a évidemment aimé l'appartement et a décidé de « le prendre », mais il faut du temps pour résoudre certains problèmes. Par exemple, contractez un prêt hypothécaire. Et cette tâche ne dure pas un jour ou deux.

Après s'être fixé pour objectif d'acheter un appartement dans un immeuble en construction, l'acheteur passe au crible de nombreuses informations, se rend aux visites et lorsqu'une option appropriée est trouvée, il est confronté à un autre problème : comment conserver la propriété jusqu'à la transaction. est conclu et les règlements financiers sont effectués ? Le problème peut être résolu si vous utilisez le contrat de réservation. "Un accord de réservation est conclu lorsqu'il est nécessaire de réserver le bien acheté à un acheteur potentiel", explique Dmitry Otyakovsky, directeur commercial de la division moscovite du Pioneer Group of Companies, au magazine www.metrinfo.ru. Comme l'a ajouté Nina Kuznetsova, fondatrice d'Urban Realty, les contrats de réservation sont souvent conclus avec les clients par des sociétés immobilières qui ont le droit de vendre des appartements dans des immeubles en construction. Les développeurs eux-mêmes ont rarement recours à de tels accords. « Les réservations des développeurs sont le plus souvent faites verbalement pour une période très courte – 1 à 2 jours », précise l'expert.

Comme l'a noté Vasily Fetisov, directeur des ventes et du marketing de Zheldoripoteka CJSC, un accord de réservation est assez rare dans la pratique du marché primaire du logement, en particulier dans des conditions de forte concurrence entre promoteurs sur un marché où l'acheteur règne en maître. C’est exactement la situation qui s’est développée en 2008-2010. En 2011, la situation évolue progressivement vers un marché acheteur-vendeur équilibré, mais une file d'acheteurs se fait déjà la queue pour certaines propriétés populaires et à succès. En conséquence, il est nécessaire de réserver un appartement pendant un certain temps pour résoudre un problème, par exemple celui de l'obtention d'un prêt hypothécaire. En règle générale, les contrats de réservation sont conclus pour de courtes périodes - une semaine, deux semaines, un mois.

L'accord comprendra une hypothèque

En effet, aujourd’hui de nombreuses transactions sur le marché primaire sont réalisées au moyen d’un crédit immobilier. En conséquence, il faut beaucoup de temps pour rassembler les documents, examiner le dossier de l’emprunteur hypothécaire auprès de la banque et ouvrir le financement. Selon Vasily Fetisov (Zheldoripoteka), la plupart des contrats de réservation sont désormais conclus pour des dossiers hypothécaires.

Que devrait contenir un tel accord s'il est conclu par un emprunteur hypothécaire ? Dmitry Otyakovsky (Pioneer Group of Companies) conseille d'inclure la possibilité de restituer l'intégralité de l'avance si la transaction n'a pas lieu en raison du refus de la banque d'émettre une hypothèque. Et étant donné qu'il est extrêmement difficile, voire impossible, d'obtenir un refus écrit de la banque, il convient de prêter attention au libellé de ce paragraphe.

Le point suivant est que les banques sous-estiment généralement le montant qu’elles sont prêtes à fournir aux emprunteurs. Et si le prix d'un appartement est lié au taux de change, qui a augmenté de manière inattendue, alors il existe deux solutions possibles au problème : soit chercher de l'argent, par exemple, contracter un prêt à la consommation supplémentaire, soit soumettre une nouvelle demande de prêt. pour augmenter le montant du prêt. "Mais la meilleure assurance contre de telles situations serait de fixer dans le contrat de réservation le taux de change maximum de la devise de paiement", estime l'expert.

La situation est plus optimiste lorsqu'il s'agit d'obtenir un prêt hypothécaire auprès d'une banque qui a fourni un financement d'avant-projet ou de projet pour une installation donnée. Il est alors seulement important que le client calcule correctement la durée de validité du contrat de réservation. "Le promoteur et la banque ont le plus souvent un accord sur le délai d'approbation des emprunteurs, par exemple 7 à 10 jours à compter de la date de soumission des documents", explique Nina Kuznetsova (Urban Realty). "Et c'est précisément cette période qu'il faut prendre en compte lors de la signature du contrat de réservation."

Quant à la devise de paiement, qui figurera dans l'accord, Vasily Fetisov (« Zheldoripoteka ») estime qu'il est logique d'obtenir un prêt dans la devise dans laquelle est libellée la valeur de la propriété. Mais si le client décide de contracter un emprunt en dollars et que le paiement d'un nouveau bâtiment s'effectue dans 90 % des cas en roubles, la banque effectuera une conversion pour l'emprunteur à son propre taux interne le jour de l'octroi du prêt. émis, dit Nina Kuznetsova (Urban Realty).

Nuances de l'accord

Le contrat de réservation impose le respect de certaines formalités. Il doit détailler l'objet de l'accord entre les deux parties et les points à exécuter. Tout d'abord, explique Nina Kuznetsova (Urban Realty), le contrat doit contenir des informations décrivant avec précision quel appartement l'acheteur réserve - étage, section, son numéro sur le site et sa superficie totale. Le montant de la réservation et les conditions de restitution de cet argent, son non-remboursement ou son crédit au prix de l'appartement doivent être précisés. Il est très important que les délais de réservation soient clairement définis et que la responsabilité des parties en cas de non-respect de leurs obligations soit indiquée. "Il est impératif d'indiquer les coordonnées de l'acheteur et du vendeur ainsi que le moment de la transaction", ajoute Dmitry Otyakovsky (Pioneer Group of Companies).

Que doit faire un acheteur s’il n’est pas d’accord avec les clauses du contrat établi par le service juridique de l’entreprise ? Les experts disent franchement qu’en pratique, il est assez difficile de conclure un accord selon les conditions de l’acheteur. "À moins qu'il ne s'agisse d'une transaction de plusieurs millions de dollars", note Vasily Fetisov ("Zheldoripoteka"). Un acheteur « ordinaire » sera poliment écouté et ses souhaits seront « pris en compte »... Cependant, nos commentateurs estiment que le texte des contrats est rédigé à un bon niveau professionnel et prend en compte les droits des deux parties.

Un point important du contrat est le montant déposé par l'acheteur sur le compte du vendeur pour que l'appartement ou la maison soit retiré du marché pendant une certaine période (dans le langage courant - une avance). Dans la plupart des cas, la question monétaire est résolue par accord des deux parties et n'est pas liée au coût total de la propriété. En pratique, explique Nina Kuznetsova (Urban Realty), à Moscou, nous parlons d'un acompte de 50 000 roubles et dans la région de Moscou, de 35 000 roubles. Et ce montant n'est pas remboursé si le client n'achète pas l'appartement dans le délai prévu au contrat.

Quant au montant de la transaction lui-même, dans la plupart des cas, si le prix au mètre carré est annoncé en roubles, il apparaît dans le contrat de réservation. Si le prix est indiqué en devise étrangère, le calcul est généralement effectué au taux de change MICEX au moment du dépôt de l'argent.

Le contrat de réservation a aussi ses inconvénients. Il n'est pas soumis à l'enregistrement de l'État. De ce fait, un vendeur peu scrupuleux peut conclure plusieurs contrats de réservation pour un même appartement. Si un litige grave survient entre le vendeur et l'acheteur, l'examen de cette question devant les tribunaux peut suivre différents scénarios. Un à un, l'accord peut être reconnu comme préliminaire, ce qui lui fournira toutes les normes qualificatives de cet accord. Dans le cas contraire, l'accord sera déclaré complètement invalide.

Les experts conseillent

Étant donné que des erreurs dans la conclusion d'un contrat de réservation peuvent entraîner non seulement la perte de l'acompte, mais également l'échec de la transaction, www.metrinfo.ru a demandé à des experts de vous donner des conseils sur ce à quoi vous devez d'abord faire attention lors de la conclusion d'une réservation. accord.

Nina Kuznetsova (Immobilier urbain) :

L'essentiel lors de la conclusion d'un contrat de réservation est de comprendre dans combien de temps et comment vous devrez payer l'achat d'un appartement dans le nouveau bâtiment sélectionné, s'il existe des conditions sur la base desquelles il est possible de prolonger la réservation, et s'il est possible de changer l'appartement sélectionné par un autre.

Vassili Fetissov (« Zheldoripoteka ») :

Il faut faire attention aux obligations du client et aux pénalités si la transaction n’a pas lieu du fait de la faute du client. Et aussi sur les garanties du promoteur - dans la rubrique obligations par exemple, que se passera-t-il si l'appartement est vendu à un tiers pendant la durée de validité du contrat de réservation.

Dmitry Otyakovsky (Groupe d'entreprises Pioneer) :

Je recommande de prêter attention au délai de réservation, à la description de l'objet (adresse et caractéristiques physiques), au montant de l'avance, au coût de l'objet, aux modalités de paiement, aux pénalités si l'une des parties ne parvient pas à finaliser la transaction. .

Tout acheteur d’appartement a besoin de temps pour collecter une grosse somme d’argent. Pendant qu'il vend son propre appartement et entame le processus de négociation avec la banque, l'option qui lui plaît pourrait quitter le marché. Pour éviter que cela ne se produise, le marché immobilier dispose d'un service de réservation (réservation) d'appartements.
La procédure de réservation d'appartements est utilisée à la fois sur les marchés primaire et secondaire. Ce à quoi il faut faire attention, c'est si la présence d'un contrat de réservation est une garantie que l'appartement ne sera pas vendu à d'autres acheteurs », a examiné la revue immobilière « MetrInfo.Ru » avec l'aide d'experts.

Réserver un logement auprès du promoteur
L'essence de la procédure est que le client, en payant la réservation, confirme le sérieux de ses intentions, explique Alexander Engel, chef du département des nouveaux bâtiments du groupe d'entreprises MIC. Selon Nikolai Chitiashvili, chef du département d'assistance commerciale du groupe d'entreprises Pioneer, sur le marché primaire, un accord de réservation est généralement conclu par des agents qui « fixent » le client et une certaine partie de leur commission. Les promoteurs vendant des appartements dans le cadre de la loi sur la participation à la construction partagée 214-FZ (elle oblige à accepter le paiement au titre du contrat seulement après son enregistrement auprès de l'État) tentent également de couvrir leurs paris, sinon avec une lettre de crédit, du moins avec un accord de réservation similaire.

La plupart des entreprises sont prêtes à proposer à leurs clients différentes options pour réserver des appartements sur leurs sites. Selon Igor Sibrenkov, directeur général adjoint de Morton-Invest, la société propose à ses clients un système de réservation flexible, où, en fonction de la situation, chaque client peut choisir l'option la plus optimale parmi les quatre proposées. Le moyen le plus simple de réserver un appartement dans l'un des nouveaux immeubles du groupe d'entreprises Morton est d'appeler l'un des bureaux de vente. En laissant vos coordonnées, vous pourrez réserver votre option préférée pour une journée. Ce service est fourni entièrement gratuitement. Si dans les 24 heures l'acheteur décide d'acheter, à la fin de cette période, il est nécessaire de conclure un accord de sélection et de verser un acompte d'un montant de 2,5% du coût de l'appartement. Lors d'un paiement anticipé, la réservation s'effectue automatiquement pour la durée nécessaire à la préparation et à l'exécution de tous les documents. Cela prend généralement jusqu'à 7 jours. Lors de la conclusion d'un tel contrat, le prix de l'appartement est fixé pour toute la durée de sa validité. Si le contrat est résilié par l'acheteur, le paiement effectué n'est pas remboursé.

Si l'acheteur a besoin de plus de temps pour prendre une décision d'achat, Morton-Invest propose des types de réservation payants. Le montant du paiement peut dépendre de la durée de la période de réservation et du nombre de pièces dans l'appartement. Ainsi, en fonction des paramètres ci-dessus, la société propose les options suivantes : pendant un mois, un appartement d'une pièce peut être réservé pour 10 000 roubles, un appartement de 2 pièces pour 15 000 roubles et un appartement de 3 pièces pour 20 000 roubles. mille roubles.

Un autre type de réservation proposé par le promoteur est utilisé dans une transaction alternative, lorsque l'acheteur vend son ancien appartement par l'intermédiaire du département de logement secondaire du Morton Group of Companies et achète un logement dans l'un des nouveaux bâtiments de la société. Dans ce cas, le coût de la réservation ne dépend pas du nombre de pièces de l'appartement et s'élève à 50 000 roubles.

La durée maximale d'une telle réservation est de 3 mois. L'entreprise estime que ce temps est généralement suffisant pour que le client puisse vendre de manière rentable l'ancien espace de vie. Mais si la vente de l'ancien appartement est retardée, alors il est possible de prendre en compte ce montant dans le coût de l'appartement, sous réserve des termes de l'accord préalablement conclu. Avec ce type de réservation, le prix de l'appartement n'est pas fixe. Si l'acheteur refuse la transaction de vente de son appartement, alors le paiement de la prestation n'est pas remboursé, et la réservation est automatiquement annulée au moment de la résiliation du contrat.

Un type de réservation distinct est proposé par Morton Group pour les acheteurs achetant un appartement avec une hypothèque militaire. Le coût d'une telle réservation pour une période de deux semaines est de 5 000 roubles. Le prix de l'appartement lors de la réservation est fixe et ne peut être révisé qu'après expiration de la période de réservation.

La société NDV-Real Estate propose également différentes options pour « retarder » un appartement dans un immeuble neuf. La première, explique Anton Konobeevsky, chef adjoint du département des nouveaux bâtiments de la société NDV-Real Estate, est une réservation de plusieurs jours pour préparer la transaction. En règle générale, avec ce programme, le client ne supporte pas de frais supplémentaires, le prix est fixe. Le mécanisme est le plus simple et le plus compréhensible pour chaque partie. Si un client vend un appartement par l'intermédiaire d'une entreprise pour l'achat ultérieur d'un nouveau bâtiment (compensation), la pratique consiste alors à réserver l'appartement pour 1 à 2 mois. Et en pratique, ce temps est largement suffisant pour vendre un bien immobilier sur le marché secondaire. Certes, il y a un détail important, prévient l'expert, en règle générale, si un appartement est réservé pour une période similaire, les prix dans un immeuble neuf ne sont pas fixes.

Une autre option consiste à réserver un appartement lors de l'obtention d'un prêt hypothécaire, explique Kristina Shulgina, responsable du département des prêts hypothécaires et des prêts chez NDV-Real Estate. Une telle transaction nécessite des coûts de temps liés à la collecte des documents nécessaires et à leur organisation. C'est pourquoi NDV-Real Estate retire l'appartement de la vente pendant 10 jours. Dans ces délais, les spécialistes de l'entreprise doivent fournir aux banques les documents nécessaires aux clients et recevoir les décisions sur les demandes de prêt. « Dans ce cas, le prix n'est fixé qu'après que le client ait reçu l'accord de la banque », précise l'expert.

En pratique, le coût des services dans le cadre d'un contrat de service (DOU, la société utilise cette forme précise de contrat) est lié au prix de l'appartement, explique Philip Tretyakov, PDG de Galaxy Realty. Chaque entreprise détermine individuellement le montant du paiement. "Par exemple, dans nos projets dans la région proche de Moscou, dans le complexe résidentiel Butovo Park-2 et le complexe résidentiel Alpha Centauri, ce montant est égal à 2,5% du prix de l'appartement", précise l'expert.

Selon Vasily Sharapov, avocat de la société de développement City-XXI Century, le montant de l'avance pour la réservation est généralement déterminé à la discrétion du promoteur. Il peut s'agir d'une somme d'argent fixe quel que soit le prix du contrat ou d'un certain pourcentage de ce prix. Généralement pas plus de 10 %. «Dans notre entreprise, le paiement d'une réservation s'élève à 25 000 roubles», explique Alexander Engel (groupe d'entreprises MIC).

Obligations contractuelles
Lors de la conclusion d'un contrat de réservation, plusieurs points importants doivent être pris en compte. Puisque le contrat de réservation garantit à l'acheteur la cession du bien sélectionné pour une certaine période et fixe le prix de la transaction, explique Alexander Engel (Groupe d'entreprises MIC), il faut vérifier que tous ces points sont présents dans le contrat de réservation.
Nikolai Chitiashvili (Pioneer Group of Companies) estime que l'acheteur doit s'assurer que le contrat de réservation reflète les informations sur l'appartement de manière aussi détaillée que possible : tous les paramètres de l'appartement (adresse de la maison, position de l'appartement dans la maison, zone, autres paramètres), les prix et les dates de sortie d'une offre.

Aussi, a ajouté Philip Tretiakov (Galaxy Realty), le client doit étudier attentivement les termes du contrat, les conditions de paiement, si un prêt hypothécaire est prévu, puis vérifier la présence d'une clause de restitution d'argent en cas de refus de la banque. fournir un prêt, ainsi que les détails de l'appartement réservé.
Selon Vasily Sharapov (« Ville-XXIe siècle »), le formulaire approuvé par le développeur est généralement utilisé. Toutefois, l'investisseur a le droit, en cas de désaccord sur le texte, de proposer des modifications et des compléments à ce formulaire. Dans la pratique, le plus souvent les développeurs refusent de modifier quoi que ce soit dans la forme approuvée du contrat de réservation, et si les désaccords sont importants, la transaction peut ne pas avoir lieu pour cette raison.

Oksana Melnik, directrice générale adjointe de la société russe House of Real Estate, confirme également que si la transaction est avec un grand promoteur, la probabilité d'apporter des modifications ou des ajouts à l'accord est extrêmement faible. Bien que sur le marché secondaire, les choses soient plus simples : vous pouvez accepter d'inclure certaines clauses dans le contrat d'avance (dépôt). De plus, les conditions dépendent de la demande pour l'appartement sélectionné. « Si un objet est très demandé », explique l'expert, « alors personne ne veut apporter de modifications, agissant selon le principe « si quelque chose ne vous aime pas, ne l'achetez pas », et si le vendeur est intéressé en vendant, il est plus fidèle et fait des concessions.

Réservation d'appartements sur le marché secondaire
La réservation d'appartements est également utilisée sur le marché secondaire. Une condition préalable est le paiement d’une avance ou d’un acompte. Certes, Maria Litinetskaya, directrice générale du groupe Metrium, estime que sur le marché secondaire, il s'agit d'une procédure facultative. Dans ce cas, les initiateurs sont principalement les acheteurs. Ils doivent réserver l'option qui leur convient afin de préparer la conclusion du contrat principal d'achat et de vente - demander un prêt hypothécaire ou vendre un ancien appartement. Mais avant de réserver un appartement sur le marché secondaire, conseille l’expert, l’acheteur doit s’assurer qu’il est « légalement propre ».

Le contrat de dépôt ou le contrat de réservation est conclu par écrit et ne nécessite pas de légalisation obligatoire. Mais si un litige survient - en cas de manquement de l'une des parties à ses obligations, il sera plus facile pour l'acheteur de prouver sa cause devant le tribunal à l'aide d'un acte notarié.
Nikolai Chitiashvili (Pioneer Group of Companies) estime qu'il est important de s'assurer que l'avance/dépôt est versé au propriétaire ou à un agent autorisé. Il est nécessaire de préciser les conditions de restitution de l'avance si les droits de tiers ou d'autres circonstances gênant la transaction sont découverts. Sinon, prévient Alexander Engel (Groupe d'entreprises MIC), si vous refusez d'acheter un appartement réservé, l'argent ne sera pas restitué, car au moment du paiement au titre du contrat, le service de réservation est considéré comme fourni et le contrat est rempli. .
Selon Oksana Melnik (« Maison immobilière russe »), le montant du dépôt dépend de la valeur de la propriété, mais varie généralement de 30 000 à 100 000 roubles. Il n'existe pas de normes ni de formules déterminant le montant de ce montant.

Y a-t-il un risque de ne pas obtenir l'appartement qui vous plaît sur le marché primaire, malgré le fait qu'il existe un accord de réservation ? Que faire alors ? www.metrinfo.ru s'est tourné vers des experts pour répondre à ces questions.

Alexander Engel, chef du département des bâtiments neufs du groupe d'entreprises MIC :
Il n'y a pas eu de cas de ce type dans la pratique du groupe de sociétés MIC. Or, les situations de force majeure arrivent à tout le monde. Le facteur humain est également présent sur le marché immobilier. Mais de tels cas sont extrêmement rares et de telles situations sont résolues individuellement par le biais de négociations.

Nikolai Chitiashvili, chef du département d'assistance commerciale du groupe d'entreprises Pioneer :
Ce scénario est possible et ne dépend malheureusement que du sérieux du développeur. Le client peut se protéger en s'assurant que les conditions de restitution de l'avance sont précisées dans le contrat.

Philippe Tretiakov, PDG de Galaxy Realty :
Si l'établissement d'enseignement préscolaire répertorie effectivement l'appartement choisi par le client, les risques de ne pas l'obtenir sont minimes. Car lors du paiement du contrat, celui-ci sort de la base de données des objets disponibles et est réservé à l'acheteur. Lors de la signature du DOU, le client doit vérifier soigneusement tous les détails de l'appartement : bâtiment, étage, section, son numéro sur le site.

Maria Litinetskaya, directrice générale du groupe Metrium :
Bien sûr, il y a toujours un risque. Surtout si l'acheteur potentiel a d'abord pris le contrat à la légère et ne l'a pas étudié attentivement. Les vendeurs peu scrupuleux utilisent souvent ces citoyens crédules comme source de fonds accessible.

Grigori Altukhov, directeur commercial de FSK Leader :
Un contrat de réservation est également une garantie à l'acheteur de la part du promoteur (vendeur) que l'appartement est définitivement cédé à l'acheteur et ne sera vendu à personne pendant la durée de validité du contrat de réservation.

Igor Sibrenkov, directeur général adjoint de Morton-Invest LLC :
Dans 100% des cas, nos clients reçoivent exactement les appartements qu'ils choisissent. Et le système de réservation flexible que nous proposons leur permet de choisir l'option la plus acceptable et la plus rentable.

Texte : Lyudmila Chicherova

1. Remboursement d'argent dans le cadre d'un contrat de réservation d'appartement ?

1.1. Lisez toutes les conditions dans le contrat de réservation. Je ne conseille à personne de conclure cet accord. Divorce de l'eau propre. Aucune réservation n'est requise pour quiconque, sauf pour les agents immobiliers sans scrupules.

2. Je souhaite résilier le contrat de réservation d'appartement.

2.1. Bon après-midi rédiger une déclaration pour résilier le contrat.

2.2. Chaque transaction peut être déclarée invalide en raison de son caractère annulable ou nul. Peut être résilié selon les termes du contrat. Besoin d'aide, appelez : 89278511128

3. Je souhaite résilier le contrat de réservation d'appartement, la nouvelle d'un proche parent (mère) atteint d'un cancer est-elle un cas de force majeure, car de l'argent sera nécessaire pour le traitement.

3.1. La résiliation d'un contrat de bail, la location d'un appartement, etc. ne nécessitent pas de circonstances ni d'explications de force majeure.
L'essentiel est de notifier par écrit.

4. J'ai conclu un accord pour réserver un appartement en colocation, payé 10 000 roubles. La maison devrait être livrée au 4ème trimestre 2019, à la lecture de l'avant-contrat, la date limite est le 31/05/2021. Puis-je récupérer mes 10 000 ?

4.1. Bonjour! Comment le paiement a-t-il été effectué ? Si le document de paiement ? Accord de réservation ?

5. J'ai conclu un contrat pour réserver un appartement, en payant 25 000 roubles. Le contrat précise le montant du loyer, 3 jours avant la signature de l'accord préalable, le service commercial modifie le prix de l'appartement de 100 mille à la hausse. Puis-je exiger la conclusion d'un contrat au prix préalablement convenu ou restituer les frais de réservation en double ? En augmentant les montants, le gérant a fait référence à sa propre erreur de calcul.

5.1. Bon après-midi
Le montant que vous recevez en l'absence d'accord préalable ou d'accord principal conclu ne peut être reconnu comme un acompte.
Par conséquent, en l'absence de ces accords, vous ne pouvez pas exiger la conclusion d'un contrat d'achat et de vente.
Mais si le contenu du contrat de réservation est un accord préliminaire (il doit être analysé), alors vous avez le droit d'exiger la vente de l'appartement aux termes de cet accord.
Le montant de 25 000 roubles peut être reconnu comme un acompte s'il est directement désigné comme un acompte dans le contrat de réservation, vous avez alors le droit de conserver l'acompte.
Article 429. Accord préalable

1. Aux termes d'un accord préliminaire, les parties s'engagent à conclure un futur accord portant sur le transfert de propriété, l'exécution de travaux ou la prestation de services (accord principal) dans les conditions stipulées par l'accord préliminaire.
2. L'accord préliminaire est conclu sous la forme établie pour l'accord principal, et si la forme de l'accord principal n'est pas établie, alors par écrit. Le non-respect des règles de forme de l'accord préalable entraîne sa nullité.
3. L'accord préliminaire doit contenir les conditions permettant d'établir l'objet, ainsi que les conditions de l'accord principal, sur lesquelles, à la demande de l'une des parties, un accord doit être trouvé lors de la conclusion de l'accord préliminaire.
(tel que modifié par la loi fédérale du 03/08/2015 N 42-FZ)
4. L'accord préliminaire précise le délai dans lequel les parties s'engagent à conclure l'accord principal.
Si un tel délai n'est pas précisé dans l'accord préliminaire, l'accord principal doit être conclu dans un délai d'un an à compter de la date de conclusion de l'accord préliminaire.
5. Dans les cas où la partie qui a conclu l'accord préliminaire évite de conclure l'accord principal, les dispositions prévues au paragraphe 4 de l'article 445 du présent code sont appliquées. Une demande visant à contraindre à la conclusion du contrat principal peut être déposée dans un délai de six mois à compter de la date du manquement à l'obligation de conclure le contrat.
En cas de désaccord entre les parties sur les termes de l'accord principal, ces termes sont déterminés conformément à la décision de justice. L'accord principal dans ce cas est considéré comme conclu à partir du moment où la décision de justice entre en vigueur ou à partir du moment spécifié dans la décision de justice.
(Article 5 tel que modifié par la loi fédérale du 03/08/2015 N 42-FZ)
6. Les obligations stipulées par l'accord préliminaire prennent fin si, avant la fin du délai dans lequel les parties doivent conclure l'accord principal, celui-ci n'est pas conclu ou l'une des parties n'adresse pas à l'autre partie une offre de conclusion de cet accord. .

Art. 429, « Code civil de la Fédération de Russie (première partie) » du 30 novembre 1994 N 51-FZ (tel que modifié le 3 août 2018) (ConsultantPlus) Article 380. La notion de dépôt. Formulaire d'accord de dépôt

1. Un acompte est reconnu comme une somme d'argent donnée par l'une des parties contractantes en contrepartie des paiements dus par elle au titre du contrat à l'autre partie, pour prouver la conclusion du contrat et en assurer l'exécution.
2. L'accord sur le dépôt, quel que soit le montant du dépôt, doit être conclu par écrit.
3. En cas de doute sur le caractère constitutif d'un acompte du montant versé au titre des paiements dus par la partie au titre du contrat, notamment en raison du non-respect de la règle établie par le paragraphe 2 du présent article, ce montant est considéré comme versé à titre d'acompte. avance sauf preuve contraire.
4. Sauf disposition contraire de la loi, par accord des parties, un acompte peut être utilisé pour garantir l'exécution de l'obligation de conclure l'accord principal dans les conditions prévues par l'accord préliminaire (article 429).
(Article 4 introduit par la loi fédérale du 03/08/2015 N 42-FZ)

Article 381. Conséquences de la résiliation et du manquement à une obligation garantie par un acompte

1. Si une obligation prend fin avant le début de son exécution par accord des parties ou en raison de l'impossibilité d'exécution (article 416), la caution doit être restituée.
2. Si la partie qui a versé l'acompte est responsable de l'inexécution du contrat, celle-ci reste à la charge de l'autre partie. Si la partie qui a reçu l'acompte est responsable de l'inexécution du contrat, elle est tenue de payer à l'autre partie le double du montant de l'acompte.
En outre, la partie responsable de l'inexécution du contrat est tenue d'indemniser l'autre partie des pertes, déduction faite du montant de l'acompte, sauf disposition contraire du contrat.

Ch. 23, § 7, « Code civil de la Fédération de Russie (première partie) » du 30 novembre 1994 N 51-FZ (tel que modifié le 3 août 2018) (ConsultantPlus)

5.2. Nous devons analyser votre contrat pour vous donner une réponse précise.

6. Le paiement au titre du contrat de fourniture de services de réservation d'appartements a été effectué par le client et le client souhaite confier le contrat d'achat et de vente de biens immobiliers à un tiers. Existe-t-il une base juridique pour cette transaction ?

6.1. Svetlana, eh bien, cession de droits (cession). Ou rédigez un accord avec des actes pour ces fonds.
Sincèrement.

7. Ma fille a conclu un accord de réservation et a effectué un paiement de 116 000. Notre accord a échoué et nous avons demandé le remboursement de la réservation. Nous avons été refusés car le contrat indiquait que le coût des services liés au choix d'un appartement était de 104 000 euros et qu'ils n'étaient pas remboursables. Si nous avons un espoir de récupérer l'argent. Si la fille a signé le contrat. On lui a dit que c'était juste une réservation et elle a signé sans la lire.

7.1. Bon après-midi On ne sait pas exactement avec qui l'accord a été signé ? Avec une agence ? Avec le développeur ou le propriétaire ?
Pour répondre correctement à votre question, il est préférable de lire le contrat que vous avez conclu.

7.2. Bonjour Olga.
Sans prendre connaissance des documents (Accord, etc.), il n'est pas possible de donner une réponse motivée et justifiée.

8. Veuillez nous indiquer un point : nous avons conclu un contrat pour la réservation d'un appartement avec un montant spécifié, nous avons payé pour cette réservation un montant de 10 000. Après un certain temps, l'agent nous a appelé et nous a dit que les prix étaient en train d'augmenter. en fonction de leur ordre interne. Dans cet ordre, les dates auxquelles s'applique cette fourchette de prix pour les appartements n'ont rien à voir avec nous ! La question est de savoir si le promoteur ou l'agent peut modifier le prix de l'appartement s'il était inscrit dans cette réservation.

8.1. Ne peut pas. Leurs ordres ne s'appliquent pas à vous. Mais vous devez examiner le contrat conclu pour cette réservation (article 421 du Code civil de la Fédération de Russie), quelles conditions et obligations y sont énoncées (article 309 du Code civil de la Fédération de Russie), incl. sur la question des prix. Et leurs ordres ne s'appliquent qu'à eux et n'ont rien à voir avec vous. Les termes du contrat conclu peuvent être soumis à des modifications supplémentaires. accord (articles 452-453 du Code civil de la Fédération de Russie).

8.2. Le motif de la réservation est qu'un appartement spécifique vous est réservé à un prix précis. Le prix ne peut donc plus changer par la suite. Articles 308 309 421 du Code civil de la Fédération de Russie. Les ordonnances n'ont rien à voir avec cela. De plus, ils n’ont rien à voir avec vous.

8.3. Bonjour Yuri. Si votre contrat de réservation ne prévoit pas la possibilité de modifier le prix de l'appartement, le promoteur ne peut pas modifier le prix (article 421 du Code civil de la Fédération de Russie)

8.4. Les prix ne sont réglementés par aucun arrêté et n'ont jamais été réglementés. Il existe une notion de « liberté contractuelle », prévue à l'article 421 du Code civil de la Fédération de Russie. Apparemment, l'agence emploie des escrocs ordinaires, vous ne devriez donc pas vous embêter avec eux.

8.5. Ici, il faut partir du fait que le prix de réservation a été inclus dans le contrat.À cet égard, afin de modifier le prix, si le contrat de réservation ne contient pas de clause accordant le droit au Développeur de modifier le prix unilatéralement. Ensuite, conformément à l'article 450-452 du Code civil de la Fédération de Russie, pour modifier le prix, il est nécessaire de conclure un accord complémentaire au contrat. Sans la conclusion d'un tel accord, la modification du prix sera illégale. Et une commande interne ne constitue pas une base pour modifier le prix.

8.6. En règle générale, selon le Code civil de la Fédération de Russie, les modifications unilatérales des termes du contrat ne sont pas autorisées.

8.7. En règle générale, selon le Code civil de la Fédération de Russie, les modifications unilatérales des termes du contrat ne sont pas autorisées.
Ignorer une telle exigence et modifier unilatéralement le prix sera considéré comme une modification unilatérale du DDU, ce qui contredit directement l'art. 310 du Code civil de la Fédération de Russie. Si le développeur l'a modifié sans votre consentement, vous devez alors découvrir pourquoi il l'a fait et indiquer qu'un tel changement est inacceptable unilatéralement.

De plus, le contrat ne peut prévoir la possibilité de modifications de prix unilatérales de la part du promoteur. La présence d'une telle condition contredirait le paragraphe 1 de l'art. 16 de la loi fédérale « sur la protection des droits des consommateurs », comme portant atteinte aux droits de l'actionnaire, par rapport à l'art. 310 GK. Une telle disposition sera donc nulle.
Selon le paragraphe 1 de l'art. 452 du Code civil de la Fédération de Russie, un accord de modification doit être conclu sous la même forme que l'accord lui-même. Ainsi, sur la base du paragraphe 3 de l'art. 4 Loi fédérale n° 214, un accord entre les parties au DDU pour modifier son prix doit être rédigé dans un document écrit et également enregistré auprès de Rosreestr.

8.8. Bonjour, cher Yuri !
Si votre question concerne l'achat d'un appartement sur la base de la loi fédérale n° 214-FZ « Sur la participation à la construction en participation d'immeubles à appartements et d'autres biens immobiliers et sur les modifications de certains actes législatifs de la Fédération de Russie », alors cette La loi ne prévoit aucune « réservation » d'un appartement avant de conclure un accord de participation à une construction partagée.
Cette « réservation » d'un appartement, inventée par le promoteur, ne donne même pas droit à un accord préalable de participation à une construction partagée ou à un accord préalable d'achat et de vente d'un appartement.
Mais si vous êtes spécifiquement intéressé par le prix de cette « réservation » pas tout à fait claire d'un appartement, alors le prix indiqué dans l'accord écrit sur la « réservation » de l'appartement ne peut changer sans votre accord (article 451 du Code civil de La fédération Russe).
Bonne chance à toi.

9. Selon le contrat de réservation, le montant de la réservation de l'appartement a été payé il y a 2 semaines. Le contrat contient une clause : les fonds versés au titre de ce contrat ne sont pas restitués au Client, que le Client conclue ou non un accord de participation à la construction partagée pour l'objet sélectionné. Est-il possible d'obtenir un remboursement ?

9.1. Il est possible que ce qui est indiqué soit illégal ; pour le retour, il est nécessaire de présenter une réclamation écrite basée sur les normes du Code civil.

Si vous avez du mal à formuler une question, appelez le téléphone multiligne gratuit 8 800 505-91-11 , un avocat vous aidera

Il n’est pas rare que les gens utilisent des programmes de développement pour pré-réserver un appartement dans un nouveau bâtiment. Un exemple de contrat peut être téléchargé gratuitement.

Un accord populaire aujourd'hui, contrat de réservation d'appartement dans un immeuble neuf, présente de nombreuses nuances et fonctionnalités. La croissance rapide de la construction de mètres carrés attire des structures frauduleuses vers cette industrie. Lors de la rédaction d'un contrat de réservation d'un appartement dans un immeuble neuf, vous devez vérifier plusieurs fois chaque phrase et lettre. Sinon, il y a toutes les chances de se retrouver sans argent ni logement. Sur cette page de ressources gratuites, vous pouvez télécharger un échantillon de l'article en discussion et utiliser le formulaire dans votre propre pratique.

Tout le monde n’a pas les moyens d’acheter un nouveau bâtiment avec de l’argent liquide. Un grand nombre de ventes sont réalisées grâce à des fonds empruntés. Il n'est pas rare que les gens utilisent des programmes de développement spéciaux avec des paiements échelonnés ou une réservation à l'avance. Dans ce dernier cas, l’intention de l’acheteur d’acheter des mètres carrés dans un immeuble neuf est enregistrée et l’objet du contrat est retiré de la vente. Tous les autres points de l'accord écrit sont inclus dans le pacte à la discrétion des parties. Ils ne doivent pas contredire la loi et ne pas porter atteinte aux droits des participants.

Clauses obligatoires du contrat de réservation d'un appartement dans un immeuble neuf

:

• L'en-tête enregistre traditionnellement : le nom, la date, le lieu de la transaction ;
• Les coordonnées des participants sont inscrites ci-dessous ;
• En outre, l'objet de la réservation, les conditions, les concepts, les caractéristiques techniques du bien immobilier, d'autres paramètres ;
• Droits, obligations, conditions, prix ;
• Responsabilité en cas de violation des conditions essentielles ;
• Dispositions finales, force majeure, règlement des litiges ;
• Signatures, transcription.

Au sens de ce contrat, il apparaît clairement que le promoteur s'engage à ne pas vendre le bien spécifié dans le contrat de réservation à d'autres personnes, et l'acheteur s'engage à le racheter à un prix déterminé dans un certain délai. Un simple formulaire de réservation écrit permet aux participants de conclure leurs accords sur le pacte. Un point très important du contrat de réservation d'un appartement dans un immeuble neuf sera le coût final de la propriété et le paiement garanti. Il est préférable de confier l'élaboration de ces paragraphes à des professionnels afin d'éviter des conséquences négatives.