Un proceso completo de evaluación involucra el uso de tres enfoques: comparativo,
costoso y rentable. Como ya se ha señalado, la obligación de utilizarlos se fija
en casi todas las Normas de Valoración. El evaluador no puede utilizar ninguno de los enfoques,
pero debe justificar esta negativa, ya que tiene derecho a determinar independientemente dentro del marco
cada uno de los enfoques métodos de evaluación específicos.

Es bastante natural que los resultados de la evaluación obtenidos por diferentes enfoques (métodos) den
diferente cantidad de costo. Y por lo tanto, en la etapa final de la evaluación, la tarea de coordinar
los resultados obtenidos y justificación del valor final del coste.

Cada enfoque de valoración tiene sus propias ventajas y desventajas, y por lo tanto
es imposible puramente formalmente dar preferencia a cualquiera (Cuadro 6.10).

Tabla 6.10

Ventajas y desventajas de los enfoques para estimar el costo de las máquinas y

	Ventajas	Defectos
Comparativo	Basado en datos reales del mercado Refleja las condiciones del mercado y las prácticas de compra y venta Tiene en cuenta el impacto de la calidad, el nivel técnico y depreciación de las máquinas a sus precios	La información inicial rápidamente se vuelve obsoleta y necesita ser actualizada Distorsión de precios información en un mercado monopolizado Difícil de aplicar a máquinas y equipos que no circulan abiertamente en el mercado, pero que se fabrican según normas especiales pedidos
costoso	Tiene en cuenta el impacto en el costo de producción y factores tecnológicos Métodos de evaluación son bastante versátiles y aplicables a casi cualquier tipo de maquinaria y equipo (incluidos especializados y especializados)	No refleja la situación del mercado y la influencia del factor de demanda en los objetos evaluados Polvo evaluación solo desde el punto de vista de los intereses del fabricante Requiere mucho trabajo de contabilidad influencia de todo tipo de desgaste Requiere una producción confiable y tecnología información de los fabricantes
Rentable	Da una estimación del valor desde el punto de vista de los intereses del usuario (inversor) Refleja valor prospectivo del objeto para el usuario Tiene en cuenta los factores de operación del objeto a lo largo del ciclo de vida	La complejidad e incertidumbre de pronosticar ingresos y gastos futuros para usuario Incertidumbre en la previsión de precios y tarifas por influencia de la inflación y otros factores externos Demasiado vinculado a un proyecto empresarial específico Difícil de aplicar a objetos que no proporcionan productos o servicios finales

El uso de varios enfoques aumenta la fiabilidad de los resultados de la evaluación, da una idea
sobre el costo del mismo objeto desde diferentes posiciones: fabricante, distribuidor, comprador,
inversor, etc. En este sentido, podemos señalar algunos paralelismos entre las tareas de evaluación y
fijación de precios, ya que predecir el costo es, de hecho, lo mismo que predecir el precio.

Si se usa cualquier método del enfoque de costo, entonces, usando información económica sobre
tasas de consumo y precios de los recursos recibidos del fabricante o vendedor, sin saberlo
modelar el proceso de fijación de precios de coste y obtener como resultado el precio de coste de la oferta.
Debido a esto, la estimación de costos, por regla general, resulta estar sobreestimada, a menos, por supuesto,
aceptado errores graves en la fuente de información involucrada.

Si se utiliza el método de un enfoque comparativo, entonces el "espíritu costoso" del resultado obtenido
mucho menos, pero sigue ahí. Esto se debe al hecho de que está documentado
información de precios confirmada para los análogos, y esta información generalmente se extrae del precio
catálogos de marcas y listas de precios, es decir, operan con los mismos precios de oferta. Finalmente
posible sobreestimación de los resultados, aunque muy moderada.

Entre los tres enfoques, solo el rentable da una ruta directa al pronóstico del precio de la demanda. Precio,
calculado por cualquier método de enfoque de ingresos, representa el límite superior
el precio que el comprador (inversor) puede aceptar, guiado por el sentido común
comparando sus costos actuales con los ingresos futuros de poseer los bienes que compran.
Naturalmente, para el comprador (inversor), el precio es más rentable cuanto más bajo es, en igualdad de condiciones.
condiciones. Al mismo tiempo, cuanto menor sea el precio, menor será la probabilidad de una transacción de compra y venta para un determinado
producto. Dado que el comprador (inversor), al igual que el vendedor, está interesado en la transacción, puede
aceptar algún aumento en el precio cobrado. Estas consideraciones llevan a la conclusión de que
que, en general, la valoración basada en el enfoque de ingresos da un resultado algo subestimado,
a menos, por supuesto, que se hayan cometido errores en la elección de los datos iniciales al calcular los ingresos futuros y
gastos.

Otro punto a considerar cuando se utiliza este enfoque. Preguntar el precio
es bastante individual, cada comprador del mismo producto puede tener el suyo propio -

Su. Esto explica la individualidad del valor de inversión evaluado para un determinado
proyecto. Por lo tanto, para que el valor estimado por el enfoque de ingresos corresponda al más
probable precio de demanda, es necesario realizar una evaluación de las condiciones de los más típicos,
uso típico del objeto evaluado.

La primera percepción de los resultados obtenidos por diferentes enfoques (métodos) es
dependiendo de cómo se ubiquen los valores de costo en relación entre sí. Una
la situación en la que los valores de costo se "amontonan" no difieren mucho entre sí.
Apenas tiene sentido aquí determinar las preferencias en relación con los enfoques individuales utilizados.
(métodos). Puede estar satisfecho con el cálculo del valor medio aritmético del costo.

Otra situación es cuando los valores de costo para dos enfoques (métodos) están cerca uno del otro, y
el tercer valor muestra una desviación significativa de los dos primeros. Cerrar en significado
cantidades naturalmente inspiran más confianza, y una cantidad similar a un "valor atípico" necesita ser
análisis adicional para la validez. Finalmente, la tercera situación se da cuando
Vemos una dispersión significativa en los resultados. En este caso, se hace necesario evaluar
la calidad de cada resultado y reducir los resultados al valor final del costo
dada esta cualidad.

La coordinación de los resultados de la evaluación obtenidos por diferentes enfoques (métodos) se realiza con más frecuencia
Total método experto. El principal experto aquí es el propio tasador, por lo que
una vez que sabe dónde se hacen las suposiciones brutas en los cálculos, qué tipo de
la información no es del todo fiable y qué factores no se han tenido en cuenta para uno u otro
razones. La visión crítica del evaluador sobre los resultados de su propio trabajo ayuda a aproximarse
resultado final fiable mediante el cálculo del valor medio ponderado del coste.

Para obtener un valor total medio ponderado del coste, es necesario en primer lugar
establecer criterios por los cuales los resultados de diferentes enfoques (métodos) se comparan y
se sacan conclusiones sobre su preferencia. Hay un conjunto bastante grande de métodos.
evaluaciones de expertos utilizadas para diferentes propósitos y descritas en la literatura (comparaciones pareadas,
comparaciones secuenciales, priorización, análisis

Para jerarquías, modelado de preferencias, etc.)1. nos detendremos en metodo sencillo,
mediante un procedimiento de clasificación.

La clasificación es la ubicación de los resultados de la evaluación obtenidos por diferentes enfoques (métodos),
en orden ascendente de calidad. Para ello, primero es necesario formular los criterios
cualidades mediante las cuales se compararán los resultados de evaluación obtenidos por diferentes enfoques
(métodos). Además, no son los enfoques (métodos) como tales los que están sujetos a comparación, sino los resultados de sus
usar. Destacamos cinco criterios principales para la calidad de los resultados de la evaluación, aproximadamente
igual en importancia:

Conformidad del valor estimado con la ayuda de este enfoque con el propósito de la evaluación;

Predominio de datos sin procesar de fuentes confiables;

El predominio de procedimientos formalizados estrictos sobre estimaciones y suposiciones intuitivas;

El grado de cercanía del resultado al valor real de mercado en el momento de la valoración;

Usar información duplicada de diferentes fuentes para validar los resultados
cálculo.

Como ejemplo, tomemos los resultados de estimar el costo de una máquina perforadora vertical,
obtenido por tres enfoques (métodos), y clasificaremos estos resultados por tres
los criterios anteriores (Cuadro 6.11).

En mesa. 6.11 expertamente según los criterios para cada resultado obtenido por uno u otro enfoque,
asignado su rango estandarizado. El orden de su cálculo es el siguiente: si dos resultados
son equivalentes y comparten los lugares correspondientes entre sí, entonces su rango es igual al valor promedio de estos
lugares. Por ejemplo, para el primer criterio, los resultados de los enfoques comparativo y de ingresos
iguales y comparten el primer y segundo lugar, por lo que su rango estandarizado
es igual a (1 + 2)/ 2=1,5. De acuerdo con el cuarto criterio, los resultados de costosos y
enfoques de ingresos, están empatados en segundo y tercer lugar, su rango estandarizado
es igual a (2 + 3)/ 2 = 2,5. A continuación, calculamos los rangos estandarizados totales para cada

Tabla 6.11

Ranking de resultados de estimación de costes obtenidos por diferentes

Enfoques

Criterio de calidad	El resultado obtenido por el enfoque comparativo	El resultado obtenido por el enfoque de costos	El resultado obtenido por el enfoque de ingresos
1. Correspondencia del valor estimado con este enfoque con el propósito de la evaluación
2. Predominio de datos brutos de fuentes fiables
3. El predominio de procedimientos formalizados estrictos sobre estimaciones intuitivas y suposiciones
4. El grado de cercanía del resultado al valor real de mercado en el momento estimados
5. Uso de información duplicada de diferentes fuentes para la confirmación resultados de calculo
rango total
factor de peso

Aproximación dogo. En la columna derecha de la tabla 6.11 Los totales línea por línea se calcularon con fines de control
cálculos, deben ser iguales a la suma de los lugares, es decir, 1 + 2 + 3 = 6.

Los rangos estándar se convierten en coeficientes de peso:

Dónde yo>! Rjj- la suma de los rangos estándar para todos los criterios y
enfoques; R, - rango total del resultado obtenido por el enfoque i-ésimo.

En nuestro ejemplo, los resultados de los enfoques comparativo, costo e ingreso son
coeficientes de peso 0,41; 0,31 y 0,28, respectivamente. Total promedio ponderado
costo de una perforadora vertical: 32590x0.41 + + 36930 x 0.31 + 26420 x 0.28 = 32208
* 32210 frotar.

Se abre el análisis de precisión de los resultados de la evaluación realizada por diferentes enfoques (métodos)
la posibilidad de conciliar estos resultados sobre una base bastante objetiva. Después de todo, es
la precisión es el criterio principal para la calidad de la evaluación.

El análisis de precisión para cada enfoque de evaluación le permite obtener un intervalo de confianza, en
que, con un alto grado de probabilidad, se puede encontrar el valor deseado.

El valor total del costo de acuerdo con las tres estimaciones, obviamente, debe estar en el
rango que será común a los tres intervalos de confianza correspondientes a los tres
enfoques de evaluación. Este es el método de intervalo para reducir las estimaciones completas a una
valor o a un rango muy estrecho de valores.

Mostraremos la aplicación del método de intervalo en la evaluación del valor de mercado
máquina de perforación vertical. Indicadores de precisión análisis de resultados intermedios,
obtenidos por diferentes enfoques se resumen en la Tabla. 6.12.

La comparación de tres intervalos de confianza se muestra en la fig. 6.3. Del gráfico de la Fig. 6.3
se puede ver que todos los intervalos de confianza considerados tienen un intervalo común de 30874 a 31459
frotar. Por lo tanto, el valor final del costo corresponde a la mitad de este intervalo, es decir
es decir, es igual a (30874 + 31459) / 2 = = 31166 rublos. Esto es un poco menos que el promedio.
valor de costo igual a 31980 rublos.

Otro método para interpretar los resultados del análisis de precisión es incorporar
forma simplificada de la curva de distribución resumida (método de la curva de suma
distribución).

Tabla 6.12

Indicadores de precisión Análisis de los resultados de la evaluación intermedia
El costo de una máquina de perforación vertical obtenido por diferentes enfoques.

Enfoque de costo

Arroz. 6.3. Obtención del coste final por el método del intervalo

Se supone que los intervalos de confianza obtenidos corresponden a las condiciones de la normalidad
distribuciones, es decir, su ancho corresponde a la regla de más o menos dos sigma (±2a). Tal
la distribución se puede simplificar como un trapezoide, cuya base inferior es igual a
el ancho del intervalo de confianza, es decir, "cuatro sigma", y la base superior es "2/3 sigma",
o intervalo de confianza de 1/6. El área del trapezoide es igual a -

Noah 100%, entonces su altura es igual a 42.86/a o 171.43/CI, donde CI es el ancho de la confianza
intervalo.

Con base en las proporciones anteriores, se construye un trapezoide sobre cada intervalo de confianza,
describiendo aproximadamente la línea de distribución normal.

El coste estimado final se considera como el resultado de una muestra agregada representativa
es una mezcla de tres muestras obtenidas por cada enfoque, cuya distribución es cercana a
normal. La distribución de la muestra agregada se puede trazar gráficamente como una línea discontinua
recta cuyas ordenadas son iguales a la suma de las ordenadas de tres trapecios. Así, obtenemos
representación aproximada de la curva de distribución que combina los resultados de los cálculos de costos
tres enfoques (métodos).

El valor final del costo se puede encontrar por el modo (es decir, la parte superior) de la polilínea.

Aplicación del método de la curva de distribución acumulativa para estimar el costo
máquina de perforación vertical se muestra en la fig. 6.4.

Considerando la curva de distribución total de la fig. 6.4, se pueden sacar dos conclusiones.

En primer lugar, la parte superior de la línea discontinua corresponde al costo de la máquina de unos 33.400 rublos. Este
valor puede tomarse como el valor final del valor estimado, integrando los resultados
evaluación por tres enfoques.

En segundo lugar, la mezcla de tres distribuciones no es estrictamente unimodal, ya que observamos que no
uno, sino dos vértices o modos. Otro pico menos pronunciado es creado por la distribución de
valuación por el enfoque de ingresos, lo que da razón para creer que los resultados de la valuación
enfoque no son estadísticamente homogéneos con respecto a los resultados obtenidos
enfoques comparativos y de costos.

En este ejemplo, al resumir la evaluación, la ponderación del enfoque de ingresos es la mínima,
y el valor final se forma principalmente sobre la base de los resultados de la evaluación comparativa y
enfoques de costo, como lo demuestran las estimaciones del costo total obtenidas por el método
clasificación de expertos (32210 rublos) y el método de la curva de distribución total (33400 rublos).

Análisis de los cálculos recibidos y conclusión final.

Información sobre transacciones de venta.

Los análogos A y C no se pueden utilizar para el cálculo, ya que el valor de los ingresos operativos netos para el primero no es comparable con este indicador para el objeto que se evalúa, y para el segundo, se indica el ingreso del último año.

El precio probable de venta del inmueble avaluado será igual a:

C sobre \u003d 50,000 rublos. : 0,08 \u003d 625 000 rublos.

La etapa final del enfoque comparativo de la valoración de bienes inmuebles es la reducción de los valores ajustados de los precios de objetos análogos obtenidos en el curso de su análisis en un solo valor o rango de valores.

La coordinación (generalización) de los indicadores de costos es una etapa bastante importante del enfoque comparativo. Durante esta etapa, el evaluador analiza los indicadores recibidos y los reduce a un rango de valores o un solo valor. En esta etapa, se consideran y sopesan cuidadosamente las ventajas y desventajas de cada indicador de valor, la confiabilidad de los datos de mercado y los métodos de análisis utilizados. El informe de tasación debe indicar claramente el razonamiento detrás de la conclusión del valor de tasación.

Durante la conciliación, es necesario asegurarse de que el indicador de valor resultante sea consistente con el propósito de la valuación y los indicadores de valor obtenidos usando otros enfoques de valuación.

Para reducir varios indicadores a un solo valor, se utilizan métodos de análisis de promedios ponderados.

El promedio ponderado calculado por el tasador será el precio probable de venta del objeto tasado, el cual podrá ser redondeado dentro de límites aceptables en cada caso específico.

Este enfoque se usa a menudo y da buenos resultados al evaluar objetos para los cuales existe información confiable sobre los precios de las transacciones de compra y venta completadas o sobre los precios de las ofertas de dichos objetos para la venta.

7.1. Justificación de la necesidad de
acuerdo de tasación

Las normas internacionales de valoración recomiendan que se utilicen tres enfoques de valoración: costo, comparativo e ingresos. Las normas rusas fijan estos enfoques como obligatorios. siguiendo estándares internacionales y la legislación rusa obliga a armonizar los resultados obtenidos, ya que estos enfoques se aplican a un mismo objeto dentro de un mismo procedimiento de evaluación.

El propósito de resumir los resultados de los métodos utilizados es determinar las ventajas y desventajas de cada uno de ellos y seleccionar una sola estimación de costos. La coordinación de los resultados de la evaluación es una tarea muy relevante y muy difícil de resolver. En primer lugar, analicemos cómo los tasadores occidentales proponen resolver este problema.

La monografía “Valoración de Bienes Raíces” de G.S. Harrison brinda las siguientes recomendaciones: “Al conciliar los resultados, el tasador reúne los datos e indicadores de valor obtenidos sobre la base de tres enfoques, y los evalúa utilizando el método de análisis causal, que conduce a una conclusión razonable sobre el valor que es el propósito de la evaluación. El evaluador debe definir claramente la naturaleza y el alcance del trabajo encargado y comenzar a sopesar la importancia relativa y la aceptabilidad de los diferentes datos y enfoques del problema”. Pero el autor no revela la metodología, el mecanismo y los procedimientos para dicho pesaje.

El libro de J. Friedman y N. Ordway “Análisis y valoración de bienes inmuebles generadores de ingresos” dice lo siguiente sobre el problema de la conciliación: “La conciliación es un proceso de toma de decisiones, y no un proceso de promediación mecánica de los resultados obtenidos
utilizando tres enfoques. Durante este proceso, el evaluador prueba la aceptabilidad de los principios de evaluación en varias etapas de identificación de tareas, recopilación de datos y análisis utilizando cada enfoque de evaluación. El estimador puede usar cálculos estadísticos para desarrollar una distribución de probabilidad". Nuevamente, los detalles del acuerdo están prácticamente ausentes.

En el libro "Organización de la evaluación y tributación de bienes inmuebles" bajo la dirección general de J.K. Eckert, el problema de conciliar los resultados de la evaluación se analiza con más detalle y profundidad: breve análisis información utilizada, evaluación de su calidad y volumen, establecimiento de la fuerza relativa
y las debilidades de cada uno de los enfoques utilizados en relación con este tipo de bienes inmuebles y con un objeto específico. En este caso, la media aritmética de los tres resultados de evaluación no se obtiene en absoluto. Y no es necesario que uno de los resultados obtenidos sea definitivo. El objetivo, en la mayoría de los casos, es calcular Tamaño aproximado valor de mercado, generalmente definido como precio mas probable al vender, y este valor puede no ser el resultado obtenido por uno de los métodos de valoración en absoluto ... El valor final de la valoración se determinará en algún lugar entre ellos. En otras palabras, se supone que el resultado final de la valoración puede elegirse entre uno de los enfoques. Sin embargo, dada la naturaleza probabilística del concepto precio de mercado, esta es la excepción y no la regla. El resultado final sigue siendo un valor probabilístico que, por regla general, se determina utilizando pesaje probabilístico (estadístico) resultados obtenidos por tres enfoques.

El libro de S. P. Pratt "Valoración empresarial" también establece que a menudo es útil tabular los valores obtenidos por diferentes enfoques en forma tabular, para darles pesos relativos y solo entonces sacar una conclusión teniendo en cuenta el estándar (base) de evaluación utilizado.

Un juicio similar se expresa en otro libro: "Guía para la valoración de empresas" (autores: J. Fishman, S. P. Pratt, K Griffith, K. Wilson): "Para obtener una estimación del costo, los consultores (tasadores) a menudo usan dos o más métodos. Esto lleva a una secuencia de valoraciones potenciales diferentes, y el consultor tiene que encontrar una manera de determinar la mejor valoración dentro de esta secuencia. Esto generalmente se logra a través de ponderación de la importancia relativa o aceptabilidad cada método de valoración conduce a un valor particular de la valoración deseada.

Sin embargo, no es fácil determinar a qué medidas de rendimiento se les debe dar más peso y cómo se puede ponderar el método respectivo frente a otros. Hay dos enfoques principales que se pueden utilizar en el pesaje estimaciones diferentes, obtenido en un estudio particular, para derivar un indicador final general de la evaluación deseada: un enfoque basado en la ponderación matemática (enfoque matemático) y un enfoque basado en la ponderación subjetiva (enfoque subjetivo). El consultor de tasación es libre de usar cada uno de estos enfoques, pero debe ser consciente de que ambos tienen sus propias ventajas y desventajas.

Cabe señalar que, si bien la ponderación directa de los resultados es un modelo primitivo y simplificado para tener en cuenta la influencia de los factores de fijación de precios en los resultados de la evaluación, ha ventaja importante frente a la ponderación subjetiva, que radica en que este enfoque facilita la comprensión por parte del cliente u otro usuario de la evaluación de la lógica del pensamiento del evaluador, y de forma cuantificada (cuantitativa). Los autores describen esta ventaja de la siguiente manera: “Si el tasador dice: “Le doy más peso al método de flujo de caja descontado”, entonces el lector puede preguntar: “Bien, ¿cuánto peso le da a este método?” El enfoque de ponderación matemática proporciona esta Información Adicional. Una desventaja significativa de la ponderación matemática es que, con una gran variedad de resultados de evaluación individuales, su aplicación se vuelve problemática y el resultado final se vuelve menos correcto.
En este caso, las desventajas de un enfoque son las ventajas del segundo y viceversa.

En la práctica de valoración rusa, el problema de la conciliación da como resultado últimos años atención bastante seria, como lo demuestra el contenido de numerosos manuales de capacitación, publicaciones en periódicos y discursos en conferencias de evaluación.

El libro de S. V. Valdaitsev “Estimación de negocios e innovaciones” se refiere a la necesidad de ponderar mediante coeficientes de peso, pero estos coeficientes son puramente expertos, es decir, se obtienen a través de los juicios expertos subjetivos de un tasador calificado. Sin embargo, el mecanismo o lógica del razonamiento que produce estos coeficientes es
no están incluidos en el manual.

En el libro de texto "Valoración de empresas" (editado por A. G. Gryaznova y M. A. Fedotova), los autores recomiendan sopesar los resultados según los métodos de enfoques matemáticos y subjetivos. Con ponderación matemática, se propone determinar los valores numéricos Gravedad específica teniendo en cuenta algunos factores (la naturaleza del negocio, el objeto de la valoración, el tipo de valor, el nivel de liquidez, etc.), y en la ponderación subjetiva prima la experiencia profesional y el juicio del tasador. No hay presentación de procedimientos específicos para dicho pesaje en el libro de texto.

El libro de texto "Evaluación de bienes raíces" (editado por A. G. Gryaznova y M. A. Fedotova) proporciona ejemplos de conciliación de los resultados de una evaluación basada en el método de análisis de jerarquía, aunque no se describe el método en sí.

Un enfoque similar al problema de la conciliación de resultados también se presenta en el artículo de G. G. Azgaldov "Problemas de conciliación de estimaciones y sus posibles soluciones", en el que, en función de las herramientas de la cualimetría experta moderna, primero se cuantifican las propiedades individuales: factores que afectan la confiabilidad de los resultados de evaluación obtenidos por varios, por ejemplo, por tres métodos, luego se calcula una expresión cuantitativa del costo para cada método de valoración, sobre la base de la cual se determina el valor generalizado del costo.

El método de cualimetría experta se basa en una evaluación cuantitativa de un indicador cualitativo como la confiabilidad de los resultados individuales obtenidos mediante tres enfoques: rentable, costoso y de mercado. Las bases para determinar el grado de confiabilidad de cada enfoque son:

– la fiabilidad de la información inicial utilizada en los cálculos por cada método;

- el número y la naturaleza de los supuestos (explícitos e implícitos) utilizados por el tasador, que pueden no corresponder a la realidad (por ejemplo, al pronosticar ingresos futuros o costos futuros, al determinar la tasa de descuento utilizando el método de construcción acumulativo).

Para derivar un valor final basado en los tres resultados de la evaluación, se utilizan los siguientes: varias maneras determinar los factores de ponderación necesarios para derivar el valor de la propiedad con base en la fórmula del promedio ponderado. Además del método especificado de ponderación matemática, descrito en las monografías de S. Pratt, también se utilizan el enfoque de moda, mediana, probabilístico y el método de análisis de jerarquías (AHP).

ACUERDO FINAL DE RESULTADOS

El elemento final del proceso de evaluación es la comparación de los resultados obtenidos de la aplicación. diferentes aproximaciones y su reducción a un valor único. El proceso de reducción tiene en cuenta los débiles y fortalezas cada enfoque, determina cuánto afectan significativamente la evaluación del reflejo objetivo del mercado. El proceso de comparación de los resultados de la aplicación de los enfoques conduce al establecimiento del costo final, que logra el objetivo de la evaluación. El costo final es juicio profesional del tasador sobre el valor del objeto de tasación.

El último paso para determinar el valor del negocio que se está valorando es el procedimiento para coordinar los resultados obtenidos por el tasador al implementar varios enfoques y métodos (fijados por los estándares internacionales y rusos de actividad de valoración) en relación con un objeto dentro de un proceso (valoración tarea). El costo final es el juicio profesional del tasador con respecto al valor del objeto tasado.

La necesidad de este procedimiento se debe al hecho de que en la mayoría de los casos la implementación de diferentes enfoques y métodos arroja diferentes resultados de costos (a veces la diferencia alcanza el 50%). La razón de esto es que la mayoría de los mercados son imperfectos, los usuarios potenciales pueden estar mal informados y los productores pueden ser ineficientes. Por estas y una serie de otras razones, el uso de diferentes enfoques y da un valor diferente.

Consolidación de los resultados de la evaluación- esta es la recepción de la evaluación final del objeto mediante la ponderación y la comparación de los resultados obtenidos utilizando diferentes enfoques para la evaluación.

El valor final del valor del objeto de tasación- este es el valor más probable del valor del objeto de evaluación, obtenido como resultado de la generalización de los resultados de los cálculos del valor del objeto de evaluación justificados por el tasador utilizando varios enfoques y métodos de evaluación. Puede representarse como un valor monetario único o como un rango de los valores de valor más probables.

Normalmente, uno de los enfoques se considera básico, los otros dos son necesarios para ajustar los resultados obtenidos. Esto tiene en cuenta la importancia y la aplicabilidad de cada enfoque en una situación particular. Debido al subdesarrollo del mercado, la especificidad del objeto o la falta de información disponible, sucede que algunos de los enfoques en una situación particular no pueden aplicarse.

FÓRMULA GENERAL DE ACUERDO FINAL DE EVALUACIÓN DE RESULTADOS

donde - el costo total del objeto de evaluación, r.; - los costos determinados por los enfoques de ingresos, comparativos y costos, respectivamente, p.; – factores de ponderación apropiados elegidos para cada enfoque de evaluación,

Los coeficientes de ponderación para coordinar los resultados obtenidos en el coste final se redondean al alza con una precisión del 10 % (con menos frecuencia hasta el 5 %). El redondeo es necesario debido al hecho de que los pesos no redondeados le dan al cliente del informe una idea errónea de la precisión del resultado.

Al aceptar, tenga en cuenta:

1) integridad y confiabilidad de la información;

2) conformidad del procedimiento de evaluación con los objetivos de la evaluación;

3) ventajas y desventajas de los enfoques en una situación particular.

Así, el valor final es sólo el precio más probable del negocio valorado.

MÉTODOS PARA DETERMINAR LOS COEFICIENTES DE PONDERACIÓN Y ACORDAR LOS RESULTADOS DE LA EVALUACIÓN

Los métodos difieren en el uso en el cotejo final de datos de métodos desiguales para elegir coeficientes de peso asignados a los resultados de evaluación obtenidos por diferentes enfoques. Si en el primer método solo se usa el análisis lógico, entonces en los otros es lógico-matemático, es decir, el evaluador impone su razonamiento lógico en alguna escala de calificación, luego, según el método de cálculo elegido, el valor preliminar de los coeficientes de peso está determinado; los valores resultantes se redondean.

MÉTODO DE ANÁLISIS LÓGICO

Método de análisis lógico consiste en la elección de los coeficientes de ponderación al coordinar los resultados de la evaluación expertamente , en base al análisis lógico realizado por el evaluador, teniendo en cuenta todos los parámetros relevantes. Este método es el más común en la práctica de tasación.

EJEMPLO DE APLICACIÓN DEL MÉTODO DE ANÁLISIS LÓGICO

1. Determinar el valor final del avalúo de la Planta JSC Sámara, realizado con el objeto de adquirir posteriormente el negocio.

2. Determinar el valor final de la tasación del valor del complejo inmobiliario de JSC Planta Samara.

MÉTODO DE CONSOLIDACIÓN POR CRITERIOS

Para determinar los coeficientes de ponderación de varios enfoques, este método utiliza cuatro criterios objetivos , elegidos a discreción del tasador, que describen las ventajas o desventajas individuales del método de cálculo aplicado, teniendo en cuenta las especificidades de la valoración de un negocio en particular.

El cálculo de "pesos" por este método se lleva a cabo en varias etapas:

1) se construye una matriz de factores, en la que a cada enfoque se le asignan cuatro tipos de puntos de acuerdo con cuatro criterios (hay más criterios, por lo tanto, hay más puntos);

2) se determina la suma de puntos de cada enfoque, luego - los enfoques utilizados;

3) en relación a la suma de puntos de este enfoque a la suma de puntos de todos los enfoques utilizados, se determina el peso estimado del enfoque, en porcentaje;

4) los pesos estimados de los enfoques se redondean al 10%, con menos frecuencia, al 5%.

EJEMPLO DE APLICACIÓN DEL MÉTODO DE AJUSTE DE CRITERIOS

Determinar el valor final del valor del objeto de evaluación por el método de casamiento según los criterios.

Un acercamiento	Rentable	Comparativo	costoso
Costo estimado, frotar.	5 000 000	3 000 000	2 000 000
Criterio	Puntos
1. Capacidad para reflejar las verdaderas intenciones de un inversor y vendedor potencial
2. Confiabilidad y suficiencia de la información en base a la cual se realizaron los análisis y cálculos
3. La capacidad de los parámetros de los métodos utilizados para tener en cuenta las fluctuaciones del mercado.
4. La capacidad de tener en cuenta las características específicas del objeto que afectan su valor.
PUNTOS TOTALES POR ENFOQUE
Se tomó el enfoque	Sí	Sí	Sí
Suma de puntos
Peso de aproximación, %	40	34,3	25,7
Peso de aproximación redondeado, %
El valor del enfoque, teniendo en cuenta el pesaje, frotar.	2 000 000	900 000	600 000
VALOR CONVENIDO DEL COSTO, frotar.	3 500 000
VALOR TOTAL DE MERCADO DEL OBJETO DE VALORACIÓN REDONDEADO, fr.	3 500 000

MÉTODO DE ANÁLISIS DE JERARQUÍA

Método de análisis de jerarquía(AHP) - un procedimiento sistemático para la presentación jerárquica de los elementos que definen la esencia de cualquier problema. Consiste en dividir (descomponer) el problema en componentes más simples y procesar posteriormente los juicios secuenciales del evaluador basados ​​en comparaciones por pares.

En el AMI, el objetivo principal de estudio y todos los factores que, en un grado u otro, inciden en la consecución del objetivo, se distribuyen por niveles en función del grado y naturaleza de la influencia. En el primer nivel de la jerarquía siempre hay un pico: el propósito del estudio. El segundo nivel de la jerarquía consiste en factores que afectan directamente el logro de la meta. En este caso, cada factor está representado en la jerarquía en construcción por un vértice conectado a un vértice del 1er nivel. El tercer nivel consta de factores de los que dependen las cimas del segundo nivel. Y así. Este proceso de construcción de una jerarquía continúa hasta que todos los factores principales están incluidos en la jerarquía, o es imposible obtener directamente la información necesaria para al menos uno de los factores del último nivel. Al final de la construcción de la jerarquía, para cada vértice padre se realiza una evaluación de los coeficientes de peso, que determina el grado de su dependencia de los vértices de un nivel inferior que influyen en él. En este caso, se utiliza el método de comparaciones por pares.

Método de comparaciones pareadas (versión de T. Saaty).

En esta modificación, al igual que en la versión clásica del método de comparaciones por pares, los factores estudiados se comparan entre sí. Además, en este método, los factores se comparan en pares en relación con su impacto ("peso" o "intensidad") sobre su característica común.

	A1	A2	…	Un	Sean A1, A2, ..., An los principales factores que determinan la composición del objeto. Luego, para determinar la estructura del objeto, se llena la matriz de comparaciones pareadas. Si denotamos la participación del factor Ai como w i , entonces el elemento de la matriz a ij = w i / w j . Así, en la variante propuesta de la aplicación del método de comparaciones pareadas, no son los valores de las diferencias en los valores de los factores los que se determinan, sino su relación. En este caso, obviamente aij = 1/aji. Por lo tanto, la matriz de comparación por pares en este caso es una matriz inversamente simétrica definida positiva con rango igual a 1.
A1		un 12	…	un 1n
A2	un 21		…	un 2n
…	…	…
Un	un n1	un n2	…

Para realizar comparaciones pareadas subjetivas, T. Saaty desarrolló una escala de importancia relativa.

La valoración de un objeto inmobiliario es una opinión metódicamente sólida de un experto sobre el valor de un objeto inmobiliario, o el proceso de determinación del valor.

La coordinación de los resultados de la evaluación se lleva a cabo mediante 3 enfoques diferentes: comparativo, costoso, rentable.

El enfoque comparativo de la valoración de bienes inmuebles se basa en información sobre transacciones recientes con objetos similares en el mercado y la comparación de la propiedad que se está valorando con análogos.

Las ventajas del enfoque comparativo son:

el enfoque más simple;

estadísticamente válido;

sugiere métodos de corrección;

proporciona datos para otros enfoques de valoración.

Las desventajas del enfoque comparativo son:

requiere un mercado activo;

los datos comparativos no siempre están disponibles;

necesita ser enmendado, un gran número de lo que afecta la confiabilidad de los resultados;

basado en eventos pasados, no tiene en cuenta las expectativas futuras.

Enfoque de costos: un conjunto de métodos para evaluar el valor de una propiedad con base en la determinación de los costos necesarios para restaurar o reemplazar una propiedad, teniendo en cuenta su desgaste. El enfoque del costo se basa en el principio de sustitución, que supone que un comprador razonable no pagaría más por una propiedad que el costo de construir una propiedad que tiene una utilidad similar a la propiedad que se está valorando.

Ventajas del enfoque de costos:

Al evaluar nuevos objetos, el enfoque de costos es el más confiable.

Este enfoque es apropiado o el único posible en los siguientes casos:

análisis técnico y económico del coste de obra nueva;

justificación de la necesidad de actualizar la instalación existente;

tasación de edificios para fines especiales;

al evaluar objetos en los sectores "pasivos" del mercado;

análisis de eficiencia del uso de la tierra;

solución de problemas de seguros de objetos;

resolver problemas de tributación;

al pactar el valor de los bienes obtenidos por otros medios.

Desventajas del enfoque de costos:

Los costos no siempre son equivalentes al valor de mercado.

Los intentos de lograr un resultado de evaluación más preciso van acompañados de un rápido aumento en los costos de mano de obra.

La discrepancia entre los costos de adquisición del inmueble en avalúo y los costos de nueva construcción de exactamente el mismo objeto, porque en el proceso de avalúo se descuenta la depreciación acumulada del costo de construcción.

Cálculo problemático del costo de reproducción de edificios antiguos.

Dificultad para determinar la cantidad de desgaste acumulado de edificios y estructuras antiguas.

Valoración separada de terrenos de edificaciones.

Evaluación problemática de parcelas de tierra en Rusia.

El enfoque de renta para la valoración de bienes inmuebles refleja la motivación del comprador típico de una propiedad de renta: rendimientos futuros esperados con las características requeridas. Considerando que existe una relación directa entre el tamaño de la inversión y los beneficios del uso comercial de la participada, el valor de los bienes inmuebles se define como el valor de los derechos a recibir ingresos de los mismos.

La principal ventaja que tiene el enfoque de ingresos para la valoración de bienes inmuebles en comparación con el enfoque de mercado y costos es que refleja en mayor medida la idea del inversionista sobre los bienes inmuebles como fuente de ingresos, es decir, esta calidad de los inmuebles se tiene en cuenta como el principal factor de fijación de precios. El enfoque de ingresos para la valoración está estrechamente relacionado con los métodos de mercado y costos.

Se toma como valor de mercado el valor medio ponderado del valor del inmueble (V).

Coeficientes significativos de las evaluaciones del valor de la propiedad obtenidos por los enfoques de costo, comparativo e ingreso, respectivamente; - el valor total de la propiedad que se evalúa de acuerdo con el enfoque de costo, miles de rublos; - el valor total de la propiedad que se evalúa de acuerdo con el enfoque comparativo , mil rublos; - el valor total del objeto inmobiliario por enfoque de ingresos, mil rublos

Con respecto a estos coeficientes, se debe satisfacer la igualdad:

Así, el valor medio ponderado del valor de la propiedad (V) es:

V \u003d (203232.4 * 0.2) + (61149.06 * 0.3) + (103654.05 * 0.5) \u003d 79892.21, mil rublos.

CONCLUSIÓN

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mercado de oferta El tema de la vivienda, quizás, ha sido y sigue siendo relevante en todo momento, sin embargo, a diferencia del tema de la vivienda ordinaria, el tema del albergue temporal en una ciudad extranjera es algo...

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La etapa final para determinar el valor de la propiedad que se está valorando es el procedimiento para conciliar los resultados obtenidos por el tasador al implementar varios enfoques y métodos (fijados por los estándares internacionales y rusos de la actividad de tasación) en relación con un objeto dentro de un proceso (evaluación tarea) .

La necesidad de este procedimiento se debe al hecho de que, en la mayoría de los casos, la implementación de diferentes enfoques y métodos arroja diferentes resultados de costos (a veces, la diferencia en el cálculo del precio de mercado alcanza hasta
cincuenta %). La razón de esto es que la mayoría de los mercados son imperfectos, los usuarios potenciales pueden estar mal informados y los productores pueden ser ineficientes.

Consolidación de los resultados de la evaluación- este es el recibo del valor final del objeto de evaluación del objeto pesando y comparando los resultados obtenidos utilizando varios enfoques para la evaluación.

El valor final del valor del objeto de tasación- este es el valor más probable del valor del objeto de evaluación, obtenido como resultado de la generalización de los resultados de los cálculos del valor del objeto de evaluación justificados por el tasador utilizando varios enfoques y métodos de evaluación. Puede representarse como un valor monetario único o como un rango de los valores de valor más probables.

Por regla general, uno de los enfoques utilizados como resultado de la evaluación se considera básico, los otros dos son necesarios para corregir los resultados obtenidos. Esto tiene en cuenta la importancia y la aplicabilidad de cada enfoque en una situación particular. Debido al subdesarrollo del mercado, la especificidad del objeto o la falta de información disponible, sucede que algunos de los enfoques en una situación particular no pueden aplicarse.

Para consensuar los resultados, es necesario determinar los "pesos", según los cuales los valores individuales obtenidos previamente formarán el valor final de mercado de la propiedad, teniendo en cuenta todos los parámetros significativos basados ​​en la opinión pericial del tasador.

La coordinación de los resultados obtenidos por diferentes enfoques de evaluación se lleva a cabo de acuerdo con la fórmula (27):

dónde Con un total.- el costo total del objeto de evaluación;

Con JV- el costo determinado por el enfoque comparativo;

Con RFP- el costo determinado por el enfoque de costo;

con DP– valor determinado por el enfoque de ingresos;

k 1, k2, k 3 son los factores de ponderación adecuados elegidos para cada método de estimación.

Con respecto a los coeficientes de peso, se debe cumplir la siguiente igualdad:

Los coeficientes de ponderación para coordinar los resultados obtenidos en el coste final se redondean al alza con una precisión del 10 % (con menos frecuencia hasta el 5 %). El redondeo es necesario debido al hecho de que los pesos no redondeados le dan al cliente del informe una idea errónea de la precisión del resultado.

En base a los pesos redondeados, se calcula el valor pactado del inmueble objeto de la tasación, multiplicando el resultado del coste obtenido con cada criterio por el peso redondeado del criterio. El valor resultante en unidades monetarias se redondea.

Al aceptar tener en cuenta:

Integridad y confiabilidad de la información;

Cumplimiento del procedimiento de evaluación con los objetivos de la evaluación;

Ventajas y desventajas de los enfoques en una situación particular.

Así, el valor final del valor es sólo el precio más probable del inmueble objeto de valoración.

Entre los muchos métodos para determinar los coeficientes de peso y conciliar los resultados obtenidos, se pueden mencionar los siguientes:

método de análisis lógico;

método de análisis de jerarquía;

Método de coincidencia de criterios, etc.

Método de análisis lógico consiste en la elección de los coeficientes de ponderación al consensuar los resultados de la evaluación de expertos, en base a un análisis lógico realizado por el evaluador, teniendo en cuenta todos los parámetros significativos. Este método es el más común en la práctica de valoración.

Por ejemplo, es necesario determinar el valor de una propiedad si el tasador obtuvo los siguientes resultados al determinar el valor (Tabla 23).

Comentario de los resultados: en este caso, el mayor "peso" (70%) se asigna al enfoque de renta, ya que el objeto de valoración es una nave industrial que aporta una renta estable. Al enfoque de costos se le asigna un “peso” menor (30%) debido a que los costos de reproducción no siempre corresponden al valor de mercado. No se utilizó el enfoque comparativo, ya que el tasador no encontró objetos similares.

Tabla 23

Implementación del método de análisis lógico

Método de análisis de jerarquía desarrollado a principios de la década de 1970. El matemático estadounidense Thomas Saaty como un procedimiento de apoyo a la decisión, al que llamó "proceso de jerarquía Analityc". Los autores de la edición rusa tradujeron este título como "Método de análisis de jerarquías".

Este método pertenece a la clase de criterios y se utiliza activamente en la actualidad, incluso en actividades de valoración. El método se basa en un procedimiento jerárquico para evaluar alternativas. Vamos a representarlo de la siguiente manera:

Nivel 0: El objetivo es evaluar el peso del enfoque de evaluación;

Nivel 1: criterios - fiabilidad de los resultados obtenidos; cumplimiento de los objetivos de la evaluación;

Nivel 2: Criterio - confiabilidad, por la confiabilidad de la información; confiabilidad debido a la abundancia de información.

El número de niveles puede no estar limitado. Sin embargo, es necesario realizar siguiente condición: cada nivel debe ser ampliado por el siguiente nivel. Así, por ejemplo, el criterio de nivel 1 “fiabilidad de los resultados obtenidos” puede ser divulgado por el nivel 2, y el nivel 2 debe ser divulgado por el nivel 3, etc. En la práctica, a menudo se limitan al primer nivel. El siguiente paso en la implementación del método de análisis jerárquico es obtener una estimación de cada alternativa para cada criterio.

Por ejemplo, debe definir factores de ponderación para calcular el valor del objeto de evaluación utilizando el análisis de jerarquías. Para fijar el resultado de comparar un par de alternativas se puede utilizar una escala de evaluación (Cuadro 24).

Los resultados de las comparaciones pareadas y el cálculo de los factores de ponderación se registran en forma tabular (Cuadro 25).

Explicaciones a la mesa. 25: en la intersección de la línea “Caro” y la columna “Rentable” se escribe una fracción 3/1. Esto expresa la opinión del valuador de que el enfoque de costos en esta situación tiene una ventaja moderada sobre el enfoque de ingresos, es decir, la importancia del enfoque de costos en el acuerdo final es tres veces mayor que la del enfoque de ingresos. Otro razonamiento es similar.

Sobre la base de los resultados del cálculo, el valor normalizado a efectos de la conciliación de los resultados se redondea y se convierte en porcentajes (0,3390 0,3 × 100 =
= 30 %) .

Cuando se establecen ponderaciones para los resultados de costos obtenidos por otros enfoques, el algoritmo es el mismo.

Tabla 24

La escala para evaluar los resultados de la comparación de alternativas.

Tabla 25

Cálculo de coeficientes de ponderación mediante el análisis de jerarquías en base a
resultados de comparaciones pareadas de alternativas

Método de coincidencia de criterios. Para determinar los coeficientes de ponderación de varios enfoques, este método utiliza cuatro criterios objetivos, seleccionados a discreción del tasador, que describen las ventajas o desventajas individuales del método de cálculo aplicado, teniendo en cuenta las características de la evaluación de un objeto en particular.

El cálculo de los "pesos" de los métodos utilizados se realiza en varias etapas:

1) se construye una matriz de factores, en la que a cada enfoque se le asignan cuatro tipos de puntos de acuerdo con cuatro criterios (hay más criterios, por lo tanto, hay más puntos);

2) se determina la suma de puntos de cada enfoque, luego - los enfoques utilizados;

3) en relación a la suma de puntos de este enfoque a la suma de puntos de todos los enfoques utilizados, se determina el peso estimado del enfoque, en porcentaje;

4) los pesos estimados de los enfoques se redondean al 10%, con menos frecuencia, al 5%.

Por ejemplo, es necesario determinar el valor final del valor del objeto de tasación por el método de casación por criterios. Los resultados de la valoración del objeto, obtenidos mediante los enfoques de ingresos, comparativos y costos, así como la opinión del tasador sobre los criterios establecidos, se presentan en la Tabla. 26

Tabla 26

Métodos para conciliar los resultados de costos de la evaluación