budivel.ru A propos de l'isolation et du chauffage de la maison.
Un processus d'évaluation complet implique l'utilisation de trois approches : comparative,
coûteux et rentable. Comme déjà noté, l'obligation de les utiliser est fixée
dans presque toutes les normes d'évaluation. L'évaluateur ne peut utiliser aucune des approches,
mais doit justifier ce refus, puisqu'il a le droit de déterminer en toute indépendance dans le cadre
chacune des approches méthodes d'évaluation spécifiques.
Il est tout à fait naturel que les résultats d'évaluation obtenus par différentes approches (méthodes) donnent
montant de coût différent. Et donc, à l'étape finale de l'évaluation, la tâche de coordonner
les résultats obtenus et la justification de la valeur finale du coût.
Chaque approche d'évaluation a ses propres avantages et inconvénients, et par conséquent
il est impossible de privilégier purement formellement l'un (tableau 6.10).
Tableau 6.10
Avantages et inconvénients des approches d'estimation du coût des machines et
|
Avantages |
désavantages |
|
|
Comparatif |
Basé sur des données réelles du marché Reflète les conditions du marché et |
Les informations initiales deviennent rapidement obsolètes et doivent être mises à jour Distorsion des prix |
|
cher |
Prend en compte l'impact sur le coût de production et les facteurs technologiques Méthodes d'évaluation |
Ne reflète pas la situation du marché et l'influence du facteur de demande sur les objets évalués Poussière |
|
Rentable |
Donne une estimation de la valeur du point de vue des intérêts de l'utilisateur (investisseur) Reflète |
La complexité et l'incertitude des prévisions de revenus et de dépenses futurs pour |
L'utilisation de plusieurs approches augmente la fiabilité des résultats d'évaluation, donne une idée
sur le coût d'un même objet à différents postes : fabricant, revendeur, acheteur,
investisseur, etc. À cet égard, on peut noter quelques parallèles entre les tâches d'évaluation et
la tarification, puisque prévoir le coût revient en fait à prévoir le prix.
Si une méthode de l'approche des coûts est utilisée, alors, en utilisant des informations économiques sur
les taux de consommation et les prix des ressources reçues du fabricant ou du vendeur, involontairement
modéliser le processus de tarification et obtenir le prix de revient de l'offre en conséquence.
De ce fait, l'estimation des coûts s'avère généralement surestimée, à moins, bien sûr,
admis erreurs graves dans les informations sources concernées.
Si la méthode d'une approche comparative est utilisée, alors "l'esprit coûteux" du résultat obtenu
beaucoup moins, mais toujours là. Cela est dû au fait que documenté
informations sur les prix confirmés pour les analogues, et ces informations sont généralement extraites des prix
catalogues de marques et listes de prix, c'est-à-dire qu'ils fonctionnent avec les mêmes prix d'offre. Finalement
possible surestimation des résultats, bien que très modérée.
Parmi les trois approches, seule celle qui est rentable donne un chemin direct vers la prévision du prix de la demande. Prix,
calculé par n'importe quelle méthode d'approche par le revenu, représente la limite supérieure
le prix que l'acheteur (investisseur) peut accepter, guidé par le bon sens
comparant leurs coûts actuels avec les revenus futurs de la possession des biens qu'ils achètent.
Naturellement, pour l'acheteur (investisseur), le prix est d'autant plus rémunérateur qu'il est bas, toutes choses égales par ailleurs.
conditions. Dans le même temps, plus le prix est bas, plus la probabilité d'une transaction d'achat et de vente pour un prix donné est faible.
produit. Puisque l'acheteur (investisseur), comme le vendeur, est intéressé par la transaction, il peut
accepter une certaine augmentation du prix demandé. Ces considérations conduisent à la conclusion que
qu'en général, l'évaluation basée sur l'approche par le revenu donne un résultat quelque peu sous-estimé,
à moins, bien sûr, que des erreurs aient été commises dans le choix des données initiales lors du calcul des revenus futurs et
dépenses.
Un autre point à considérer lors de l'utilisation de cette approche. Demander le prix
est assez individuel, chaque acheteur pour le même produit peut avoir le sien -
Son. Cela explique l'individualité de la valeur d'investissement évaluée pour un
projet. Par conséquent, pour que la valeur estimée par l'approche des revenus corresponde à la valeur la plus
prix de demande probable, il est nécessaire de procéder à une évaluation pour les conditions les plus typiques,
utilisation typique de l'objet évalué.
La première perception des résultats obtenus par différentes approches (méthodes) est
en fonction de la manière dont les valeurs de coût sont situées les unes par rapport aux autres. Une
la situation où les valeurs de coût sont «entassées» ne diffèrent pas beaucoup les unes des autres.
Cela n'a guère de sens ici de vérifier les préférences par rapport aux approches individuelles utilisées.
(méthodes). Vous pouvez être satisfait du calcul de la valeur moyenne arithmétique du coût.
Une autre situation est lorsque les valeurs de coût pour deux approches (méthodes) sont proches l'une de l'autre, et
la troisième valeur montre un écart significatif par rapport aux deux premières. Proche dans le sens
les quantités inspirent naturellement plus de confiance, et une quantité similaire à une " valeur aberrante " doit être
analyse supplémentaire pour la validité. Enfin, la troisième situation se présente lorsque
Nous constatons une dispersion importante dans les résultats. Dans ce cas, il devient nécessaire d'évaluer
la qualité de chaque résultat et réduire les résultats à la valeur finale du coût
compte tenu de cette qualité.
La coordination des résultats d'évaluation obtenus par différentes approches (méthodes) est effectuée plus souvent
Total méthode experte. Le principal expert ici est l'expert lui-même, donc
une fois qu'il sait où sont faites les hypothèses brutes dans les calculs, quel genre de
l'information n'est pas entièrement fiable et quels facteurs n'ont pas été pris en compte pour l'un ou l'autre
les raisons. Le regard critique de l'expert sur les résultats de son propre travail permet d'aborder
résultat final fiable en calculant la valeur moyenne pondérée du coût.
Pour obtenir une valeur totale moyenne pondérée du coût, il faut tout d'abord
établir des critères selon lesquels les résultats des différentes approches (méthodes) sont comparés et
des conclusions sont tirées sur leur préférence. Il existe un assez grand nombre de méthodes
des expertises utilisées à des fins différentes et décrites dans la littérature (comparaisons par paires,
comparaisons séquentielles, priorisation, analyse
Pour les hiérarchies, la modélisation des préférences, etc.)1. Nous nous arrêterons à méthode simple,
à l'aide d'une procédure de classement.
Le classement est la localisation des résultats d'évaluation obtenus par différentes approches (méthodes),
par ordre croissant de qualité. Pour ce faire, il faut d'abord formuler les critères
qualités par lesquelles les résultats d'évaluation obtenus par différentes approches seront comparés
(méthodes). De plus, ce ne sont pas les approches (méthodes) en tant que telles qui sont sujettes à comparaison, mais les résultats de leur
utiliser. Nous distinguons cinq critères principaux pour la qualité des résultats d'évaluation, environ
importance égale :
Conformité de la valeur estimée à l'aide de cette approche avec l'objet de l'évaluation ;
Prédominance de données brutes provenant de sources fiables ;
La prédominance des procédures formalisées strictes sur les estimations et hypothèses intuitives ;
Le degré de proximité du résultat par rapport à la valeur marchande réelle au moment de l'évaluation ;
Utiliser des informations en double provenant de différentes sources pour valider les résultats
calcul.
A titre d'exemple, prenons les résultats de l'estimation du coût d'une perceuse verticale,
obtenus par trois approches (méthodes), et nous classerons ces résultats par trois
les critères ci-dessus (tableau 6.11).
En tableau. 6.11 de manière experte selon les critères de chaque résultat obtenu par l'une ou l'autre approche,
attribué leur rang standardisé. L'ordre de son calcul est le suivant : si deux résultats
sont équivalents et se partagent les places correspondantes, alors leur rang est égal à la valeur moyenne de ces
des endroits. Par exemple, pour le premier critère, les résultats des approches comparative et revenu
égaux et partagent la première et la deuxième place, de sorte que leur rang standardisé
est égal à (1 + 2)/ 2=1,5. Selon le quatrième critère, les résultats de travaux coûteux et
approches du revenu, ils sont à égalité en deuxième et troisième place, leur rang standardisé
est égal à (2 + 3)/ 2 = 2,5. Ensuite, nous calculons le total des rangs standardisés pour chaque
Tableau 6.11
Classement des résultats d'estimation des coûts obtenus par différents
Approches
|
Critère de qualité |
Le résultat obtenu par l'approche comparative |
Le résultat obtenu par l'approche des coûts |
Le résultat obtenu par l'approche des revenus |
|
|
1. Correspondance de la valeur estimée selon cette approche avec l'objet de l'évaluation |
||||
|
2. Prédominance de données brutes provenant de sources fiables |
||||
|
3. La prédominance des procédures formalisées strictes sur les estimations intuitives et |
||||
|
4. Le degré de proximité du résultat par rapport à la valeur marchande réelle à l'époque |
||||
|
5. Utilisation d'informations en double provenant de différentes sources pour confirmation |
||||
|
Classement total |
||||
|
Facteur de poids |
Approche dogue. Dans la colonne de droite du tableau 6.11 les totaux ligne par ligne ont été calculés à des fins de contrôle
calculs, ils doivent être égaux à la somme des places, soit 1 + 2 + 3 = 6.
Les rangs standard sont convertis en coefficients de pondération :
Où je>!
Rjj- la somme des rangs standard pour tous les critères et
approches; R,
- rang total du résultat obtenu par la ième approche.
Dans notre exemple, les résultats des approches comparative, coût et revenu sont
coefficients de pondération 0,41 ; 0,31 et 0,28, respectivement. Total moyen pondéré
coût d'une perceuse verticale : 32590x0,41 + + 36930 x 0,31 + 26420 x 0,28 = 32208
* 32210 roubles.
L'analyse de la précision des résultats de l'évaluation effectuée par différentes approches (méthodes) s'ouvre
la possibilité de concilier ces résultats sur une base assez objective. Après tout, c'est
l'exactitude est le principal critère de qualité de l'évaluation.
L'analyse de précision pour chaque approche d'évaluation vous permet d'obtenir un intervalle de confiance, en
laquelle, avec un haut degré de probabilité, la valeur souhaitée peut être trouvée.
La valeur totale du coût selon les trois estimations, évidemment, devrait être dans le
gamme qui sera commune aux trois intervalles de confiance correspondant aux trois
approches d'évaluation. Il s'agit de la méthode d'intervalle pour réduire les estimations achevées à un
valeur ou à une plage de valeurs très étroite.
Nous montrerons l'application de la méthode de l'intervalle dans l'évaluation de la valeur marchande
perceuse verticale. Indicateurs de précision analyse des résultats intermédiaires,
obtenus par différentes approches sont résumés dans le tableau. 6.12.
La comparaison de trois intervalles de confiance est illustrée à la fig. 6.3. D'après le graphique de la Fig. 6.3
on peut voir que tous les intervalles de confiance considérés ont un intervalle commun de 30874 à 31459
frotter. Par conséquent, la valeur finale du coût correspond au milieu de cet intervalle, c'est-à-dire
c'est-à-dire qu'il est égal à (30874 + 31459) / 2 = = 31166 roubles. C'est un peu moins que la moyenne
valeur de coût égale à 31980 roubles.
Une autre méthode d'interprétation des résultats de l'analyse de précision consiste à intégrer
forme simplifiée de la courbe de distribution récapitulative (méthode de la courbe somme
Distribution).
Tableau 6.12
Indicateurs d'exactitude Analyse des résultats d'évaluation intermédiaires
Le coût d'une perceuse verticale obtenu par différentes approches
Approche par les coûts
Riz. 6.3. Obtention du coût final par la méthode de l'intervalle
On suppose que les intervalles de confiance obtenus correspondent aux conditions de la normale
distributions, c'est-à-dire que leur largeur correspond à la règle de plus ou moins deux sigma (±2a). Tel
distribution peut être simplifiée comme un trapèze dont la base inférieure est égale à
la largeur de l'intervalle de confiance, c'est-à-dire "quatre sigma", et la base supérieure est "2/3 sigma",
ou intervalle de confiance 1/6. L'aire du trapèze est égale à -
Noah 100%, alors sa hauteur est égale à 42,86/a soit 171,43/CI, où CI est la largeur de la confiance
intervalle.
Sur la base des ratios ci-dessus, un trapèze est construit sur chaque intervalle de confiance,
décrivant approximativement la ligne de distribution normale.
L'estimation finale des coûts est considérée comme le résultat d'un échantillon agrégé représentant
est un mélange de trois échantillons obtenus par chaque approche, dont la distribution est proche de
Ordinaire. La distribution de l'échantillon agrégé peut être tracée graphiquement sous la forme d'une ligne brisée
une ligne dont les ordonnées sont égales à la somme des ordonnées de trois trapèzes. Ainsi, on obtient
représentation approximative de la courbe de distribution qui combine les résultats des calculs de coût
trois approches (méthodes).
La valeur finale du coût peut être trouvée par le mode (c'est-à-dire le haut) de la polyligne.
Application de la méthode de la courbe de distribution cumulative à l'estimation des coûts
la perceuse verticale est illustrée à la fig. 6.4.
Considérant la courbe de distribution totale de la fig. 6.4, deux conclusions peuvent être tirées.
Premièrement, le haut de la ligne brisée correspond au coût de la machine d'environ 33 400 roubles. Cette
la valeur peut être considérée comme la valeur finale de la valeur estimée, en intégrant les résultats
évaluation par trois approches.
Deuxièmement, le mélange de trois distributions n'est pas strictement unimodal, puisque l'on n'observe pas
un, mais deux sommets ou modes. Un autre pic, moins prononcé, est créé par la distribution de
l'évaluation par l'approche des revenus, ce qui donne à penser que les résultats de l'évaluation
approche ne sont pas statistiquement homogènes par rapport aux résultats obtenus
approches comparatives et coûts.
Dans cet exemple, en résumant l'évaluation, la pondération de l'approche par le revenu est la plus faible,
et la valeur finale est formée principalement sur la base des résultats de l'évaluation des comparaisons et
approches de coût, comme en témoignent les estimations du coût total obtenues par la méthode
classement des experts (32210 roubles) et la méthode de la courbe de distribution totale (33400 roubles).
Analyse des calculs reçus et conclusion finale
Informations sur les opérations de vente
Les analogues A et C ne peuvent pas être utilisés pour le calcul, car la valeur du résultat net d'exploitation pour le premier n'est pas comparable à cet indicateur pour l'objet évalué, et pour le second, le revenu est indiqué pour la dernière année.
Le prix de vente probable du bien à évaluer sera égal à :
C environ \u003d 50 000 roubles. : 0,08 \u003d 625 000 roubles.
La dernière étape de l'approche comparative de l'évaluation immobilière est la réduction des valeurs ajustées des prix d'objets analogues obtenus au cours de leur analyse en une seule valeur ou plage de valeurs.
La coordination (généralisation) des indicateurs de coût est une étape assez importante de l'approche comparative. Au cours de cette étape, l'évaluateur analyse les indicateurs reçus et les réduit à une plage de valeurs ou à une seule valeur. A ce stade, les avantages et les inconvénients de chaque indicateur de valeur, la fiabilité des données de marché et les méthodes d'analyse utilisées sont examinés et soigneusement pesés. Le rapport d'évaluation doit clairement indiquer le raisonnement qui sous-tend la conclusion de la valeur d'évaluation.
Lors du rapprochement, il est nécessaire de s'assurer que l'indicateur de valeur qui en résulte est cohérent avec l'objectif de l'évaluation et les indicateurs de valeur obtenus à l'aide d'autres approches d'évaluation.
Pour réduire plusieurs indicateurs à une seule valeur, des méthodes d'analyse de moyennes pondérées sont utilisées.
La moyenne pondérée calculée par l'expert sera le prix de vente probable de l'objet expertisé, qui pourra être arrondi dans des limites acceptables dans chaque cas particulier.
Cette approche est souvent utilisée et donne bons résultats lors de l'évaluation d'objets pour lesquels il existe des informations fiables sur les prix des transactions d'achat et de vente réalisées ou sur les prix des offres de ces objets à vendre.
7.1. Justification de la nécessité de
accord d'évaluation
Les normes d'évaluation internationales recommandent l'utilisation de trois approches d'évaluation : coût, comparatif et revenu. Les normes russes fixent ces approches comme obligatoires. Suivant normes internationales et la législation russe impose d'harmoniser les résultats obtenus, puisque ces approches sont appliquées au même objet dans le cadre d'une même procédure d'évaluation.
La synthèse des résultats des méthodes utilisées a pour but de déterminer les avantages et les inconvénients de chacune d'entre elles et de sélectionner un devis unique. La coordination des résultats de l'évaluation est une tâche très pertinente et très difficile à résoudre. Analysons tout d'abord comment les évaluateurs occidentaux proposent de résoudre ce problème.
La monographie « Real Estate Valuation » de G.S. Harrison donne les recommandations suivantes : « Lors de la réconciliation des résultats, l'expert rassemble les données et indicateurs de valeur obtenus sur la base de trois approches, et les évalue selon la méthode de l'analyse causale, qui mène à une conclusion raisonnable quant à la valeur qui est l'objet de l'évaluation. L'évaluateur doit clairement définir la nature et la portée du travail commandé et commencer à peser l'importance relative et l'acceptabilité des différentes données et approches du problème. Mais l'auteur ne divulgue pas la méthodologie, le mécanisme et les procédures d'une telle pesée.
Le livre de J. Friedman et N. Ordway "Analyse et évaluation des biens immobiliers productifs de revenus" dit ce qui suit à propos du problème de la réconciliation : "La réconciliation est un processus de prise de décision, et non un processus de moyenne mécanique des résultats obtenus
en utilisant trois approches. Au cours de ce processus, l'évaluateur teste l'acceptabilité des principes d'évaluation à différentes étapes de l'identification des tâches, de la collecte des données et de l'analyse en utilisant chaque approche d'évaluation. L'estimateur peut utiliser des calculs statistiques pour développer une distribution de probabilité." Encore une fois, les détails de l'accord sont pratiquement absents.
Dans le livre "Organisation de l'évaluation et de la fiscalité des biens immobiliers" sous la direction générale de J.K. Eckert, le problème de la réconciliation des résultats de l'évaluation est analysé plus en détail et plus profondément : brève analyse information utilisée, évaluation de sa qualité et de son volume, établissement de la force relative
et les faiblesses de chacune des approches utilisées par rapport à ce type de bien immobilier et à un objet spécifique. Dans ce cas, la moyenne arithmétique des trois résultats d'évaluation n'est pas dérivée du tout. Et il n'est pas nécessaire qu'un des résultats obtenus soit définitif. Le but, dans la plupart des cas, est de calculer taille approximative valeur de marché, généralement définie comme prix le plus probable lors de la vente, et cette valeur peut ne pas être du tout le résultat obtenu par l'une des méthodes d'évaluation ... La valeur finale de l'évaluation sera déterminée quelque part entre elles. En d'autres termes, on suppose que le résultat final de l'évaluation peut être choisi parmi l'une des approches. Cependant, compte tenu de la nature probabiliste du concept valeur marchande, c'est l'exception plutôt que la règle. Le résultat final est toujours une valeur probabiliste, qui, en règle générale, est déterminée à l'aide de pesée probabiliste (statistique) résultats obtenus par trois approches.
Le livre de S. P. Pratt "Business Valuation" indique également qu'il est souvent utile de tabuler les valeurs obtenues par différentes approches sous forme de tableau, pour leur donner poids relatifs et seulement ensuite tirer une conclusion en tenant compte de la norme (base) d'évaluation utilisée.
Un jugement similaire est exprimé dans un autre livre - "Guide to Business Valuation" (auteurs: J. Fishman, S. P. Pratt, K Griffith, K. Wilson): "Pour obtenir une estimation du coût, les consultants (évaluateurs) utilisent souvent deux ou plus de méthodes. Cela conduit à une séquence de différentes évaluations potentielles, et le consultant doit trouver un moyen de déterminer la meilleure évaluation dans cette séquence. Ceci est généralement réalisé grâce à pondération de l'importance relative ou alors acceptabilité chaque méthode d'évaluation conduisant à une valeur particulière de l'évaluation souhaitée.
Cependant, il est loin d'être facile de déterminer quelles mesures de performance devraient avoir plus de poids et comment la méthode respective peut être pondérée par rapport aux autres. Il existe deux approches principales qui peuvent être utilisées pour peser estimations différentes, obtenu dans une étude particulière, pour en déduire un indicateur final global de l'évaluation souhaitée : une approche basée sur la pondération mathématique (approche mathématique) et une approche basée sur la pondération subjective (approche subjective). Le consultant en évaluation est libre d'utiliser chacune de ces approches, mais il doit être conscient que les deux ont leurs avantages et leurs inconvénients.
Il est à noter que bien que la pondération directe des résultats soit un modèle simplifié et primitif pour prendre en compte l'influence des facteurs de tarification sur les résultats de l'évaluation, elle a avantage important par rapport à la pondération subjective, qui réside dans le fait que cette approche facilite la compréhension par le client ou autre utilisateur de l'évaluation de la logique de la pensée de l'évaluateur, et sous une forme chiffrée (quantitative). Les auteurs décrivent cet avantage comme suit : « Si l'évaluateur dit : « Je donne le plus de poids à la méthode des flux de trésorerie actualisés », alors le lecteur peut demander : « Très bien, quel poids donnez-vous à cette méthode ? L'approche de pondération mathématique fournit cette Informations Complémentaires. Un inconvénient important de la pondération mathématique est que, avec une grande dispersion des résultats d'évaluation individuels, son application devient problématique et le résultat final devient moins correct.
Dans ce cas, les inconvénients d'une approche sont les avantages de la seconde, et vice versa.
Dans la pratique d'évaluation russe, le problème de la réconciliation des résultats dans dernières années une attention assez sérieuse, comme en témoignent le contenu de nombreux manuels de formation, des publications dans des périodiques et des interventions lors de conférences d'évaluation.
Le livre de S. V. Valdaitsev «Estimation des affaires et des innovations» parle de la nécessité de pondérer à l'aide de coefficients de pondération, mais ces coefficients sont purement experts, c'est-à-dire qu'ils sont obtenus grâce aux jugements d'experts subjectifs d'un évaluateur qualifié. Cependant, le mécanisme ou la logique du raisonnement qui produit ces coefficients est
ne sont pas inclus dans le manuel.
Dans le manuel "Business Valuation" (édité par A. G. Gryaznova et M. A. Fedotova), les auteurs recommandent de peser les résultats sur la base des méthodes d'approches mathématiques et subjectives. Avec une pondération mathématique, il est proposé de déterminer les valeurs numériques gravité spécifique compte tenu de certains facteurs (la nature de l'entreprise, l'objet de l'évaluation, le type de valeur, le niveau de liquidité, etc.), et dans la pondération subjective, l'expérience professionnelle et le jugement de l'expert sont au premier plan. Il n'y a pas de présentation de procédures spécifiques pour une telle pesée dans le manuel.
Le manuel "Real Estate Appraisal" (édité par A. G. Gryaznova et M. A. Fedotova) fournit des exemples de rapprochement des résultats d'une évaluation basée sur la méthode d'analyse hiérarchique, bien que la méthode elle-même ne soit pas décrite.
Une approche similaire du problème de réconciliation des résultats est également présentée dans l'article de G. G. Azgaldov «Problèmes de réconciliation des estimations et ses solutions possibles», dans lequel, sur la base des outils de la qualimétrie experte moderne, les propriétés individuelles sont d'abord quantifiées - facteurs qui affectent la fiabilité des résultats d'évaluation obtenus par diverses , par exemple, par trois méthodes, puis une expression quantitative du coût pour chaque méthode d'évaluation est calculée, sur la base de laquelle la valeur généralisée du coût est déterminée.
La méthode de qualimétrie experte repose sur une appréciation quantitative d'un indicateur aussi qualitatif que la fiabilité des résultats individuels obtenus par trois approches - rentable, coûteuse et marchande. Les bases pour déterminer le degré de fiabilité de chaque approche sont :
– la fiabilité des informations initiales utilisées dans les calculs par chaque méthode ;
- le nombre et la nature des hypothèses (explicites et implicites) retenues par l'expert, qui peuvent ne pas correspondre à la réalité (par exemple, lors de la prévision de revenus futurs ou de dépenses futures, lors de la détermination du taux d'actualisation selon la méthode de la construction cumulative).
Pour dériver une valeur finale basée sur les trois résultats d'évaluation, les éléments suivants sont utilisés : différentes manières déterminer les facteurs de pondération nécessaires pour calculer la valeur de la propriété en fonction de la formule moyenne pondérée. En plus de la méthode spécifiée de pondération mathématique, décrite dans les monographies de S. Pratt, l'approche modale, médiane, probabiliste et la méthode d'analyse des hiérarchies (AHP) sont également utilisées.
ACCORD FINAL DES RÉSULTATS
L'élément final du processus d'évaluation est la comparaison des résultats obtenus à partir de l'application différentes approches et leur réduction à une seule valeur. Le processus de réduction prend en compte les forces chaque approche, détermine dans quelle mesure elles affectent de manière significative l'évaluation du reflet objectif du marché. Le processus de comparaison des résultats de l'application des approches conduit à l'établissement du coût final, qui atteint l'objectif de l'évaluation. Le coût final est jugement professionnel de l'expert quant à la valeur de l'objet d'expertise.
La dernière étape de la détermination de la valeur de l'entreprise à évaluer est la procédure de coordination des résultats obtenus par l'évaluateur lors de la mise en œuvre de diverses approches et méthodes (fixées par les normes internationales et russes d'activité d'évaluation) par rapport à un objet dans un processus (évaluation tâche). Le coût final est le jugement professionnel de l'évaluateur concernant la valeur de l'objet évalué.
La nécessité de cette procédure est due au fait que dans la plupart des cas, la mise en œuvre de différentes approches et méthodes donne des résultats de coût différents (parfois la différence atteint 50%). La raison en est que la plupart des marchés sont imparfaits, que les utilisateurs potentiels peuvent être mal informés et que les producteurs peuvent être inefficaces. Pour ces raisons et un certain nombre d'autres, l'utilisation d'approches différentes et donne une valeur différente.
Consolidation des résultats de l'évaluation- c'est la réception de l'évaluation finale de l'objet en pesant et en comparant les résultats obtenus selon différentes approches de l'évaluation.
La valeur finale de la valeur de l'objet d'expertise- il s'agit de la valeur la plus probable de la valeur de l'objet d'évaluation, obtenue à la suite de la généralisation des résultats des calculs de la valeur de l'objet d'évaluation justifiés par l'expert selon différentes approches et méthodes d'évaluation. Il peut être représenté comme une valeur monétaire unique ou comme une plage des valeurs de valeur les plus probables.
Habituellement, l'une des approches est considérée comme basique, les deux autres sont nécessaires pour ajuster les résultats obtenus. Cela tient compte de l'importance et de l'applicabilité de chaque approche dans une situation particulière. En raison du sous-développement du marché, de la spécificité de l'objet ou du manque d'informations disponibles, il arrive que certaines des approches dans une situation particulière ne soient pas applicables.
FORMULE GÉNÉRALE POUR L'ACCORD FINAL DES RÉSULTATS D'ÉVALUATION
où - le coût total de l'objet d'évaluation, r.; - les coûts déterminés respectivement par les approches revenu, comparatif et coût, p. ; – des facteurs de pondération appropriés choisis pour chaque approche d'évaluation,
Les coefficients de pondération pour coordonner les résultats obtenus dans le coût final sont arrondis avec une précision de 10 % (moins souvent jusqu'à 5 %). L'arrondi est nécessaire car les poids non arrondis donnent au client du rapport une idée erronée de l'exactitude du résultat.
Lors de votre accord, tenez compte :
1) exhaustivité et fiabilité des informations ;
2) conformité de la procédure d'évaluation avec les objectifs de l'évaluation ;
3) avantages et inconvénients des approches dans une situation particulière.
Ainsi, la valeur finale n'est que le prix le plus probable de l'entreprise évaluée.
MÉTHODES DE DÉTERMINATION DES COEFFICIENTS DE PONDÉRATION ET DE CONCORDANCE DES RÉSULTATS DE L'ÉVALUATION
Les méthodes diffèrent dans l'utilisation dans l'appariement final des données de méthodes inégales pour choisir les coefficients de pondération attribués aux résultats d'évaluation obtenus par différentes approches. Si, dans la première méthode, seule l'analyse logique est utilisée, dans les autres, elle est logique-mathématique, c'est-à-dire que l'évaluateur impose son raisonnement logique sur une échelle de notation, puis, en fonction de la méthode de calcul choisie, la valeur préliminaire des coefficients de pondération est déterminé; les valeurs résultantes sont arrondies.
MÉTHODE D'ANALYSE LOGIQUE
Méthode d'analyse logique consiste dans le choix des coefficients de pondération lors de la coordination des résultats de l'évaluation habilement , sur la base de l'analyse logique effectuée par l'évaluateur, en tenant compte de tous les paramètres pertinents. Cette méthode est la plus courante dans la pratique de l'évaluation.
EXEMPLE D'APPLICATION DE LA METHODE D'ANALYSE LOGIQUE
1. Déterminez la valeur finale de l'évaluation de l'usine JSC Samara, réalisée dans le but d'acheter l'entreprise.
2. Déterminer la valeur finale de l'évaluation de la valeur de l'ensemble immobilier de l'usine JSC Samara.
MÉTHODE DE CONSOLIDATION PAR CRITÈRES
Pour déterminer les coefficients de pondération des différentes approches, cette méthode utilise quatre critères objectifs , choisis au gré de l'expert, qui décrivent les avantages ou les inconvénients individuels de la méthode de calcul appliquée, en tenant compte des spécificités de l'évaluation d'une entreprise particulière.
Le calcul des "pondérations" par cette méthode s'effectue en plusieurs étapes :
1) une matrice de facteurs est construite, dans laquelle chaque approche se voit attribuer quatre types de points selon quatre critères (il y a plus de critères, donc, il y a plus de points) ;
2) la somme des points de chaque approche est déterminée, puis - les approches utilisées ;
3) par rapport à la somme des points de cette approche à la somme des points de toutes les approches utilisées, on détermine le poids estimé de l'approche, en pourcentage ;
4) les poids estimés des approches sont arrondis à 10%, moins souvent - 5%.
EXEMPLE D'APPLICATION DE LA MÉTHODE DE CONSOLIDATION PAR CRITÈRES
Déterminer la valeur finale de la valeur de l'objet d'évaluation par la méthode d'appariement selon les critères.
| Une approche | Rentable | Comparatif | cher |
| Coût estimé, frotter. | 5 000 000 | 3 000 000 | 2 000 000 |
| Critère | Points | ||
| 1. Capacité à refléter les véritables intentions d'un investisseur et d'un vendeur potentiels | |||
| 2. Fiabilité et suffisance des informations sur la base desquelles l'analyse et les calculs ont été effectués | |||
| 3. La capacité des paramètres des méthodes utilisées à prendre en compte les fluctuations du marché | |||
| 4. La capacité à prendre en compte les spécificités de l'objet qui affectent sa valeur | |||
| TOTAL DES POINTS POUR L'APPROCHE | |||
| La démarche a été adoptée | Oui | Oui | Oui |
| Somme des points | |||
| Poids d'approche, % | 40 | 34,3 | 25,7 |
| Poids d'approche arrondi, % | |||
| La valeur de l'approche, compte tenu de la pesée, frotte. | 2 000 000 | 900 000 | 600 000 |
| VALEUR CONVENUE DU COÛT, frotter. | 3 500 000 | ||
| VALEUR MARCHANDE TOTALE DE L'OBJET D'EVALUATION ARRONDI, frotter. | 3 500 000 |
MÉTHODE D'ANALYSE HIÉRARCHIQUE
Méthode d'analyse hiérarchique(AHP) - une procédure systématique pour la présentation hiérarchique des éléments qui définissent l'essence de tout problème. Elle consiste à diviser (décomposer) le problème en éléments plus simples et à poursuivre le traitement des jugements séquentiels de l'évaluateur sur la base de comparaisons par paires.
Dans le MAI, l'objectif principal de l'étude et tous les facteurs qui, à un degré ou à un autre, affectent l'atteinte de l'objectif, sont répartis par niveaux selon le degré et la nature de l'influence. Au premier niveau de la hiérarchie, il y a toujours un sommet - le but de l'étude. Le deuxième niveau de la hiérarchie comprend les facteurs qui affectent directement la réalisation de l'objectif. Dans ce cas, chaque facteur est représenté dans la hiérarchie en construction par un sommet relié à un sommet du 1er niveau. Le troisième niveau est constitué de facteurs dont dépendent les sommets du 2ème niveau. Etc. Ce processus de construction d'une hiérarchie se poursuit jusqu'à ce que tous les facteurs principaux soient inclus dans la hiérarchie, ou il est impossible d'obtenir directement les informations nécessaires pour au moins un des facteurs du dernier niveau. A la fin de la construction de la hiérarchie, pour chaque sommet parent, une évaluation des coefficients de poids est effectuée, qui détermine le degré de sa dépendance aux sommets d'un niveau inférieur qui l'influencent. Dans ce cas, la méthode des comparaisons par paires est utilisée.
Méthode des comparaisons appariées (version de T. Saaty).
Dans cette modification, comme dans la version classique de la méthode des comparaisons par paires, les facteurs étudiés sont comparés les uns aux autres. De plus, dans cette méthode, les facteurs sont comparés deux à deux en fonction de leur impact (« poids », ou « intensité ») sur leur caractéristique commune.
| A1 | A2 | … | Un | Soient A1, A2, ..., An les principaux facteurs qui déterminent la composition de l'objet. Ensuite, pour déterminer la structure de l'objet, la matrice de comparaisons appariées est remplie. Si nous désignons la part du facteur Ai par w i , alors l'élément de matrice a ij = w i / w j . Ainsi, dans la variante proposée de l'application de la méthode des comparaisons appariées, ce ne sont pas les valeurs des différences dans les valeurs des facteurs qui sont déterminées, mais leur rapport. Dans ce cas, évidemment a ij = 1/a ji . Par conséquent, la matrice de comparaison par paires dans ce cas est une matrice à symétrie inverse définie positive avec un rang égal à 1. | |
| A1 | un 12 | … | un 1n | ||
| A2 | un 21 | … | un 2n | ||
| … | … | … | |||
| Un | un n1 | un n2 | … |
Pour effectuer des comparaisons subjectives par paires, T. Saaty a développé une échelle d'importance relative.
L'évaluation d'un bien immobilier est une opinion méthodiquement fondée d'un expert sur la valeur d'un bien immobilier, ou le processus de détermination de la valeur.
La coordination des résultats de l'évaluation s'effectue selon 3 approches différentes : comparative, coûteuse, rentable.
L'approche comparative de l'évaluation immobilière est basée sur des informations sur les transactions récentes avec des objets similaires sur le marché et la comparaison de la propriété évaluée avec des analogues.
Les avantages de l'approche comparative sont :
l'approche la plus simple;
statistiquement valide ;
propose des méthodes de correction;
fournit des données pour d'autres approches d'évaluation.
Les inconvénients de l'approche comparative sont :
nécessite un marché actif;
les données comparatives ne sont pas toujours disponibles ;
doit être modifié, un grand nombre de ce qui affecte la fiabilité des résultats ;
basé sur des événements passés, ne tient pas compte des attentes futures.
Approche des coûts - ensemble de méthodes d'estimation de la valeur d'une propriété basée sur la détermination des coûts nécessaires pour restaurer ou remplacer une propriété, en tenant compte de son usure. L'approche du coût est basée sur le principe de substitution, qui suppose qu'un acheteur raisonnable ne paierait pas plus pour une propriété que le coût de construction d'une propriété dont l'utilité est similaire à celle de la propriété évaluée.
Avantages de l'approche par les coûts :
Lors de l'évaluation de nouveaux objets, l'approche du coût est la plus fiable.
Cette approche est appropriée ou la seule possible dans les cas suivants :
analyse technico-économique du coût des nouvelles constructions ;
justification de la nécessité de mettre à jour l'installation existante ;
évaluation de bâtiments à usage spécial;
lors de l'évaluation d'objets dans les secteurs "passifs" du marché ;
analyse de l'efficacité de l'utilisation des terres ;
solution des problèmes d'assurance objet;
résoudre les problèmes de fiscalité;
lors de l'accord sur la valeur de la propriété obtenue par d'autres méthodes.
Inconvénients de l'approche par les coûts :
Les coûts ne sont pas toujours équivalents à la valeur marchande.
Les tentatives d'obtenir un résultat d'évaluation plus précis s'accompagnent d'une augmentation rapide des coûts de main-d'œuvre.
L'écart entre les coûts d'acquisition de la propriété à évaluer et les coûts de nouvelle construction d'exactement la même propriété, puisque l'amortissement cumulé est déduit du coût de la construction lors du processus d'évaluation.
Calcul problématique du coût de reproduction des bâtiments anciens.
Difficulté à déterminer la quantité d'usure accumulée des vieux bâtiments et structures.
Valorisation séparée des terrains et des constructions.
Évaluation problématique des terrains en Russie.
L'approche fondée sur le revenu de l'évaluation immobilière reflète la motivation de l'acheteur type d'un immeuble à revenus : des rendements futurs attendus avec les caractéristiques requises. Considérant qu'il existe une relation directe entre la taille de l'investissement et les avantages de l'utilisation commerciale de l'entité détenue, la valeur d'un bien immobilier est définie comme la valeur des droits d'en percevoir un revenu.
Le principal avantage de l'approche par les revenus de l'évaluation immobilière par rapport à l'approche par le marché et les coûts est qu'elle reflète davantage l'idée que l'investisseur se fait de l'immobilier comme source de revenus, c'est-à-dire cette qualité de l'immobilier est prise en compte comme le principal facteur de tarification. L'approche de l'évaluation par les revenus est étroitement liée aux méthodes du marché et des coûts.
La valeur moyenne pondérée de la valeur du bien (V) est prise comme sa valeur marchande.
Coefficients de signification des évaluations de la valeur des biens obtenus respectivement par les approches du coût, comparative et du revenu ; - la valeur totale du bien évalué selon l'approche du coût, en milliers de roubles ; - la valeur totale du bien évalué selon l'approche comparative , mille roubles; - la valeur totale de l'objet immobilier par approche de revenu, mille roubles
Au regard de ces coefficients, l'égalité doit être satisfaite :
Ainsi, la valeur moyenne pondérée de la valeur de la propriété (V) est :
V \u003d (203232,4 * 0,2) + (61149,06 * 0,3) + (103654,05 * 0,5) \u003d 79892,21, mille roubles.
CONCLUSION
Offre sur le marché des services
marché de l'offre La question du logement a peut-être été et reste d'actualité à tout moment, cependant, contrairement à la question du logement ordinaire, la question de l'hébergement temporaire dans une ville étrangère est quelque peu ...
Société par actions ouverte Dom
Un plan d'affaires est un document contenant les principaux aspects d'une future entreprise commerciale. Il analyse les problèmes que peut rencontrer un entrepreneur, et identifie également les moyens ...
Calcul économique des travaux de fracturation hydraulique
La fracturation hydraulique est la méthode la plus courante pour influencer la zone de fond de puits. L'essence de ce processus est d'injecter un fluide dans une formation perméable sous pression...
La dernière étape de la détermination de la valeur du bien à évaluer est la procédure de rapprochement des résultats obtenus par l'expert lors de la mise en œuvre de diverses approches et méthodes (fixées par les normes internationales et russes d'activité d'évaluation) par rapport à un objet dans un processus (évaluation tâche) .
La nécessité de cette procédure est due au fait que, dans la plupart des cas, la mise en œuvre de différentes approches et méthodes donne des résultats de coût différents (parfois la différence dans le calcul du prix de marché atteint jusqu'à
cinquante %). La raison en est que la plupart des marchés sont imparfaits, que les utilisateurs potentiels peuvent être mal informés et que les producteurs peuvent être inefficaces.
Consolidation des résultats de l'évaluation- c'est la réception de la valeur finale de l'objet d'évaluation de l'objet en pesant et en comparant les résultats obtenus en utilisant différentes approches de l'évaluation.
La valeur finale de la valeur de l'objet d'expertise- il s'agit de la valeur la plus probable de la valeur de l'objet d'évaluation, obtenue à la suite de la généralisation des résultats des calculs de la valeur de l'objet d'évaluation justifiés par l'expert selon différentes approches et méthodes d'évaluation. Il peut être représenté comme une valeur monétaire unique ou comme une plage des valeurs de valeur les plus probables.
En règle générale, l'une des approches utilisées à la suite de l'évaluation est considérée comme fondamentale, les deux autres sont nécessaires pour corriger les résultats obtenus. Cela tient compte de l'importance et de l'applicabilité de chaque approche dans une situation particulière. En raison du sous-développement du marché, de la spécificité de l'objet ou du manque d'informations disponibles, il arrive que certaines des approches dans une situation particulière ne soient pas applicables.
Pour convenir des résultats, il est nécessaire de déterminer les "pondérations", selon lesquelles les valeurs individuelles précédemment obtenues formeront la valeur marchande finale de la propriété, en tenant compte de tous les paramètres significatifs basés sur l'opinion d'expert de l'évaluateur.
La coordination des résultats obtenus par différentes démarches d'évaluation s'effectue selon la formule (27) :
où Avec un total.- le coût total de l'objet d'évaluation ;
Avec JV- le coût déterminé par l'approche comparative ;
Avec appel d'offres- le coût déterminé par l'approche coût ;
Avec DP– valeur déterminée par l'approche par le résultat ;
k 1, k2, k 3 sont les facteurs de pondération appropriés choisis pour chaque méthode d'estimation.
En ce qui concerne les coefficients de pondération, l'égalité suivante doit être vérifiée :
Les coefficients de pondération pour coordonner les résultats obtenus dans le coût final sont arrondis avec une précision de 10 % (moins souvent jusqu'à 5 %). L'arrondi est nécessaire car les poids non arrondis donnent au client du rapport une idée erronée de l'exactitude du résultat.
Sur la base des pondérations arrondies, la valeur convenue de la propriété à évaluer est calculée en multipliant le résultat de coût obtenu à l'aide de chaque approche par le poids arrondi de l'approche. La valeur résultante en unités monétaires est arrondie.
En acceptant de prendre en compte :
Exhaustivité et fiabilité des informations ;
Conformité de la procédure d'évaluation avec les objectifs de l'évaluation ;
Avantages et inconvénients des approches dans une situation particulière.
Ainsi, la valeur finale de la valeur n'est que le prix le plus probable du bien évalué.
Parmi les nombreuses méthodes de détermination des coefficients de pondération et de rapprochement des résultats obtenus, on peut citer :
Méthode d'analyse logique;
Méthode d'analyse hiérarchique ;
Méthode d'appariement des critères, etc.
Méthode d'analyse logique consiste dans le choix des coefficients de pondération lors de l'accord sur les résultats de l'expertise, sur la base d'une analyse logique effectuée par l'expert, prenant en compte tous les paramètres significatifs. Cette méthode est la plus courante dans la pratique de l'évaluation.
Par exemple, il est nécessaire de déterminer la valeur d'une propriété si les résultats suivants ont été obtenus par l'évaluateur lors de la détermination de la valeur (tableau 23).
Commentaire sur les résultats : dans ce cas, le « poids » le plus important (70 %) est attribué à l'approche revenu, puisque l'objet d'évaluation est un bâtiment industriel qui apporte un revenu stable. L'approche par les coûts se voit attribuer un « poids » inférieur (30 %) en raison du fait que les coûts de reproduction ne correspondent pas toujours à la valeur marchande. L'approche comparative n'a pas été utilisée puisque l'expert n'a pas trouvé d'objets similaires.
Tableau 23
Mise en œuvre de la méthode d'analyse logique
Méthode d'analyse hiérarchique développé au début des années 1970. Le mathématicien américain Thomas Saaty comme une procédure d'aide à la décision, qu'il a appelée "processus de hiérarchie Analityc". Les auteurs de l'édition russe ont traduit ce titre par "Méthode d'analyse des hiérarchies".
Cette méthode appartient à la classe des critères et est activement utilisée à l'heure actuelle, y compris dans les activités d'évaluation. La méthode est basée sur une procédure hiérarchique d'évaluation des alternatives. Représentons-le comme suit :
Niveau 0 : L'objectif est d'évaluer le poids de la démarche d'évaluation ;
Niveau 1 : critères - fiabilité des résultats obtenus ; le respect des objectifs de l'évaluation ;
Niveau 2 : Critères - fiabilité, due à la fiabilité des informations ; fiabilité en raison de l'abondance d'informations.
Le nombre de niveaux peut ne pas être limité. Cependant, il est nécessaire d'effectuer condition suivante: chaque niveau doit être étendu par le niveau suivant. Ainsi, par exemple, le critère de niveau 1 « fiabilité des résultats obtenus » peut être divulgué par le niveau 2, et le niveau 2 devrait être divulgué par le niveau 3, etc. En pratique, ils sont souvent limités au premier niveau. L'étape suivante dans la mise en œuvre de la méthode d'analyse hiérarchique consiste à obtenir une estimation de chaque alternative pour chaque critère.
Par exemple, vous devez définir des facteurs de pondération pour calculer la valeur de l'objet d'évaluation à l'aide de l'analyse des hiérarchies. Pour fixer le résultat de la comparaison d'une paire d'alternatives, une échelle d'évaluation peut être utilisée (tableau 24).
Les résultats des comparaisons appariées et le calcul des facteurs de pondération sont consignés sous forme de tableau (tableau 25).
Explications du tableau. 25 : à l'intersection de la ligne « Cher » et de la colonne « Rentable », une fraction 3/1 est inscrite. Cela exprime l'opinion de l'évaluateur selon laquelle l'approche du coût dans cette situation a un avantage modéré sur l'approche du revenu, c'est-à-dire l'importance de l'approche des coûts dans l'accord final est trois fois plus élevée que celle de l'approche des revenus. Le raisonnement ultérieur est similaire.
Sur la base des résultats du calcul, la valeur normalisée aux fins de réconciliation des résultats est arrondie et convertie en pourcentages (0,3390 0,3 × 100 =
= 30 %) .
Lors de la définition de pondérations pour les résultats de coût obtenus par d'autres approches, l'algorithme est le même.
Tableau 24
L'échelle d'évaluation des résultats de la comparaison des alternatives
Tableau 25
Calcul des coefficients de pondération par l'analyse des hiérarchies basées sur
résultats de comparaisons par paires d'alternatives
Méthode d'appariement des critères. Pour déterminer les coefficients de pondération des différentes approches, cette méthode utilise quatre critères objectifs, choisis au gré de l'évaluateur, qui décrivent les avantages ou les inconvénients individuels de la méthode de calcul appliquée, en tenant compte des caractéristiques de l'évaluation d'un objet particulier.
Le calcul des « poids » des méthodes utilisées s'effectue en plusieurs étapes :
1) une matrice de facteurs est construite, dans laquelle chaque approche se voit attribuer quatre types de points selon quatre critères (il y a plus de critères, donc, il y a plus de points) ;
2) la somme des points de chaque approche est déterminée, puis - les approches utilisées ;
3) par rapport à la somme des points de cette approche à la somme des points de toutes les approches utilisées, on détermine le poids estimé de l'approche, en pourcentage ;
4) les poids estimés des approches sont arrondis à 10%, moins souvent - 5%.
Par exemple, il est nécessaire de déterminer la valeur finale de la valeur de l'objet d'expertise par la méthode d'appariement par critères. Les résultats de l'évaluation de l'objet, obtenus à l'aide des approches revenu, comparatif et coût, ainsi que l'opinion de l'expert sur les critères établis, sont présentés dans le tableau. 26.
Tableau 26
Méthodes de rapprochement des coûts des résultats de l'évaluation
