Një proces i plotë vlerësimi përfshin përdorimin e tre qasjeve: krahasuese,
të kushtueshme dhe fitimprurëse. Siç u përmend tashmë, detyrimi për t'i përdorur ato është fikse
pothuajse në të gjitha Standardet e Vlerësimit. Vlerësuesi nuk mund të përdorë asnjë nga qasjet,
por duhet të justifikojë këtë refuzim, pasi ka të drejtë të vendosë në mënyrë të pavarur brenda kornizës
secila prej qasjeve metoda specifike të vlerësimit.

Është krejt e natyrshme që rezultatet e vlerësimit të marra nga qasje (metoda) të ndryshme të japin
shuma të ndryshme të kostos. Dhe për këtë arsye, në fazën përfundimtare të vlerësimit, detyra e koordinimit
rezultatet e marra dhe arsyetimi i vlerës përfundimtare të kostos.

Çdo qasje ndaj vlerësimit ka avantazhet dhe disavantazhet e veta, dhe për këtë arsye
është e pamundur thjesht formalisht t'i jepet përparësi ndonjërit (Tabela 6.10).

Tabela 6.10

Avantazhet dhe disavantazhet e qasjeve për vlerësimin e kostos së makinave dhe

	Përparësitë	Të metat
Krahasues	Bazuar në të dhënat reale të tregut Pasqyron kushtet e tregut dhe mbizotërimin praktikat e blerjes dhe shitjes Merr parasysh ndikimin e cilësisë, nivelit teknik dhe zhvlerësimi i makinerive me çmimet e tyre	Informacioni fillestar shpejt bëhet i vjetëruar dhe duhet të përditësohet Shtrembërimi i çmimit informacion në një treg të monopolizuar Vështirë për t'u aplikuar për makineritë dhe pajisje që nuk qarkullojnë hapur në treg, por të prodhuara sipas specialeve urdhërat
e kushtueshme	Merr parasysh ndikimin në koston e prodhimit dhe faktorët teknologjikë Metodat e vlerësimit janë mjaft të gjithanshëm dhe të zbatueshëm për pothuajse çdo lloj makinerie dhe pajisjesh (duke përfshirë të specializuar dhe të specializuar)	Nuk pasqyron situatën e tregut dhe ndikimin e faktorit të kërkesës mbi objektet e vlerësuara Pluhuri vlerësimi vetëm nga këndvështrimi i interesave të prodhuesit Kërkon shumë punë në kontabilitet ndikimi i të gjitha llojeve të veshin Kërkon një prodhim të besueshëm dhe teknologjik informacion nga prodhuesit
Përfituese	Jep një vlerësim të vlerës nga pikëpamja e interesave të përdoruesit (investitori) Reflekton vlera prospektive e objektit për përdoruesin Merr parasysh faktorët e funksionimit të objektit gjatë gjithë ciklit jetësor	Kompleksiteti dhe pasiguria e parashikimit të të ardhurave dhe shpenzimeve të ardhshme për përdoruesi Pasiguria në parashikimin e çmimeve dhe tarifave për shkak të ndikimit të inflacionit dhe të tjerët faktorët e jashtëm Tepër e lidhur me një projekt specifik biznesi Vështirë për t'u aplikuar për objekte që nuk ofrojnë produkte ose shërbime përfundimtare

Përdorimi i disa qasjeve rrit besueshmërinë e rezultateve të vlerësimit, jep një ide
për koston e të njëjtit objekt nga pozicione të ndryshme: prodhues, tregtar, blerës,
investitor etj.. Në këtë drejtim mund të vëmë re disa paralele ndërmjet detyrave të vlerësimit dhe
çmimi, pasi parashikimi i kostos është, në fakt, i njëjtë me parashikimin e çmimit.

Nëse përdoret ndonjë metodë e qasjes së kostos, atëherë, duke përdorur informacionin ekonomik rreth
normat e konsumit dhe çmimet e burimeve të marra nga prodhuesi ose shitësi, pa dashje
modeloni procesin e çmimit të kostos dhe si rezultat merrni çmimin e kostos së ofertës.
Për shkak të kësaj, vlerësimi i kostos, si rregull, rezulton të jetë i mbivlerësuar, përveç nëse, natyrisht,
pranuar gabime serioze në informacionin burimor të përfshirë.

Nëse përdoret metoda e një qasjeje krahasuese, atëherë "fryma e kushtueshme" e rezultatit të marrë
shumë më pak, por ende atje. Kjo për faktin e dokumentuar
informacioni i konfirmuar i çmimit për analogët, dhe ky informacion zakonisht nxirret nga çmimi
katalogët e markave dhe listat e çmimeve, d.m.th., ato funksionojnë me të njëjtat çmime oferta. Përfundimisht
mbivlerësim i mundshëm i rezultateve, edhe pse shumë i moderuar.

Midis tre qasjeve, vetëm ajo fitimprurëse i jep një rrugë të drejtpërdrejtë parashikimit të çmimit të kërkesës. Çmimi,
e llogaritur me çdo metodë të qasjes së të ardhurave, përfaqëson kufirin e sipërm
çmimi me të cilin mund të pajtohet blerësi (investitori), i udhëhequr nga arsyeja e shëndoshë
duke krahasuar kostot e tyre aktuale me të ardhurat e ardhshme nga zotërimi i mallrave që ata blejnë.
Natyrisht, për blerësin (investitorin), çmimi është sa më fitimprurës, aq më i ulët është, të gjitha gjërat e tjera janë të barabarta.
kushtet. Në të njëjtën kohë, sa më i ulët të jetë çmimi, aq më i ulët është probabiliteti i një transaksioni blerje-shitje për një të dhënë
produkt. Meqenëse blerësi (investitori), ashtu si shitësi, është i interesuar për transaksionin, ai mundet
dakord për një rritje të çmimit të ngarkuar. Këto konsiderata çojnë në përfundimin se
që, në përgjithësi, vlerësimi i bazuar në qasjen e të ardhurave jep një rezultat disi të nënvlerësuar,
përveç nëse, natyrisht, janë bërë gabime në zgjedhjen e të dhënave fillestare gjatë llogaritjes së të ardhurave të ardhshme dhe
shpenzimet.

Një pikë tjetër për t'u marrë parasysh kur përdorni këtë qasje. Kërkoni çmimin
është mjaft individual, secili blerës për të njëjtin produkt mund të ketë të tijin -

Ajo. Kjo shpjegon individualitetin e vlerës së investimit të vlerësuar për një të veçantë
projekti. Prandaj, në mënyrë që vlera e vlerësuar nga qasja e të ardhurave të korrespondojë me më shumë
çmimi i mundshëm i kërkesës, është e nevojshme të bëhet një vlerësim për kushtet më tipike,
përdorimi tipik i objektit të vlerësuar.

Perceptimi i parë i rezultateve të marra me qasje (metoda) të ndryshme është
varësisht se si janë vendosur vlerat e kostos në raport me njëra-tjetrën. Një
situata kur vlerat e kostos janë "të grumbulluara" nuk ndryshojnë shumë nga njëra-tjetra.
Nuk ka kuptim këtu të konstatohen preferencat në lidhje me qasjet individuale të përdorura.
(metodat). Ju mund të jeni të kënaqur me llogaritjen e vlerës mesatare aritmetike të kostos.

Një situatë tjetër është kur vlerat e kostos për dy qasje (metoda) janë afër njëra-tjetrës, dhe
vlera e tretë tregon një devijim të konsiderueshëm nga dy të parat. E afërt në kuptim
sasitë natyrisht frymëzojnë më shumë besim, dhe një sasi e ngjashme me një "të jashtëzakonshëm" duhet të jetë
analiza shtesë për vlefshmërinë. Së fundi, situata e tretë ndodh kur
Ne shohim një shpërndarje të konsiderueshme në rezultate. Në këtë rast, bëhet e nevojshme të vlerësohet
cilësinë e çdo rezultati dhe reduktimin e rezultateve në vlerën përfundimtare të kostos
duke pasur parasysh këtë cilësi.

Koordinimi i rezultateve të vlerësimit të marra me qasje (metoda) të ndryshme kryhet më shpesh
Total metodë eksperte. Eksperti kryesor këtu është vetë vlerësuesi, pra
pasi ai e di se ku janë bërë supozimet bruto në llogaritjet, çfarë lloji
informacioni nuk është plotësisht i besueshëm dhe cilët faktorë nuk janë marrë parasysh për një ose një tjetër
arsye. Pikëpamja kritike e vlerësuesit për rezultatet e punës së tij ndihmon për t'u afruar
rezultat përfundimtar i besueshëm duke llogaritur vlerën mesatare të ponderuar të kostos.

Për të marrë një vlerë mesatare të ponderuar totale të kostos, është e nevojshme para së gjithash
vendosin kritere me të cilat krahasohen rezultatet e qasjeve (metodave) të ndryshme dhe
nxirren përfundime për preferencën e tyre. Ekziston një grup mjaft i madh metodash
vlerësimet e ekspertëve të përdorura për qëllime të ndryshme dhe të përshkruara në literaturë (krahasime në çift,
krahasime sekuenciale, prioritizimi, analiza

Për hierarkitë, modelimin e preferencave, etj.)1. Ne do të ndalemi në metodë e thjeshtë,
duke përdorur një procedurë renditjeje.

Renditja është vendndodhja e rezultateve të vlerësimit të marra nga qasje (metoda) të ndryshme.
sipas rendit në rritje të cilësisë. Për ta bërë këtë, së pari është e nevojshme të formulohen kriteret
cilësitë me të cilat do të krahasohen rezultatet e vlerësimit të marra nga qasje të ndryshme
(metodat). Për më tepër, nuk janë qasjet (metodat) si të tilla ato që i nënshtrohen krahasimit, por rezultatet e tyre
përdorni. Përafërsisht veçojmë pesë kritere kryesore për cilësinë e rezultateve të vlerësimit
të barabartë për nga rëndësia:

Pajtueshmëria e vlerës së vlerësuar me ndihmën e kësaj qasjeje me qëllimin e vlerësimit;

Mbizotërimi i të dhënave të papërpunuara nga burime të besueshme;

Mbizotërimi i procedurave të rrepta të formalizuara mbi vlerësimet dhe supozimet intuitive;

Shkalla e afërsisë së rezultatit me vlerën aktuale të tregut në momentin e vlerësimit;

Përdorimi i informacionit të kopjuar nga burime të ndryshme për të vërtetuar rezultatet
llogaritje.

Si shembull, le të marrim rezultatet e vlerësimit të kostos së një makine shpimi vertikale,
të marra nga tre qasje (metoda), dhe ne do t'i renditim këto rezultate me tre
kriteret e mësipërme (Tabela 6.11).

Në tabelë. 6.11 ekspertizë sipas kritereve për çdo rezultat të marrë nga një ose një qasje tjetër,
caktuan gradën e tyre të standardizuar. Rendi i llogaritjes së tij është si më poshtë: nëse rezulton dy
janë ekuivalente dhe ndajnë vendet përkatëse ndërmjet tyre, atëherë radha e tyre është e barabartë me vlerën mesatare të tyre
vende. Për shembull, për kriterin e parë, rezultatet për qasjen krahasuese dhe të të ardhurave
të barabartë dhe ndajnë vendin e parë dhe të dytë, pra renditja e tyre e standardizuar
barazohet (1 + 2)/ 2=1,5. Sipas kriterit të katërt, rezultatet e kushtueshme dhe
afrohen me të ardhurat, ata janë të lidhur për vendin e dytë dhe të tretë, renditja e tyre e standardizuar
është e barabartë me (2 + 3)/ 2 = 2,5. Më pas, ne llogarisim gradat totale të standardizuara për secilën

Tabela 6.11

Renditja e rezultateve të vlerësimit të kostos të marra nga të ndryshme

Qasjet

Kriteri i cilësisë	Rezultati i marrë nga qasja krahasuese	Rezultati i marrë nga qasja e kostos	Rezultati i përftuar nga qasja e të ardhurave
1. Përputhja e vlerës së vlerësuar duke përdorur këtë qasje me qëllimin e vlerësimit
2. Mbizotërimi i të dhënave të papërpunuara nga burime të besueshme
3. Mbizotërimi i procedurave të rrepta të formalizuara mbi vlerësimet intuitive dhe supozimet
4. Shkalla e afërsisë së rezultatit me vlerën aktuale të tregut në atë kohë vlerësimet
5. Përdorimi i informacionit të kopjuar nga burime të ndryshme për konfirmim rezultatet e llogaritjes
Renditja totale
Faktori i peshës

Qasja Dogo. Në kolonën e djathtë të tabelës Për qëllime kontrolli janë llogaritur 6.11 totale rresht pas rreshti
llogaritjet, ato duhet të jenë të barabarta me shumën e vendeve, pra 1 + 2 + 3 = 6.

Renditjet standarde konvertohen në koeficientët e peshës:

Ku I>! Rjj- shuma e gradave standarde për të gjitha kriteret dhe
afrimet; R, - renditja totale e rezultatit të marrë nga qasja e i-të.

Në shembullin tonë, rezultatet e qasjes krahasuese, kosto dhe të ardhura janë
koeficientët e peshës 0,41; 0.31 dhe 0.28, respektivisht. Totali mesatar i ponderuar
kostoja e një makine shpimi vertikale: 32590x0.41 + + 36930 x 0.31 + 26420 x 0.28 = 32208
* 32210 fshij.

Hapet analiza e saktësisë së rezultateve të vlerësimit të kryera nga qasje (metoda) të ndryshme
mundësia e rakordimit të këtyre rezultateve mbi një bazë mjaft objektive. Në fund të fundit, është
saktësia është kriteri kryesor për cilësinë e vlerësimit.

Analiza e saktësisë për çdo qasje vlerësimi ju lejon të merrni një interval besimi, në
e cila, me një shkallë të lartë probabiliteti, mund të gjendet vlera e dëshiruar.

Vlera totale e kostos sipas të tre vlerësimeve, padyshim, duhet të jetë në
diapazoni që do të jetë i përbashkët për të tre intervalet e besimit që korrespondojnë me tre
qasjet e vlerësimit. Kjo është metoda e intervalit për reduktimin e vlerësimeve të përfunduara në një
vlerë ose në një gamë shumë të ngushtë vlerash.

Do të tregojmë zbatimin e metodës së intervalit në vlerësimin e vlerës së tregut
makinë shpuese vertikale. Treguesit e analizës së saktësisë së rezultateve të ndërmjetme,
të marra nga qasje të ndryshme janë përmbledhur në tabelë. 6.12.

Krahasimi i tre intervaleve të besimit është paraqitur në fig. 6.3. Nga grafiku në Fig. 6.3
mund të shihet se të gjitha intervalet e konsideruara të besimit kanë një interval të përbashkët nga 30874 në 31459
fshij. Prandaj, vlera përfundimtare e kostos korrespondon me mesin e këtij intervali, d.m.th.
e. është e barabartë me (30874 + 31459) / 2 = = 31166 rubla. Kjo është pak më pak se mesatarja
vlera e kostos është e barabartë me 31980 rubla.

Një metodë tjetër për interpretimin e rezultateve të analizës së saktë është të ndërtoni
forma e thjeshtuar e kurbës përmbledhëse të shpërndarjes (metoda e kurbës së shumës
shpërndarja).

Tabela 6.12

Treguesit e analizës së saktësisë së rezultateve të vlerësimit të ndërmjetëm
Kostoja e një makine shpimi vertikale e marrë nga qasje të ndryshme

Qasja e kostos

Oriz. 6.3. Marrja e kostos përfundimtare me metodën e intervalit

Supozohet se intervalet e fituara të besimit korrespondojnë me kushtet e normales
shpërndarjet, pra gjerësia e tyre korrespondon me rregullin plus ose minus dy sigma (±2a). Të tillë
shpërndarja mund të thjeshtohet si një trapez, baza e poshtme e të cilit është e barabartë me
gjerësia e intervalit të besimit, d.m.th. "katër sigma", dhe baza e sipërme është "2/3 sigma",
ose 1/6 e intervalit të besimit. Sipërfaqja e trapezit është e barabartë me -

Noah 100%, atëherë lartësia e tij është e barabartë me 42,86 / a ose 171,43 / CI, ku CI është gjerësia e besimit
intervali.

Bazuar në raportet e mësipërme, një trapez është ndërtuar mbi çdo interval besimi,
përafërsisht duke përshkruar vijën e shpërndarjes normale.

Vlerësimi përfundimtar i kostos konsiderohet si rezultat i një kampioni të përgjithshëm që përfaqëson
është një përzierje e tre mostrave të marra nga çdo qasje, shpërndarja e të cilave është afër
normale. Shpërndarja për mostrën e përgjithshme mund të paraqitet grafikisht si një vijë e thyer
një vijë, ordinatat e së cilës janë të barabarta me shumën e ordinatave të tre trapezeve. Kështu, marrim
paraqitje e përafërt e kurbës së shpërndarjes që kombinon rezultatet e llogaritjeve të kostos
tre qasje (metoda).

Vlera përfundimtare e kostos mund të gjendet nga modaliteti (d.m.th. lart) i polilinës.

Zbatimi i metodës së kurbës së shpërndarjes kumulative për vlerësimin e kostos
makinë shpuese vertikale është paraqitur në fig. 6.4.

Duke marrë parasysh lakoren e shpërndarjes totale në fig. 6.4, mund të nxirren dy përfundime.

Së pari, pjesa e sipërme e vijës së thyer korrespondon me koston e makinës rreth 33,400 rubla. Kjo
vlera mund të merret si vlera përfundimtare e vlerës së vlerësuar, duke integruar rezultatet
vlerësimi me tre qasje.

Së dyti, përzierja e tre shpërndarjeve nuk është rreptësisht njëmodale, pasi ne vërejmë se jo
një, por dy kulme ose mënyra. Një kulm tjetër, më pak i theksuar krijohet nga shpërndarja nga
vlerësimi me metodën e të ardhurave, gjë që jep arsye për të besuar se rezultatet e vlerësimit
qasja nuk është statistikisht homogjene në lidhje me rezultatet e marra
qasjet krahasuese dhe të kostos.

Në këtë shembull, kur përmbledh vlerësimin, peshimi i qasjes së të ardhurave është më i pakti,
dhe vlera përfundimtare formohet kryesisht në bazë të rezultateve të vlerësimit të krahasues dhe
qasjet e kostos, siç dëshmohet nga vlerësimet e kostos totale të përftuara nga metoda
renditja e ekspertëve (32210 rubla) dhe metoda e kurbës së shpërndarjes totale (33400 rubla).

Analiza e llogaritjeve të marra dhe përfundimi përfundimtar

Informacion në lidhje me transaksionet e shitjeve

Analogët A dhe C nuk mund të përdoren për llogaritjen, pasi vlera e të ardhurave neto operative për të parën nuk është e krahasueshme me këtë tregues për pronën që vlerësohet, dhe për të dytin, të ardhurat tregohen për vitin e fundit.

Çmimi i mundshëm i shitjes së pronës që vlerësohet do të jetë i barabartë me:

C rreth \u003d 50,000 rubla. : 0,08 \u003d 625,000 rubla.

Faza përfundimtare e qasjes krahasuese për vlerësimin e pasurive të paluajtshme është ulja e vlerave të rregulluara të çmimeve të objekteve analoge të marra gjatë analizës së tyre në një vlerë të vetme ose një gamë vlerash.

Koordinimi (përgjithësimi) i treguesve të kostos është një fazë mjaft e rëndësishme e qasjes krahasuese. Gjatë kësaj faze, vlerësuesi analizon treguesit e marrë dhe i redukton në një varg vlerash ose një vlerë të vetme. Në këtë fazë, merren parasysh dhe peshohen me kujdes avantazhet dhe disavantazhet e secilit tregues të vlerës, besueshmëria e të dhënave të tregut dhe metodat e analizës së përdorur. Raporti i vlerësimit duhet të tregojë qartë arsyetimin pas përfundimit të vlerës së vlerësimit.

Gjatë rakordimit, është e nevojshme të siguroheni që treguesi i vlerës që rezulton të lidhet me qëllimin e vlerësimit dhe treguesit e vlerës së marrë duke përdorur qasje të tjera të vlerësimit.

Për të reduktuar disa tregues në një vlerë të vetme, përdoren metoda të analizës së mesatareve të ponderuara.

Mesatarja e ponderuar e llogaritur nga vlerësuesi do të jetë çmimi i mundshëm i shitjes së objektit të vlerësuar, i cili mund të rrumbullakoset brenda kufijve të pranueshëm në çdo rast specifik.

Kjo qasje përdoret shpesh dhe jep rezultate të bukura kur vlerësohen objektet për të cilat ka informacion të besueshëm për çmimet e transaksioneve të kryera të blerjes dhe shitjes ose për çmimet e ofertave të objekteve të tilla për shitje.

7.1. Arsyetimi i nevojës për
marrëveshjen e vlerësimit

Standardet Ndërkombëtare të Vlerësimit rekomandojnë përdorimin e tre qasjeve të vlerësimit - kosto, krahasuese dhe të ardhura. Standardet ruse i rregullojnë këto qasje si të detyrueshme. në vijim standardet ndërkombëtare dhe legjislacioni rus e bën të nevojshme harmonizimin e rezultateve të marra, pasi këto qasje zbatohen për të njëjtin objekt brenda së njëjtës procedurë vlerësimi.

Qëllimi i përmbledhjes së rezultateve të metodave të përdorura është të përcaktohen avantazhet dhe disavantazhet e secilës prej tyre dhe të zgjidhet një vlerësim i vetëm i kostos. Koordinimi i rezultateve të vlerësimit është një detyrë shumë e rëndësishme dhe shumë e vështirë për t'u zgjidhur. Para së gjithash, le të analizojmë se si vlerësuesit perëndimorë propozojnë për të zgjidhur këtë problem.

Monografia e G. S. Harrison "Vlerësimi i pasurive të paluajtshme" jep rekomandimet e mëposhtme: "Kur rakordojnë rezultatet, vlerësuesi mbledh së bashku të dhënat dhe treguesit e vlerës së marrë në bazë të tre qasjeve dhe i vlerëson ato duke përdorur metodën e analizës kauzale, e cila çon në një përfundim të arsyeshëm për vlerën që është qëllimi i vlerësimit. Vlerësuesi duhet të përcaktojë qartë natyrën dhe qëllimin e punës së porositur dhe të fillojë të peshojë rëndësinë dhe pranueshmërinë relative të të dhënave dhe qasjeve të ndryshme ndaj problemit.” Por autori nuk zbulon metodologjinë, mekanizmin dhe procedurat për një peshim të tillë.

Libri i J. Friedman dhe N. Ordway "Analiza dhe vlerësimi i pasurive të paluajtshme që prodhojnë të ardhura" thotë si më poshtë për problemin e rakordimit: "Pajtimi është një proces vendimmarrjeje dhe jo një proces i mesatares mekanike të rezultateve të marra.
duke përdorur tre qasje. Gjatë këtij procesi, vlerësuesi teston pranueshmërinë e parimeve të vlerësimit në faza të ndryshme të identifikimit të detyrës, mbledhjes së të dhënave dhe analizës duke përdorur çdo qasje vlerësimi. Vlerësuesi mund të përdorë llogaritjet statistikore për të zhvilluar një shpërndarje probabiliteti." Përsëri, specifikat e marrëveshjes praktikisht mungojnë.

Në librin "Organizimi i vlerësimit dhe taksimit të pasurive të paluajtshme" nën redaksinë e përgjithshme të J.K. Eckert, problemi i rakordimit të rezultateve të vlerësimit është analizuar më hollësisht dhe më thellë: analizë e shkurtër informacioni i përdorur, vlerësimi i cilësisë dhe vëllimit të tij, vendosja e forcës relative
dhe dobësitë e secilës prej qasjeve të përdorura në lidhje me këtë lloj pasurie të paluajtshme dhe me një objekt specifik. Në këtë rast, mesatarja aritmetike e tre rezultateve të vlerësimit nuk është nxjerrë fare. Dhe nuk është e nevojshme që një nga rezultatet e marra të jetë përfundimtar. Qëllimi, në shumicën e rasteve, është llogaritja madhësia e përafërt vlera e tregut, zakonisht e përcaktuar si çmimi më i mundshëm kur shitet, dhe kjo vlerë mund të mos jetë fare rezultati i marrë nga një nga metodat e vlerësimit ... Vlera përfundimtare e vlerësimit do të përcaktohet diku midis tyre. Me fjalë të tjera, supozohet se rezultati përfundimtar i vlerësimit mund të zgjidhet nga një prej qasjeve. Megjithatë, duke pasur parasysh natyrën probabiliste të konceptit çmimi i tregut, ky është përjashtim dhe jo rregull. Rezultati përfundimtar është ende një vlerë probabiliste, e cila, si rregull, përcaktohet duke përdorur peshimi probabilistik (statistikor). rezultatet e marra nga tre qasje.

Libri i S. P. Pratt "Vlerësimi i biznesit" gjithashtu thekson se shpesh është e dobishme të renditen në tabelë vlerat e marra nga qasje të ndryshme, për t'u dhënë atyre peshat relative dhe vetëm atëherë bëni një përfundim duke marrë parasysh standardin (bazën) e vlerësimit të përdorur.

Një gjykim i ngjashëm bëhet në një libër tjetër - "Udhëzues për vlerësimin e biznesit" (autorë: J. Fishman, S. P. Pratt, K Griffith, K. Wilson): "Për të marrë një vlerësim të kostos, konsulentët (vlerësuesit) shpesh përdorin dy ose më shumë metoda. Kjo çon në një sekuencë vlerësimesh të ndryshme potenciale dhe konsulenti duhet të gjejë një mënyrë për të përcaktuar vlerësimin më të mirë brenda kësaj sekuence. Kjo zakonisht arrihet përmes duke peshuar rëndësinë relative ose pranueshmëriaçdo metodë vlerësimi që çon në një vlerë të veçantë të vlerësimit të dëshiruar.

Megjithatë, nuk është aspak e lehtë të përcaktohet se cilët tregues të performancës duhet t'i jepet më shumë peshë dhe si mund të peshohet metoda përkatëse kundrejt të tjerëve. Ekzistojnë dy qasje kryesore që mund të përdoren në peshimin vlerësime të ndryshme, i marrë në një studim të veçantë, për të nxjerrë një tregues të përgjithshëm përfundimtar të rezultatit të dëshiruar: një qasje e bazuar në peshimin matematikor (qasja matematikore) dhe një qasje e bazuar në peshimin subjektiv (qasja subjektive). Konsulenti i vlerësimit është i lirë të përdorë secilën nga këto qasje, por ai duhet të jetë i vetëdijshëm se të dyja kanë avantazhet dhe disavantazhet e tyre.

Vihet re se edhe pse peshimi i drejtpërdrejtë i rezultateve është një model i thjeshtuar dhe primitiv për marrjen parasysh të ndikimit të faktorëve të çmimeve në rezultatet e vlerësimit, ai ka avantazh i rëndësishëm krahasuar me peshimin subjektiv, i cili qëndron në faktin se kjo qasje lehtëson të kuptuarit nga klienti ose përdoruesi tjetër të vlerësimit të logjikës së të menduarit të vlerësuesit, dhe në një formë sasiore (sasiore). Autorët e përshkruajnë këtë avantazh si më poshtë: "Nëse vlerësuesi thotë: "Unë i jap më shumë peshë metodës së fluksit të parave të skontuar", atëherë lexuesi mund të pyesë: "Mirë, sa peshë i jepni kësaj metode?" Qasja e peshimit matematikor e siguron këtë Informacion shtese. Një disavantazh i rëndësishëm i peshimit matematik është se, me një shpërndarje të madhe të rezultateve të vlerësimit individual, zbatimi i tij bëhet problematik dhe rezultati përfundimtar bëhet më pak i saktë.
Në këtë rast, disavantazhet e njërës qasje janë avantazhet e së dytës, dhe anasjelltas.

Në praktikën ruse të vlerësimit, problemi i rakordimit rezulton në vitet e fundit i kushtohet vëmendje mjaft serioze, siç dëshmohet nga përmbajtja e manualeve të shumta të trajnimit, botimeve në shtypin periodik dhe fjalimeve në konferenca vlerësimi.

Libri i S.V. Valdaitsev "Vlerësimi i Biznesit dhe Inovacioneve" i referohet nevojës së peshimit duke përdorur koeficientët e peshimit, por këta koeficientë janë thjesht ekspert, domethënë ato merren përmes gjykimeve subjektive të ekspertëve të një vlerësuesi të kualifikuar. Megjithatë, mekanizmi ose logjika e arsyetimit që prodhon këta koeficientë është
nuk janë përfshirë në manual.

Në librin shkollor "Vlerësimi i biznesit" (redaktuar nga A. G. Gryaznova dhe M. A. Fedotova), autorët rekomandojnë peshimin e rezultateve bazuar në metodat e qasjeve matematikore dhe subjektive. Me peshimin matematik propozohet përcaktimi i vlerave numerike gravitet specifik duke marrë parasysh disa faktorë (natyra e biznesit, qëllimi i vlerësimit, lloji i vlerës, niveli i likuiditetit etj.), dhe në peshimin subjektiv, përvoja profesionale dhe gjykimi i vlerësuesit janë në plan të parë. Nuk ka asnjë prezantim të procedurave specifike për një peshim të tillë në tekst.

Teksti shkollor "Vlerësimi i pasurive të paluajtshme" (redaktuar nga A. G. Gryaznova dhe M. A. Fedotova) ofron shembuj të rakordimit të rezultateve të një vlerësimi bazuar në metodën e analizës së hierarkisë, megjithëse vetë metoda nuk përshkruhet.

Një qasje e ngjashme për problemin e rakordimit të rezultateve është paraqitur gjithashtu në artikullin e G. G. Azgaldov "Problemet e rakordimit të vlerësimeve dhe zgjidhjet e tij të mundshme", në të cilin, bazuar në mjetet e kualimetrisë moderne të ekspertëve, së pari përcaktohen pronat individuale - faktorët që ndikojnë në besueshmërinë e rezultateve të vlerësimit të marra nga të ndryshme, për shembull, me tre metoda, atëherë llogaritet një shprehje sasiore e kostos për secilën metodë vlerësimi, në bazë të së cilës përcaktohet vlera e përgjithësuar e kostos.

Metoda e kualimetrisë së ekspertëve bazohet në një vlerësim sasior të një treguesi të tillë cilësor si besueshmëria e rezultateve individuale të marra nga tre qasje - fitimprurëse, e kushtueshme dhe e tregut. Baza për përcaktimin e shkallës së besueshmërisë së secilës qasje janë:

– besueshmërinë e informacionit fillestar të përdorur në llogaritjet sipas çdo metode;

- numrin dhe natyrën e supozimeve (të qarta dhe të nënkuptuara) të përdorura nga vlerësuesi, të cilat mund të mos korrespondojnë me realitetin (për shembull, kur parashikohen të ardhurat e ardhshme ose kostot e ardhshme, kur përcaktohet norma e skontimit duke përdorur metodën kumulative të ndërtimit).

Për të nxjerrë një vlerë përfundimtare bazuar në tre rezultatet e vlerësimit, përdoren sa vijon: mënyra të ndryshme përcaktimi i faktorëve të peshimit të nevojshëm për të nxjerrë vlerën e pasurisë bazuar në formulën mesatare të ponderuar. Përveç metodës së specifikuar të peshimit matematikor, të përshkruar në monografitë e S. Pratt, përdoret edhe mënyra, mediana, qasja probabilistike dhe metoda e analizës së hierarkive (AHP).

MARRËVESHJA PËRFUNDIMTARE E REZULTATEVE

Elementi përfundimtar i procesit të vlerësimit është krahasimi i rezultateve të marra nga aplikimi qasje të ndryshme dhe reduktimi i tyre në një vlerë të vetme. Procesi i reduktimit merr parasysh të dobëta dhe pikat e forta secila qasje, përcakton se sa ato ndikojnë ndjeshëm në vlerësimin e reflektimit objektiv të tregut. Procesi i krahasimit të rezultateve të aplikimit të qasjeve çon në vendosjen e kostos përfundimtare, e cila arrin qëllimin e vlerësimit. Kostoja përfundimtare është gjykimi profesional i vlerësuesit në lidhje me vlerën e objektit të vlerësimit.

Hapi i fundit në përcaktimin e vlerës së biznesit që vlerësohet është procedura për koordinimin e rezultateve të marra nga vlerësuesi gjatë zbatimit të qasjeve dhe metodave të ndryshme (të fiksuara nga standardet ndërkombëtare dhe ruse të aktivitetit të vlerësimit) në lidhje me një objekt brenda një procesi (vlerësimi detyrë). Kostoja përfundimtare është gjykimi profesional i vlerësuesit në lidhje me vlerën e objektit të vlerësuar.

Nevoja për këtë procedurë është për faktin se në shumicën e rasteve zbatimi i qasjeve dhe metodave të ndryshme jep rezultate të ndryshme të kostos (ndonjëherë diferenca arrin 50%). Arsyeja për këtë është se shumica e tregjeve janë të papërsosur, përdoruesit e mundshëm mund të keqinformohen dhe prodhuesit mund të jenë joefikas. Për këto dhe një sërë arsyesh të tjera, përdorimi i qasjeve të ndryshme jep një vlerë të ndryshme.

Konsolidimi i rezultateve të vlerësimit- kjo është marrja e vlerësimit përfundimtar të objektit duke peshuar dhe krahasuar rezultatet e marra duke përdorur qasje të ndryshme për vlerësimin.

Vlera përfundimtare e vlerës së objektit të vlerësimit- kjo është vlera më e mundshme e vlerës së objektit të vlerësimit, e marrë si rezultat i përgjithësimit të rezultateve të llogaritjeve të vlerës së objektit të vlerësimit të justifikuara nga vlerësuesi duke përdorur qasje dhe metoda të ndryshme vlerësimi. Ajo mund të përfaqësohet si një vlerë e vetme monetare ose si një varg i vlerave më të mundshme të vlerës.

Zakonisht, njëra nga qasjet konsiderohet themelore, dy të tjerat janë të nevojshme për të rregulluar rezultatet e marra. Kjo merr parasysh rëndësinë dhe zbatueshmërinë e secilës qasje në një situatë të veçantë. Për shkak të moszhvillimit të tregut, specifikës së objektit ose mungesës së informacionit të disponueshëm, ndodh që disa nga qasjet në një situatë të caktuar nuk mund të zbatohen.

FORMULA E PËRGJITHSHME PËR MARRËVESHJEN PËRFUNDIMTARE TË REZULTATEVE TË VLERËSIMIT

ku - kostoja totale e objektit të vlerësimit, r.; - kostot e përcaktuara nga qasja e të ardhurave, krahasuese dhe kostos, përkatësisht, p.; – faktorët e duhur të peshimit të zgjedhur për çdo qasje vlerësimi,

Koeficientët e peshës për koordinimin e rezultateve të marra në koston përfundimtare rrumbullakohen me një saktësi prej 10% (më rrallë deri në 5%). Rrumbullakimi është i nevojshëm për faktin se peshat e pa rrumbullakosura i japin klientit të raportit një ide të gabuar për saktësinë e rezultatit.

Kur bini dakord, merrni parasysh:

1) plotësia dhe besueshmëria e informacionit;

2) pajtueshmëria e procedurës së vlerësimit me objektivat e vlerësimit;

3) avantazhet dhe disavantazhet e qasjeve në një situatë të veçantë.

Kështu, vlera përfundimtare është vetëm çmimi më i mundshëm i biznesit të vlerësuar.

METODAT E PËRCAKTIMIT TË KOEFICIENTËVE TË PENDIMIT DHE PAJTIMIT TË REZULTATEVE TË VLERËSIMIT

Metodat ndryshojnë në përdorimin në përputhjen e të dhënave përfundimtare të metodave të pabarabarta për zgjedhjen e koeficientëve të peshës të caktuar për rezultatet e vlerësimit të marra nga qasje të ndryshme. Nëse në metodën e parë përdoret vetëm analiza logjike, atëherë në të tjerat është logjiko-matematikore, d.m.th. vlerësuesi vendos arsyetimin e tij logjik në ndonjë shkallë vlerësimi, pastaj, bazuar në metodën e zgjedhur të llogaritjes, vlera paraprake e koeficientëve të peshës. përcaktohet; vlerat që rezultojnë janë të rrumbullakosura.

METODA E ANALIZËS LOGJIKE

Metoda e analizës logjike konsiston në zgjedhjen e koeficientëve të peshimit gjatë bashkërendimit të rezultateve të vlerësimit me ekspertizë , bazuar në analizën logjike të kryer nga vlerësuesi, duke marrë parasysh të gjithë parametrat përkatës. Kjo metodë është më e zakonshme në praktikën e vlerësimit.

SHEMBULL I APLIKIMIT TË METODËS SË ANALIZËS LOGJIKE

1. Përcaktoni vlerën përfundimtare të vlerësimit të SHA Fabrika Samara, e kryer me qëllim blerjen e mëtejshme të biznesit.

2. Përcaktoni vlerën përfundimtare të vlerësimit të vlerës së kompleksit pasuror të Uzinës SHA Samara.

METODA E KONSOLIDIMIT SIPAS KRITEREVE

Për të përcaktuar koeficientët e peshimit të qasjeve të ndryshme, kjo metodë përdor katër kritere objektive , të zgjedhura sipas gjykimit të vlerësuesit, të cilat përshkruajnë avantazhet ose disavantazhet individuale të metodës së llogaritjes së aplikuar, duke marrë parasysh specifikat e vlerësimit të një biznesi të caktuar.

Llogaritja e "peshave" me këtë metodë kryhet në disa faza:

1) është ndërtuar një matricë faktorësh, në të cilën secilës qasje i caktohen katër lloje pikësh në përputhje me katër kritere (ka më shumë kritere, prandaj ka më shumë pikë);

2) përcaktohet shuma e pikëve të secilës qasje, pastaj - qasjet e përdorura;

3) në lidhje me shumën e pikëve të kësaj qasjeje me shumën e pikëve të të gjitha qasjeve të përdorura, pesha e vlerësuar e qasjes përcaktohet në përqindje;

4) peshat e vlerësuara të qasjeve rrumbullakosen deri në 10%, më rrallë - 5%.

SHEMBULL I APLIKIMIT TË METODËS SË KONSOLIDIMIT SIPAS KRITEREVE

Përcaktoni vlerën përfundimtare të vlerës së objektit të vlerësimit me metodën e përputhjes sipas kritereve.

Një qasje	Përfituese	Krahasues	e kushtueshme
Kostoja e vlerësuar, fshij.	5 000 000	3 000 000	2 000 000
Kriteri	Pikat
1. Aftësia për të pasqyruar synimet e vërteta të një investitori dhe shitësi potencial
2. Besueshmëria dhe mjaftueshmëria e informacionit mbi bazën e të cilit janë kryer analizat dhe llogaritjet
3. Aftësia e parametrave të metodave të përdorura për të marrë parasysh luhatjet e tregut
4. Aftësia për të marrë parasysh veçoritë specifike të objektit që ndikojnë në vlerën e tij
PIKËT TOTALE PËR QASJE
Qasja u mor	po	po	po
Shuma e pikëve
Pesha e afrimit, %	40	34,3	25,7
Pesha e afrimit e rrumbullakosur, %
Vlera e qasjes, duke marrë parasysh peshimin, fshij.	2 000 000	900 000	600 000
VLERA E PAKONSHME E KOSTOS, fshij.	3 500 000
VLERA TOTALE E TREGUT E OBJEKTIT TË VLERËSIMIT TË RRUmbullakosur, fshij.	3 500 000

METODA E ANALIZËS SË HIERARKISË

Metoda e analizës së hierarkisë(AHP) - një procedurë sistematike për paraqitjen hierarkike të elementeve që përcaktojnë thelbin e çdo problemi. Ai konsiston në ndarjen (zbërthimin) e problemit në komponentë më të thjeshtë dhe përpunimin e mëtejshëm të gjykimeve vijuese të vlerësuesit bazuar në krahasimet e çiftuara.

Në MAI, qëllimi kryesor i studimit dhe të gjithë faktorët që, në një shkallë ose në një tjetër, ndikojnë në arritjen e qëllimit, shpërndahen sipas niveleve në varësi të shkallës dhe natyrës së ndikimit. Në nivelin e parë të hierarkisë ekziston gjithmonë një kulm - qëllimi i studimit. Niveli i dytë i hierarkisë përbëhet nga faktorë që ndikojnë drejtpërdrejt në arritjen e qëllimit. Në këtë rast, çdo faktor përfaqësohet në hierarkinë në ndërtim nga një kulm i lidhur me një kulm të nivelit 1. Niveli i tretë përbëhet nga faktorë nga të cilët varen majat e nivelit të dytë. Dhe kështu me radhë. Ky proces i ndërtimit të një hierarkie vazhdon derisa të gjithë faktorët kryesorë të përfshihen në hierarki, ose është e pamundur të merret drejtpërdrejt informacioni i nevojshëm për të paktën një nga faktorët e nivelit të fundit. Në përfundim të ndërtimit të hierarkisë, për çdo kulm prind, bëhet një vlerësim i koeficientëve të peshës, i cili përcakton shkallën e varësisë së tij nga kulmet e një niveli më të ulët që ndikojnë në të. Në këtë rast, përdoret metoda e krahasimeve në çift.

Metoda e krahasimeve të çiftëzuara (versioni i T. Saaty).

Në këtë modifikim, si në versionin klasik të metodës së krahasimeve të çiftëzuara, faktorët e studiuar krahasohen me njëri-tjetrin. Për më tepër, në këtë metodë, faktorët krahasohen në çift në lidhje me ndikimin e tyre (“pesha” ose “intensiteti”) në karakteristikën e tyre të përbashkët.

	A1	A2	…	Një	Le të jenë A1, A2, ..., An faktorët kryesorë që përcaktojnë përbërjen e objektit. Më pas, për të përcaktuar strukturën e objektit, plotësohet matrica e krahasimeve të çiftëzuara. Nëse pjesën e faktorit Ai e shënojmë si w i , atëherë elementi i matricës a ij = w i / w j . Kështu, në variantin e propozuar të aplikimit të metodës së krahasimeve të çiftuara, nuk përcaktohen vlerat e dallimeve në vlerat e faktorëve, por raporti i tyre. Në këtë rast, padyshim një ij = 1/a ji . Prandaj, matrica e krahasimit në çift në këtë rast është një matricë pozitive-përcaktuar, anasjelltas simetrike me gradë të barabartë me 1.
A1		një 12	…	një 1n
A2	një 21		…	një 2n
…	…	…
Një	një n1	një n2	…

Për të kryer krahasime subjektive të çiftëzuara, T. Saaty zhvilloi një shkallë me rëndësi relative.

Vlerësimi i një objekti pasurie të paluajtshme është një mendim metodikisht i shëndoshë i një eksperti për vlerën e një pasurie të paluajtshme, ose procesi i përcaktimit të vlerës.

Koordinimi i rezultateve të vlerësimit kryhet nga 3 qasje të ndryshme: krahasuese, e kushtueshme, fitimprurëse.

Qasja krahasuese për vlerësimin e pasurive të paluajtshme bazohet në informacionin për transaksionet e fundit me objekte të ngjashme në treg dhe në krahasimin e pronës që vlerësohet me analoge.

Përparësitë e qasjes krahasuese janë:

qasja më e thjeshtë;

statistikisht e vlefshme;

sugjeron metoda korrigjimi;

ofron të dhëna për qasje të tjera në vlerësim.

Disavantazhet e qasjes krahasuese janë:

kërkon një treg aktiv;

të dhënat krahasuese nuk janë gjithmonë të disponueshme;

duhet të ndryshohet, nje numer i madh i që ndikon në besueshmërinë e rezultateve;

bazuar në ngjarjet e kaluara, nuk merr parasysh pritshmëritë e së ardhmes.

Qasja e kostos - një grup metodash për vlerësimin e vlerës së një prone bazuar në përcaktimin e kostove të nevojshme për të rivendosur ose zëvendësuar një pronë, duke marrë parasysh amortizimin e saj. Qasja e kostos bazohet në parimin e zëvendësimit, i cili supozon se një blerës i arsyeshëm nuk do të paguante më shumë për një pronë sesa kostoja e ndërtimit të një prone që është e ngjashme në dobi me pronën që vlerësohet.

Përparësitë e metodës së kostos:

Kur vlerësoni objekte të reja, qasja e kostos është më e besueshme.

Kjo qasje është e përshtatshme ose e vetmja e mundshme në rastet e mëposhtme:

analiza teknike dhe ekonomike e kostos së ndërtimit të ri;

arsyetimi i nevojës për përditësimin e objektit ekzistues;

vlerësimi i ndërtesave për qëllime të veçanta;

kur vlerësohen objektet në sektorët "pasivë" të tregut;

analiza e efikasitetit të përdorimit të tokës;

zgjidhja e problemeve të sigurimit të objekteve;

zgjidhjen e problemeve të taksave;

kur bien dakord për vlerën e pasurisë së fituar me metoda të tjera.

Disavantazhet e qasjes së kostos:

Kostot nuk janë gjithmonë ekuivalente me vlerën e tregut.

Përpjekjet për të arritur një rezultat më të saktë të vlerësimit shoqërohen me një rritje të shpejtë të kostove të punës.

Mospërputhja midis kostove të blerjes së pronës në vlerësim dhe kostove të ndërtimit të ri të të njëjtit objekt, sepse në procesin e vlerësimit, amortizimi i akumuluar zbritet nga kostoja e ndërtimit.

Llogaritja problematike e kostos së riprodhimit të ndërtesave të vjetra.

Vështirësi në përcaktimin e sasisë së konsumit të akumuluar të ndërtesave dhe strukturave të vjetra.

Vlerësimi i ndarë i tokës nga ndërtesat.

Vlerësimi problematik i parcelave të tokës në Rusi.

Qasja e të ardhurave ndaj vlerësimit të pasurive të paluajtshme pasqyron motivimin e blerësit tipik të pronës me të ardhura: kthimet e pritshme në të ardhmen me karakteristikat e kërkuara. Duke pasur parasysh se ekziston një lidhje e drejtpërdrejtë midis madhësisë së investimit dhe përfitimeve nga përdorimi tregtar i të investuarit, vlera e pasurisë së paluajtshme përcaktohet si vlera e të drejtave për të marrë të ardhura prej saj.

Avantazhi kryesor që ka qasja e të ardhurave për vlerësimin e pasurive të paluajtshme në krahasim me qasjen e tregut dhe kostos është se pasqyron idenë e investitorit për pasurinë e paluajtshme si burim të ardhurash në një masë më të madhe, d.m.th. kjo cilësi e pasurive të paluajtshme merret parasysh si faktori kryesor i çmimit. Qasja e të ardhurave ndaj vlerësimit është e lidhur ngushtë me tregun dhe metodat e kostos.

Si vlerë tregu merret vlera mesatare e ponderuar e vlerës së pronës (V).

Koeficientët e rëndësisë së vlerësimit të vlerës së pronës të marrë nga qasja e kostos, krahasuese dhe të ardhurave, përkatësisht; - vlera totale e pronës që vlerësohet sipas metodës së kostos, mijë rubla; - vlera totale e pronës që vlerësohet sipas krahasimit qasje, mijë rubla; - vlera totale e objektit të pasurive të paluajtshme sipas qasjes së të ardhurave, mijë rubla

Në lidhje me këta koeficientë, duhet të plotësohet barazia:

Kështu, vlera mesatare e ponderuar e vlerës së pronës (V) është:

V \u003d (203232.4 * 0.2) + (61149.06 * 0.3) + (103654.05 * 0.5) \u003d 79892.21, mijë rubla.

PËRFUNDIM

Ofertë në tregun e shërbimeve
tregu i furnizimit Çështja e strehimit, ndoshta, ka qenë dhe mbetet e rëndësishme në çdo kohë, megjithatë, ndryshe nga çështja e zakonshme e strehimit, çështja e strehimit të përkohshëm në një qytet të huaj është disi ...

Shoqëria Aksionare e Hapur Dom
Një plan biznesi është një dokument që përmban aspektet kryesore të një sipërmarrjeje të ardhshme biznesi. Ai analizon problemet me të cilat mund të hasë një sipërmarrës, dhe gjithashtu identifikon mënyrat ...

Llogaritja ekonomike e punimeve në thyerjen hidraulike
Thyerja hidraulike është metoda më e zakonshme për të ndikuar në zonën e vrimës së poshtme. Thelbi i këtij procesi është injektimi i lëngut në një formacion të depërtueshëm nën presion ...

Faza përfundimtare në përcaktimin e vlerës së pronës që vlerësohet është procedura për rakordimin e rezultateve të marra nga vlerësuesi gjatë zbatimit të qasjeve dhe metodave të ndryshme (të fiksuara nga standardet ndërkombëtare dhe ruse për vlerësim) në lidhje me një objekt brenda një procesi (detyrë vlerësimi ) .

Nevoja për këtë procedurë është për faktin se në shumicën e rasteve zbatimi i qasjeve dhe metodave të ndryshme jep rezultate të ndryshme kostoje (nganjëherë diferenca në llogaritjen e çmimit të tregut arrin deri në
pesëdhjetë %). Arsyeja për këtë është se shumica e tregjeve janë të papërsosur, përdoruesit e mundshëm mund të keqinformohen dhe prodhuesit mund të jenë joefikas.

Konsolidimi i rezultateve të vlerësimit- kjo është marrja e vlerës përfundimtare të objektit të vlerësimit të objektit duke peshuar dhe krahasuar rezultatet e marra duke përdorur qasje të ndryshme për vlerësimin.

Vlera përfundimtare e vlerës së objektit të vlerësimit- kjo është vlera më e mundshme e vlerës së objektit të vlerësimit, e marrë si rezultat i përgjithësimit të rezultateve të llogaritjeve të vlerës së objektit të vlerësimit të justifikuara nga vlerësuesi duke përdorur qasje dhe metoda të ndryshme vlerësimi. Mund të përfaqësohet si një vlerë e vetme monetare, ose si një gamë e vlerave më të mundshme të vlerës.

Si rregull, një nga qasjet e përdorura si rezultat i vlerësimit konsiderohet bazë, dy të tjerat janë të nevojshme për të korrigjuar rezultatet e marra. Kjo merr parasysh rëndësinë dhe zbatueshmërinë e secilës qasje në një situatë të veçantë. Për shkak të moszhvillimit të tregut, specifikës së objektit ose mungesës së informacionit të disponueshëm, ndodh që disa nga qasjet në një situatë të caktuar nuk mund të zbatohen.

Për të rënë dakord për rezultatet, është e nevojshme të përcaktohen "peshat", sipas të cilave vlerat individuale të marra më parë do të formojnë vlerën përfundimtare të tregut të pronës, duke marrë parasysh të gjithë parametrat e rëndësishëm bazuar në mendimin e ekspertit të vlerësuesit.

Koordinimi i rezultateve të marra nga qasje të ndryshme vlerësimi kryhet sipas formulës (27):

ku Me një total.- koston totale të objektit të vlerësimit;

Me JV- kostoja e përcaktuar nga qasja krahasuese;

Me RFP- kostoja e përcaktuar nga qasja e kostos;

Me PD– vlera e përcaktuar nga qasja e të ardhurave;

k 1, k2, k 3 janë faktorët e duhur të peshimit të zgjedhur për secilën qasje të vlerësimit.

Në lidhje me koeficientët e peshës, barazia e mëposhtme duhet të jetë:

Koeficientët e peshës për koordinimin e rezultateve të marra në koston përfundimtare rrumbullakohen me një saktësi prej 10% (më rrallë deri në 5%). Rrumbullakimi është i nevojshëm për faktin se peshat e pa rrumbullakosura i japin klientit të raportit një ide të gabuar për saktësinë e rezultatit.

Bazuar në peshat e rrumbullakosura, vlera e rënë dakord e pronës që vlerësohet llogaritet duke shumëzuar rezultatin e kostos të marrë duke përdorur secilën qasje me peshën e rrumbullakosur të qasjes. Vlera që rezulton në njësi monetare rrumbullakoset.

Kur bini dakord të merrni parasysh:

Plotësia dhe besueshmëria e informacionit;

Pajtueshmëria e procedurës së vlerësimit me objektivat e vlerësimit;

Avantazhet dhe disavantazhet e qasjeve në një situatë të veçantë.

Kështu, vlera përfundimtare e vlerës është vetëm çmimi më i mundshëm i pronës që vlerësohet.

Ndër metodat e shumta për përcaktimin e koeficientëve të peshës dhe harmonizimin e rezultateve të marra, mund të përmenden sa vijon:

Metoda e analizës logjike;

Metoda e analizës së hierarkisë;

Metoda e përputhjes së kritereve, etj.

Metoda e analizës logjike konsiston në zgjedhjen e koeficientëve të peshës kur bien dakord për rezultatet e vlerësimit nga ekspertët, bazuar në një analizë logjike të kryer nga vlerësuesi, duke marrë parasysh të gjithë parametrat e rëndësishëm. Kjo metodë është më e zakonshme në praktikën e vlerësimit.

Për shembull, është e nevojshme të përcaktohet vlera e një prone nëse rezultatet e mëposhtme janë marrë nga vlerësuesi gjatë përcaktimit të vlerës (Tabela 23).

Komenti i rezultateve: në këtë rast “pesha” më e madhe (70%) i jepet përqasjes së të ardhurave, pasi objekt vlerësimi është një ndërtesë industriale që sjell të ardhura të qëndrueshme. Qasjes së kostos i është caktuar një "peshë" më e ulët (30%) për shkak të faktit se kostot e riprodhimit jo gjithmonë korrespondojnë me vlerën e tregut. Qasja krahasuese nuk u përdor, pasi vlerësuesi nuk gjeti objekte të ngjashme.

Tabela 23

Zbatimi i metodës së analizës logjike

Metoda e analizës së hierarkisë zhvilluar në fillim të viteve 1970. Matematikani amerikan Thomas Saaty si një procedurë e mbështetjes së vendimeve, të cilën ai e quajti "Procesi i hierarkisë së analitetit". Autorët e botimit rus e përkthyen këtë titull si "Metodë e analizimit të hierarkive".

Kjo metodë i përket klasës së kritereve dhe përdoret në mënyrë aktive në kohën e tanishme, përfshirë në aktivitetet e vlerësimit. Metoda bazohet në një procedurë hierarkike për vlerësimin e alternativave. Le ta përfaqësojmë atë si më poshtë:

Niveli 0: Qëllimi është të vlerësohet pesha e qasjes së vlerësimit;

Niveli 1: kriteret - besueshmëria e rezultateve të marra; pajtueshmëria me objektivat e vlerësimit;

Niveli 2: Kriteret - besueshmëria, për shkak të besueshmërisë së informacionit; besueshmëria për shkak të bollëkut të informacionit.

Numri i niveleve mund të mos jetë i kufizuar. Sidoqoftë, është e nevojshme të kryhet kushti tjetër: çdo nivel duhet të zgjerohet me nivelin tjetër. Kështu, për shembull, kriteri i nivelit 1 "besueshmëria e rezultateve të marra" mund të zbulohet nga niveli 2, dhe niveli 2 duhet të zbulohet nga niveli 3, etj. Në praktikë, ato shpesh kufizohen në nivelin e parë. Hapi tjetër në zbatimin e metodës së analizës së hierarkisë është marrja e një vlerësimi të secilës alternativë për secilin kriter.

Për shembull, ju duhet të përcaktoni faktorët e peshimit për llogaritjen e vlerës së objektit të vlerësimit duke përdorur analizën e hierarkive. Për të rregulluar rezultatin e krahasimit të një çifti alternativash, mund të përdoret një shkallë vlerësimi (Tabela 24).

Rezultatet e krahasimeve në çift dhe llogaritja e faktorëve të peshimit janë regjistruar në formë tabelare (Tabela 25).

Shpjegimet në tabelë. 25: në kryqëzimin e vijës "E shtrenjtë" dhe kolonës "Fitimprurëse", shkruhet një fraksion 3/1. Kjo shpreh mendimin e vlerësuesit se qasja e kostos në këtë situatë ka një avantazh të moderuar ndaj qasjes së të ardhurave, d.m.th. rëndësia e metodës së kostos në marrëveshjen përfundimtare është tre herë më e lartë se ajo e qasjes së të ardhurave. Arsyetimi i mëtejshëm është i ngjashëm.

Bazuar në rezultatet e llogaritjes, vlera e normalizuar për qëllime të rakordimit të rezultateve rrumbullakoset dhe shndërrohet në përqindje (0.3390 0.3 × 100 =
= 30 %) .

Kur vendosni peshat për rezultatet e kostos të marra nga qasje të tjera, algoritmi është i njëjtë.

Tabela 24

Shkalla për vlerësimin e rezultateve të krahasimit të alternativave

Tabela 25

Llogaritja e koeficientëve të peshës nga analiza e hierarkive bazuar në
rezultatet e krahasimeve në çift të alternativave

Metoda e përputhjes së kritereve. Për të përcaktuar koeficientët e peshimit të qasjeve të ndryshme, kjo metodë përdor katër kritere objektive, të zgjedhura sipas gjykimit të vlerësuesit, të cilat përshkruajnë avantazhet ose disavantazhet individuale të metodës së llogaritjes së aplikuar, duke marrë parasysh karakteristikat e vlerësimit të një objekti të caktuar.

Llogaritja e "peshave" të metodave të përdorura kryhet në disa faza:

1) është ndërtuar një matricë faktorësh, në të cilën secilës qasje i caktohen katër lloje pikësh në përputhje me katër kritere (ka më shumë kritere, prandaj ka më shumë pikë);

2) përcaktohet shuma e pikëve të secilës qasje, pastaj - qasjet e përdorura;

3) në lidhje me shumën e pikëve të kësaj qasjeje me shumën e pikëve të të gjitha qasjeve të përdorura, pesha e vlerësuar e qasjes përcaktohet në përqindje;

4) peshat e vlerësuara të qasjeve rrumbullakosen deri në 10%, më rrallë - 5%.

Për shembull, është e nevojshme të përcaktohet vlera përfundimtare e vlerës së objektit të vlerësimit me metodën e përputhjes sipas kritereve. Rezultatet e vlerësimit të objektit, të marra duke përdorur qasjen e të ardhurave, krahasuese dhe kostos, si dhe mendimin e vlerësuesit për kriteret e vendosura, janë paraqitur në Tabelë. 26.

Tabela 26

Metodat për harmonizimin e rezultateve të kostos së vlerësimit