एक पूर्ण मूल्यांकन प्रक्रिया में तीन दृष्टिकोणों का उपयोग शामिल है: तुलनात्मक,
महंगा और लाभदायक। जैसा कि पहले ही उल्लेख किया गया है, उनका उपयोग करने की बाध्यता निश्चित है
लगभग सभी मूल्यांकन मानकों में। मूल्यांकनकर्ता किसी भी दृष्टिकोण का उपयोग नहीं कर सकता है,
लेकिन इस इनकार को उचित ठहराना चाहिए, क्योंकि इसे ढांचे के भीतर स्वतंत्र रूप से निर्धारित करने का अधिकार है
प्रत्येक दृष्टिकोण विशिष्ट मूल्यांकन विधियों।

यह बिल्कुल स्वाभाविक है कि विभिन्न दृष्टिकोणों (विधियों) द्वारा प्राप्त मूल्यांकन परिणाम देते हैं
लागत की अलग राशि। और इसलिए, मूल्यांकन के अंतिम चरण में, समन्वय का कार्य
प्राप्त परिणाम और लागत के अंतिम मूल्य का औचित्य।

मूल्यांकन के प्रत्येक दृष्टिकोण के अपने फायदे और नुकसान हैं, और इसलिए
औपचारिक रूप से किसी एक को वरीयता देना असंभव है (सारणी 6.10)।

तालिका 6.10

मशीनों की लागत का अनुमान लगाने के तरीकों के फायदे और नुकसान और

	लाभ	नुकसान
तुलनात्मक	वास्तविक बाजार के आंकड़ों के आधार पर बाजार की स्थितियों और प्रचलित को दर्शाता है खरीदने और बेचने की प्रथा गुणवत्ता, तकनीकी स्तर और के प्रभाव को ध्यान में रखती है मशीनों का मूल्यह्रास उनकी कीमतों पर	प्रारंभिक जानकारी जल्दी पुरानी हो जाती है और इसे अद्यतन करने की आवश्यकता होती है मूल्य विकृति एक एकाधिकार बाजार में जानकारी मशीनों पर लागू करना मुश्किल है और उपकरण बाजार में खुले तौर पर प्रसारित नहीं होते हैं, लेकिन विशेष के अनुसार निर्मित होते हैं आदेश
महंगा	उत्पादन की लागत और तकनीकी कारकों पर प्रभाव को ध्यान में रखता है आकलन के तरीके काफी बहुमुखी हैं और लगभग किसी भी प्रकार की मशीनरी और उपकरण पर लागू होते हैं (विशेषज्ञ और विशिष्ट सहित)	बाजार की स्थिति और मूल्यांकन की गई वस्तुओं पर मांग कारक के प्रभाव को नहीं दर्शाता है धूल केवल निर्माता के हितों के दृष्टिकोण से मूल्यांकन के लिए लेखांकन पर बहुत काम करने की आवश्यकता होती है सभी प्रकार के पहनने के प्रभाव के लिए एक विश्वसनीय उत्पादन और तकनीकी की आवश्यकता होती है निर्माताओं से जानकारी
लाभदायक	उपयोगकर्ता (निवेशक) के हितों के दृष्टिकोण से मूल्य का अनुमान देता है प्रतिबिंबित करता है उपयोगकर्ता के लिए वस्तु का संभावित मूल्य वस्तु के संचालन के कारकों को ध्यान में रखता है पूरे जीवन चक्र में	भविष्य की आय और व्यय के पूर्वानुमान की जटिलता और अनिश्चितता उपयोगकर्ता मुद्रास्फीति के प्रभाव के कारण कीमतों और टैरिफ के पूर्वानुमान में अनिश्चितता और अन्य बाह्य कारकएक विशिष्ट व्यावसायिक परियोजना से अत्यधिक बंधा हुआ उन वस्तुओं पर लागू करना मुश्किल है जो अंतिम उत्पाद या सेवाएं प्रदान नहीं करते हैं

कई दृष्टिकोणों के उपयोग से मूल्यांकन परिणामों की विश्वसनीयता बढ़ती है, एक विचार मिलता है
विभिन्न पदों से एक ही वस्तु की लागत के बारे में: निर्माता, डीलर, खरीदार,
निवेशक, आदि। इस संबंध में, हम मूल्यांकन के कार्यों के बीच कुछ समानताएं नोट कर सकते हैं और
मूल्य निर्धारण, क्योंकि लागत की भविष्यवाणी करना, वास्तव में, कीमत की भविष्यवाणी करने के समान ही है।

यदि लागत दृष्टिकोण के किसी भी तरीके का उपयोग किया जाता है, तो आर्थिक जानकारी का उपयोग करते हुए
अनजाने में निर्माता या विक्रेता से प्राप्त संसाधनों की खपत दर और कीमतें
लागत मूल्य निर्धारण की प्रक्रिया का मॉडल तैयार करें और परिणामस्वरूप प्रस्ताव का लागत मूल्य प्राप्त करें।
इस वजह से, लागत अनुमान, एक नियम के रूप में, कम करके आंका जाता है, जब तक कि निश्चित रूप से,
स्वीकार किया गंभीर गलतियाँस्रोत जानकारी में शामिल है।

यदि तुलनात्मक उपागम की विधि का प्रयोग किया जाता है, तो प्राप्त परिणाम की "महंगी भावना"
बहुत कम, लेकिन फिर भी वहाँ। यह इस तथ्य के कारण है कि प्रलेखित
एनालॉग्स के लिए पुष्टि की गई कीमत की जानकारी, और यह जानकारी आमतौर पर कीमत से निकाली जाती है
ब्रांड कैटलॉग और मूल्य सूची, यानी, वे समान ऑफ़र कीमतों के साथ काम करते हैं। अंततः
परिणामों का संभावित overestimation, हालांकि बहुत मध्यम।

तीन दृष्टिकोणों में से, केवल लाभदायक एक ही मांग मूल्य पूर्वानुमान के लिए एक सीधा रास्ता देता है। कीमत,
आय दृष्टिकोण की किसी भी विधि द्वारा गणना की गई, ऊपरी सीमा का प्रतिनिधित्व करती है
वह कीमत जो खरीदार (निवेशक) सामान्य ज्ञान द्वारा निर्देशित, सहमत हो सकता है
उनकी वर्तमान लागतों की तुलना उनके द्वारा खरीदे गए सामान के स्वामित्व से भविष्य की आय के साथ की जाती है।
स्वाभाविक रूप से, खरीदार (निवेशक) के लिए, कीमत जितनी अधिक लाभदायक होती है, उतनी ही कम होती है, अन्य सभी चीजें समान होती हैं।
स्थितियाँ। उसी समय, कीमत जितनी कम होगी, किसी दिए गए के लिए खरीद और बिक्री लेनदेन की संभावना उतनी ही कम होगी
उत्पाद। चूंकि खरीदार (निवेशक), विक्रेता की तरह, लेन-देन में रुचि रखता है, वह कर सकता है
चार्ज की गई कीमत में कुछ वृद्धि के लिए सहमत हैं। इन विचारों से यह निष्कर्ष निकलता है कि
कि, सामान्य तौर पर, आय दृष्टिकोण के आधार पर मूल्यांकन कुछ हद तक कम करके आंका गया परिणाम देता है,
जब तक, निश्चित रूप से, भविष्य की आय की गणना करते समय प्रारंभिक डेटा के चुनाव में गलतियाँ नहीं की गई थीं और
खर्च।

इस दृष्टिकोण का उपयोग करते समय विचार करने के लिए एक और बिंदु। मूल्य पूछें
काफी व्यक्तिगत है, एक ही उत्पाद के लिए प्रत्येक खरीदार का अपना हो सकता है -

उसकी। यह किसी विशेष के लिए मूल्यांकन किए गए निवेश मूल्य की व्यक्तित्व की व्याख्या करता है
परियोजना। इसलिए, आय दृष्टिकोण द्वारा अनुमानित मूल्य के लिए सबसे अधिक के अनुरूप होने के लिए
संभावित मांग मूल्य, सबसे विशिष्ट की स्थितियों के लिए मूल्यांकन करना आवश्यक है,
मूल्यांकन की गई वस्तु का विशिष्ट उपयोग।

विभिन्न दृष्टिकोणों (विधियों) द्वारा प्राप्त परिणामों की पहली धारणा है
इस पर निर्भर करता है कि लागत मूल्य एक दूसरे के संबंध में कैसे स्थित हैं। एक
वह स्थिति जब लागत मूल्य "ढेर" होते हैं, एक दूसरे से बहुत भिन्न नहीं होते हैं।
उपयोग किए गए व्यक्तिगत दृष्टिकोणों के संबंध में वरीयताओं का पता लगाने के लिए यहां शायद ही कोई समझ में आता है।
(तरीके)। आप लागत के अंकगणितीय माध्य मान की गणना से संतुष्ट हो सकते हैं।

एक और स्थिति तब होती है जब दो दृष्टिकोणों (विधियों) के लिए लागत मूल्य एक दूसरे के करीब होते हैं, और
तीसरा मान पहले दो से महत्वपूर्ण विचलन दर्शाता है। अर्थ में बंद करें
मात्राएं स्वाभाविक रूप से अधिक आत्मविश्वास को प्रेरित करती हैं, और "बाहरी" के समान मात्रा को होना चाहिए
वैधता के लिए अतिरिक्त विश्लेषण। अंत में, तीसरी स्थिति तब होती है जब
हम परिणामों में एक महत्वपूर्ण बिखराव देखते हैं। इस मामले में, मूल्यांकन करना आवश्यक हो जाता है
प्रत्येक परिणाम की गुणवत्ता और परिणामों को लागत के अंतिम मूल्य तक कम करना
यह गुण दिया।

विभिन्न दृष्टिकोणों (विधियों) द्वारा प्राप्त मूल्यांकन परिणामों का समन्वय अधिक बार किया जाता है
कुल विशेषज्ञ विधि।यहाँ मुख्य विशेषज्ञ स्वयं मूल्यांकक है, इसलिए
एक बार जब वह जानता है कि गणना में सकल अनुमान कहाँ हैं, तो किस तरह का
जानकारी पूरी तरह से विश्वसनीय नहीं है और एक या दूसरे के लिए किन कारकों को ध्यान में नहीं रखा गया था
कारण अपने स्वयं के काम के परिणामों के बारे में मूल्यांकक का आलोचनात्मक दृष्टिकोण दृष्टिकोण करने में मदद करता है
लागत के भारित औसत मूल्य की गणना करके विश्वसनीय अंतिम परिणाम।

लागत का भारित औसत कुल मूल्य प्राप्त करने के लिए, सबसे पहले यह आवश्यक है
मानदंड स्थापित करें जिसके द्वारा विभिन्न दृष्टिकोणों (विधियों) के परिणामों की तुलना की जाती है और
उनकी पसंद के बारे में निष्कर्ष निकाले जाते हैं। विधियों का एक काफी बड़ा सेट है
विभिन्न उद्देश्यों के लिए उपयोग किए जाने वाले विशेषज्ञ आकलन और साहित्य में वर्णित (युग्मित तुलना,
अनुक्रमिक तुलना, प्राथमिकता, विश्लेषण

पदानुक्रम, वरीयता मॉडलिंग, आदि के लिए)1. हम रुकेंगे सरल विधि,
रैंकिंग प्रक्रिया का उपयोग करना।

रैंकिंग विभिन्न दृष्टिकोणों (विधियों) द्वारा प्राप्त मूल्यांकन परिणामों का स्थान है,
गुणवत्ता के आरोही क्रम में। ऐसा करने के लिए, पहले मानदंड तैयार करना आवश्यक है
गुण जिनके द्वारा विभिन्न दृष्टिकोणों द्वारा प्राप्त मूल्यांकन परिणामों की तुलना की जाएगी
(तरीके)। इसके अलावा, यह ऐसे दृष्टिकोण (तरीके) नहीं हैं जो तुलना के अधीन हैं, बल्कि उनके परिणाम हैं
उपयोग। हम मूल्यांकन परिणामों की गुणवत्ता के लिए पांच मुख्य मानदंडों में से एक हैं, लगभग
महत्व में समान:

मूल्यांकन के उद्देश्य से इस दृष्टिकोण की सहायता से अनुमानित मूल्य का अनुपालन;

विश्वसनीय स्रोतों से कच्चे डेटा की प्रबलता;

सहज अनुमानों और मान्यताओं पर सख्त औपचारिक प्रक्रियाओं की प्रधानता;

मूल्यांकन के समय वास्तविक बाजार मूल्य के परिणाम की निकटता की डिग्री;

परिणामों को मान्य करने के लिए विभिन्न स्रोतों से डुप्लिकेट जानकारी का उपयोग करना
हिसाब।

एक उदाहरण के रूप में, चलो एक ऊर्ध्वाधर ड्रिलिंग मशीन की लागत का अनुमान लगाने के परिणाम लेते हैं,
तीन दृष्टिकोणों (विधियों) द्वारा प्राप्त किया गया है, और हम इन परिणामों को तीन से रैंक करेंगे
उपरोक्त मानदंड (तालिका 6.11)।

तालिका में। 6.11 विशेषज्ञ रूप से एक या दूसरे दृष्टिकोण से प्राप्त प्रत्येक परिणाम के मानदंड के अनुसार,
अपना मानकीकृत रैंक सौंपा। इसकी गणना का क्रम इस प्रकार है: यदि दो परिणाम
समकक्ष हैं और आपस में संबंधित स्थानों को साझा करते हैं, तो उनकी रैंक इनके औसत मूल्य के बराबर होती है
स्थान। उदाहरण के लिए, पहले मानदंड के लिए, तुलनात्मक और आय दृष्टिकोण के परिणाम
बराबर और साझा करें पहला और दूसरा स्थान, इसलिए उनकी मानकीकृत रैंक
बराबर (1 + 2)/2=1.5। चौथी कसौटी के अनुसार महंगे और के परिणाम
आय के दृष्टिकोण, वे दूसरे और तीसरे स्थान के लिए बंधे हैं, उनकी मानकीकृत रैंक
बराबर (2 + 3)/2 = 2.5। इसके बाद, हम प्रत्येक के लिए कुल मानकीकृत रैंक की गणना करते हैं

तालिका 6.11

विभिन्न द्वारा प्राप्त लागत अनुमान परिणामों की रैंकिंग

दृष्टिकोण

गुणवत्ता मानदंड	तुलनात्मक दृष्टिकोण से प्राप्त परिणाम	लागत दृष्टिकोण द्वारा प्राप्त परिणाम	आय दृष्टिकोण द्वारा प्राप्त परिणाम
1. मूल्यांकन के उद्देश्य के लिए इस दृष्टिकोण का उपयोग करके अनुमानित मूल्य का पत्राचार
2. विश्वसनीय स्रोतों से कच्चे डेटा की प्रधानता
3. सहज अनुमानों पर सख्त औपचारिक प्रक्रियाओं की प्रबलता और मान्यताओं
4. उस समय के वास्तविक बाजार मूल्य से परिणाम की निकटता की डिग्री अनुमान
5. पुष्टि के लिए विभिन्न स्रोतों से डुप्लिकेट जानकारी का उपयोग गणना परिणाम
कुल रैंक
वजन कारक

डोगो दृष्टिकोण। तालिका के दाहिने कॉलम में 6.11 लाइन-बाय-लाइन योग की गणना नियंत्रण के उद्देश्य से की गई थी
गणना, वे स्थानों के योग के बराबर होनी चाहिए, अर्थात 1 + 2 + 3 = 6।

मानक रैंक वजन गुणांक में परिवर्तित हो जाते हैं:

कहाँ मैं>! रज्जो- सभी मानदंडों के लिए मानक रैंकों का योग और
दृष्टिकोण; आर, - आई-वें दृष्टिकोण द्वारा प्राप्त परिणाम की कुल रैंक।

हमारे उदाहरण में, तुलनात्मक, लागत और आय दृष्टिकोण के परिणाम हैं
वजन गुणांक 0.41; क्रमशः 0.31 और 0.28। भारित औसत कुल
एक ऊर्ध्वाधर ड्रिलिंग मशीन की लागत: 32590x0.41 + + 36930 x 0.31 + 26420 x 0.28 = 32208
* 32210 रगड़।

विभिन्न दृष्टिकोणों (विधियों) द्वारा किए गए मूल्यांकन के परिणामों का सटीकता विश्लेषण खुलता है
काफी उद्देश्य के आधार पर इन परिणामों को समेटने की संभावना। आखिर यह है
सटीकता मूल्यांकन की गुणवत्ता के लिए मुख्य मानदंड है।

प्रत्येक मूल्यांकन दृष्टिकोण के लिए सटीकता विश्लेषण आपको एक आत्मविश्वास अंतराल प्राप्त करने की अनुमति देता है,
जो, उच्च स्तर की संभावना के साथ, वांछित मूल्य पाया जा सकता है।

तीनों अनुमानों के अनुसार लागत का कुल मूल्य, जाहिर है, में होना चाहिए
रेंज जो तीनों के अनुरूप सभी तीन विश्वास अंतरालों के लिए सामान्य होगी
मूल्यांकन दृष्टिकोण। यह पूरे किए गए अनुमानों को घटाकर एक करने की अंतराल विधि है
मूल्य या मूल्यों की एक बहुत ही संकीर्ण सीमा के लिए।

हम बाजार मूल्य का आकलन करने में अंतराल पद्धति के अनुप्रयोग को दिखाएंगे
ऊर्ध्वाधर ड्रिलिंग मशीन। मध्यवर्ती परिणामों के सटीकता विश्लेषण के संकेतक,
विभिन्न दृष्टिकोणों द्वारा प्राप्त तालिका में संक्षेपित किया गया है। 6.12.

तीन विश्वास अंतरालों की तुलना अंजीर में दिखाई गई है। 6.3. अंजीर में ग्राफ से। 6.3
यह देखा जा सकता है कि सभी विश्वास अंतरालों में 30874 से 31459 तक एक सामान्य अंतराल होता है
रगड़ना। इसलिए, लागत का अंतिम मूल्य इस अंतराल के मध्य से मेल खाता है, अर्थात।
ई। यह (30874 + 31459) / 2 = = 31166 रूबल के बराबर है। यह औसत से थोड़ा कम है
लागत मूल्य 31980 रूबल के बराबर।

सटीक विश्लेषण के परिणामों की व्याख्या करने के लिए एक अन्य तरीका में निर्माण करना है
सारांश वितरण वक्र का सरलीकृत रूप (योग वक्र विधि
वितरण)।

तालिका 6.12

इंटरमीडिएट मूल्यांकन परिणामों की शुद्धता विश्लेषण के संकेतक
विभिन्न तरीकों से प्राप्त एक ऊर्ध्वाधर ड्रिलिंग मशीन की लागत

लागत दृष्टिकोण

चावल। 6.3. अंतराल विधि द्वारा अंतिम लागत प्राप्त करना

यह माना जाता है कि प्राप्त आत्मविश्वास अंतराल सामान्य की शर्तों के अनुरूप है
वितरण, यानी उनकी चौड़ाई प्लस या माइनस टू सिग्मा (±2a) नियम से मेल खाती है। ऐसा
वितरण को एक ट्रेपेज़ॉइड के रूप में सरल बनाया जा सकता है, जिसका निचला आधार बराबर है
विश्वास अंतराल की चौड़ाई, यानी "फोर सिग्मा", और ऊपरी आधार "2/3 सिग्मा" है,
या 1/6 विश्वास अंतराल। समलम्ब चतुर्भुज का क्षेत्रफल बराबर होता है -

नूह 100%, तो उसकी ऊंचाई 42.86/ए या 171.43/सीआई के बराबर है, जहां सीआई आत्मविश्वास की चौड़ाई है
मध्यान्तर।

उपरोक्त अनुपातों के आधार पर, प्रत्येक विश्वास अंतराल पर एक समलम्ब चतुर्भुज बनाया जाता है,
लगभग सामान्य वितरण की रेखा का वर्णन।

अंतिम लागत अनुमान को प्रतिनिधित्व करने वाले कुल नमूने के परिणाम के रूप में माना जाता है
प्रत्येक दृष्टिकोण द्वारा प्राप्त तीन नमूनों का मिश्रण है, जिसका वितरण करीब है
सामान्य। समग्र नमूने के वितरण को एक टूटी हुई रेखा के रूप में रेखांकन द्वारा प्लॉट किया जा सकता है
एक रेखा जिसके निर्देशांक तीन समलम्बाकार निर्देशांकों के योग के बराबर होते हैं। इस प्रकार, हम प्राप्त करते हैं
वितरण वक्र का अनुमानित प्रतिनिधित्व जो लागत गणना के परिणामों को जोड़ता है
तीन दृष्टिकोण (तरीके)।

लागत का अंतिम मूल्य पॉलीलाइन के मोड (यानी शीर्ष) द्वारा पाया जा सकता है।

लागत का अनुमान लगाने के लिए संचयी वितरण वक्र विधि को लागू करना
ऊर्ध्वाधर ड्रिलिंग मशीन को अंजीर में दिखाया गया है। 6.4.

अंजीर में कुल वितरण वक्र को ध्यान में रखते हुए। 6.4, दो निष्कर्ष निकाले जा सकते हैं।

सबसे पहले, टूटी हुई रेखा का शीर्ष मशीन की लागत लगभग 33,400 रूबल से मेल खाता है। यह
परिणामों को एकीकृत करते हुए, मूल्य को अनुमानित मूल्य के अंतिम मूल्य के रूप में लिया जा सकता है
तीन दृष्टिकोणों द्वारा मूल्यांकन।

दूसरे, तीन वितरणों का मिश्रण सख्ती से एकरूप नहीं है, क्योंकि हम नहीं देखते हैं
एक, लेकिन दो कोने या मोड। एक और, कम स्पष्ट शिखर वितरण द्वारा बनाया गया है
आय दृष्टिकोण द्वारा मूल्यांकन, जो यह विश्वास करने का कारण देता है कि मूल्यांकन के परिणाम
प्राप्त परिणामों के संबंध में दृष्टिकोण सांख्यिकीय रूप से सजातीय नहीं हैं
तुलनात्मक और लागत दृष्टिकोण।

इस उदाहरण में, आकलन का योग करते समय, आय दृष्टिकोण का भार सबसे कम होता है,
और अंतिम मूल्य मुख्य रूप से तुलनात्मक और . के मूल्यांकन के परिणामों के आधार पर बनता है
लागत दृष्टिकोण, जैसा कि विधि द्वारा प्राप्त कुल लागत के अनुमानों से प्रमाणित है
विशेषज्ञ रैंकिंग (32210 रूबल) और कुल वितरण वक्र की विधि (33400 रूबल)।

प्राप्त गणना और अंतिम निष्कर्ष का विश्लेषण

बिक्री लेनदेन के बारे में जानकारी

गणना के लिए एनालॉग्स ए और सी का उपयोग नहीं किया जा सकता है, क्योंकि पहले के लिए शुद्ध परिचालन आय का मूल्य मूल्यांकन की जा रही वस्तु के लिए इस सूचक के साथ तुलनीय नहीं है, और दूसरे के लिए, आय पिछले वर्ष के लिए इंगित की गई है।

मूल्यांकित की जा रही संपत्ति का संभावित बिक्री मूल्य इसके बराबर होगा:

सी लगभग \u003d 50,000 रूबल। : 0.08 \u003d 625,000 रूबल।

अचल संपत्ति मूल्यांकन के लिए तुलनात्मक दृष्टिकोण का अंतिम चरण उनके विश्लेषण के दौरान प्राप्त समान वस्तुओं की कीमतों के समायोजित मूल्यों को एक मूल्य या मूल्यों की श्रेणी में कम करना है।

लागत संकेतकों का समन्वय (सामान्यीकरण) तुलनात्मक दृष्टिकोण का एक महत्वपूर्ण चरण है। इस चरण के दौरान, मूल्यांकनकर्ता प्राप्त संकेतकों का विश्लेषण करता है और उन्हें कई मानों या एकल मान तक कम कर देता है। इस स्तर पर, मूल्य के प्रत्येक संकेतक के फायदे और नुकसान, बाजार के आंकड़ों की विश्वसनीयता और उपयोग किए गए विश्लेषण के तरीकों पर विचार किया जाता है और सावधानीपूर्वक तौला जाता है। मूल्यांकन रिपोर्ट में मूल्यांकन मूल्य निष्कर्ष के पीछे के तर्क को स्पष्ट रूप से बताया जाना चाहिए।

समाधान के दौरान, यह सुनिश्चित करना आवश्यक है कि परिणामी मूल्य संकेतक मूल्यांकन के उद्देश्य और मूल्यांकन के अन्य तरीकों का उपयोग करके प्राप्त मूल्य संकेतक के अनुरूप है।

कई संकेतकों को एक मूल्य तक कम करने के लिए, भारित औसत के विश्लेषण के तरीकों का उपयोग किया जाता है।

मूल्यांकक द्वारा परिकलित भारित औसत मूल्यांकित वस्तु का संभावित बिक्री मूल्य होगा, जिसे प्रत्येक विशिष्ट मामले में स्वीकार्य सीमा के भीतर पूर्णांकित किया जा सकता है।

यह दृष्टिकोण अक्सर प्रयोग किया जाता है और देता है अच्छे परिणामउन वस्तुओं का मूल्यांकन करते समय जिनके लिए पूर्ण खरीद और बिक्री लेनदेन की कीमतों या बिक्री के लिए ऐसी वस्तुओं के प्रस्तावों की कीमतों के बारे में विश्वसनीय जानकारी है।

7.1 की आवश्यकता का औचित्य
मूल्यांकन समझौता

अंतर्राष्ट्रीय मूल्यांकन मानक अनुशंसा करते हैं कि मूल्यांकन के लिए तीन दृष्टिकोणों का उपयोग किया जाए - लागत, तुलनात्मक और आय। रूसी मानक इन दृष्टिकोणों को अनिवार्य मानते हैं। अगले अंतरराष्ट्रीय मानकऔर रूसी कानून प्राप्त परिणामों में सामंजस्य स्थापित करना आवश्यक बनाता है, क्योंकि ये दृष्टिकोण समान मूल्यांकन प्रक्रिया के भीतर एक ही वस्तु पर लागू होते हैं।

उपयोग की जाने वाली विधियों के परिणामों को सारांशित करने का उद्देश्य उनमें से प्रत्येक के फायदे और नुकसान का निर्धारण करना और एकल लागत अनुमान का चयन करना है। मूल्यांकन के परिणामों का समन्वय एक बहुत ही प्रासंगिक और हल करने के लिए बहुत कठिन कार्य है। सबसे पहले, आइए विश्लेषण करें कि कैसे पश्चिमी मूल्यांकक इस समस्या को हल करने का प्रस्ताव रखते हैं।

जीएस हैरिसन द्वारा मोनोग्राफ "रियल एस्टेट वैल्यूएशन" निम्नलिखित सिफारिशें प्रदान करता है: "परिणामों को समेटते समय, मूल्यांकक तीन दृष्टिकोणों के आधार पर प्राप्त मूल्य के डेटा और संकेतक एकत्र करता है, और कारण विश्लेषण की विधि का उपयोग करके उनका मूल्यांकन करता है, जो मूल्य के बारे में एक उचित निष्कर्ष की ओर ले जाता है जो मूल्यांकन का उद्देश्य है। मूल्यांकनकर्ता को शुरू किए गए कार्य की प्रकृति और दायरे को स्पष्ट रूप से परिभाषित करना चाहिए और समस्या के विभिन्न आंकड़ों और दृष्टिकोणों के सापेक्ष महत्व और स्वीकार्यता को तौलना शुरू करना चाहिए।" लेकिन लेखक इस तरह के वजन के लिए कार्यप्रणाली, तंत्र और प्रक्रियाओं का खुलासा नहीं करता है।

जे। फ्राइडमैन और एन। ऑर्डवे की पुस्तक "आय-उत्पादक अचल संपत्ति का विश्लेषण और मूल्यांकन" सुलह समस्या के बारे में निम्नलिखित कहती है: "सुलह एक निर्णय लेने की प्रक्रिया है, न कि प्राप्त परिणामों के यांत्रिक औसत की प्रक्रिया।
तीन दृष्टिकोणों का उपयोग करना। इस प्रक्रिया के दौरान, मूल्यांकनकर्ता प्रत्येक मूल्यांकन दृष्टिकोण का उपयोग करके कार्य पहचान, डेटा संग्रह और विश्लेषण के विभिन्न चरणों में मूल्यांकन सिद्धांतों की स्वीकार्यता का परीक्षण करता है। संभाव्यता वितरण विकसित करने के लिए अनुमानक सांख्यिकीय गणनाओं का उपयोग कर सकता है।" फिर से, समझौते की बारीकियां व्यावहारिक रूप से अनुपस्थित हैं।

जेके एकर्ट के सामान्य संपादकीय के तहत "अचल संपत्ति के मूल्यांकन और कराधान का संगठन" पुस्तक में, मूल्यांकन के परिणामों को समेटने की समस्या का अधिक विस्तार और गहराई से विश्लेषण किया गया है: संक्षिप्त विश्लेषणप्रयुक्त जानकारी, इसकी गुणवत्ता और मात्रा का आकलन, सापेक्ष शक्ति की स्थापना
और इस प्रकार की अचल संपत्ति और एक विशिष्ट वस्तु के संबंध में उपयोग किए जाने वाले प्रत्येक दृष्टिकोण की कमजोरियां। इस मामले में, तीन मूल्यांकन परिणामों का अंकगणितीय माध्य बिल्कुल भी प्राप्त नहीं होता है। और यह आवश्यक नहीं है कि प्राप्त परिणामों में से एक अंतिम होगा। लक्ष्य, ज्यादातर मामलों में, गणना करना है अनुमानित आकारबाजार मूल्य, जिसे आमतौर पर परिभाषित किया जाता है सबसे अधिक संभावना कीमतबेचते समय, और यह मूल्य मूल्यांकन विधियों में से किसी एक द्वारा प्राप्त परिणाम बिल्कुल नहीं हो सकता है ... मूल्यांकन का अंतिम मूल्य उनके बीच कहीं निर्धारित किया जाएगा। दूसरे शब्दों में, यह माना जाता है कि मूल्यांकन के अंतिम परिणाम को किसी एक दृष्टिकोण से चुना जा सकता है। हालांकि, अवधारणा की संभाव्य प्रकृति को देखते हुए बाजार मूल्य, यह नियम के बजाय अपवाद है। अंतिम परिणाम अभी भी एक संभाव्य मूल्य है, जो एक नियम के रूप में, का उपयोग करके निर्धारित किया जाता है संभाव्य (सांख्यिकीय) वजनतीन दृष्टिकोणों द्वारा प्राप्त परिणाम।

एस. पी. प्रैट की पुस्तक "बिजनेस वैल्यूएशन" में यह भी कहा गया है कि विभिन्न दृष्टिकोणों द्वारा प्राप्त मूल्यों को सारणीबद्ध रूप में सारणीबद्ध करना, उन्हें देना अक्सर उपयोगी होता है। सापेक्ष भारऔर उसके बाद ही उपयोग किए गए मूल्यांकन के मानक (आधार) को ध्यान में रखते हुए निष्कर्ष निकालें।

इसी तरह का निर्णय एक अन्य पुस्तक में व्यक्त किया गया है - "गाइड टू बिजनेस वैल्यूएशन" (लेखक: जे। फिशमैन, एस.पी. प्रैट, के ग्रिफिथ, के। विल्सन): "लागत का अनुमान प्राप्त करने के लिए, सलाहकार (मूल्यांकक) अक्सर दो या अधिक तरीके। यह विभिन्न संभावित मूल्यांकनों के अनुक्रम की ओर जाता है, और सलाहकार को इस क्रम के भीतर सर्वोत्तम मूल्यांकन निर्धारित करने का एक तरीका खोजना होगा। यह आमतौर पर के माध्यम से प्राप्त किया जाता है भार सापेक्ष महत्वया स्वीकार्यताप्रत्येक मूल्यांकन पद्धति वांछित मूल्यांकन के एक विशेष मूल्य की ओर ले जाती है।

हालांकि, यह निर्धारित करना आसान नहीं है कि किन प्रदर्शन उपायों को अधिक महत्व दिया जाना चाहिए और संबंधित पद्धति को दूसरों के मुकाबले कैसे भारित किया जा सकता है। दो मुख्य दृष्टिकोण हैं जिनका उपयोग वजन में किया जा सकता है अलग अनुमान, एक विशेष अध्ययन में प्राप्त, वांछित मूल्यांकन का एक समग्र अंतिम संकेतक प्राप्त करने के लिए: गणितीय भार (गणितीय दृष्टिकोण) पर आधारित एक दृष्टिकोण और व्यक्तिपरक भार (व्यक्तिपरक दृष्टिकोण) पर आधारित एक दृष्टिकोण। मूल्यांकन सलाहकार इनमें से प्रत्येक दृष्टिकोण का उपयोग करने के लिए स्वतंत्र है, लेकिन उसे पता होना चाहिए कि दोनों के अपने फायदे और नुकसान हैं।

यह ध्यान दिया जाता है कि हालांकि परिणामों का प्रत्यक्ष भार मूल्यांकन परिणामों पर मूल्य निर्धारण कारकों के प्रभाव को ध्यान में रखते हुए कुछ सरलीकृत और आदिम मॉडल है, लेकिन यह है महत्वपूर्ण लाभव्यक्तिपरक भार के साथ तुलना में, जो इस तथ्य में निहित है कि यह दृष्टिकोण ग्राहक या अन्य उपयोगकर्ता द्वारा मूल्यांकनकर्ता की सोच के तर्क के मूल्यांकन के लिए, और मात्रात्मक (मात्रात्मक) रूप में समझने की सुविधा प्रदान करता है। लेखक इस लाभ का वर्णन इस प्रकार करते हैं: "यदि मूल्यांकक कहता है:" मैं रियायती नकदी प्रवाह विधि को सबसे अधिक महत्व देता हूं," तो पाठक पूछ सकता है: "ठीक है, आप इस पद्धति को कितना वजन देते हैं?" गणितीय भारोत्तोलन दृष्टिकोण यह प्रदान करता है अतिरिक्त जानकारी. गणितीय भारोत्तोलन का एक महत्वपूर्ण नुकसान यह है कि, व्यक्तिगत मूल्यांकन परिणामों के बड़े प्रसार के साथ, इसका आवेदन समस्याग्रस्त हो जाता है, और अंतिम परिणाम कम सही हो जाता है।
इस मामले में, एक दृष्टिकोण के नुकसान दूसरे के फायदे हैं, और इसके विपरीत।

रूसी मूल्यांकन अभ्यास में, सुलह की समस्या का परिणाम है पिछले सालकाफी गंभीरता से ध्यान दिया गया है, जैसा कि कई प्रशिक्षण नियमावली, समय-समय पर प्रकाशनों और मूल्यांकन सम्मेलनों में भाषणों की सामग्री से प्रमाणित है।

एस। वी। वाल्डेतसेव की पुस्तक "व्यवसाय और नवाचारों का अनुमान" वजन गुणांक का उपयोग करके भार की आवश्यकता को संदर्भित करता है, लेकिन ये गुणांक विशुद्ध रूप से विशेषज्ञ हैं, अर्थात, वे एक योग्य मूल्यांकक के व्यक्तिपरक विशेषज्ञ निर्णयों के माध्यम से प्राप्त किए जाते हैं। हालाँकि, इन गुणांकों को उत्पन्न करने वाले तर्क का तंत्र या तर्क है
मैनुअल में शामिल नहीं हैं।

पाठ्यपुस्तक "बिजनेस वैल्यूएशन" (ए.जी. ग्रायाज़्नोवा और एम.ए. फेडोटोवा द्वारा संपादित) में, लेखक गणितीय और व्यक्तिपरक दृष्टिकोण के तरीकों के आधार पर परिणामों को तौलने की सलाह देते हैं। गणितीय भार के साथ, संख्यात्मक मान निर्धारित करना प्रस्तावित है विशिष्ट गुरुत्वकुछ कारकों को ध्यान में रखते हुए (व्यवसाय की प्रकृति, मूल्यांकन का उद्देश्य, मूल्य का प्रकार, तरलता का स्तर, आदि), और व्यक्तिपरक वजन में, पेशेवर अनुभव और मूल्यांकनकर्ता का निर्णय सबसे आगे है। पाठ्यपुस्तक में इस तरह के वजन के लिए विशिष्ट प्रक्रियाओं की कोई प्रस्तुति नहीं है।

पाठ्यपुस्तक "रियल एस्टेट मूल्यांकन" (ए.जी. ग्रायाज़्नोवा और एम.ए. फेडोटोवा द्वारा संपादित) पदानुक्रम विश्लेषण पद्धति के आधार पर मूल्यांकन के परिणामों को समेटने के उदाहरण प्रदान करता है, हालांकि विधि का वर्णन नहीं किया गया है।

परिणामों के सामंजस्य की समस्या के लिए एक समान दृष्टिकोण भी जी। जी। अज़गाल्डोव के लेख में प्रस्तुत किया गया है "अनुमानों के सामंजस्य की समस्याएं और इसके संभावित समाधान", जिसमें, आधुनिक विशेषज्ञ क्वालिमेट्री के उपकरणों के आधार पर, व्यक्तिगत गुणों को पहले मात्राबद्ध किया जाता है - कारक जो विभिन्न द्वारा प्राप्त मूल्यांकन परिणामों की विश्वसनीयता को प्रभावित करता है, उदाहरण के लिए, तीन तरीकों से, फिर प्रत्येक मूल्यांकन पद्धति के लिए लागत की मात्रात्मक अभिव्यक्ति की गणना की जाती है, जिसके आधार पर लागत का सामान्यीकृत मूल्य निर्धारित किया जाता है।

विशेषज्ञ क्वालिमेट्री की विधि इस तरह के गुणात्मक संकेतक के मात्रात्मक मूल्यांकन पर आधारित है, जैसे कि तीन दृष्टिकोणों द्वारा प्राप्त व्यक्तिगत परिणामों की विश्वसनीयता - लाभदायक, महंगा और बाजार। प्रत्येक दृष्टिकोण की विश्वसनीयता की डिग्री निर्धारित करने का आधार हैं:

- प्रत्येक विधि द्वारा गणना में प्रयुक्त प्रारंभिक जानकारी की विश्वसनीयता;

- मूल्यांकक द्वारा उपयोग की जाने वाली मान्यताओं (स्पष्ट और निहित) की संख्या और प्रकृति, जो वास्तविकता के अनुरूप नहीं हो सकती है (उदाहरण के लिए, भविष्य की आय या भविष्य की लागतों की भविष्यवाणी करते समय, संचयी निर्माण विधि का उपयोग करके छूट दर निर्धारित करते समय)।

तीन मूल्यांकन परिणामों के आधार पर अंतिम मूल्य प्राप्त करने के लिए, निम्नलिखित का उपयोग किया जाता है: विभिन्न तरीकेभारित औसत सूत्र के आधार पर संपत्ति के मूल्य को प्राप्त करने के लिए आवश्यक भारोत्तोलन कारकों का निर्धारण। एस। प्रैट के मोनोग्राफ में वर्णित गणितीय भार की निर्दिष्ट विधि के अलावा, मोड, माध्यिका, संभाव्य दृष्टिकोण और पदानुक्रमों के विश्लेषण की विधि (एएचपी) का भी उपयोग किया जाता है।

परिणामों का अंतिम समझौता

मूल्यांकन प्रक्रिया का अंतिम तत्व आवेदन से प्राप्त परिणामों की तुलना है अलग अलग दृष्टिकोणऔर एक ही मूल्य में उनकी कमी। कमी की प्रक्रिया कमजोर को ध्यान में रखती है और ताकतप्रत्येक दृष्टिकोण, यह निर्धारित करता है कि वे बाजार के वस्तुनिष्ठ प्रतिबिंब के मूल्यांकन को कितना महत्वपूर्ण रूप से प्रभावित करते हैं। दृष्टिकोणों को लागू करने के परिणामों की तुलना करने की प्रक्रिया अंतिम लागत की स्थापना की ओर ले जाती है, जो मूल्यांकन के लक्ष्य को प्राप्त करती है। अंतिम लागत है मूल्यांकन की वस्तु के मूल्य के संबंध में मूल्यांकक का पेशेवर निर्णय।

मूल्य निर्धारण व्यवसाय के मूल्य को निर्धारित करने में अंतिम चरण एक प्रक्रिया (मूल्यांकन) के भीतर एक वस्तु के संबंध में विभिन्न दृष्टिकोणों और विधियों (मूल्यांकन गतिविधि के अंतरराष्ट्रीय और रूसी मानकों द्वारा निर्धारित) को लागू करते समय मूल्यांकक द्वारा प्राप्त परिणामों के समन्वय की प्रक्रिया है। काम)। अंतिम लागत मूल्यांकित वस्तु के मूल्य के संबंध में मूल्यांकनकर्ता का पेशेवर निर्णय है।

इस प्रक्रिया की आवश्यकता इस तथ्य के कारण है कि ज्यादातर मामलों में विभिन्न दृष्टिकोणों और विधियों के कार्यान्वयन से अलग-अलग लागत परिणाम मिलते हैं (कभी-कभी अंतर 50% तक पहुंच जाता है)। इसका कारण यह है कि अधिकांश बाजार अपूर्ण हैं, संभावित उपयोगकर्ताओं को गलत सूचना दी जा सकती है, और उत्पादक अक्षम हो सकते हैं। इन और कई अन्य कारणों से, विभिन्न दृष्टिकोणों का उपयोग और एक अलग मूल्य देता है।

मूल्यांकन परिणामों का समेकन- यह मूल्यांकन के लिए विभिन्न दृष्टिकोणों का उपयोग करके प्राप्त परिणामों का वजन और तुलना करके वस्तु के अंतिम मूल्यांकन की प्राप्ति है।

मूल्यांकन वस्तु के मूल्य का अंतिम मूल्य- यह मूल्यांकन की वस्तु के मूल्य का सबसे संभावित मूल्य है, जो मूल्यांकन की वस्तु के मूल्य की गणना के परिणामों के सामान्यीकरण के परिणामस्वरूप प्राप्त होता है, मूल्यांकन के विभिन्न तरीकों और तरीकों का उपयोग करके मूल्यांकनकर्ता द्वारा उचित ठहराया जाता है। इसे एकल मौद्रिक मूल्य के रूप में या सबसे संभावित मूल्य मूल्यों की श्रेणी के रूप में दर्शाया जा सकता है।

आम तौर पर, दृष्टिकोणों में से एक को बुनियादी माना जाता है, अन्य दो प्राप्त परिणामों को समायोजित करने के लिए आवश्यक हैं. यह किसी विशेष स्थिति में प्रत्येक दृष्टिकोण के महत्व और प्रयोज्यता को ध्यान में रखता है। बाजार के अविकसित होने, वस्तु की विशिष्टता या उपलब्ध जानकारी की कमी के कारण ऐसा होता है कि किसी विशेष स्थिति में कुछ दृष्टिकोणों को लागू नहीं किया जा सकता है।

मूल्यांकन परिणामों के अंतिम समझौते के लिए सामान्य सूत्र

जहां - मूल्यांकन की वस्तु की कुल लागत, आर।; - आय, तुलनात्मक और लागत दृष्टिकोण, क्रमशः, पी द्वारा निर्धारित लागत; - प्रत्येक मूल्यांकन दृष्टिकोण के लिए चुने गए उपयुक्त भार कारक,

अंतिम लागत में प्राप्त परिणामों के समन्वय के लिए वजन गुणांक 10% (कम अक्सर 5% तक) की सटीकता के साथ गोल किए जाते हैं। इस तथ्य के कारण गोलाई आवश्यक है कि अनियंत्रित वजन रिपोर्ट ग्राहक को परिणाम की सटीकता का एक गलत विचार देता है।

सहमत होने पर, ध्यान रखें:

1) सूचना की पूर्णता और विश्वसनीयता;

2) मूल्यांकन के उद्देश्यों के साथ मूल्यांकन प्रक्रिया का अनुपालन;

3) किसी विशेष स्थिति में दृष्टिकोण के फायदे और नुकसान।

इस प्रकार, अंतिम मूल्य मूल्यवान व्यवसाय का केवल सबसे संभावित मूल्य है।

वजन गुणांक निर्धारित करने और मूल्यांकन के परिणामों से सहमत होने के तरीके

विभिन्न दृष्टिकोणों द्वारा प्राप्त मूल्यांकन परिणामों के लिए निर्दिष्ट वजन गुणांक चुनने के लिए असमान तरीकों के अंतिम डेटा मिलान में उपयोग में विधियां भिन्न होती हैं। यदि पहली विधि में केवल तार्किक विश्लेषण का उपयोग किया जाता है, तो अन्य में यह तार्किक-गणितीय है, अर्थात मूल्यांकक अपने तार्किक तर्क को कुछ मूल्यांकन पैमाने पर लगाता है, फिर, गणना की चुनी हुई विधि के आधार पर, वजन गुणांक का प्रारंभिक मूल्य निर्धारित किया जाता है; परिणामी मूल्यों को गोल किया जाता है।

तार्किक विश्लेषण विधि

तार्किक विश्लेषण विधिमूल्यांकन के परिणामों का समन्वय करते समय भारोत्तोलन गुणांक की पसंद में शामिल हैं विशेषज्ञ रूप , सभी प्रासंगिक मापदंडों को ध्यान में रखते हुए, मूल्यांकनकर्ता द्वारा किए गए तार्किक विश्लेषण के आधार पर। मूल्यांकन अभ्यास में यह विधि सबसे आम है।

तार्किक विश्लेषण विधि के आवेदन का उदाहरण

1. व्यापार को आगे खरीदने के लिए किए गए जेएससी समारा प्लांट के मूल्यांकन का अंतिम मूल्य निर्धारित करें।

2. जेएससी समारा प्लांट के संपत्ति परिसर के मूल्य निर्धारण का अंतिम मूल्य निर्धारित करें।

मानदंड द्वारा समेकन विधि

विभिन्न दृष्टिकोणों के भार गुणांकों को निर्धारित करने के लिए, यह विधि उपयोग करती है चार उद्देश्य मानदंड , मूल्यांकक के विवेक पर चयनित, जो किसी विशेष व्यवसाय के मूल्यांकन की बारीकियों को ध्यान में रखते हुए, लागू गणना पद्धति के व्यक्तिगत फायदे या नुकसान का वर्णन करता है।

इस पद्धति द्वारा "वजन" की गणना कई चरणों में की जाती है:

1) कारकों का एक मैट्रिक्स बनाया गया है, जिसमें प्रत्येक दृष्टिकोण को चार मानदंडों के अनुसार चार प्रकार के अंक दिए गए हैं (अधिक मानदंड हैं, इसलिए अधिक बिंदु हैं);

2) प्रत्येक दृष्टिकोण के बिंदुओं का योग निर्धारित किया जाता है, फिर - उपयोग किए गए दृष्टिकोण;

3) उपयोग किए गए सभी दृष्टिकोणों के बिंदुओं के योग के लिए इस दृष्टिकोण के बिंदुओं के योग के संबंध में, दृष्टिकोण का अनुमानित वजन प्रतिशत में निर्धारित किया जाता है;

4) दृष्टिकोणों का अनुमानित वजन 10% तक होता है, कम अक्सर - 5%।

मानदंड मिलान विधि के आवेदन का उदाहरण

मापदंड के अनुसार मिलान की विधि द्वारा मूल्यांकन की वस्तु के मूल्य का अंतिम मूल्य निर्धारित करें।

एक दृष्टिकोण	लाभदायक	तुलनात्मक	महंगा
अनुमानित लागत, रगड़।	5 000 000	3 000 000	2 000 000
मापदंड	अंक
1. संभावित निवेशक और विक्रेता के सच्चे इरादों को प्रतिबिंबित करने की क्षमता
2. सूचना की विश्वसनीयता और पर्याप्तता जिसके आधार पर विश्लेषण और गणना की गई
3. बाजार के उतार-चढ़ाव को ध्यान में रखने के लिए इस्तेमाल की जाने वाली विधियों के मापदंडों की क्षमता
4. किसी वस्तु की विशिष्ट विशेषताओं को ध्यान में रखने की क्षमता जो उसके मूल्य को प्रभावित करती है
दृष्टिकोण के लिए कुल अंक
तरीका अपनाया गया	हां	हां	हां
अंकों का योग
दृष्टिकोण वजन,%	40	34,3	25,7
दृष्टिकोण वजन गोल,%
दृष्टिकोण का मूल्य, वजन को ध्यान में रखते हुए, रगड़ना।	2 000 000	900 000	600 000
लागत का सहमत मूल्य, रगड़।	3 500 000
मूल्यांकन की वस्तु का कुल बाजार मूल्य गोल, रगड़।	3 500 000

पदानुक्रम विश्लेषण विधि

पदानुक्रम विश्लेषण विधि(एएचपी) - किसी भी समस्या के सार को परिभाषित करने वाले तत्वों की श्रेणीबद्ध प्रस्तुति के लिए एक व्यवस्थित प्रक्रिया। इसमें समस्या को सरल घटकों में विभाजित (विघटित) करना और युग्मित तुलनाओं के आधार पर मूल्यांकक के अनुक्रमिक निर्णयों को आगे संसाधित करना शामिल है।

एमएआई में, अध्ययन का मुख्य लक्ष्य और सभी कारक, जो एक डिग्री या किसी अन्य तक, लक्ष्य की उपलब्धि को प्रभावित करते हैं, प्रभाव की डिग्री और प्रकृति के आधार पर स्तरों द्वारा वितरित किए जाते हैं। पदानुक्रम के पहले स्तर पर हमेशा एक चोटी होती है - अध्ययन का उद्देश्य। पदानुक्रम के दूसरे स्तर में ऐसे कारक होते हैं जो लक्ष्य की उपलब्धि को सीधे प्रभावित करते हैं। इस मामले में, प्रत्येक कारक को पहले स्तर के एक शीर्ष से जुड़े एक शीर्ष द्वारा निर्माणाधीन पदानुक्रम में दर्शाया गया है। तीसरे स्तर में ऐसे कारक होते हैं जिन पर दूसरे स्तर के शीर्ष निर्भर करते हैं। आदि। पदानुक्रम के निर्माण की यह प्रक्रिया तब तक जारी रहती है जब तक कि सभी मुख्य कारकों को पदानुक्रम में शामिल नहीं किया जाता है, या अंतिम स्तर के कारकों में से कम से कम एक के लिए आवश्यक जानकारी सीधे प्राप्त करना असंभव है। पदानुक्रम निर्माण के अंत में, प्रत्येक मूल शीर्ष के लिए, वजन गुणांक का आकलन किया जाता है, जो इसे प्रभावित करने वाले निचले स्तर के शिखर पर इसकी निर्भरता की डिग्री निर्धारित करता है। इस मामले में, जोड़ीदार तुलना की विधि का उपयोग किया जाता है।

युग्मित तुलना की विधि (टी. साती का संस्करण).

इस संशोधन में, युग्मित तुलना की विधि के शास्त्रीय संस्करण के रूप में, अध्ययन किए गए कारकों की एक दूसरे के साथ तुलना की जाती है। इसके अलावा, इस पद्धति में, कारकों की उनकी सामान्य विशेषता पर उनके प्रभाव ("वजन", या "तीव्रता") के संबंध में जोड़े में तुलना की जाती है।

	ए 1	ए2	…	एक	मान लीजिए A1, A2, ..., An मुख्य कारक हैं जो वस्तु की संरचना को निर्धारित करते हैं। फिर, वस्तु की संरचना का निर्धारण करने के लिए, युग्मित तुलनाओं का मैट्रिक्स भरा जाता है। यदि हम गुणनखंड A के हिस्से को w i के रूप में निरूपित करते हैं, तो मैट्रिक्स तत्व a ij = w i / w j। इस प्रकार, युग्मित तुलना की विधि के आवेदन के प्रस्तावित संस्करण में, यह निर्धारित कारकों के मूल्यों में अंतर का मूल्य नहीं है, बल्कि उनका अनुपात है। इस मामले में, स्पष्ट रूप से a ij = 1/a ji । इसलिए, इस मामले में जोड़ीदार तुलना मैट्रिक्स 1 के बराबर रैंक के साथ एक सकारात्मक-निश्चित, व्युत्क्रम सममित मैट्रिक्स है।
ए 1		एक 12	…	एक 1n
ए2	एक 21		…	एक 2n
…	…	…
एक	एक n1	एक n2	…

व्यक्तिपरक युग्मित तुलना करने के लिए, टी। साती ने सापेक्ष महत्व का एक पैमाना विकसित किया।

एक अचल संपत्ति वस्तु का मूल्यांकन एक अचल संपत्ति वस्तु के मूल्य पर एक विशेषज्ञ की एक व्यवस्थित रूप से अच्छी राय है, या मूल्य निर्धारित करने की प्रक्रिया है।

मूल्यांकन परिणामों का समन्वय 3 अलग-अलग तरीकों से किया जाता है: तुलनात्मक, महंगा, लाभदायक।

अचल संपत्ति मूल्यांकन के लिए तुलनात्मक दृष्टिकोण बाजार पर समान वस्तुओं के साथ हाल के लेनदेन के बारे में जानकारी और एनालॉग्स के साथ मूल्य की संपत्ति की तुलना पर आधारित है।

तुलनात्मक दृष्टिकोण के लाभ हैं:

सबसे आसान तरीका;

सांख्यिकीय रूप से मान्य;

सुधार के तरीकों का सुझाव देता है;

मूल्यांकन में अन्य दृष्टिकोणों के लिए डेटा प्रदान करता है।

तुलनात्मक दृष्टिकोण के नुकसान हैं:

एक सक्रिय बाजार की आवश्यकता है;

तुलनात्मक डेटा हमेशा उपलब्ध नहीं होते हैं;

संशोधन की जरूरत है, एक बड़ी संख्या कीजो परिणामों की विश्वसनीयता को प्रभावित करता है;

पिछली घटनाओं के आधार पर, भविष्य की अपेक्षाओं को ध्यान में नहीं रखता है।

लागत दृष्टिकोण - किसी संपत्ति को बहाल करने या बदलने के लिए आवश्यक लागतों को निर्धारित करने के आधार पर संपत्ति के मूल्य का आकलन करने के तरीकों का एक सेट, इसके पहनने और आंसू को ध्यान में रखते हुए। लागत दृष्टिकोण प्रतिस्थापन के सिद्धांत पर आधारित है, जो मानता है कि एक उचित खरीदार संपत्ति के लिए एक संपत्ति के निर्माण की लागत से अधिक भुगतान नहीं करेगा जो संपत्ति के मूल्य के समान उपयोगिता के समान है।

लागत दृष्टिकोण के लाभ:

नई वस्तुओं का मूल्यांकन करते समय, लागत दृष्टिकोण सबसे विश्वसनीय होता है।

यह दृष्टिकोण उपयुक्त है या निम्नलिखित मामलों में एकमात्र संभव है:

नए निर्माण की लागत का तकनीकी और आर्थिक विश्लेषण;

मौजूदा सुविधा को अद्यतन करने की आवश्यकता का औचित्य;

विशेष प्रयोजन भवनों का मूल्यांकन;

बाजार के "निष्क्रिय" क्षेत्रों में वस्तुओं का मूल्यांकन करते समय;

भूमि उपयोग दक्षता विश्लेषण;

वस्तु बीमा समस्याओं का समाधान;

कराधान की समस्याओं को हल करना;

अन्य तरीकों से प्राप्त संपत्ति के मूल्य पर सहमत होने पर।

लागत दृष्टिकोण के नुकसान:

लागत हमेशा बाजार मूल्य के बराबर नहीं होती है।

अधिक सटीक मूल्यांकन परिणाम प्राप्त करने के प्रयास श्रम लागत में तेजी से वृद्धि के साथ होते हैं।

मूल्य की जा रही संपत्ति को प्राप्त करने की लागत और बिल्कुल उसी संपत्ति के नए निर्माण की लागत के बीच विसंगति, क्योंकि संचित मूल्यह्रास को मूल्यांकन प्रक्रिया के दौरान निर्माण की लागत से घटा दिया जाता है।

पुरानी इमारतों के पुनरुत्पादन की लागत की समस्याग्रस्त गणना।

पुरानी इमारतों और संरचनाओं के संचित टूट-फूट की मात्रा निर्धारित करने में कठिनाई।

भवनों से भूमि का अलग मूल्यांकन।

रूस में भूमि भूखंडों का समस्याग्रस्त मूल्यांकन।

अचल संपत्ति मूल्यांकन के लिए आय दृष्टिकोण आय संपत्ति के विशिष्ट खरीदार की प्रेरणा को दर्शाता है: आवश्यक विशेषताओं के साथ अपेक्षित भविष्य के रिटर्न। यह देखते हुए कि निवेश के आकार और निवेशिती के व्यावसायिक उपयोग से होने वाले लाभों के बीच सीधा संबंध है, अचल संपत्ति के मूल्य को इससे आय प्राप्त करने के अधिकारों के मूल्य के रूप में परिभाषित किया गया है।

बाजार और लागत दृष्टिकोण की तुलना में अचल संपत्ति मूल्यांकन के लिए आय दृष्टिकोण का मुख्य लाभ यह है कि यह अचल संपत्ति के निवेशक के विचार को अधिक हद तक आय के स्रोत के रूप में दर्शाता है, अर्थात। अचल संपत्ति की इस गुणवत्ता को मुख्य मूल्य निर्धारण कारक के रूप में ध्यान में रखा जाता है। मूल्यांकन के लिए आय का दृष्टिकोण बाजार और लागत विधियों से निकटता से संबंधित है।

संपत्ति (V) के मूल्य का भारित औसत मूल्य इसके बाजार मूल्य के रूप में लिया जाता है।

क्रमशः लागत, तुलनात्मक और आय दृष्टिकोण द्वारा प्राप्त संपत्ति मूल्य आकलन के महत्व गुणांक; - लागत दृष्टिकोण के अनुसार संपत्ति का कुल मूल्य, हजार रूबल; - तुलनात्मक दृष्टिकोण के अनुसार संपत्ति का कुल मूल्य मूल्यांकित किया जा रहा है , हजार रूबल; - आय दृष्टिकोण से वस्तु अचल संपत्ति का कुल मूल्य, हजार रूबल

इन गुणांकों के संबंध में, समानता को संतुष्ट किया जाना चाहिए:

इस प्रकार, संपत्ति मूल्य (वी) का भारित औसत मूल्य है:

वी \u003d (203232.4 * 0.2) + (61149.06 * 0.3) + (103654.05 * 0.5) \u003d 79892.21, हजार रूबल।

निष्कर्ष

सेवा बाजार पर प्रस्ताव
आपूर्ति बाजार आवास मुद्दा, शायद, हर समय प्रासंगिक रहा है और बना हुआ है, हालांकि, सामान्य आवास मुद्दे के विपरीत, एक विदेशी शहर में अस्थायी आश्रय का सवाल कुछ हद तक है ...

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एक व्यवसाय योजना एक दस्तावेज है जिसमें भविष्य के व्यावसायिक उद्यम के मुख्य पहलू होते हैं। यह उन समस्याओं का विश्लेषण करता है जिनका एक उद्यमी सामना कर सकता है, और उन तरीकों की भी पहचान करता है ...

हाइड्रोलिक फ्रैक्चरिंग पर कार्यों की आर्थिक गणना
बॉटमहोल क्षेत्र को प्रभावित करने के लिए हाइड्रोलिक फ्रैक्चरिंग सबसे आम तरीका है। इस प्रक्रिया का सार दबाव में एक पारगम्य गठन में द्रव को इंजेक्ट करना है...

मूल्यांकित की जा रही संपत्ति के मूल्य का निर्धारण करने में अंतिम चरण एक प्रक्रिया (मूल्यांकन) के भीतर एक वस्तु के संबंध में विभिन्न दृष्टिकोणों और विधियों (मूल्यांकन गतिविधि के अंतरराष्ट्रीय और रूसी मानकों द्वारा निर्धारित) को लागू करते समय मूल्यांकक द्वारा प्राप्त परिणामों को समेटने की प्रक्रिया है। काम) ।

इस प्रक्रिया की आवश्यकता इस तथ्य के कारण है कि ज्यादातर मामलों में विभिन्न दृष्टिकोणों और विधियों के कार्यान्वयन से अलग-अलग लागत परिणाम मिलते हैं (कभी-कभी बाजार मूल्य की गणना में अंतर तक पहुंच जाता है
पचास %)। इसका कारण यह है कि अधिकांश बाजार अपूर्ण हैं, संभावित उपयोगकर्ताओं को गलत सूचना दी जा सकती है, और उत्पादक अक्षम हो सकते हैं।

मूल्यांकन परिणामों का समेकन- यह मूल्यांकन के लिए विभिन्न दृष्टिकोणों का उपयोग करके प्राप्त परिणामों का वजन और तुलना करके वस्तु के मूल्यांकन की वस्तु के अंतिम मूल्य की प्राप्ति है।

मूल्यांकन वस्तु के मूल्य का अंतिम मूल्य- यह मूल्यांकन की वस्तु के मूल्य का सबसे संभावित मूल्य है, मूल्यांकन के विभिन्न तरीकों और मूल्यांकन के तरीकों का उपयोग करके मूल्यांकनकर्ता द्वारा उचित मूल्यांकन की वस्तु के मूल्य की गणना के परिणामों के सामान्यीकरण के परिणामस्वरूप प्राप्त किया जाता है। इसे एकल मौद्रिक मूल्य के रूप में, या सबसे संभावित मूल्य मूल्यों की श्रेणी के रूप में दर्शाया जा सकता है।

एक नियम के रूप में, मूल्यांकन के परिणामस्वरूप उपयोग किए जाने वाले दृष्टिकोणों में से एक को बुनियादी माना जाता है, अन्य दो प्राप्त परिणामों को ठीक करने के लिए आवश्यक हैं। यह किसी विशेष स्थिति में प्रत्येक दृष्टिकोण के महत्व और प्रयोज्यता को ध्यान में रखता है। बाजार के अविकसित होने, वस्तु की विशिष्टता या उपलब्ध जानकारी की कमी के कारण ऐसा होता है कि किसी विशेष स्थिति में कुछ दृष्टिकोणों को लागू नहीं किया जा सकता है।

परिणामों पर सहमत होने के लिए, "वजन" निर्धारित करना आवश्यक है, जिसके अनुसार व्यक्तिगत पहले प्राप्त मूल्य संपत्ति के अंतिम बाजार मूल्य का निर्माण करेंगे, मूल्यांकक के विशेषज्ञ की राय के आधार पर सभी महत्वपूर्ण मापदंडों को ध्यान में रखते हुए।

विभिन्न मूल्यांकन दृष्टिकोणों द्वारा प्राप्त परिणामों का समन्वय सूत्र (27) के अनुसार किया जाता है:

कहाँ पे कुल के साथ।- मूल्यांकन की वस्तु की कुल लागत;

संयुक्त उद्यम के साथ- तुलनात्मक दृष्टिकोण द्वारा निर्धारित लागत;

आरएफपी के साथ- लागत दृष्टिकोण द्वारा निर्धारित लागत;

डीपी . के साथ- आय दृष्टिकोण द्वारा निर्धारित मूल्य;

कश्मीर 1, k2, कश्मीर 3प्रत्येक आकलन दृष्टिकोण के लिए चुने गए उपयुक्त भारोत्तोलन कारक हैं।

वजन गुणांक के संबंध में, निम्नलिखित समानता होनी चाहिए:

अंतिम लागत में प्राप्त परिणामों के समन्वय के लिए वजन गुणांक 10% (कम अक्सर 5% तक) की सटीकता के साथ गोल किए जाते हैं। इस तथ्य के कारण गोलाई आवश्यक है कि अनियंत्रित वजन रिपोर्ट ग्राहक को परिणाम की सटीकता का एक गलत विचार देता है।

गोल वजन के आधार पर, मूल्य की जा रही संपत्ति के सहमत मूल्य की गणना दृष्टिकोण के गोल वजन से प्रत्येक दृष्टिकोण का उपयोग करके प्राप्त लागत परिणाम को गुणा करके की जाती है। मौद्रिक इकाइयों में परिणामी मूल्य को पूर्णांकित किया जाता है।

खाते में लेने के लिए सहमत होने पर:

सूचना की पूर्णता और विश्वसनीयता;

मूल्यांकन के उद्देश्यों के साथ मूल्यांकन प्रक्रिया का अनुपालन;

किसी विशेष स्थिति में दृष्टिकोण के फायदे और नुकसान।

इस प्रकार, मूल्य का अंतिम मूल्य मूल्य की जा रही संपत्ति का केवल सबसे संभावित मूल्य है।

वजन गुणांक निर्धारित करने और प्राप्त परिणामों को समेटने के कई तरीकों में से निम्नलिखित का उल्लेख किया जा सकता है:

तार्किक विश्लेषण की विधि;

पदानुक्रम विश्लेषण विधि;

मानदंड मिलान विधि, आदि।

तार्किक विश्लेषण विधिसभी महत्वपूर्ण मापदंडों को ध्यान में रखते हुए, मूल्यांकनकर्ता द्वारा किए गए तार्किक विश्लेषण के आधार पर, विशेषज्ञों द्वारा मूल्यांकन के परिणामों पर सहमत होने पर वजन गुणांक की पसंद शामिल है। मूल्यांकन अभ्यास में यह विधि सबसे आम है।

उदाहरण के लिए, किसी संपत्ति का मूल्य निर्धारित करना आवश्यक है यदि मूल्य निर्धारित करते समय मूल्यांकक द्वारा निम्नलिखित परिणाम प्राप्त किए गए थे (तालिका 23)।

परिणामों पर टिप्पणी: इस मामले में, सबसे बड़ा "वजन" (70%) आय दृष्टिकोण को सौंपा गया है, क्योंकि मूल्यांकन का उद्देश्य एक औद्योगिक भवन है जो एक स्थिर आय लाता है। लागत दृष्टिकोण को इस तथ्य के कारण कम "वजन" (30%) सौंपा गया है कि प्रजनन की लागत हमेशा बाजार मूल्य के अनुरूप नहीं होती है। तुलनात्मक दृष्टिकोण का उपयोग नहीं किया गया था, क्योंकि मूल्यांकक को समान वस्तुएं नहीं मिलीं।

तालिका 23

तार्किक विश्लेषण पद्धति का कार्यान्वयन

पदानुक्रम विश्लेषण विधि 1970 के दशक की शुरुआत में विकसित हुआ। अमेरिकी गणितज्ञ थॉमस साती ने एक निर्णय समर्थन प्रक्रिया के रूप में, जिसे उन्होंने "एनालिटेक पदानुक्रम प्रक्रिया" कहा। रूसी संस्करण के लेखकों ने इस शीर्षक का अनुवाद "पदानुक्रम के विश्लेषण की विधि" के रूप में किया है।

यह विधि मानदंड के वर्ग से संबंधित है और वर्तमान समय में मूल्यांकन गतिविधियों सहित सक्रिय रूप से उपयोग की जाती है। यह विधि विकल्पों के मूल्यांकन के लिए एक श्रेणीबद्ध प्रक्रिया पर आधारित है। आइए इसका प्रतिनिधित्व इस प्रकार करें:

स्तर 0: लक्ष्य मूल्यांकन दृष्टिकोण के वजन का आकलन करना है;

स्तर 1: मानदंड - प्राप्त परिणामों की विश्वसनीयता; मूल्यांकन के उद्देश्यों का अनुपालन;

स्तर 2: मानदंड - विश्वसनीयता, सूचना की विश्वसनीयता के कारण; जानकारी की प्रचुरता के कारण विश्वसनीयता।

स्तरों की संख्या सीमित नहीं हो सकती है। हालाँकि, प्रदर्शन करना आवश्यक है अगली शर्त: प्रत्येक स्तर को अगले स्तर तक विस्तारित किया जाना चाहिए। इसलिए, उदाहरण के लिए, स्तर 1 मानदंड "प्राप्त परिणामों की विश्वसनीयता" को स्तर 2 द्वारा प्रकट किया जा सकता है, और स्तर 2 को स्तर 3, आदि द्वारा प्रकट किया जाना चाहिए। व्यवहार में, वे अक्सर पहले स्तर तक ही सीमित होते हैं। पदानुक्रम विश्लेषण पद्धति के कार्यान्वयन में अगला कदम प्रत्येक मानदंड के लिए प्रत्येक विकल्प का अनुमान प्राप्त करना है।

उदाहरण के लिए, आपको पदानुक्रमों के विश्लेषण का उपयोग करके मूल्यांकन की वस्तु के मूल्य की गणना के लिए भार कारकों को परिभाषित करने की आवश्यकता है। विकल्पों की एक जोड़ी की तुलना करने के परिणाम को ठीक करने के लिए, एक मूल्यांकन पैमाने का उपयोग किया जा सकता है (तालिका 24)।

युग्मित तुलनाओं और भार कारकों की गणना के परिणाम सारणीबद्ध रूप में दर्ज किए जाते हैं (तालिका 25)।

तालिका के लिए स्पष्टीकरण। 25: "महंगी" लाइन और "लाभदायक" कॉलम के चौराहे पर, एक अंश 3/1 लिखा जाता है। यह मूल्यांकनकर्ता की राय को व्यक्त करता है कि इस स्थिति में लागत दृष्टिकोण का आय दृष्टिकोण पर एक मध्यम लाभ है, अर्थात। अंतिम समझौते में लागत दृष्टिकोण का महत्व आय दृष्टिकोण की तुलना में तीन गुना अधिक है। आगे तर्क समान है।

गणना के परिणामों के आधार पर, परिणामों के मिलान के प्रयोजनों के लिए सामान्यीकृत मान को पूर्णांकित किया जाता है और प्रतिशत में परिवर्तित किया जाता है (0.3390 0.3 × 100 =
= 30 %) .

अन्य दृष्टिकोणों द्वारा प्राप्त लागत परिणामों के लिए भार निर्धारित करते समय, एल्गोरिथ्म समान होता है।

तालिका 24

विकल्पों की तुलना के परिणामों के मूल्यांकन के लिए पैमाना

तालिका 25

पर आधारित पदानुक्रमों के विश्लेषण द्वारा भार गुणांक की गणना
विकल्पों की युग्मित तुलना के परिणाम

मानदंड मिलान विधि।विभिन्न दृष्टिकोणों के भार गुणांकों को निर्धारित करने के लिए, यह विधि मूल्यांकनकर्ता के विवेक पर चयनित चार उद्देश्य मानदंडों का उपयोग करती है, जो किसी विशेष वस्तु के मूल्यांकन की विशेषताओं को ध्यान में रखते हुए, लागू गणना पद्धति के व्यक्तिगत फायदे या नुकसान का वर्णन करती है।

उपयोग की जाने वाली विधियों के "वजन" की गणना कई चरणों में की जाती है:

1) कारकों का एक मैट्रिक्स बनाया गया है, जिसमें प्रत्येक दृष्टिकोण को चार मानदंडों के अनुसार चार प्रकार के अंक दिए गए हैं (अधिक मानदंड हैं, इसलिए अधिक बिंदु हैं);

2) प्रत्येक दृष्टिकोण के बिंदुओं का योग निर्धारित किया जाता है, फिर - उपयोग किए गए दृष्टिकोण;

3) उपयोग किए गए सभी दृष्टिकोणों के बिंदुओं के योग के लिए इस दृष्टिकोण के बिंदुओं के योग के संबंध में, दृष्टिकोण का अनुमानित वजन प्रतिशत में निर्धारित किया जाता है;

4) दृष्टिकोणों का अनुमानित वजन 10% तक होता है, कम अक्सर - 5%।

उदाहरण के लिए, मापदंड द्वारा मिलान की विधि द्वारा मूल्यांकन वस्तु के मूल्य का अंतिम मूल्य निर्धारित करना आवश्यक है। आय, तुलनात्मक और लागत दृष्टिकोण, साथ ही स्थापित मानदंडों पर मूल्यांकक की राय का उपयोग करके प्राप्त वस्तु मूल्यांकन के परिणाम तालिका में प्रस्तुत किए गए हैं। 26.

तालिका 26

मूल्यांकन के लागत परिणामों को समेटने के तरीके