Първата и основна задача, която трябва да се реши преди започване на строителството, е изборът на терен за строителство. Вторият важен момент е изборът на дизайн на къща и тези два момента са тясно свързани. Проектът винаги е обвързан с конкретни условия на терена - релеф, естество на почвата, ниво на подпочвените води и др. Ето защо е по-добре да започнете с избора на място, отколкото първо да изберете проект и след това да търсите парцел, върху който този проект може да бъде реализиран.

Преди да започнете да търсите подходящо място за вашия бъдещ дом, трябва да си отговорите на два основни въпроса:

1. В какъв район трябва да се намира обекта? Градски граници, предградия или „открито поле“? Цената на парцела, достъпността на комуникациите, околните гледки и броят на пречките при съгласуване на бъдещ проект ще зависи до голяма степен от този първоначален критерий.
2. Какъв трябва да бъде размерът на парцела? Това до голяма степен зависи от вашите планове относно броя на сградите на обекта, както и наличието на градина и т.н. Оптималната пропорция обикновено е съотношението на площта на бъдещата къща към общата площ на сайт като 1 до 10. Това означава, че най-лесният начин е да вземете площта на къщата и да я умножите по десет.

Придобиване на земя за строителство

Можете да закупите парцел за строителство на първичния или вторичния пазар на недвижими имоти. За да търсите варианти, можете да се свържете с администрацията на общината, където искате да строите, или брокери или дори частни обяви.

Основното в този въпрос е да се запасите с необходимия минимум правни познания, за да разберете проблема и да не купувате „прасе в джоба“ с куп потенциални проблеми. Ако знанията ви не са достатъчни и се страхувате от измама, по-добре е да се консултирате с професионален адвокат за тези видове сделки. На този етап обикновено отнема доста време, тъй като е необходимо не само да изберете обект, но и да проверите неговата „чистота“ според документите и да подредите всичко правилно.

1. Правилни документи за сайта. Обектът не трябва да се намира на територията на санитарно-охранителни или водозащитни зони, както и земеделски земи, за да няма по-късно проблеми с неговото развитие. Освен това е по-добре да закупите парцел, който вече е преминал през процедурата за проучване на земята.
2. Геоложки характеристики на обекта. Какво е естеството на почвата на обекта, какво е нивото на подземните води и дълбочината на водоносния хоризонт (ако планирате да извличате вода със собствен кладенец) и качеството на водата.
3. Какви комуникации вече са налични и какви са планирани за близко бъдеще (в рамките на една година). Не забравяйте, че за строителството ще са ви необходими нормални пътища за достъп, вода, електричество и канализация (септична яма).
4. Цената на парцела не трябва да бъде значително по-ниска от средната. Това много вероятно може да означава, че обектът е „проблематичен“ - може да има пречки при регистриране на права на собственост върху него, някои ограничения за развитие/комуникации, проблемна почва и др.

Геодезия

Особено важно е да се погрижите за въпроса дали обектът, който харесвате, е преминал процедурата по геодезия (определяне на граници). Ако не е извършено проучване на земята, границите на обекта не са документирани и могат да бъдат оспорени по всяко време. Процедурата за геодезия, т.е. определяне на границите на обекта, е описана в член 260 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

За да извършите проучване на земята, трябва да сключите споразумение с фирма за управление на земята, която има съответния лиценз. В този случай е необходимо да се предостави удостоверение за собственост на земята и всички данни за парцела от кадастралната камара. След това фирмата за управление на земята на място ще определи границите на обекта и ще ги съгласува в присъствието на вас и най-близките ви съседи.

Тип почва и подземни води

Видът на почвата е най-важната характеристика на обекта, която значително влияе върху избора на основа за бъдещия дом. Освен вида на самата почва решаващо влияние оказва и дълбочината на подземните води. Тези данни могат да бъдат получени чрез геоложки изследвания, които също се извършват от специални органи. От практическа гледна точка къща може да се построи на почти всяка почва, дори и в стояща вода. Всичко ще зависи от сложността и цената на архитектурните решения за всеки конкретен случай. Следователно, на първо място, ще е необходимо да се проведе геоложко изследване и след това да се свържете с архитект, за да изберете метод за изпълнение на конкретен проект на къща.

Високото ниво на подземните води може да изиграе жестока шега за собственика на обекта. По този начин, по време на период на наводнение, някои райони могат дори да бъдат напълно наводнени с вода, което ще направи желанието за изграждане на сутерен или подземен гараж под къщата почти невъзможно или трудно осъществимо.

Има доста прост метод за независима проверка на нивото на подземните води на даден обект. Необходимо е да се изкопаят няколко дупки или кладенци в различни точки на обекта с помощта на лопата или ръчна бормашина с дълбочина 70-80 см и да се изчака час-два. Ако след това време дъното на ямите остане сухо, няма от какво да се притеснявате. Въпреки това е препоръчително да попитате съседите си дали районите са наводнени през пролетта по време на наводнения или по време на обилни, продължителни дъждове. Особено внимание трябва да се обърне на това, ако закупите парцел до река.

Релеф на сайта

Ако обектът е разположен на равен терен, това е просто идеален вариант от гледна точка на строителството (освен ако не планирате отделни „проблеми“ с многостепенна архитектура). Въпреки това, ако обектът има наклон или променящ се терен, това може значително да усложни живота при изграждането на къща. Ето защо трябва да вземете решение за това предварително и да потърсите точно такъв сайт, който отговаря на вашите архитектурни идеи.

Водоснабдяване и канализация

Идеалният вариант, разбира се, би бил да се свържете с колективна водоснабдителна система, въпреки че тази опция също има своите недостатъци (трудности при координирането на връзката, често ниско налягане на водата през лятото поради масовото поливане на градини и зеленчукови градини) . Ако в непосредствена близост няма водоснабдяване и не се очаква, тогава остава само да пробиете собствен кладенец и тук често възникват сериозни пречки.

Много хора смятат, че водата може да се намери навсякъде, но на практика не винаги е така. Не напразно в старите времена талантът на радиестезист беше високо ценен - ​​човек, който знаеше как да намери водоносен хоризонт близо до повърхността. В крайна сметка във вашия конкретен район може да се наложи да пробиете кладенец с дълбочина 50 или дори 100 метра, преди да стигнете до нормална вода. И дори тогава въпросът за нейното качество остава открит, тъй като не всяка вода е подходяща за битови нужди (и особено за поглъщане и готвене).

Ето защо е препоръчително също да се запитате за въпроса за водоснабдяването в самото начало на оценката на обекта, който харесвате, в противен случай разходите за индивидуален достъп до вода през кладенец и по-нататъшното му пречистване могат да ударят силно бюджета.

В близост до водоснабдяване стои въпросът за организиране на канализация на обекта. Възможността за свързване към централизирана канализационна система обикновено съществува само в рамките на града и дори тогава не навсякъде, така че в повечето случаи на практика остава единствената възможност да се инсталира индивидуална септична яма. Това може да бъде или стандартна хидроизолирана яма (с необходимост от редовно изпомпване и отстраняване на течни отпадъци), или модерни многокомпонентни системи за филтриране и третиране на отпадъци, до възможността за използване на получената вода за поливане на градината.

Въпросът с канализацията може да стане много сложен, ако вашият обект се намира до резервоар, особено в зона от 150 метра от него - тогава SES ще има особено строги изисквания за надеждността на септичната яма и предотвратяването на навлизането на отпадъци подземни води.

Електроснабдяване

Трябва да разберете местоположението на електрическата подстанция, която е най-близо до обекта, и максималната мощност, която може да бъде разпределена към бъдещия ви дом. Поради факта, че повечето подстанции и електропроводи вече са доста износени, електрическите мрежи обикновено силно ограничават количеството енергия, разпределено за дома (около 10 киловата). И предвид нарастващия брой електрически уреди в домовете, ще трябва или да спестите от потреблението на електроенергия, или да опитате по различни начини да получите разрешение за допълнителна мощност, или да я произвеждате по алтернативни начини (слънчеви панели, вятърни генератори и др.).

Всичко това, разбира се, се отнася за случая, когато електричеството минава близо до вашия сайт и имате възможност да се свържете с него. Ако сте закупили парцел в неразорано поле, всичко става много по-сложно, тъй като ще трябва или да изчакате инициативата на областната управа да ви осигури ток (ако земята е нарязана на много парцели), или да се включите с всички ваши съседи и колективно плащат за полагане на електрическа мрежа до вас. Дотогава ще трябва да използвате преносим дизелов или бензинов електрически генератор.

Газоснабдяване

В това отношение обикновено всичко е още по-сложно, отколкото с електричеството. Газът обикновено присъства само в града или в предградията, но ако обектът се намира далеч от цивилизацията, можете веднага да забравите за него. Но ако имате газопровод, ще бъде много по-лесно за вас да разрешите проблема в бъдеще с инсталирането на системи за отопление и топла вода в къщата, както и с готвенето. Освен това всичко това ще намали консумацията на енергия, което ще помогне за намаляване на разходите по този елемент. Ето защо си струва да се обмисли възможността за закупуване на парцел в близост до газопровода, разбира се, след като се изчислят всички плюсове и минуси.

Други комуникации

Първият и основен въпрос при закупуването на парцел на значително разстояние от града е наличието и качеството на пътищата. Качеството и пропускателната способност на пътя е от решаващо значение не само по отношение на скоростта на придвижване до най-близкия супермаркет или болница, но и за възможността за лесно придвижване до вкъщи или до града при лошо време през зимата или пролетта/есента, както и способността тежко оборудване да пътува до вашия обект за строителни работи.

Нуждата от кабелен телефон на практика изчезна с появата на мобилните телефони. И все пак не пречи да проверите нивото на клетъчния сигнал във вашия район, тъй като кулата на вашия оператор може да се намира на значително разстояние и стените на бъдещия ви дом ще отслабят сигнала още повече.

Струва си да си припомним такива съвременни предимства на цивилизацията като телевизията и интернет. Разберете къде се намира най-близката телевизионна кула, освен ако, разбира се, не планирате радикално да разрешите този проблем, като инсталирате сателитна чиния.

Най-труден е въпросът с достъпа до интернет. В градовете с население над 500 хиляди жители това като правило вече не е проблем - има доста голяма конкуренция на пазара на доставчици и можете да избирате чии услуги да използвате, като плащате доста символична сума на месец за високоскоростен канал.

В предградията или на значително разстояние от града всичко е много по-сложно. Няма нужда да чакате кабелен интернет, остават основно две възможности - GPRS/3G модем или сателитна чиния (по-бърз вариант, но тук изходящият канал обикновено трябва да се организира на базата на клетъчен модем) .

Освен това си струва да разберете за процедурата за доставка на поща до бъдещия ви адрес и за възможността за централизирано събиране на боклука.

Екология

Този раздел включва вашите лични предпочитания:

• живописна околност (като се вземе предвид бъдещото развитие);
• близост до водоеми и гори за възможност за разходка и почивка сред природата;
• екологичната ситуация в района (вятърът носи ли емисии от близки заводи/фабрики и т.н.);
• засенчване на обекта от слънцето от къщи и дървета в имотите на съседите.

Заключение

Основното правило при избора на сайт е да не бързате. Обмислете различни варианти, оценете ги за всяка от горните точки, сравнете не само цените на самите парцели, но и приблизителните разходи за компенсиране на различни трудности (като липса на вода или електричество). Удобно е да напишете всички опции под формата на таблица с характеристиките на сайтовете, така че ще бъде много по-лесно да ги сравните. Вземете решение за покупка само след като претеглите всички плюсове и минуси и не забравяйте внимателно да проверите документите за сайта. Запомнете – една седмица, прекарана на този етап, може да спести месеци и дори години в бъдеще, да не говорим за евентуални финансови загуби.

Разбира се, кой от нас не би искал да живее в центъра, за предпочитане в зелена зона, та дори и в собствения си дом. В близост са търговски центрове, медицински центрове за избор, образователни и културни и развлекателни институции. И въздухът е добър, а не като край градските магистрали, където има вечни задръствания и задръствания.

Но връзката между само земята и земята, предназначена за индивидуално жилищно строителство, е много по-сложна - има десетки фактори, които влияят върху стойността на парцела, освен местоположението му. Средно в Русия цената на парцел в града е 5 милиона за 10 акра, докато същите 10 акра в предградията ще струват 500 хиляди рубли, тоест 10 пъти по-малко. Това е цената, която се превръща в решаващ фактор, когато възниква въпросът за закупуване на земя в град или предградие.

Ако имате пари, тогава не пестете от покупката на парцел, защото... Пазарната стойност на едно жилище се определя само от стандарта на живот около него. С други думи, колкото по-богати са съседите, толкова по-скъп е вашият парцел.

„Ломов. Ако си спомняте, моите Oxen Meadows граничат с вашата брезова гора.
Ломов. Не, грешите, скъпа Наталия Степановна, те са мои.
Наталия Степановна. Опомнете се, Иван Василиевич! Откога са твои?
Ломов. Колко отдавна? Доколкото си спомням винаги са били наши.
Наталия Степановна. Ами да го кажем така, съжалявам!
Ломов. Ще ви покажа документите!
(А. П. Чехов „Предложението“)

Малко се е променило от времето на Чехов: дачата си остава дача. И въпросът не е само в парите – въпросът е в културата на живот. Въпреки че, ако сравним цените във вилните селища за индивидуално жилищно строителство с цените в SNT, тогава земята в партньорства за градинарство с нестопанска цел ще бъде 2-5 пъти по-евтина.

Земята за индивидуално жилищно строителство е по-скъпа, но получавате:

• способността да управлявате своя парцел без колективното участие на председателя и други градинари;
• ясни и правилно определени граници на обекта (няма да има спор със съседите);
• възможност за получаване на готова изградена инфраструктура (газ, вода, канализация, СОТ, интернет);
• възможност за регистрация и получаване на социални услуги (медицина, училище, детска градина, пожарникари, Министерство на извънредните ситуации и др.).

Ако сте закупили парцел за лятна вила, за да построите къща, тогава бъдете готови, че за да живеете пълноценен живот, ще трябва да похарчите допълнителни пари за пътища за достъп и комунални мрежи и такива инвестиции могат лесно да изравнят цената на парцел за индивидуални жилищно строителство с парцел в SNT. Освен това ще трябва да станете член на градинарско общество и понякога да изпълнявате не толкова разумните решения на други летни жители.

Според мен екологията е вторият по важност фактор (след цената). Чистотата на въздуха и липсата на вредни примеси в него се влияят от дейността на промишлените предприятия, близостта и задръстванията на пътищата. По правило индустриалните зони са концентрирани в определени райони на града, но има и еднопромишлени градове, където е невъзможно да се скриете от фабричния смог. Що се отнася до магистралите, тук няма категоричен отговор, тъй като пътищата непрекъснато се разширяват и се добавят нови. За по-сигурно е по-добре да се обърнете към градоустройствения план на територията, на която сте хвърлили око на сайта.

Наличието или отсъствието на гори в близост до крайградска зона също влияе върху избора. Винаги е добре да се потопите в прохладата на иглолистна гора или да се разходите през брезова гора, за да берете гъби или да берете малини и ягоди на слънчеви поляни. Но само 2-3 такива дървета на вашия сайт могат да се превърнат в истински проблем - изсичането изисква документално разрешение (билет за рязане) и гигантски усилия за изкореняване.

Дърветата на мястото са прекрасни, докато не се стигне до строителството...

Инфраструктурата и комуналните услуги са на трето място в моя мини рейтинг, а най-важното тук е електричеството.

Електроснабдяване

Формално свързването на електричество към парцел струва около 600 рубли, но на практика тази сума може да се увеличи 100 пъти или повече. Това се дължи на липсата на възможност или желание на местните власти да разширяват електропреносните мрежи за сметка на бюджета. В този случай инсталирането на електрическа подстанция (трансформатор), закупуването и инсталирането на опори за електропроводи, закупуването и опъването на проводници падат върху раменете на собствениците.

Газоснабдяване

Втората по важност комунална мрежа е газта. Цената на газа в бутилки е значително по-висока (сега 50-литров цилиндър струва около 800 рубли) от цената на природния газ. Само за една, не най-студената зима, отопление на къща от 150 кв. m газ в бутилки ще струва 80 000 рубли, докато за мрежов газ ще платите само 10 000. Свързването на къща към газопровод рядко струва повече от 150 000 рубли.

Водоснабдяване

Повечето частни предприемачи, когато избират парцел, по някаква причина забравят за водоснабдяването. Има случаи, когато едва след строежа хората разбират, че водата в пробития от тях кладенец е изключително желязна. Съдържанието на желязо може да бъде 30 пъти по-високо от нормалното. Такава вода не е подходяща за технически нужди или за пиене, а филтрирането ще струва доста пари. Най-ефективният начин да избегнете подобна ситуация е да получите информация за качеството на водата от бъдещи съседи.

Канализация

Може да е централно, но инсталирането на септична яма на обекта струва не повече от 35 000 рубли. За да спестите пари, можете да инсталирате една септична яма за две къщи заедно със съседите.

Алеи

Идеалният вариант е улицата да минава по асфалтов път, поддържан от общината. Но неасфалтираните пътища за достъп също са работещ вариант. Качеството на такъв път се оценява най-добре през пролетта, когато снегът се топи.

Възможността за свързване на ток, вода, газ, канализация, наличието на пътища, училища и магазини създават условия за комфортно съществуване и правят положителни корекции при оценката на земята. Трябва да разберете, че животът става много сложен, когато в къщата липсва поне една от изброените комуникации.

Ясно е, че не можете да строите върху блатиста местност, както не можете да строите, ако:

1. подземните води са много близо;
2. много ниска плътност на земята (къщата може да потъне);
3. Глинените почви са малко полезни.

Значително по-скъпо строителство:

• Район с труден терен - стръмен наклон в една посока или пропадане в средата;
• Ако в близост до обекта тече река, чиято особеност е широко наводнение през пролетта (къщата може да се наводни).

Мястото трябва да има прости форми и равни пропорции: не прекалено тясно и не твърде дълго. Незабавно изхвърлете извивки, коси и други неподходящи за изграждане форми. В идеалния случай това е квадратен парцел със съотношение 1 към 10. Тоест, ако планирате да построите къща с площ от 150 квадратни метра. м, тогава идеалната земя трябва да бъде поне 1500 кв.м. м или 15 дка. Но всъщност двуетажна къща с площ от 150 квадратни метра се вписва идеално на 4 декара.

Имайте предвид, че формата и площта на обекта ще бъдат ключов фактор при проектирането и изграждането на къщата.

От свое име препоръчвам да обърнете внимание на проектите на едноетажни къщи. Живеенето в едноетажна къща е удобно, а пазарната стойност на кв.м. метра ще бъде с 20-30% по-висока от тази на дву- и още повече триетажна индивидуална жилищна сграда.

Плюсове и минуси на притежаването на парцел

При закупуване на земя като собствена вие получавате сертификат (от 2016 г. тази функция се заменя с извлечение от Единния държавен регистър), гаранция за правната чистота на сделката и спокойствие. Въпреки че и тук никой няма да ви даде 100% гаранция. Известни са случаи, когато парцели са били конфискувани за държавни програми (строителство на магистрала, инсталиране на електропроводи или газификация) и никакви сертификати за собственост не са помогнали.

Новият собственик обаче подлежи на данъчни задължения: поземлен данък за физически лица (0,3% от кадастралната стойност на година) и данък върху продажбата на имущество (13% от 70% от кадастралната стойност на имота). В тази връзка закупуването на парцел на лизинг има и редица предимства.

Опитайте се да не плащате данъци и ще разберете кой наистина притежава вашия имот- © Дейвид Рокфелер

Плюсове и минуси на земя под наем

заключения

1. Проверете в отдела за собственост и поземлени отношения (DIZO) дали земята попада на територията на зони за защита на водите или природен резерват, както и в зоната на изключване на електропроводи или газопроводи;
2. Разберете от местната администрация дългосрочния план за развитие на територията;
3. Преди да вземете решение, не забравяйте да посетите парцела със строителите.

Избор на парцел за строеж на къща. Изготвяне на необходимите документи и основни критерии при избор на територия за изграждане на обекти.
Когато избирате парцел за строителство, трябва да вземете предвид формата, размера и ландшафта. От съществено значение за изграждането на един обект е задълбочено проучване на характеристиките: терен, почва, комуникации. Когато правите избор, трябва да получите отговори на много въпроси.

Цената на строителството, експлоатационният живот и здравината на сградата ще зависят от проучването на параметрите на парцела.

Как да изберем правилния парцел за построяване на къща: основни критерии

За да изберете добър парцел, трябва да проучите критериите за избор на територия.

Проучване на размера и земята

Поземленият кодекс на Руската федерация определя общите изисквания за земите, които се разпределят за индивидуално жилищно строителство през 2019 г. Всеки регион е разработил стандарти, които установяват минималния и максималния размер на парцела. Цифрата варира от 3 до 30 акра.

Въздушно заснемане на строителната площадка

Размерите зависят от:

• цялата територия на района;
• заявки за сайтове;
• брой жители.

Тази информация може да бъде изяснена в администрацията на селището.
Да влезе в пълно владение, т.е. фиксирайте гранични знаци.

Процесът на установяване на ясни граници на обекта

Процедурата се извършва от инженери по кадастъра. ще дойде на помощ в случай на спорове за земя между съседи.

За провеждане на процедурата се събира необходимата документация и се предава на ОТИ. Работата се изпълнява в рамките на 10-12 дни.

Образец на акт за избор на парцел

В края на проучването собствениците на земята стават нейни пълни собственици и имат право да засаждат цветя и да извършват други действия.

Тип почва, подземни води

Всяка къща има основа. Едно от основните влияещи условия е видът на почвата и дълбочината на подземните води. Влизайки по-дълбоко в земята, можете да видите слой от плодородна почва, а след това слой от носеща почва, върху която лежи. Има 4 вида почви:

Местоположение на парцела в близост до язовир

• скалист;
• разпръснато;
• замразени (ледени);
• създадени от човека.

В Русия вторият представител е по-често срещан. Дисперсната почва е:

• глинест;
• пясъчен;
• кален;
• торфен.

облекчение

Един от критериите за избор е теренът на имота:

По-трудно е да се строят сгради на неравна повърхност, отколкото на равна. Пълна документация за покупка след обстойно проучване на терена и геоложки свойства.

Мрежово инженерство

Стандартът на живот в бъдещия дом ще зависи пряко от осигуряването му с необходимите комуникации:

Преди това трябва да разберете дали наблизо има газови тръби, канализация или водопровод. Ако те са разположени близо до главните линии, тогава свързването на къщата с тях няма да бъде трудно.

Екология: наличие на реки, гори в близост

При избора на парцел те се ръководят от характеристиките на околната среда:

Добре е, ако наблизо няма магистрала, наблизо няма сметища.

Идеален парцел за строителство - как да изберем

В днешно време има технологии, които могат да се използват за работа на всякакви почви. Но за да изберете добър обект за строителство, препоръчително е да проучите неговите характеристики:

Образец на одобрен акт за избор на място за строителство

След като проучите и вземете предвид всички тези точки, можете да закупите добър парцел.

Избор на място за строителство: правна страна

Възможно на пазара за недвижими имоти или чрез частна обява. Разпределението се проверява за „чистота“ на документацията. При закупуване всички документи трябва да бъдат правилно попълнени. Понякога измамниците се опитват да продадат парцели за земя в елитен район на ниска цена. За да не попаднете в такава ситуация, трябва внимателно да проучите всички документи.
Какви документи трябва да се проверят:

Можете също така да разгледате допълнителни документи:

Ако продавачът е физическо лице, трябва:

• съгласието на съпруга за продажбата;
• разрешение от органите по настойничество, ако един от собствениците е непълнолетен.

Удостоверение, потвърждаващо, че лицето има правоспособност.
Гледайте видеото как да изберете място за изграждане на къща.

Какво трябва да се провери, така че закупуването на парцел да не се превърне в проблеми вместо радост

Да предположим, че вече сте отговорили на най-важните въпроси: къде искате да купите парцел (поне на ниво област или посока) и за какво (живейте постоянно, идвайте от време на време, живейте през лятото). И все пак неизбежно се озовавате в лабиринт от сложни и взаимосвързани въпроси, какво трябва да имате предвид при закупуване на парцел?

Къде и от кого да купя парцел?

Можете да закупите земя от друг индивидуален собственик. Можете да закупите от разработчика на ново село (въпреки че самата сделка може да бъде де юре извършена като покупка от физическо лице). И накрая, има възможност да се купуват директно от общините на търг (често те казват за такива сделки, че „земята се купува от държавата“).

Закупуването от физическо лице носи всички рискове на такива транзакции (заплахата от „некачествени“ документи, нарушаване на правата на трета страна по време на транзакцията и др.)

Организираната вилна общност (освен ако не закупите в последните етапи) е придружена от риск от незавършено строителство. В същото време съществува риск от високи такси за услуги (като правило, докато селото се строи, няма нужда да плащате за услуги и тогава жителите са зашеметени от високите ставки). Що се отнася до търговията, участието в тях изисква определени умения и... свободни средства, които ще бъдат платени като обезпечение. Освен това потенциално подходящите за вас сайтове не винаги ще бъдат предлагани на търг.

Каква категория земя е най-добра за изграждане на селска къща?

Ново в Кодекса за земята 2019 г

На 1 януари влязоха в сила нови редакции на Земята, Градоустройството, Жилищния кодекс и Закона за ипотеката, които значително променят идеята за парцели. На първо място, изчезват понятията „дача“, „дача“, „дача“. Остават само партньорства с нестопанска цел „градинарство“ и „градинарство“.

Върху терен за градинарство може да се построи постоянна жилищна сграда. Изискванията за него, както и при индивидуалното жилищно строителство, са не повече от три надземни етажа (но не по-високи от 20 м). Къщата трябва да е предназначена за едно семейство, т.е. без разделяне на апартаменти. Вярно е, че сега дори в SNT трябва да получите разрешение за построяване на къща (преди това трябваше да се направи само в земите на населени места с разрешено използване на индивидуално жилищно строителство).

На земи за градинарство могат да се издигат само непостоянни конструкции, тоест без основа.

Също така е важно, че сега градинската къща може да бъде призната за жилищна сграда (ако отговаря на всички технически разпоредби за жилищни сгради) и обратно (освен ако никой не живее постоянно в тази къща). Тази процедура се регулира от Указ на правителството на Руската федерация от 28 януари 2006 г. N 47 (с измененията от 24 декември 2018 г.) „За одобряване на Правилника за признаване на помещения като жилищни помещения, жилищни помещения, неподходящи за обитаване, апартамент сграда в аварийно състояние и подлежаща на разрушаване или преустройство, градинска къща като жилищна сграда и жилищна сграда градинска къща.” В жилищна сграда можете да получите постоянна регистрация

Каква трябва да бъде топографията на сайта?

Идеалното място за изграждане на къща трябва да е плоско, разположено на хълм или в краен случай на върха на склон. Форма – правоъгълна, съотношение 1:2, ориентация – изток-запад. В действителност такива идеални параметри почти никога не се намират. Какво трябва да пожертвате зависи от ситуацията. Например, дере, пресичащо място, очевидно се счита за отхвърлящ фактор. Но ако самият парцел се намира на уединено място, парцелът е голям и цената е ниска, може би това ще бъде предимство за някого, което ще му позволи да реализира интересен ландшафтен проект.

Това, което определено трябва да ви предупреди, е заплахата от редовни наводнения. Това се случва в заливните зони на реки и езера, които могат да прелеят много силно през пролетта, както и на места с високи нива на подпочвените води. Ето защо, при равни други условия, изберете района, разположен по-високо. Между другото, нивото на подземните води е важно при проектирането на бъдещ дом: ако е по-високо от 2 метра, по-добре е да се откажете от оборудваното мазе или приземен етаж, т.к. хидроизолацията ще изисква големи разходи. Напротив, твърде дълбокото място може да направи невъзможно изграждането на кладенец. Пробиването на кладенец е различна цена и изисква разрешение. В някои водозащитни зони сондажите на кладенци са напълно забранени.

Друго проблемно място е на ръба на висока скала. Такива парцели са много живописни и ви позволяват да построите къща с фантастична гледка. Но меките седиментни скали може един ден да се срутят.

Колко трябва да струва един парцел?

За професионалните разработчици съотношението на разходите за парцел земя и строеж на къща обикновено се пази в тайна. Но те казват, че земята трябва да струва около 30% от целия проект. Съсредоточете се върху тези числа, когато започнете търсенето.

Какво да търсите при закупуване на парцел?

Проверете за комуникации

Те включват електричество, газ, водоснабдяване, канализация и дъждовни канали. Първите две са критично важни. Ако не са свързани, тогава трябва да попитате за отдалечеността на точките за свързване и наличието на свободен капацитет. Марина Денискина, ръководител на компанията Veresk Group, напомня, че „е установена опростена процедура за гражданите за свързване към електрическа мрежа с мощност до 15 kW, което е напълно достатъчно за частни домакинства. Цената на такава връзка ще бъде само 550 рубли, с изключение на свързаните с нея разходи. С газ всичко може да бъде много по-сложно и по-скъпо, във всеки отделен случай е необходимо да се изясни въпросът с организацията за доставка на газ.

Според други експерти в близката средна Московска област наличието или липсата на технически условия за газ променя цената на парцел с около една трета. В крайна сметка и тук не всички населени места все още са газифицирани.

Какво ще кажете за инфраструктурата?

Транспортна достъпност. Какъв път има до обекта, разчиства ли се през зимата и за чия сметка, наводнява ли се при наводнения. Как се променят задръстванията по магистралите през делничните и почивните дни? Има ли достъпен обществен транспорт?

Търговска и социална инфраструктура. Къде се намират най-близките магазини и по кое време са отворени? Тези въпроси обаче се задават почти винаги. Много по-рядко питат къде да получат най-близката медицинска помощ? (Когато търсят парцел за изграждане на лятна вила, те изобщо не мислят за това, но въпросът може да бъде уместен, особено ако има малки деца и възрастни родители).

Същото важи и за училищата и инфраструктурата за отдих (от значение за постоянно пребиваване). Разбира се, всеки родител ще се погрижи наблизо да има училище. Но докато децата са много малки, те все още не са напълно наясно, че освен училище, те се нуждаят от клубове, ателиета, секции и басейн. Проверете това, преди да закупите парцел и да започнете да строите къща.

Какво ще кажете за границите на сайта?

Заради имотното объркване, настъпило през последните десетилетия, днес има зони с граници, които се пресичат по документи. Затова се уверете, че е подписано споразумение с всички съседи, признаващо границите на обекта, и че самите граници действително са маркирани на земята.

Ако купувате парцел за индивидуално жилищно строителство, тогава погледнете района, за да видите къде е „червената линия“, определяща границата на разрешеното застрояване.

Разрушените (или просто стари) сгради ще изискват разходи за обезвреждане.

Ами съседите?

Излишно е да казвам, че неподходящите съседи могат да развалят всеки мечтан парцел. Например, ако планирате да живеете целогодишно, но вашите съседи идват само през лятото, те едва ли ще подкрепят вашата инициатива за зимно разчистване на пътища. Проблеми могат да възникнат със съседи, които отдават под наем къщи за организиране на шумни партита или с тези, които се занимават с отглеждане на птици и добитък. Ако разрешеното използване на земята е частни парцели (лични помощни парцели), тогава не може да има искове срещу тези, които отглеждат кравите.

Какво ще кажете за боклука?

Това е ново главоболие, което възникна за собствениците на селски къщи. Разберете дали има депо за твърди битови отпадъци в близост до обекта и дали планират да организират такова в бъдеще. Ако купувате парцел в SNT или село, попитайте как вървят нещата с извозването и извозването на боклука.

Как да закупите земя от държавата за индивидуално жилищно строителство

Марина Денискина, ръководител на компанията Veresk Group, казва: "В момента доста общинска земя се продава на търг. Текуща информация за текущите търгове може да бъде намерена на уебсайта torgi.gov.ru, където се съдържа информация за търговете, провеждани от събира се държавата в цяла Русия.” .

В търга могат да участват както юридически лица, така и граждани. Достатъчно е да подадете заявление с копие от паспорта си и да заплатите депозит, който ще бъде върнат, ако участникът не спечели. Ако търговията се извършва по електронен път е необходимо и наличието на електронен цифров подпис (ЕЦП).

Ако намерите интересен сайт на търг, трябва да го проучите внимателно. За да започнете, можете да използвате услугата „Публична кадастрална карта“, намираща се на уебсайта на Rosreestr, и да определите местоположението на сайта.

Необходимо е да отидете на обекта, да намерите границите на обекта на земята, да се уверите в неговата транспортна достъпност, включително през зимата, да оцените околностите и възможното наличие на близки промишлени или селскостопански предприятия, инфраструктура и комуникации.

Необходимо е също така да се провери наличието и съдържанието на документи за парцела: дали парцелът е вписан в кадастралния регистър, че няма пресичане на граници със съседни парцели, че няма тежести или запори. Необходимо е да се обърне внимание на категорията и вида на разрешеното използване на земята: по отношение на парцелите, предназначени за частно строителство, „индивидуалното жилищно строителство“ се счита за най-ценно. Също така трябва да разберете допустимите строителни параметри, посочени в Правилата за използване и застрояване на земята.

Възможността за свързване на комуникации (предимно електричество и газ) е от голямо значение, т.к цената на парцел със и без комуникации може да варира значително.

Избор и закупуване на терен за строителство
Изборът на парцел е основната задача в началото на трудния път на организиране на крайградски жилища.
По правило не е възможно да се намери парцел, който отговаря на всички параметри, така че изборът на място за бъдещ дом включва редица компромиси.

1. Вземете решение за бюджет.​

Цената на обекта е оптимална в диапазона от 20 до 50% от всички планирани разходи за селско жилище. Например, ако планирате да похарчите общо 15 милиона рубли за организиране на селски живот, тогава цената на парцела може да бъде от 3 до 7,5 милиона рубли. Да харчите по-малко означава да купувате твърде малко земя. Възниква въпросът защо ви е необходима толкова скъпа къща на толкова евтин парцел? Ако харчите повече, възниква въпросът: защо ви е нужен навес върху толкова скъп луксозен парцел? Може би си струва да се преместите малко в района или да потърсите друга посока?

2. Решете площта на парцела.​

Площта на земята за нормално застрояване трябва да бъде от 8 дка. В краен случай можете да построите къща на 6 декара. Това обаче идва с редица проблеми. За по-лесно строителство и бъдещ живот е по-добре да изберете парцел от 10 дка или повече. За големи къщи с площ от 350 кв.м. м. не трябва да избирате парцел по-малък от 12 дка.

3. Вземете решение за категорията на земята и вида на разрешеното използване на земята.​

Земите на населените места (населените места) са подходящи за строителство на частна къща. В някои случаи е възможно да се построи къща върху земеделска земя, но е по-добре да не се прави това. За изграждането на частна къща най-добрата земя е индивидуалното жилищно строителство (индивидуално жилищно строителство) и частни домакински парцели (лични помощни парцели). Къща може да бъде построена в SNT (градинско партньорство с нестопанска цел) и в DNP (партньорство с нестопанска цел за дача), но трябва да се подготвите за редовни членски вноски и парични инжекции за нуждите на селото, трудности при свързване на комуникации, особено газ, и големи затруднения с регистрацията.

На какво трябва да обърнете внимание при избора на парцел:​

1. Местоположение
2. Алеи.
3. Форма и наклон на обекта.
4. Комуникации.
5. Наличие на дървета и сгради в обекта.
6. Съседи.
7. Ниво на подземните води и вид на почвата.
8. Документация.
9. Топографско проучване.

1. Местоположение.​

Местоположението на обекта играе важна роля при избора му. Помислете колко време ще ви отнеме да стигнете до работа, как да транспортирате детето си до училище или детска градина. Обърнете внимание на транспортната достъпност с различни видове транспорт. Има ли магазин или аптека наблизо, колко време ще отнеме пътуването на линейка, има ли пощальон, как работи мобилната комуникация на различни клетъчни оператори, има ли наблизо опасни производства, летище, железопътни линии, шумни магистрали.

2. Пътища за достъп.​

При избора на бъдещо място за пребиваване е важно да се обърне внимание на пътищата за достъп до обекта. Какъв е пътят за достъп до обекта? Кой го чисти през зимата? Разберете дали дълъг камион може да стигне до обекта? Ще може ли тя да спре, без да пречи на преминаването на съседите? Ако дългото превозно средство не премине, тогава строителството е възможно, но ще бъде свързано с допълнителни разходи за презареждане на материали. Ако няма добър път за достъп, попитайте експертите колко ще струва организирането на пътища за достъп.

3. Форма и наклон на площадката.​

Оптималната форма на парцела е правоъгълник със съотношение на страните 1:2. Можете да изберете парцел с всякаква форма, но трябва ясно да си представите местоположението на бъдещата къща и други сгради върху нея, като вземете предвид съществуващите норми и изисквания. Вашият бъдещ дом трябва да се намира на 3 метра от границата със съседите и за предпочитане на 5 метра от пътното платно. Гаражът трябва да бъде разположен на 1 метър от границата на обекта, по-добре е да не го изграждате по границата. Наклонът на площадката трябва да е малък или да липсва. Разтопената вода от съседните райони не трябва да преминава през бъдещия ви сайт.

4. Комуникации.​

За пълноценен селски живот са необходими минимум електричество и вода. Ако в близост до обекта има стълбове с жици, а съседите имат електричество, тогава няма да имате проблеми с свързването на електричество в бъдеще. Те ще могат да ви разпределят 10-15 kW, което обикновено е достатъчно за къща с площ до 300 m2. Ако имате нужда от по-висока мощност, тогава трябва първо, преди да закупите парцел, да разберете от организацията за доставка на електроенергия разходите за довеждане на по-висока мощност до вашия парцел. Попитайте съседите си откъде вземат водата. Кладенец за пясък, кладенец за варовик, кладенец, техните дълбочини. Разберете възможността за свързване към газ. Ако съседните къщи имат газ, тогава не би трябвало да има проблеми при свързването на вашата къща. Ако няма газ, тогава трябва да разберете възможността за доставката му и цената на въпроса. Разходите за отопление през зимата с газ са 10 пъти по-ниски, отколкото с ток, 4 пъти по-малко, отколкото с дърва, 7 пъти по-малко, отколкото с газ. Ако къщата е с голяма площ и няма газ, през зимата ще има доста значителни разходи. По-добре е да откажете сайт без газ. Думите на брокерите и собственика на обекта, че са пред фалит може да си останат само думи. Също така е необходимо да разберете възможността за свързване към високоскоростен интернет. В модерен дом е по-лесно да живеете без канализационна система, отколкото без връзка с глобалната мрежа.

5. Наличие на дървета и сгради на площадката.​

Дърветата и сградите на даден обект могат да представляват основен проблем и разходи за бъдещо строителство. Разглобяването на сгради и изсичането на дървета не е евтина работа. Освен това изсичането на дървета без билет за сеч може да доведе до голяма глоба.

6. Съседи.​

Обърнете внимание на съседите си. В какви къщи живеят, с какво се занимават, какви коли карат. Един лош съсед може да скапе много нерви и да доведе до продажбата на къщата. Вижте дали съседите ви отглеждат добитък, миризмата на който може да се разнесе на десетки метри.

7. Ниво на подпочвените води и вид на почвата.​

Определянето на вида на почвата и нивото на подземните води (GWL) е толкова важно, колкото и определянето на възможността за свързване на комуникации. Ако нивото на земята е по-високо от 2 метра, тогава е по-добре да не се опитвате да изградите сутерен. Изграждането му, дори и да е възможно, ще бъде свързано с огромни разходи. Ако нивото на подземните води е по-високо от 3 или по-ниско от 25 метра, тогава можете да забравите за кладенец с чиста вода. Разберете какъв вид почва има на сайта. Това ще е необходимо при изграждането на основата. Ако почвата е насипна или торфена, тогава е по-добре да изоставите мястото.​

8. Документи.​

Свържете се с вашата сериозна и опитна агенция за недвижими имоти, за да съдействате при сделката за закупуване на парцел. Те ще установят какво не е наред с документите и какви възможни рискове има при покупка. Ако имате някакви съмнения и много харесвате парцела, сключете застраховка за собственост от голяма застрахователна компания при закупуването на парцела.

9. Топографско заснемане.​

Преди да завършите сделката, по-добре е да поръчате топографско проучване на обекта и да го одобрите от необходимите органи. Само така можете да се застраховате срещу закупуване на парцел с невъзможност за застрояване поради скрити комуникации. Освен това ще ви трябва в бъдеще, когато свързвате комуникации.