Combien coûte un mètre carré et combien exactement chaque constructeur facture-t-il ? Chaque acheteur de maison souhaite probablement entendre la réponse à cette question. Pavel Goryachkin, président de l'Union des ingénieurs devis, a répondu à ces questions spécialement pour BN dans le cadre du Congrès panrusse du logement.

– Alors, quel est le coût réel de la construction aujourd’hui ?

– Le prix commence à environ 14 000 roubles par mètre carré. Par exemple, pour les projets dans lesquels les principaux éléments muraux sont produits en usine puis installés, je n'ai pas vu de prix inférieur à 14 000 roubles par ensemble. Il ne faut pas se faire d'illusions : pour 8 000 personnes, nous n'aurons aucun logement.

Il faut distinguer les concepts. Il existe un prix sur le marché immobilier primaire : c'est le prix que nous payons en tant qu'acheteurs de maison. Il existe un prix de revient, qui se divise en construction et investissement.

– Que comprennent ces prix ?

– Le coût de construction comprend les travaux et les coûts de construction et d’installation, qui sont formés selon l’estimation récapitulative. Le coût d'investissement est le coût total pour le promoteur, en tenant compte de toutes les charges existantes, en tenant compte du coût du terrain, des approbations, etc.

Si nous parlons de coûts de construction, en moyenne en Russie, ce couloir peut être désigné entre 15 000 et 25 000, si nous parlons d'immeubles d'appartements de classe économique utilisant des éléments de panneaux ou des systèmes monolithiques avec les solutions de conception les plus simples. En principe, c'est réel.

Plus le coût du terrain - ici, bien sûr, les chiffres sont différents. Moscou et Saint-Pétersbourg constituent un élément distinct, mais en moyenne en Russie, dans les grandes villes de plus de 500 000 habitants, le prix moyen est de 60 à 70 dollars, ce qui est assez important.

Une grande partie des coûts concerne également les infrastructures d’ingénierie. Y compris sur place. Je ne parle pas des réseaux fédérateurs - ce sont ces réseaux externes jusqu'aux « lignes rouges », jusqu'aux zones de connexion aux réseaux fédérateurs, qui, selon notre législation, sont inclus dans le prix de la propriété, pour un montant de au moins 12% du coût.

De plus, il existe de nombreuses régions où il existe des problèmes de connexion à une alimentation électrique permanente. Bien que cela soit désormais réglementé, la différence de tarifs est très importante. Moscou et Saint-Pétersbourg sont une chose, mais dans les régions, pour une connexion de 1 kW, les prix varient de 6 000 à 16 000 roubles. C'est la moyenne pour la Russie. Vous pouvez estimer combien vous obtenez pour un appartement de 54 mètres carrés. mètres basés sur 8-12 kW. Je ne vois pas où vous pouvez économiser de l'argent.

– On parle beaucoup des nouvelles technologies dans la construction, qui peuvent réduire les coûts...

– Nous faisons surtout du bruit lorsque nous parlons de certaines nouvelles technologies. Oui, ces technologies existent, elles sont connues, mais les nouvelles technologies n’entraînent pas toujours des économies significatives. Au contraire, ces améliorations liées à l’efficacité énergétique des bâtiments n’entraînent souvent qu’une augmentation des coûts.

– Mais on peut dire que les prix des matériaux de construction ont baissé, ce qui a entraîné une réduction des coûts...

– Oui, une correction s'est produite pendant la période de crise. Pour des produits tels que le béton et le mortier, la baisse des prix atteint 50 %, mais les données dont nous disposons pour 9 mois de 2010 montrent que la baisse des prix des matériaux de construction s'est arrêtée et pour un certain nombre de produits, nous avons des tendances spéculatives. Un exemple de ceci est ce qui s’est passé avec le renforcement, qui représente une part importante des coûts de construction. Pour 1 m² Le mètre de logement de raccords conditionnels devrait passer de 38 à 65 kg. Pour 1 m² mètre de construction monolithique à grands panneaux - environ 500 kg de ciment standard. Pour les essayages en mai et début juin, nous avons eu une hausse des prix significative, qui pour certains articles atteint 30%. Aujourd’hui, les prix se sont plus ou moins stabilisés, mais on peut dire qu’une correction significative s’est produite. Le ciment est devenu moins cher pendant la crise, mais il faut comprendre en quelles quantités.

Entre 2006 et le premier semestre 2008, la croissance des différentes marques de ciment a été de 106 %. Vous vous souvenez vous-même de toutes ces discussions sur le ciment, mais celui-ci a diminué dans une moindre mesure. De plus, les données actuelles pour août et septembre indiquent qu'il ne faut pas s'attendre à un nouvel ajustement à la baisse et que les prix ne feront qu'augmenter. Nous ne pouvons pas non plus affirmer que les prix des matériaux de construction augmenteront fortement. Je pense que cette croissance sera tout à fait prévisible, se situant quelque part dans la fourchette d’inflation. À l’exception de produits tels que les équipements, par exemple, dont la consommation n’est pas uniquement destinée à la construction. C'est du métal, une tendance mondiale, et ici les constructeurs sont pris en otage par cette situation. Structures préfabriquées en béton armé - il n'y a eu aucune correction sérieuse ici au cours de l'été, selon Saint-Pétersbourg et les organisations régionales. On ne peut pas non plus dire qu’ils ont considérablement réduit leurs prix. C’est à peu près la situation actuelle.

– Quel est l’impact des matériaux de construction et industriels sur le prix de vente des logements ?

– Il existe différentes opinions à ce sujet. On peut dire que le prix sur le marché primaire n'est pas tant formé par le coût, mais par le prix de l'offre et de la demande. Nous avons un écart si nous parlons du prix moyen sur le marché primaire de la ville de 65 à 68 000 roubles, le coût total d'investissement pour le promoteur étant d'environ 42 000 roubles par m². mètre. Je ne parle pas du centre-ville, mais des logements en classe économique. À Moscou, cette différence est encore plus grande et dans un certain nombre de régions, cette différence est très insignifiante. Par exemple, dans la région d'Orenbourg, le marché primaire est de 32 000 roubles, mais le coût est d'environ 27 000 roubles.

La région d'Extrême-Orient, la région sibérienne, dans la ville d'Omsk, en général, on peut dire qu'il n'y a pas d'écart. Le prix sur le marché primaire est légèrement supérieur au coût. Aujourd’hui, dire que les bâtisseurs régionaux sont « gros » – de telles accusations ne devraient pas exister. Quant à un delta de prix raisonnable, compte tenu de l'inflation, nous pensons que si pour les promoteurs entre le prix de vente et le coût total il est de 12 à 18 %, c'est normal. Certes, il y en a moins en Europe, mais il y a aussi moins d’inflation. Par conséquent, 12 à 18 % constituent une différence raisonnable pour un développeur et 8 à 12 % constituent, dans la situation actuelle, un bénéfice raisonnable pour une organisation de construction.

La somme de tous les investissements financiers réalisés à toutes les étapes du projet de construction d'un immeuble résidentiel à plusieurs étages constitue le coût de l'immeuble. La formation des prix de l’immobilier se divise en trois étapes :

1. Préparatoire.
2. Basique.
3. Final.

En plus de ces trois étapes de formation des coûts, la valeur finale est influencée par un certain nombre de coûts associés qui surviennent à chaque étape de progression vers le résultat final.

Préparatoire

Cette étape comprend quatre directions d'action, qui peuvent être suivies soit dans un certain ordre, soit simultanément. Les grandes orientations à ce stade :

1. Sélection et acquisition de droits sur un terrain.
2. Détermination d'indicateurs techniques et économiques.
3. Obtention des permis et conditions techniques nécessaires.
4. Développement de la documentation, y compris les structures utilitaires et auxiliaires.

Lors du choix d'un terrain, le promoteur se concentre sur sa situation géographique par rapport aux centres d'activité commerciale et culturelle de l'agglomération, l'accessibilité des transports et la mise à disposition d'infrastructures d'ingénierie. Ces facteurs auront un impact positif sur la demande du produit final et, par conséquent, sur le prix de vente. Mais le loyer des terrains dans ces zones sera également plus élevé.

Dans chaque localité, les municipalités de tous niveaux allouent des territoires pour le développement résidentiel à plusieurs étages et mènent des procédures concurrentielles pour identifier les locataires. Sur la base des résultats de ces démarches, le promoteur potentiel, moyennant rémunération (loyer), reçoit le droit d'aménager le territoire. En plus d'accorder le droit de louer un terrain pour la construction d'un immeuble d'habitation, les autorités peuvent organiser des appels d'offres pour la vente des terrains concernés.

Dans tous les cas, le montant de toutes les dépenses liées à l'acquisition d'un terrain ou au droit de l'utiliser est intégralement inclus dans le coût de construction.

Les indicateurs techniques et économiques (TEI) d'un immeuble d'habitation sont déterminés en fonction de la taille du terrain pour son emplacement et contiennent les données suivantes :

• taille du bâtiment;
• son nombre d'étages, nombre d'entrées, superficie totale ;
• nombre d'appartements, locaux auxiliaires et buanderies ;
• rapport entre l'espace habitable et l'espace auxiliaire ;
• mise à disposition de ressources communales.

Lors de la détermination du TEP, la tâche principale est de localiser, sur un territoire déterminé, un bâtiment avec la superficie maximale possible d'habitations et autres locaux commerciaux. Cela détermine sur combien de mètres carrés de locaux résidentiels et non résidentiels le prix total sera réparti. Sur la base des spécifications techniques acceptées, un avant-projet est établi.

Pour commencer les travaux de conception, il est nécessaire d'obtenir un permis de construire, d'obtenir les conditions techniques de raccordement du bâtiment aux réseaux centralisés d'alimentation électrique, d'approvisionnement en eau et de chauffage. Chacune de ces activités implique certains investissements financiers. Ces investissements peuvent prendre la forme d'honoraires d'élaboration et d'émission de cahiers des charges et de dépenses futures. Par exemple, un organisme fournissant des ressources, dans les conditions techniques de raccordement d'un objet, peut inclure une obligation de construire ou de moderniser une infrastructure d'ingénierie pour un territoire donné (sous-station électrique, station de pompage).


Dans certaines régions, des frais d'investissement pour le développement des infrastructures ont été légalisés, prélevés sur le promoteur pour chaque mètre carré de logement proposé à la construction.

Une partie de ces coûts est finalement également présente dans chaque mètre carré.

Le montant du paiement pour la conception dépend de l'option choisie :

• projet individuel;
• développement de normes.

Le développement d'un projet de construction individuel est une option plus vaste, à la fois en termes de prix et de temps de préparation de la documentation, et une option standard implique de lier une solution de conception prête à l'emploi aux conditions du site existant.

Au stade de la conception, la composante prédominante du coût est fixée. Les solutions de conception adoptées dans le projet et les matériaux utilisés déterminent directement le coût d'un bâtiment à plusieurs étages.

Le résultat des travaux de conception est le transfert pour approbation au client des copies de la documentation de travail ayant réussi l'examen d'État. L'une des sections de la documentation de travail est la documentation d'estimation.

Basique

La principale composante de la formation des coûts est la construction proprement dite du bâtiment. Ayant en main le dossier de devis, le promoteur dispose d'informations sur le coût maximum des travaux de construction. Le document principal définissant le coût estimé est le devis consolidé (modèle SSR). L'estimation récapitulative est préparée en milliers de roubles. Le SSR indique combien cela coûte en milliers de roubles, les principales étapes de construction et leurs composants, présentés sous forme de chapitres.

Les chapitres 1 à 7 indiquent le coût (en milliers de roubles) :

• travail préparatoire;
• bâtiment principal;
• gestion de l'énergie;
• réseaux d'ingénierie externes ;
• échangeurs de transports;
• aménagement paysager et aménagement paysager, etc.

La documentation d'estimation pour chacune de ces zones comprend des estimations locales qui déterminent le coût maximum de réalisation de ces travaux.

Les chapitres 8 à 12 indiquent les coûts calculés en pourcentage du coût total et acceptés conformément aux normes.

Dans les résultats du SSR, les imprévus réglementaires sont traditionnellement inclus à hauteur de 2% du total et la TVA - 18%.

Afin de réduire les coûts de construction des bâtiments, le promoteur procède à des procédures concurrentielles pour sélectionner un entrepreneur. Les critères de sélection des entreprises de construction sont principalement le niveau de réduction du prix des travaux réalisés par rapport au maximum et le délai de leur réalisation.

La principale composante du coût d’un immeuble d’appartements dépend de la minutie de l’approche du promoteur dans la détermination de l’entrepreneur et des termes du contrat.

Final

Au stade final :

• connexion aux réseaux d'approvisionnement centralisés;
• transfert des réseaux d'ingénierie externes construits vers le reste des organisations fournisseurs ;
• mise en service de logements;
• vente d'appartements finis.

Coûts associés

Les coûts associés sont compris comme des dépenses qui accompagnent l'ensemble du processus de mise en œuvre du projet ou surviennent pendant une certaine période de celui-ci.

Les dépenses fixes conditionnellement peuvent être :

• le loyer d'un terrain, qui est payé mensuellement jusqu'au moment de la mise en service et du transfert des droits de propriété sur ce terrain dans la copropriété des propriétaires d'appartements et autres locaux ;
• paiements sur des prêts ciblés pour la construction ;
• maintenance des appareils du développeur;
• les coûts de commercialisation associés à la vente de l'espace fini.

Au cours des travaux, des circonstances de nature diverse peuvent survenir, dont la résolution nécessitera des modifications de la documentation de conception et, par conséquent, des coûts supplémentaires.

Le coût d'un immeuble à plusieurs étages est influencé par de nombreux facteurs. Toutes ces composantes ont leur part dans le prix de chaque mètre carré de bien immobilier. La taille de cette part a sa propre expression en rouble et en pourcentage. Selon les experts et praticiens dans le domaine de l'organisation de la construction d'immeubles résidentiels à plusieurs appartements, les parts des différentes étapes et certains coûts associés dans le coût de 1 m2 de bien immobilier sont répartis comme suit :

• loyer foncier 6% - 15% ;
• conception, y compris examen et approbations 3% - 7% ;
• construction du bâtiment 40% - 60% ;
• raccordement et construction de réseaux d'ingénierie externes 8% -10% ;
• teneur en appareil 2,5% ;
• la commercialisation coûte 3%.

Le coût d'un mètre carré d'un bien immobilier en général, et d'un logement en particulier, se compose de plusieurs éléments. Dans certains cas, il s’agit d’un paiement pour des procédures bureaucratiques qui semblent inutiles à première vue, dans d’autres, il s’agit d’un paiement pour des erreurs et des erreurs de calcul de quelqu’un. Mais en fin de compte, l’essentiel de cette valeur est constitué des salaires des personnes qui participent à la création de chaque propriété.

Combien coûte un mètre carré et combien exactement chaque constructeur facture-t-il ? Chaque acheteur de maison souhaite probablement entendre la réponse à cette question. Pavel Goryachkin, président de l'Union des ingénieurs devis, a répondu à ces questions spécialement pour BN dans le cadre du Congrès panrusse du logement.

– Alors, quel est le coût réel de la construction aujourd’hui ?

– Le prix commence à environ 14 000 roubles par mètre carré. Par exemple, pour les projets dans lesquels les principaux éléments muraux sont produits en usine puis installés, je n'ai pas vu de prix inférieur à 14 000 roubles par ensemble. Il ne faut pas se faire d'illusions : pour 8 000 personnes, nous n'aurons aucun logement.

Il faut distinguer les concepts. Il existe un prix sur le marché immobilier primaire : c'est le prix que nous payons en tant qu'acheteurs de maison. Il existe un prix de revient, qui se divise en construction et investissement.

– Que comprennent ces prix ?

– Le coût de construction comprend les travaux et les coûts de construction et d’installation, qui sont formés selon l’estimation récapitulative. Le coût d'investissement est le coût total pour le promoteur, en tenant compte de toutes les charges existantes, en tenant compte du coût du terrain, des approbations, etc.

Si nous parlons de coûts de construction, en moyenne en Russie, ce couloir peut être désigné entre 15 000 et 25 000, si nous parlons d'immeubles d'appartements de classe économique utilisant des éléments de panneaux ou des systèmes monolithiques avec les solutions de conception les plus simples. En principe, c'est réel.

Plus le coût du terrain - ici, bien sûr, les chiffres sont différents. Moscou et Saint-Pétersbourg constituent un élément distinct, mais en moyenne en Russie, dans les grandes villes de plus de 500 000 habitants, le prix moyen est de 60 à 70 dollars, ce qui est assez important.

Une grande partie des coûts concerne également les infrastructures d’ingénierie. Y compris sur place. Je ne parle pas des réseaux fédérateurs - ce sont ces réseaux externes aux « lignes rouges », aux zones de connexion aux réseaux fédérateurs, qui, selon notre législation, sont inclus dans le prix de la propriété, pour un montant d'au moins 12% du coût.

De plus, il existe de nombreuses régions où il existe des problèmes de connexion à une alimentation électrique permanente. Bien que cela soit désormais réglementé, la différence de tarifs est très importante. Moscou et Saint-Pétersbourg sont une chose, mais dans les régions, pour une connexion de 1 kW, les prix varient de 6 000 à 16 000 roubles. C'est la moyenne pour la Russie. Vous pouvez estimer combien vous obtenez pour un appartement de 54 mètres carrés. mètres basés sur 8-12 kW. Je ne vois pas où vous pouvez économiser de l'argent.

Bibliographie

Pour préparer ce travail, des matériaux du site http:// ont été utilisés.

Les autorités de Moscou (et pas seulement) affirment depuis relativement longtemps qu'il est nécessaire de relancer le mouvement coopératif, qui a prospéré à l'époque soviétique et a aidé un nombre important de personnes à résoudre leur problème de logement. Aujourd’hui, l’argent, ou plutôt le manque d’argent, vous empêche d’acquérir un nouveau logement. Les coopératives permettent aux futurs nouveaux résidents de réellement économiser de l'argent. Mais jusqu'à présent, l'idée de​​créer des coopératives - pour commencer, dans le cadre du programme « Logement abordable pour les jeunes familles » - se met en œuvre avec beaucoup de difficulté.

Cet article est un document de référence et d'information ; toutes les informations qu'il contient sont présentées à des fins d'information et sont uniquement à des fins d'information.

Il existe aujourd'hui deux coopératives de jeunes à Moscou : la Coopérative interdistricts de logement et de construction pour les jeunes de l'Okrug administratif du Nord (a commencé à fonctionner en 2004) et la Coopérative interdistricts de logement et de construction pour les jeunes de l'Okrug administratif du Nord-Ouest (a commencé à fonctionner en 2003). Ces organisations à but non lucratif s'appuient sur un certain nombre de décrets du gouvernement de Moscou et sur le programme municipal « Logement abordable pour les jeunes familles ».

La tâche des coopératives est de donner aux jeunes familles la possibilité de construire, ce qui leur coûtera environ un tiers de moins que le prix du marché. Les économies sont réalisées, tout d'abord, du fait que la ville attribue les terrains (non sur une base concurrentielle : seule une autre coopérative à but non lucratif, et non un promoteur commercial, peut contester le droit d'occuper un terrain) et ne le fait pas. facturer des frais pour le développement des infrastructures. La coopérative commande tous les travaux de construction directement à l'entrepreneur, c'est-à-dire là encore sans frais supplémentaires.

De plus, afin de recevoir des fonds supplémentaires pour le fonds coopératif, une partie de l'espace peut encore être vendue sur le marché, aux prix en vigueur à ce moment-là.

Qui peut participer
Tout le monde ne peut pas devenir membre de la coopérative, mais seulement ceux qui répondent aux exigences du programme « Logement abordable pour jeunes familles ». «Nous nous sommes donné pour mission d'aider ceux qui ne sont pas sur la liste d'attente», déclare Président du MM ZhSK District administratif du Nord Gennady Sushkov, - aux familles qui ne peuvent pas s'inscrire pour un logement, mais qui vivent dans des conditions exiguës.» C’est-à-dire lorsque chaque personne dispose de moins de 18 mètres carrés. mètres.

Les Moscovites (bien entendu, la citoyenneté russe est également requise) qui n'ont pas plus de 35 ans et sont mariés depuis trois ans peuvent demander à devenir membres de coopératives. De plus, les conjoints peuvent résider dans n’importe quel quartier de la capitale, et pas seulement là où opèrent les coopératives.

De la même manière, peuvent adhérer à la coopérative les couples mariés depuis moins de trois ans, mais qui ont réussi ou sont sur le point de devenir parents, ainsi que les femmes enceintes et les mères/pères célibataires.

Si l'un des conjoints possède un titre de séjour métropolitain et l'autre non, ils ne peuvent pas adhérer à la coopérative : le programme est soutenu par la ville. Vous n’aurez pas besoin de fournir de justificatif de revenus ou d’autres documents financiers.

Ceux qui envisagent d'adhérer à une coopérative doivent se rendre auprès des autorités locales (préfecture ou commune), où ils pourront obtenir des informations sur les coopératives et remplir un questionnaire spécial au MMHSK, qui sera envoyé au Département de la politique du logement et du Fonds du logement (DZhPiZhF) pour vérification. Vous pouvez également vous rendre au bureau d'accueil du président de la coopérative que vous avez choisie pour « tout savoir » de première main, y compris un premier pronostic quant à l'approbation du questionnaire par la DPWF. La procédure de vérification (entièrement gratuite) dure environ six mois, période pendant laquelle ceux qui souhaitent adhérer à la coopérative pourraient bien changer d'avis...

Mais réservons tout de suite que pour l'instant la coopérative du District Nord n'accepte pas de nouveaux participants. Sur les raisons - un peu plus tard.

Comment économiser pour le logement et combien coûtera un appartement
Ceux dont les projets n'ont pas changé doivent payer des frais d'entrée et d'adhésion et se préparer à payer un certain montant mensuellement pour rembourser leurs actions et leurs cotisations.

Aujourd'hui, la cotisation au MM ZhSK Northern Administrative Okrug est de 1 000 roubles et le droit d'entrée est calculé comme suit : 1 000 roubles. multiplier par le nombre de mètres carrés de logement.

Vous devez vous concentrer sur les domaines suivants : appartements d'une pièce - 40 m². mètres, appartements de deux pièces - 60, appartements de trois pièces - 80 mètres carrés et les plus grands appartements de quatre pièces - 100 mètres carrés. Cependant, il faut tenir compte du fait que ces tarifs ont été adoptés dès 2005, de sorte que les montants des cotisations et des droits d'entrée seront augmentés.

Aujourd'hui, la coopérative ne propose pas encore de régime unifié et universel pour l'accumulation des parts et leur rachat. Pour les membres « les plus âgés » de la coopérative, la formule suivante était prévue : accumulation d'une part sur plusieurs années (environ la moitié), puis il était supposé que la coopérative fournirait des versements sans intérêt.

"Le système développé il y a 5 ans va changer", déclare Gennady Sushkov. "Pour un petit groupe d'actionnaires qui ont rejoint la coopérative il y a longtemps, les conditions resteront les mêmes." Et avec le reste, nous conclurons des contrats qui seront liés au calendrier de construction. Autrement dit, nous paierons en fonction des résultats de chaque étape de la construction : les travaux de conception ont été réalisés - nous payons, les fondations ont été installées - nous paierons.

Chaque famille disposera d'un plan financier individuel, choisi en concertation avec le président. Quant au montant des apports en actions et au prix du mètre carré, la principale ligne directrice est le coût d'investissement par mètre carré, qui atteint aujourd'hui à Moscou $2000 .

Les actionnaires pourront également bénéficier de prêts hypothécaires. De plus, selon Gennady Sushkov, les banques hypothécaires seront disposées à coopérer avec les jeunes familles, puisque les actionnaires auront besoin d'un montant de prêt moindre, puisque le calcul sera basé sur les mêmes 2 000 dollars par mètre carré.

Mais comment protéger de l’inflation à la fois l’argent des investisseurs et le coût même du mètre carré de logement ? La coopérative utilise un équivalent tout à fait logique pour les calculs - le carré décimètre. C'est-à-dire que l'argent reçu des actionnaires est compté en décimètres.

« Une action est un instrument financier dont le prix croît parallèlement à la croissance d'autres prix significatifs pour ce marché (valeur cadastrale du terrain, prix de l'énergie, etc.), explique le président de la coopérative. retiré à tout moment sans rien perdre, de plus, vous pouvez également gagner de l'argent en vendant des actions. Cependant, seul un participant au programme peut vendre une part ou une partie de celle-ci dans une coopérative de jeunes.

Eh bien, et enfin, encore une remarque importante. Rejoindre une coopérative les mains vides, vous le savez, ne sert à rien. Vous devez disposer d'un « capital de départ » de 10 à 12 000 dollars. Promettre qu'un membre de la coopérative obtiendra un appartement à un prix bien précis serait trop imprudent dans cet article, nous nous limiterons donc à la conclusion suivante. Un « appartement coopératif » coûtera un tiers moins cher que la valeur marchande.Ça c'est sûr.

C'est sur cette base que fonctionne la coopérative. Il recherche de tels partenaires - clients techniques et entrepreneurs - qui sont prêts à travailler sans perte pour eux-mêmes, mais sans les super-profits caractéristiques du marché immobilier de Moscou, ils pourront donner aux actionnaires le temps de lever des fonds et " travailler à crédit. »

La coopérative "Nord" attend des parcelles
Le résultat de tout ce travail gigantesque devrait être de nouvelles maisons pour les actionnaires. Mais dans la vie, comme d’habitude, tout ne se passe pas sans heurts. La coopérative du District Nord aurait été reconstruite depuis longtemps, mais les parcelles attribuées ont dû être abandonnées : les riverains se sont opposés à la construction. Même si les logements potentiels seraient éloignés de l'ancien développement par rapport à la voie ferrée, le projet a été conçu de manière à ne pas surcharger l'infrastructure de la région. Mais il n'a pas été possible de gagner la « guerre » avec les habitants : selon la décision correspondante de la Commission interministérielle du gouvernement de Moscou, les sites relevaient du concept de sites ponctuels. La coopérative fait partie des « investisseurs lésés » (ceux qui ont été contraints d'arrêter la construction en raison de la lutte contre l'aménagement intercalaire) et attend de nouvelles parcelles, qui seront très probablement attribuées dans l'ouest du Degunino. Force est de constater qu'en raison de ces aléas, la coopérative a suspendu l'admission de nouveaux actionnaires.

Eh bien, la coopérative du District du Nord-Ouest a eu plus de chance. L'année dernière, la ville a transféré (à titre gratuit - la coopérative a compensé les coûts de conception et de préparation du site) un projet de construction d'une maison monolithique (d'une superficie totale de 10,5 mille m² au adresse Kurkino, microdistrict 15, bâtiment 6), et la coopérative l'a mis en œuvre. Aujourd'hui, les « coopératives » échangent des appartements dans ce bâtiment, car la superficie est plus grande que ce dont elles ont besoin. Quant au coût, un mètre carré coûte aux actionnaires environ 1000-1100 dollars. C'est-à-dire au prix qui était prévu pour les personnes figurant sur la liste d'attente - les participants aux programmes de logement de la ville.

"Il est extrêmement difficile de parvenir à un fonctionnement efficace d'une coopérative", conclut notre conversation Yuri Averin, conseiller du président de MM ZhSK SZAO. "Nous avons probablement passé trop de temps sur tout, j'espère que les choses iront plus vite à l'avenir."

Résumé
Les premières expériences des coopératives relancées et les premiers gros chocs seront certainement utiles. Après tout, les idéologues du projet national « Logement abordable » attribuent un rôle très important au mouvement coopératif. Il y aura des gens actifs prêts à participer à la décision de leur propre destin, cela ne fait aucun doute. C'est au tour de l'État.

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Coût de construction : combien coûte un mètre carré ?

Aujourd'hui, sur le marché immobilier, la situation est difficile en ce qui concerne les prix des appartements et la demande des consommateurs. Selon Chef de l'Association nationale des promoteurs de logements (NHOZH) Leonid Kazinets, au cours de l'année écoulée, le coût moyen par mètre carré dans le pays a diminué de 68 000 à 62 000 roubles, se rapprochant ainsi encore plus du coût. Depuis le début de cette année, de nombreux promoteurs ont commencé à augmenter systématiquement les prix des logements dans leurs projets. Cependant, il y a ceux qui vendent des mètres carrés à un prix aussi proche que possible du prix de revient.

Les acheteurs doivent-ils prêter attention à de tels objets ? Quel rôle joue le coût dans la tarification ? Comment réduire le coût du projet, et ainsi réduire les prix des appartements ? Les éditeurs répondent à ces questions et à d’autres experts du marché lors d'une table ronde absente pour les partenaires de la ressource « Coût de construction : combien coûte un mètre carré ?

Quel est le prix moyen au mètre carré dans les limites administratives de Saint-Pétersbourg et de la région de Léningrad ?

Jusqu'à récemment, le primaire était beaucoup moins cher que le secondaire, mais à l'heure actuelle, leur coût est presque égal. Une grande partie du prix dépend du format de la maison et de sa qualité. Selon nos estimations, à Saint-Pétersbourg, le coût d'une place est d'environ 100 000 roubles. Si nous parlons de la région de Léningrad, en fonction de la distance de la ville, le prix est d'environ 50 000 à 60 000 roubles. Il est à noter que l'accessibilité des transports a un impact très important sur le prix. En général, le coût de la construction est un point clé. Selon les constructeurs, leurs marges ont diminué de manière très significative et ne dépassent pas 15-20 %.

Viatcheslav Semenenko, directeur général de « MASTER Development »

Tous les projets dans lesquels les logements sont vendus à un coût inférieur à 65 000 roubles par mètre carré m'inquiètent personnellement. Je pense que les promoteurs de telles installations fonctionnent à perte. Actuellement, le prix de vente est de 65 000 roubles par «carré», tandis que le coût réel des projets résidentiels est généralement d'environ 40 000 roubles. De plus, tout dépend de l'emplacement et du coût d'achat du terrain, des frais généraux et de publicité, ainsi que des intérêts sur l'utilisation des fonds empruntés. Les autres dépenses s’additionnent très vite. Tout au long de l'existence du marché immobilier, la politique de prix, selon laquelle les promoteurs vendaient des logements à des prix proches ou inférieurs au coût, n'a jamais conduit aucune organisation à quelque chose de bon. Les promoteurs croient souvent qu'en cas de crise, ils peuvent encore vendre à bas prix, la situation s'améliorera et ils augmenteront les prix. Cependant, à mon avis, c'est une opinion erronée.

Anzhelika Alshaeva, directrice de KVS LLC. Immobilier":

Le prix des logements dans les bâtiments neufs, outre les coûts du terrain, de l'ingénierie et de la construction elle-même, est déterminé par les conditions du marché, l'emplacement et l'accessibilité des transports. Par conséquent, des offres similaires, voire identiques dans différentes zones - dans les limites de la ville et dans les banlieues les plus proches - peuvent varier considérablement en termes de prix. Le prix de l'offre sur le segment du marché de masse varie en moyenne de 65 à des centaines de milliers de roubles par mètre carré. Dans les projets résidentiels du groupe d'entreprises KVS, mis en œuvre à la frontière de Saint-Pétersbourg dans la région de Vsevolozhsk, le prix minimum est de 58 000 roubles par mètre carré. C'est l'une des offres les plus attractives à cet endroit. Le prix abordable s'explique par l'ampleur des projets et, par conséquent, par la baisse des coûts de construction. Environ 385 000 m² seront construits à Yasno. m de logements, et à Sertolovo - 250 000 m². m.

Selon nos données, le coût par mètre carré sur le marché secondaire de Saint-Pétersbourg est d'environ 105 000 roubles et sur le marché primaire d'environ 100 000 roubles. Dans la région de Léningrad, selon nos estimations, le coût d'un « carré » sur le marché secondaire est de 51 000 roubles et sur le marché neuf d'environ 52 000 roubles. Il est impossible de nommer la juste valeur par mètre carré à Saint-Pétersbourg, comme dans presque toutes les autres villes de la Fédération de Russie, en raison de l'individualité de chaque projet. Dans un projet, un terrain coûte très cher, ce qui augmente automatiquement le coût du projet. De l'autre, la fourniture de communications, ce qui affectera également de manière significative le prix.

Quels sont les coûts de construction les plus chers ?

Anastasia Alexandrova, analyste principale du groupe E3

Comme vous le savez, le coût de construction comprend le coût des travaux de construction et d'installation, les frais généraux et le bénéfice estimé. Dans la structure des coûts de construction, environ 50 % sont consacrés aux travaux de construction, 20 % au coût d'acquisition du terrain et à l'obtention des permis appropriés, 10 % à l'installation des réseaux de services publics internes. Les 20 % restants sont partagés à peu près également par d'autres dépenses, notamment les travaux d'aménagement paysager, de conception et d'arpentage, ainsi que les travaux de finition.

Le coût moyen de la construction résidentielle à Saint-Pétersbourg est d'environ 60 000 roubles / m². m. Il n'y a pas si longtemps, le gouvernement a lancé un programme de « substitution des importations », qui vise entièrement à réduire le coût des matériaux de construction grâce au recours à des producteurs nationaux. Cependant, tous les matériaux de construction importés n'ont pas d'équivalents nationaux. L'impact sur l'augmentation de la valeur marchande des logements est davantage associé à une augmentation de la demande effective, et non au coût de construction.

Comment réduire les coûts sans sacrifier la qualité du projet ? Ou est-ce impossible ? De combien les prix de l’immobilier peuvent-ils augmenter au cours des six prochains mois ? Pourquoi?

Alexander Ginovker, directeur général de l'agence immobilière Nevsky Prostor, vice-président de l'Association des agents immobiliers de Saint-Pétersbourg et de la région de Léningrad.

À notre avis, les coûts peuvent être réduits grâce à une conception de haute qualité, un processus de construction bien pensé et l'utilisation de nouvelles technologies de construction. Vendre des logements au prix coûtant ne donne pas à l'entreprise de construction la possibilité de se développer, ce qui peut conduire à terme à son retrait du marché de la construction. Aujourd’hui, il n’y a pas de tendance claire à la hausse des prix. Tout dépend des capacités limitées des acheteurs. Nous pensons que la hausse des prix ne dépassera pas quelques pour cent. L’une des raisons de la hausse des prix pourrait être les prêts hypothécaires abordables.

Ekaterina Sivova, directrice générale de l'Agence immobilière régionale (ARN)

Il est possible de réduire les coûts en réduisant le montant des fonds empruntés utilisés pour la construction d'un complexe résidentiel. De plus, la présence de nos propres installations (telles qu'une centrale à béton, DSK) réduira le coût du projet sans sacrifier la qualité du projet. La maîtrise des prix est possible dans les projets couvrant de vastes zones et visant à développer un grand microdistrict.

Lorsqu'il s'agit de la construction d'un grand complexe résidentiel, il est plus facile d'attirer par le prix, car les coûts de construction d'un complexe résidentiel peuvent être compensés par les futurs objets en construction - en raison de la plus grande quantité d'espace que le promoteur doit vendre.