budivel.ru За изолацията и отоплението на къщата.
Пълният процес на оценка включва използването на три подхода: сравнителен,
скъпо и изгодно. Както вече беше отбелязано, задължението за тяхното използване е фиксирано
в почти всички стандарти за оценка. Оценителят не може да използва нито един от подходите,
но трябва да обоснове този отказ, тъй като има право да определя самостоятелно в рамките
всеки от подходите специфични методи за оценка.
Съвсем естествено е, че резултатите от оценката, получени чрез различни подходи (методи), дават
различен размер на разходите. И следователно, на последния етап от оценката, задачата за координиране
получените резултати и обосновка на крайната стойност на себестойността.
Всеки подход към оценката има своите предимства и недостатъци и следователно
невъзможно е чисто формално да се даде предпочитание на който и да е (Таблица 6.10).
Таблица 6.10
Предимства и недостатъци на подходите за оценка на себестойността на машините и
|
Предимства |
недостатъци |
|
|
Сравнителен |
Въз основа на реални пазарни данни Отразява пазарните условия и преобладаващите |
Първоначалната информация бързо остарява и трябва да се актуализира. Изкривяване на цените |
|
скъпо |
Отчита влиянието върху себестойността на производството и технологичните фактори Методи за оценка |
Не отразява пазарната ситуация и влиянието на фактора търсене върху оценяваните обекти Прах |
|
Печеливш |
Дава оценка на стойността от гледна точка на интересите на потребителя (инвеститора) Отразява |
Сложността и несигурността на прогнозирането на бъдещи приходи и разходи за |
Използването на няколко подхода повишава надеждността на резултатите от оценката, дава представа
за цената на един и същ обект от различни позиции: производител, дилър, купувач,
инвеститор и пр. В тази връзка можем да отбележим някои паралели между задачите за оценка и
ценообразуване, тъй като прогнозирането на цената всъщност е същото като прогнозирането на цената.
Ако се използва някакъв метод на разходния подход, тогава се използва икономическа информация за
норми на потребление и цени на ресурси, получени от производителя или продавача, неволно
моделирайте процеса на ценообразуване на себестойността и в резултат да получите себестойната цена на офертата.
Поради това оценката на разходите по правило се оказва надценена, освен ако, разбира се,
са допуснати сериозни грешки в първоначалната информация.
Ако се използва методът на сравнителния подход, тогава "скъпият дух" на получения резултат
много по-малко, но все пак има. Това се дължи на факта, че е документирано
потвърдена информация за цените за аналози и тази информация обикновено се извлича от цената
марки каталози и ценоразписи, т.е. те работят със същите офертни цени. В крайна сметка
възможно надценяване на резултатите, макар и много умерено.
От трите подхода само печелившият дава директен път към прогнозата за цената на търсенето. Цена,
изчислено по всеки метод на доходния подход, представлява горната граница
цената, на която купувачът (инвеститорът) може да се съгласи, ръководейки се от здравия разум
сравнявайки текущите си разходи с бъдещите приходи от притежаването на стоките, които купуват.
Естествено за купувача (инвеститора) цената е толкова по-изгодна, колкото е по-ниска, при равни други условия.
условия. В същото време, колкото по-ниска е цената, толкова по-малка е вероятността за сделка за покупка и продажба за дадена
продукт. Тъй като купувачът (инвеститорът), подобно на продавача, се интересува от сделката, той може
се съгласяват с известно увеличение на начислената цена. Тези съображения водят до заключението, че
че като цяло оценката въз основа на подхода на доходите дава малко подценен резултат,
освен ако, разбира се, не са допуснати грешки при избора на изходни данни при изчисляване на бъдещи доходи и
разходи.
Друг момент, който трябва да имате предвид, когато използвате този подход. Попитайте цена
е доста индивидуално, всеки купувач за същия продукт може да има свой собствен -
На нея. Това обяснява индивидуалността на инвестиционната стойност, оценена за дадена част
проект. Следователно, за да отговаря стойността, оценена от подхода на доходите, най-много
вероятна цена на търсене, е необходимо да се извърши оценка за условията на най-типичните,
типична употреба на оценявания обект.
Първото възприемане на резултатите, получени чрез различни подходи (методи) е
в зависимост от това как стойностите на разходите са разположени една спрямо друга. едно
ситуацията, когато стойностите на разходите са "натрупани", не се различават много една от друга.
Тук едва ли има смисъл да се установяват предпочитанията по отношение на използваните индивидуални подходи.
(методи). Можете да бъдете доволни от изчисляването на средноаритметичната стойност на разходите.
Друга ситуация е, когато стойностите на разходите за два подхода (метода) са близки един до друг и
третата стойност показва значително отклонение от първите две. Близки по смисъл
количествата естествено вдъхват повече доверие, а количество, подобно на "отклонено", трябва да бъде
допълнителен анализ за валидност. И накрая, третата ситуация възниква, когато
Виждаме значително разсейване в резултатите. В този случай е необходимо да се направи оценка
качеството на всеки резултат и намаляване на резултатите до крайната стойност на разходите
предвид това качество.
По-често се извършва координиране на резултатите от оценката, получени чрез различни подходи (методи).
Обща сума експертен метод.Основният експерт тук е самият оценител, т.е
след като знае къде са направени грубите предположения в изчисленията, какви
информацията не е напълно достоверна и какви фактори не са взети предвид за един или друг
причини. Критичният поглед на оценителя към резултатите от собствената му работа помага да се подходи
надежден краен резултат чрез изчисляване на среднопретеглената стойност на разходите.
За да се получи среднопретеглена обща стойност на разходите, е необходимо преди всичко
установяват критерии, по които се сравняват резултатите от различните подходи (методи) и
се правят заключения за предпочитанията им. Има доста голям набор от методи
експертни оценки, използвани за различни цели и описани в литературата (сравнения по двойки,
последователни сравнения, приоритизиране, анализ
За йерархии, моделиране на предпочитания и др.)1. Ще се съсредоточим върху най-простия метод,
използвайки процедура за класиране.
Класирането е местоположението на резултатите от оценката, получени чрез различни подходи (методи),
във възходящ ред на качеството. За да направите това, първо е необходимо да формулирате критериите
качества, чрез които ще се сравняват резултатите от оценката, получени чрез различни подходи
(методи). Освен това на сравнение не подлежат подходите (методите) като такива, а резултатите от тях
използвайте. Открояваме пет основни критерия за качество на резултатите от оценката, приблизително
равни по важност:
Съответствие на стойността, оценена с помощта на този подход, с целта на оценката;
Преобладаване на необработени данни от надеждни източници;
Преобладаването на строги формализирани процедури над интуитивните оценки и предположения;
Степента на близост на резултата до действителната пазарна стойност към момента на оценката;
Използване на дублирана информация от различни източници за валидиране на резултатите
изчисление.
Като пример, нека вземем резултатите от оценката на цената на вертикална пробивна машина,
получени чрез три подхода (метода) и ще класираме тези резултати по три
горните критерии (Таблица 6.11).
В табл. 6.11 експертно според критериите за всеки резултат, получен чрез един или друг подход,
присвоиха техния стандартизиран ранг. Редът на нейното изчисляване е следният: ако два резултата
са еквивалентни и споделят съответните места помежду си, тогава техният ранг е равен на средната стойност на тях
места. Например за първия критерий резултатите за сравнителния и доходния подход
равни и споделят първо и второ място, така че техният стандартизиран ранг
равно (1 + 2)/ 2=1,5. Според четвъртия критерий резултатите от скъпо и
доходни подходи, те са обвързани за второ и трето място, техния стандартизиран ранг
равно (2 + 3)/ 2 = 2,5. След това изчисляваме общите стандартизирани рангове за всеки
Таблица 6.11
Класиране на резултатите от оценката на разходите, получени от различни
Подходи
|
Критерий за качество |
Резултатът, получен чрез сравнителния подход |
Резултатът, получен чрез разходния подход |
Резултатът, получен от доходния подход |
|
|
1. Съответствие на стойността, изчислена чрез този подход, с целта на оценката |
||||
|
2. Преобладаване на необработени данни от надеждни източници |
||||
|
3. Преобладаването на строги формализирани процедури над интуитивните оценки и |
||||
|
4. Степента на близост на резултата до действителната пазарна стойност към момента |
||||
|
5. Използване на дублирана информация от различни източници за потвърждение |
||||
|
Общ ранг |
||||
|
Коефициент на тегло |
Дого подход. В дясната колона на таблицата За целите на контрола бяха изчислени 6.11 суми ред по ред
изчисления, те трябва да са равни на сбора от местата, т.е. 1 + 2 + 3 = 6.
Стандартните рангове се преобразуват в тегловни коефициенти:
Където аз>!
Rjj- сборът от стандартните класации за всички критерии и
подходи; Р,
- общ ранг на резултата, получен чрез i-тия подход.
В нашия пример резултатите от сравнителния, разходния и доходния подход са
тегловни коефициенти 0,41; 0,31 и 0,28, съответно. Средно претеглена обща сума
цена на вертикална пробивна машина: 32590x0,41 + + 36930 x 0,31 + 26420 x 0,28 = 32208
* 32210 rub.
Отваря се анализ на точността на резултатите от оценката, извършена по различни подходи (методи).
възможността тези резултати да бъдат съгласувани на доста обективна основа. Все пак е така
точността е основният критерий за качеството на оценката.
Анализът на точността за всеки подход за оценка ви позволява да получите доверителен интервал, в
което с голяма степен на вероятност може да се намери желаната стойност.
Общата стойност на разходите според трите оценки очевидно трябва да бъде в
диапазон, който ще бъде общ и за трите доверителни интервала, съответстващи на трите
подходи за оценка. Това е интервалният метод за намаляване на завършените оценки до единица
стойност или до много тесен диапазон от стойности.
Ще покажем приложението на интервалния метод при оценка на пазарната стойност
вертикална пробивна машина. Индикатори за анализ на точността на междинните резултати,
получени чрез различни подходи са обобщени в табл. 6.12.
Сравнението на три доверителни интервала е показано на фиг. 6.3. От графиката на фиг. 6.3
може да се види, че всички разглеждани доверителни интервали имат общ интервал от 30874 до 31459
търкайте. Следователно крайната стойност на цената съответства на средата на този интервал, т.е.
д. е равно на (30874 + 31459) / 2 = = 31166 рубли. Това е малко по-малко от средното
стойност на цената, равна на 31980 рубли.
Друг метод за интерпретиране на резултатите от прецизния анализ е вграждането
опростена форма на обобщената крива на разпределение (метод на кривата на сумата
разпространение).
Таблица 6.12
Показатели за анализ на точността на резултатите от междинната оценка
Цената на вертикална пробивна машина, получена чрез различни подходи
Разходен подход
Ориз. 6.3. Получаване на крайната цена по интервалния метод
Приема се, че получените доверителни интервали отговарят на условията на нормата
разпределения, тоест тяхната ширина съответства на правилото плюс или минус две сигма (±2a). Такава
разпределението може да бъде опростено като трапец, чиято долна основа е равна на
ширината на доверителния интервал, т.е. "четири сигма", а горната база е "2/3 сигма",
или 1/6 доверителен интервал. Площта на трапеца е равна на -
Noah 100%, тогава височината му е равна на 42,86 / a или 171,43 / CI, където CI е ширината на доверието
интервал.
Въз основа на горните съотношения се изгражда трапец върху всеки доверителен интервал,
приблизително описваща линията на нормално разпределение.
Окончателната оценка на разходите се счита за резултат от представяне на обобщена извадка
е смес от три проби, получени при всеки подход, чието разпределение е близко до
нормално. Разпределението за обобщената извадка може да бъде нанесено графично като прекъсната линия
права, чиито ординати са равни на сбора от ординатите на три трапеца. Така получаваме
приблизително представяне на кривата на разпределение, която комбинира резултатите от изчисленията на разходите
три подхода (метода).
Крайната стойност на цената може да бъде намерена от режима (т.е. отгоре) на полилинията.
Прилагане на метода на кумулативната крива на разпределението към оценка на разходите
вертикална пробивна машина е показана на фиг. 6.4.
Като се има предвид общата крива на разпределение на фиг. 6.4 могат да се направят два извода.
Първо, горната част на счупената линия съответства на цената на машината около 33 400 рубли. Това
стойност може да се приеме като крайна стойност на прогнозната стойност, интегрирайки резултатите
оценка по три подхода.
Второ, сместа от три разпределения не е строго унимодална, тъй като не наблюдаваме
един, но два върха или режима. Друг, по-слабо изразен пик се създава от разпределението от
оценка по доходния подход, което дава основание да се смята, че резултатите от оценката
подход не са статистически хомогенни по отношение на получените резултати
сравнителен и разходен подход.
В този пример, когато се обобщава оценката, претеглянето на подхода на доходите е най-малко,
а крайната стойност се формира основно въз основа на резултатите от оценката на сравнителни и
разходни подходи, както се вижда от оценките на общите разходи, получени по метода
експертно класиране (32210 рубли) и метода на кривата на общото разпределение (33400 рубли).
Анализ на получените изчисления и окончателно заключение
Информация за сделките за продажба
Аналозите A и C не могат да се използват за изчисляване, тъй като стойността на нетния оперативен доход за първия не е сравнима с този показател за оценявания обект, а за втория доходът се посочва за последната година.
Вероятната продажна цена на оценявания имот ще бъде равна на:
C около \u003d 50 000 рубли. : 0,08 \u003d 625 000 рубли.
Последният етап от сравнителния подход за оценка на недвижими имоти е намаляването на коригираните стойности на цените на аналогични обекти, получени в хода на техния анализ, в една стойност или диапазон от стойности.
Координирането (обобщаването) на разходните показатели е доста важен етап от сравнителния подход. По време на този етап оценителят анализира получените показатели и ги свежда до диапазон от стойности или една стойност. На този етап предимствата и недостатъците на всеки индикатор за стойност, надеждността на пазарните данни и използваните методи за анализ се разглеждат и внимателно се претеглят. Докладът за оценка трябва ясно да посочва мотивите зад заключението за оценка на стойността.
По време на съгласуването е необходимо да се уверите, че полученият стойностен индикатор е в съответствие с целта на оценката и стойностните показатели, получени при използване на други подходи за оценка.
За да се сведат няколко индикатора до една стойност, се използват методи за анализ на претеглените средни стойности.
Среднопретеглената, изчислена от оценителя, ще бъде вероятната продажна цена на оценявания обект, която може да бъде закръглена в приемливи граници във всеки конкретен случай.
Този подход се използва често и дава добри резултати при оценяване на обекти, за които има достоверна информация за цените на извършени сделки за покупко-продажба или за офертните цени на такива обекти за продажба.
7.1. Обосновка на необходимостта от
споразумение за оценка
Международните стандарти за оценка препоръчват да се използват три подхода за оценка – разходен, сравнителен и доходен. Руските стандарти определят тези подходи като задължителни. Спазването на международните стандарти и руското законодателство налага хармонизирането на получените резултати, тъй като тези подходи се прилагат към един и същ обект в рамките на една и съща процедура за оценка.
Целта на обобщаването на резултатите от използваните методи е да се определят предимствата и недостатъците на всеки от тях и да се избере единична оценка на разходите. Координирането на резултатите от оценката е много актуална и много трудна за решаване задача. Първо, нека анализираме как западните оценители предлагат да решат този проблем.
Монографията „Оценка на недвижими имоти“ на Г. С. Харисън дава следните препоръки: „При съгласуване на резултатите оценителят събира заедно данните и показателите за стойност, получени въз основа на три подхода, и ги оценява с помощта на метода на причинно-следствения анализ, който води до разумно заключение за стойността, която е цел на оценката. Оценителят трябва ясно да определи естеството и обхвата на възложената работа и да започне да претегля относителната важност и приемливост на различните данни и подходи към проблема.” Но авторът не разкрива методологията, механизма и процедурите за такова претегляне.
В книгата на Дж. Фридман и Н. Ордуей „Анализ и оценка на доходоносни недвижими имоти“ се казва следното за проблема за съгласуването: „Съгласуването е процес на вземане на решения, а не процес на механично осредняване на получените резултати
използвайки три подхода. По време на този процес оценителят тества приемливостта на принципите за оценка на различни етапи на идентифициране на задачата, събиране на данни и анализ, като използва всеки подход за оценка. Оценителят може да използва статистически изчисления, за да развие разпределение на вероятностите." Отново спецификата на споразумението на практика липсва.
В книгата "Организация на оценката и данъчното облагане на недвижими имоти" под общата редакция на J.K. Eckert проблемът за съгласуване на резултатите от оценката е анализиран по-подробно и по-задълбочено:
и слабостите на всеки от използваните подходи по отношение на този тип недвижим имот и към конкретен обект. В този случай средноаритметичната стойност на трите резултата от оценка изобщо не се извежда. И не е задължително един от получените резултати да е окончателен. Целта в повечето случаи е да се изчисли приблизителен размерпазарна стойност, обикновено дефинирана като най-вероятна ценапри продажба, а тази стойност може изобщо да не е резултатът, получен по някой от методите за оценка... Крайната стойност на оценката ще бъде определена някъде между тях. С други думи, приема се, че крайният резултат от оценката може да бъде избран от един от подходите. Въпреки това, предвид вероятностния характер на концепцията пазарна стойност, това е по-скоро изключение, отколкото правило. Крайният резултат все още е вероятностна стойност, която по правило се определя с помощта на вероятностно (статистическо) претеглянерезултати, получени чрез три подхода.
Книгата на S. P. Pratt "Оценка на бизнеса" също така посочва, че често е полезно стойностите, получени чрез различни подходи, да се таблират в табличен вид, за да се дадат относителни теглаи едва след това направете заключение, като вземете предвид използвания стандарт (база) за оценка.
Подобна преценка е изразена и в друга книга – „Ръководство за оценка на бизнеса“ (автори: J. Fishman, SP Pratt, K Griffith, K. Wilson): „За да получат оценка на разходите, консултантите (оценителите) често използват две или повече методи. Това води до поредица от различни потенциални оценки и консултантът трябва да намери начин да определи най-добрата оценка в рамките на тази последователност. Това обикновено се постига чрез претегляне на относителната важностили приемливоствсеки метод на оценка, водещ до определена стойност на желаната оценка.
Въпреки това, далеч не е лесно да се определи на кои мерки за ефективност трябва да се даде по-голяма тежест и как съответният метод може да бъде претеглен спрямо други. Има два основни подхода, които могат да се използват при претегляне на различните резултати, получени в конкретно проучване, за да се достигне до цялостна окончателна мярка на желания резултат: подходът на математическото претегляне (математическият подход) и подходът за субективно претегляне (субективният подход) . Консултантът по оценка е свободен да използва всеки един от тези подходи, но трябва да е наясно, че и двата имат своите предимства и недостатъци.
Отбелязва се, че въпреки че директното претегляне на резултатите е някакъв опростен и примитивен модел за отчитане на влиянието на ценовите фактори върху резултатите от оценката, то има важно предимство пред субективното претегляне, което се състои във факта, че този подход улеснява за да може клиентът или друг потребител на оценката да разбере логиката на мисленето на оценителя. , и в количествена (количествена) форма. Авторите описват това предимство по следния начин: „Ако оценителят каже: „Придавам най-голяма тежест на метода на дисконтирания паричен поток“, тогава читателят може да попита: „Добре, колко тежест придавате на този метод?“ Подходът на математическото претегляне предоставя тази допълнителна информация. Съществен недостатък на математическото претегляне е, че при голямо разпространение на индивидуалните резултати от оценка, неговото прилагане става проблематично и крайният резултат става по-малко точен.
В този случай недостатъците на единия подход са предимствата на втория и обратно.
В руската оценъчна практика на проблема за хармонизиране на резултатите през последните години се отделя сериозно внимание, което се доказва от съдържанието на множество учебници, публикации в периодични издания и изказвания на конференции по въпросите на оценката.
В книгата на С. В. Валдайцев „Оценка на бизнеса и иновациите“ се говори за необходимостта от претегляне с помощта на теглови коефициенти, но тези коефициенти са чисто експертни, тоест се получават чрез субективни експертни преценки на квалифициран оценител. Въпреки това, механизмът или логиката на разсъжденията, които произвеждат тези коефициенти, е
не са включени в ръководството.
В учебника "Оценка на бизнеса" (под редакцията на А. Г. Грязнова и М. А. Федотова) авторите препоръчват да се претеглят резултатите въз основа на методите на математическия и субективния подход. С математическо претегляне се предлага да се определят числените стойности на специфичните тегла, като се вземат предвид някои фактори (естеството на бизнеса, целта на оценката, вида на стойността, нивото на ликвидност и др.) , а при субективно претегляне професионалният опит и преценката на оценителя са на преден план. В учебника няма представяне на конкретни процедури за такова претегляне.
Учебникът „Оценка на недвижими имоти“ (ред. А. Г. Грязнова и М. А. Федотова) предоставя примери за съгласуване на резултатите от оценка въз основа на метода за йерархичен анализ, въпреки че самият метод не е описан.
Подобен подход към проблема за съгласуване на резултатите е представен и в статията на Г. Г. Азгалдов „Проблеми на съгласуването на оценките и възможните му решения“, в която въз основа на инструментите на съвременната експертна квалиметрия първо се определят количествено отделните свойства - фактори които влияят върху надеждността на резултатите от оценката, получени по различни, например по три метода, тогава се изчислява количественият израз на разходите за всеки метод на оценка, въз основа на който се определя обобщената стойност на разходите.
Методът на експертната квалиметрия се основава на количествена оценка на такъв качествен показател като надеждността на отделните резултати, получени чрез три подхода - печеливш, скъп и пазарен. Основата за определяне на степента на надеждност на всеки подход са:
– надеждността на изходната информация, използвана при изчисленията по всеки метод;
- броя и естеството на допусканията (явни и неявни), използвани от оценителя, които може да не отговарят на реалността (например при прогнозиране на бъдещи приходи или бъдещи разходи, при определяне на дисконтовия процент с помощта на метода на кумулативно изграждане).
За да се стигне до крайна стойност въз основа на трите резултата от оценката, се използват различни методи за определяне на теглата, необходими за извличане на стойността на даден имот въз основа на формула за средно претеглена стойност. В допълнение към посочения метод за математическо претегляне, описан в монографиите на С. Прат, се използват и модовият, медианният, вероятностният подход и методът за йерархичен анализ (HAI).
ОКОНЧАТЕЛНО Съгласуване на резултатите
Последният елемент от процеса на оценка е да се сравнят резултатите, получени от различни подходи, и да се сведат до един разход. Процесът на редукция отчита силните и слабите страни на всеки подход, определя доколко те значително влияят върху оценката на обективно отражение на пазара. Процесът на съпоставяне на резултатите от прилагането на подходите води до установяване на крайната цена, с която се постига целта на оценката. Крайната цена е професионална преценка на оценителя относно стойността на обекта на оценка.
Последната стъпка при определяне на стойността на оценявания бизнес е процедурата за координиране на резултатите, получени от оценителя при прилагане на различни подходи и методи (фиксирани от международните и руските стандарти за оценяване) по отношение на един обект в рамките на един процес (оценка задача). Крайната цена е професионалната преценка на оценителя относно стойността на оценявания обект.
Необходимостта от тази процедура се дължи на факта, че в повечето случаи прилагането на различни подходи и методи дава различни разходни резултати (понякога разликата достига 50%). Причината за това е, че повечето пазари са несъвършени, потенциалните потребители могат да бъдат дезинформирани, а производителите може да са неефективни. Поради тези и редица други причини, използването на различни подходи и дава различна стойност.
Консолидиране на резултатите от оценката- това е получаването на окончателната оценка на обекта чрез претегляне и сравняване на резултатите, получени при използване на различни подходи към оценката.
Крайната стойност на стойността на обекта на оценка- това е най-вероятната стойност на стойността на обекта на оценка, получена в резултат на обобщаване на резултатите от изчисленията на стойността на обекта на оценка, обоснована от оценителя, използвайки различни подходи и методи за оценка. Тя може да бъде представена като единична парична стойност или като диапазон от най-вероятните стойности.
обикновено, един от подходите се счита за основен, другите два са необходими за коригиране на получените резултати. Това отчита значимостта и приложимостта на всеки подход в конкретна ситуация. Поради неразвитостта на пазара, спецификата на обекта или липсата на налична информация се случва някои от подходите в конкретна ситуация да не могат да бъдат приложени.
ОБЩА ФОРМУЛА ЗА ОКОНЧАТЕЛНО Съгласуване на резултатите от оценката
където - общата стойност на обекта на оценка, r.; - разходите, определени съответно от доходния, сравнителния и разходния подход, т.; – подходящи коефициенти на тежест, избрани за всеки подход за оценка,
Коефициентите на тежест за координиране на получените резултати в крайната цена се закръгляват нагоре с точност от 10% (по-рядко до 5%). Закръгляването е необходимо поради факта, че незакръглените тегла дават на клиента на отчета погрешна представа за точността на резултата.
Когато се съгласявате, вземете предвид:
1) пълнота и достоверност на информацията;
2) съответствие на процедурата по оценяване с целите на оценката;
3) предимства и недостатъци на подходите в конкретна ситуация.
Така крайната стойност е само най-вероятната цена на оценявания бизнес.
МЕТОДИ ЗА ОПРЕДЕЛЯНЕ НА ТЕГЛОВИТЕ КОЕФИЦИЕНТИ И Съгласуване на резултатите от оценката
Методите се различават по използването при съпоставянето на крайните данни на неравностойни методи за избор на теглови коефициенти, приписани на резултатите от оценката, получени чрез различни подходи. Ако при първия метод се използва само логически анализ, то при останалите той е логико-математически, т.е. оценителят налага логическите си разсъждения върху някаква рейтингова скала, тогава въз основа на избрания метод на изчисление се определя предварителната стойност на коефициентите на тежест се определя; получените стойности се закръгляват.
МЕТОД НА ЛОГИЧЕСКИ АНАЛИЗ
Метод на логически анализсе състои в избора на теглови коефициенти при съгласуване на резултатите от оценката експертно , въз основа на логическия анализ, извършен от оценителя, като се вземат предвид всички съответни параметри. Този метод е най-разпространеният в оценъчната практика.
ПРИМЕР ЗА ПРИЛОЖЕНИЕ НА МЕТОДА НА ЛОГИЧЕСКИ АНАЛИЗ
1. Определете крайната стойност на оценката на АД Самарски завод, извършена с цел по-нататъшно закупуване на бизнеса.
2. Определете крайната стойност на оценката на стойността на имуществения комплекс на АД Самарски завод.
МЕТОД НА КОНСОЛИДАЦИЯ ПО КРИТЕРИИ
За определяне на тегловните коефициенти на различни подходи се използва този метод четири обективни критерия , избрани по преценка на оценителя, които описват индивидуалните предимства или недостатъци на прилагания метод на изчисление, като се отчитат спецификата на оценката на определен бизнес.
Изчисляването на "тегла" по този метод се извършва на няколко етапа:
1) изгражда се матрица от фактори, в която на всеки подход се приписват четири вида точки в съответствие с четири критерия (има повече критерии, следователно има повече точки);
2) определя се сборът от точки на всеки подход, след това - използваните подходи;
3) по отношение на сбора от точки на този подход към сбора от точки от всички използвани подходи се определя прогнозната тежест на подхода в проценти;
4) изчислените тегла на подходите се закръгляват до 10%, по-рядко - 5%.
ПРИМЕР ЗА ПРИЛОЖЕНИЕ НА МЕТОДА НА КОСОЛИДАЦИЯ ПО КРИТЕРИИ
Определете крайната стойност на стойността на обекта на оценка по метода на съпоставяне според критериите.
| Подход | Печеливш | Сравнителен | скъпо |
| Приблизителна цена, руб. | 5 000 000 | 3 000 000 | 2 000 000 |
| Критерий | точки | ||
| 1. Възможност за отразяване на истинските намерения на потенциален инвеститор и продавач | |||
| 2. Надеждност и достатъчност на информацията, въз основа на която са извършени анализите и изчисленията | |||
| 3. Способността на параметрите на използваните методи да отчитат пазарните колебания | |||
| 4. Способността да се вземат предвид специфичните особености на обекта, които влияят върху неговата стойност | |||
| ОБЩО ТОЧКИ ЗА ПОДХОД | |||
| Подходът беше възприет | да | да | да |
| Сума от точки | |||
| Тегло на подхода, % | 40 | 34,3 | 25,7 |
| Тегло на подхода закръглено, % | |||
| Стойността на подхода, като се вземе предвид претеглянето, разтрийте. | 2 000 000 | 900 000 | 600 000 |
| ДОГОВОРЕНА СТОЙНОСТ НА РАЗХОДИТЕ, руб. | 3 500 000 | ||
| ОБЩА ПАЗАРНА СТОЙНОСТ НА ОБЕКТА НА ОЦЕНКА, закръглена, руб. | 3 500 000 |
МЕТОД ЗА ЙЕРАРХИЕН АНАЛИЗ
Метод за йерархичен анализ(AHP) - систематична процедура за йерархично представяне на елементите, които определят същността на всеки проблем. Състои се в разделяне (разлагане) на проблема на по-прости компоненти и по-нататъшна обработка на последователните преценки на оценителя чрез сравнения по двойки.
В MAI основната цел на изследването и всички фактори, които в една или друга степен влияят върху постигането на целта, са разпределени по нива в зависимост от степента и характера на влиянието. На първото ниво на йерархията винаги има един връх - целта на изследването. Второто ниво на йерархията се състои от фактори, които пряко влияят върху постигането на целта. В този случай всеки фактор е представен в изграждащата се йерархия от връх, свързан с връх от 1-во ниво. Третото ниво се състои от фактори, от които зависят върховете на 2-ро ниво. И т.н. Този процес на изграждане на йерархия продължава, докато всички основни фактори не бъдат включени в йерархията или е невъзможно директно да се получи необходимата информация за поне един от факторите от последното ниво. В края на йерархичната конструкция за всеки родителски връх се извършва оценка на коефициентите на тежест, която определя степента на неговата зависимост от върховете на по-ниско ниво, влияещи върху него. В този случай се използва методът на сравнения по двойки.
Метод на сравнения по двойки (версия на T. Saaty).
В тази модификация, както и в класическата версия на метода на сдвоените сравнения, изследваните фактори се сравняват един с друг. Освен това при този метод факторите се сравняват по двойки във връзка с тяхното въздействие („тегло“ или „интензитет“) върху тяхната обща характеристика.
| A1 | A2 | … | Ан | Нека A1, A2, ..., An са основните фактори, които определят състава на обекта. След това, за да се определи структурата на обекта, се попълва матрицата на сдвоените сравнения. Ако означим дела на фактора Ai като w i , тогава матричният елемент a ij = w i / w j . По този начин, в предложения вариант на прилагане на метода на двойните сравнения, не се определят стойностите на разликите в стойностите на факторите, а тяхното съотношение. В този случай очевидно a ij = 1/a ji . Следователно матрицата за сравнение по двойки в този случай е положително определена, обратно симетрична матрица с ранг, равен на 1. | |
| A1 | а 12 | … | a 1n | ||
| A2 | а 21 | … | a 2n | ||
| … | … | … | |||
| Ан | a n1 | a n2 | … |
За да проведе субективни сравнения по двойки, T. Saaty разработи скала с относителна важност.
Оценката на недвижим имот е методично обосновано мнение на експерт относно стойността на обект на недвижим имот или процеса на определяне на стойността.
Координирането на резултатите от оценката се осъществява чрез 3 различни подхода: сравнителен, скъп, изгоден.
Сравнителният подход за оценка на недвижими имоти се основава на информация за скорошни сделки с подобни обекти на пазара и сравнение на оценявания имот с аналози.
Предимствата на сравнителния подход са:
най-простият подход;
статистически валидни;
предлага методи за корекция;
предоставя данни за други подходи в оценката.
Недостатъците на сравнителния подход са:
изисква активен пазар;
не винаги са налични сравнителни данни;
изисква изменения, голям брой от които се отразява на надеждността на резултатите;
въз основа на минали събития, не взема предвид бъдещите очаквания.
Разходен подход - набор от методи за оценка на стойността на имот въз основа на определяне на разходите, необходими за възстановяване или замяна на имот, като се отчита неговото износване. Разходният подход се основава на принципа на заместването, който предполага, че разумният купувач не би платил повече за имот от цената на изграждане на имот, който е подобен по полезност на имота, който се оценява.
Предимства на разходния подход:
При оценката на нови обекти най-надежден е разходният подход.
Този подход е подходящ или единствен възможен в следните случаи:
технико-икономически анализ на себестойността на ново строителство;
обосновка на необходимостта от актуализиране на съществуващото съоръжение;
оценка на сгради със специално предназначение;
при оценка на обекти в "пасивните" сектори на пазара;
анализ на ефективността на земеползването;
решаване на проблеми със застраховането на обекти;
решаване на данъчни проблеми;
при договаряне на стойността на имота, получен по други методи.
Недостатъци на разходния подход:
Разходите не винаги са еквивалентни на пазарната стойност.
Опитите за постигане на по-точен резултат от оценката са съпроводени с бързо нарастване на разходите за труд.
Несъответствието между разходите за придобиване на оценявания имот и разходите за ново строителство на абсолютно същия имот, тъй като натрупаната амортизация се приспада от стойността на строителството по време на процеса на оценка.
Проблемно изчисляване на разходите за възпроизвеждане на стари сгради.
Трудност при определяне на размера на натрупаното износване на стари сгради и конструкции.
Отделна оценка на земята от сградите.
Проблемна оценка на парцели в Русия.
Доходният подход за оценка на недвижимите имоти отразява мотивацията на типичния купувач на доходен имот: очаквана бъдеща възвръщаемост с необходимите характеристики. Като се има предвид, че съществува пряка връзка между размера на инвестицията и ползите от търговското използване на обекта на инвестиция, стойността на недвижимия имот се определя като стойността на правата за получаване на доход от него.
Основното предимство, което доходният подход за оценка на недвижимите имоти има в сравнение с пазарния и разходния подход е, че отразява в по-голяма степен представата на инвеститора за недвижимите имоти като източник на доходи, т.е. това качество на недвижимия имот се взема предвид като основен ценообразуващ фактор. Доходният подход към оценката е тясно свързан с пазарните и разходните методи.
За негова пазарна стойност се приема среднопретеглената стойност на стойността на имота (V).
Коефициенти на значимост на оценките на стойността на имотите, получени съответно от разходния, сравнителния и доходния подход; - общата стойност на имота, оценен според разходния подход, хиляди рубли; - общата стойност на имота, който се оценява според сравнителния подход , хиляди рубли; - общата стойност на недвижимите имоти на обекта по доходов подход, хиляди рубли
По отношение на тези коефициенти трябва да е спазено равенството:
По този начин среднопретеглената стойност на стойността на имота (V) е:
V = (203232.4 * 0.2) + (61149.06 * 0.3) + (103654.05 * 0.5) \u003d 79892.21, хиляди рубли.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Оферта на пазара на услуги
пазар на предлагане Жилищният въпрос може би е бил и остава актуален по всяко време, но за разлика от обикновения жилищен въпрос, въпросът за временния подслон в чужд град е донякъде ...
Отворено акционерно дружество Дом
Бизнес планът е документ, съдържащ основните аспекти на бъдещо бизнес начинание. Той анализира проблемите, с които един предприемач може да срещне, и също така идентифицира начини...
Икономическо изчисляване на работите по хидравлично разбиване
Хидравличното разбиване е най-разпространеният метод за въздействие върху зоната на дъното. Същността на този процес е да се инжектира течност в пропусклива формация под налягане...
Последният етап при определяне на стойността на оценявания имот е процедурата за съгласуване на резултатите, получени от оценителя при прилагане на различни подходи и методи (фиксирани от международни и руски стандарти за оценка) по отношение на един обект в рамките на същия процес (задача за оценка ) .
Необходимостта от тази процедура се дължи на факта, че в повечето случаи прилагането на различни подходи и методи дава различни разходни резултати (понякога разликата в калкулирането на пазарната цена достига до
петдесет %). Причината за това е, че повечето пазари са несъвършени, потенциалните потребители могат да бъдат дезинформирани, а производителите може да са неефективни.
Консолидиране на резултатите от оценката- това е получаването на крайната стойност на обекта на оценка на обекта чрез претегляне и сравняване на резултатите, получени при използване на различни подходи към оценката.
Крайната стойност на стойността на обекта на оценка- това е най-вероятната стойност на стойността на обекта на оценка, получена в резултат на обобщаване на резултатите от изчисленията на стойността на обекта на оценка, обоснована от оценителя, използвайки различни подходи и методи за оценка. Тя може да бъде представена като единична парична стойност или като диапазон от най-вероятните стойности.
По правило един от подходите, използвани в резултат на оценката, се счита за основен, другите два са необходими за коригиране на получените резултати. Това отчита значимостта и приложимостта на всеки подход в конкретна ситуация. Поради неразвитостта на пазара, спецификата на обекта или липсата на налична информация се случва някои от подходите в конкретна ситуация да не могат да бъдат приложени.
За да се договорят резултатите, е необходимо да се определят „теглата“, според които отделните предварително получени стойности ще формират крайната пазарна стойност на имота, като се вземат предвид всички значими параметри въз основа на експертното мнение на оценителя.
Координирането на резултатите, получени чрез различни подходи за оценка, се извършва по формула (27):
където С общо.- общата стойност на обекта на оценка;
С JV- цената, определена от сравнителния подход;
С RFP- цената, определена от разходния подход;
С ДП– стойност, определена от доходния подход;
k 1, k2, k 3са подходящите коефициенти на тежест, избрани за всеки подход за оценка.
По отношение на тегловните коефициенти трябва да има следното равенство:
Коефициентите на тежест за координиране на получените резултати в крайната цена се закръгляват нагоре с точност от 10% (по-рядко до 5%). Закръгляването е необходимо поради факта, че незакръглените тегла дават на клиента на отчета погрешна представа за точността на резултата.
Въз основа на закръглените тегла, договорената стойност на оценявания имот се изчислява чрез умножаване на резултата от разходите, получен чрез всеки подход, по закръгленото тегло на подхода. Получената стойност в парични единици се закръглява.
Когато се съгласявате да вземете предвид:
Пълнота и достоверност на информацията;
Съответствие на процедурата по оценяване с целите на оценката;
Предимства и недостатъци на подходите в конкретна ситуация.
Така крайната стойност на стойността е само най-вероятната цена на оценявания имот.
Сред многото методи за определяне на тегловни коефициенти и съгласуване на получените резултати могат да се посочат следните:
Метод на логически анализ;
Метод за йерархичен анализ;
Метод за съвпадение на критериите и др.
Метод на логически анализсе състои в избора на коефициенти на тежест при съгласуване на резултатите от оценката от експерти, въз основа на логически анализ, извършен от оценителя, като се вземат предвид всички значими параметри. Този метод е най-разпространен в практиката на оценката.
Например, необходимо е да се определи стойността на даден имот, ако при определяне на стойността са получени от оценителя следните резултати (Таблица 23).
Коментар на резултатите: в този случай най-голямото "тежест" (70%) се приписва на доходния подход, тъй като обектът на оценка е индустриална сграда, която носи стабилен доход. На разходния подход се дава по-ниско „тежест” (30%) поради факта, че разходите за възпроизвеждане не винаги съответстват на пазарната стойност. Не е използван сравнителният подход, тъй като оценителят не е открил подобни обекти.
Таблица 23
Внедряване на метода на логическия анализ
Метод за йерархичен анализразработена в началото на 70-те години на миналия век. Американският математик Томас Саати като процедура за подпомагане на вземането на решения, която той нарече „Процес на аналитичната йерархия“. Авторите на руското издание преведоха това заглавие като „Метод за анализиране на йерархиите“.
Този метод принадлежи към класа на критериите и се използва активно в момента, включително в дейностите по оценка. Методът се основава на йерархична процедура за оценка на алтернативите. Нека го представим по следния начин:
Ниво 0: Целта е да се оцени тежестта на подхода за оценка;
Ниво 1: критерии - достоверност на получените резултати; съответствие с целите на оценката;
Ниво 2: Критерии - достоверност, поради достоверността на информацията; надеждност поради изобилието от информация.
Броят на нивата може да не е ограничен. Трябва обаче да бъде изпълнено следното условие: всяко ниво трябва да бъде разкрито от следващото ниво. Така например, критерият от ниво 1 „надеждност на получените резултати“ може да бъде разкрит от ниво 2, а ниво 2 трябва да бъде разкрито от ниво 3 и т.н. На практика те често се ограничават до първо ниво. Следващата стъпка в прилагането на метода за йерархичен анализ е да се получи оценка на всяка алтернатива за всеки критерий.
Например, трябва да дефинирате коефициенти на тежест за изчисляване на стойността на обекта на оценка с помощта на анализа на йерархиите. За фиксиране на резултата от сравняване на двойка алтернативи може да се използва скала за оценка (Таблица 24).
Резултатите от сравненията по двойки и изчисляването на коефициентите на тежест се записват в табличен вид (Таблица 25).
Обяснения към таблицата. 25: на пресечната точка на реда „Скъп” и колоната „Печеливш” се изписва дроб 3/1. Това изразява мнението на оценителя, че Разходният подход в тази ситуация има умерено предимство пред подхода на дохода, т.е. значимостта на подхода на разходите в окончателното споразумение е три пъти по-висока от тази на подхода на доходите. По-нататъшните разсъждения са подобни.
Въз основа на резултатите от изчислението нормализираната стойност за целите на съгласуването на резултатите се закръглява и се преобразува в проценти (0,3390 0,3 × 100 =
= 30 %) .
Когато се задават тегла за резултатите от разходите, получени чрез други подходи, алгоритъмът е същият.
Таблица 24
Скалата за оценка на резултатите от сравняване на алтернативи
Таблица 25
Изчисляване на тегловни коефициенти чрез анализ на йерархии въз основа на
резултати от сравнения по двойки на алтернативи
Метод за съвпадение на критериите.За определяне на тегловните коефициенти на различните подходи този метод използва четири обективни критерия, избрани по преценка на оценителя, които описват индивидуалните предимства или недостатъци на прилагания метод на изчисление, като се вземат предвид характеристиките на оценката на конкретен обект.
Изчисляването на "теглата" на използваните методи се извършва на няколко етапа:
1) изгражда се матрица от фактори, в която на всеки подход се приписват четири вида точки в съответствие с четири критерия (има повече критерии, следователно има повече точки);
2) определя се сборът от точки на всеки подход, след това - използваните подходи;
3) по отношение на сбора от точки на този подход към сбора от точки от всички използвани подходи се определя прогнозната тежест на подхода в проценти;
4) изчислените тегла на подходите се закръгляват до 10%, по-рядко - 5%.
Например, необходимо е да се определи крайната стойност на стойността на обекта на оценка по метода на съпоставяне по критерии. Резултатите от оценката на обекта, получени с помощта на приходния, сравнителния и разходния подход, както и становището на оценителя по установените критерии са представени в табл. 26
Таблица 26
Методи за съгласуване на разходните резултати от оценката
