Часто от риелторов приходится слышать, что юристы, привлекаемые к сделке, излишне осторожны и в совершении сделки не заинтересованы, т.к. не получают комиссионных от продажи объекта. Именно из-за этого они склонны «умничать», искать пороки в конструкции договора, истории объекта и т.п., показывая тем самым, что они не зря берут деньги с клиента. Не буду спорить, логика здесь есть.
При этом существует и другая сторона медали: желание агента совершить сделку любой ценой тоже не слишком похвально. Приведу свежий пример.
Супруги приобрели землю и дом в кредит. Общая стоимость недвижимости составляла около 15 млн. рублей. Кредит брался в размере 12 млн.
Во время обслуживания кредита произошел несчастный случай – муж погиб. Комплексного ипотечного страхования не было, застрахованы были только стены, но не жизнь заемщика. Супруга осталась с долгом в 12 млн. рублей и детьми, без источника дохода, т.к. не работала.
Она долгое время вела переговоры с банком по поводу выхода из сложившегося положения, понимая, что дом придется продавать, но результата переговоры не дали. Как только прошло полгода с момента смерти мужа, банк обратился в суд с иском об обращении взыскания на дом и землю. Было вынесено решение суда, согласно которому недвижимость была выставлена на торги со стартовой ценой около 8 млн. рублей (т.к. цены на недвижимость сильно упали).
Женщина запаниковала, т.к. стала опасаться, что стоимости дома не хватит для погашения долга, и обратилась за помощью в агентство недвижимости, в котором ей прежде помогали с покупкой.
Ей пояснили, что сперва будут проведены торги с начальной ценой, установленной судом. Как правило, первые торги срываются, так как покупатели заинтересованы в снижении цены. После этого пристав-исполнитель снижает цену на 15 процентов и назначает повторные торги.
Риелтор дал подробную консультацию и о том, что может произойти далее.
Он сообщил, что согласно п. 4 ст. 58 ФЗ «Об ипотеке», в случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, залогодержатель (в данном случае - банк) вправе оставить за собой заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах.
Агент сослался на п.5 ст. 61 ФЗ «Об ипотеке», согласно которому «если залогодержатель оставляет за собой предмет ипотеки , которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается ».
Таким образом, риелтор нарисовал вдове единственный, по его мнению, путь к полному освобождению от долга: срывать первые торги, срывать вторые торги, надеяться, что банк оставит за собой недвижимость, т.к. в этом случае будет списан долг.
Женщина понимала, что сорвать торги – удовольствие недешевое, а денег у нее уже не было. Кроме того, она сильно сомневалась, что без ее вмешательства и после снижения цены торги сорвутся сами собой: комфортабельный дом в хорошем районе много кого мог заинтересовать, да и банки совершенно не заинтересованы в непрофильных активах вроде жилой недвижимости, стараются скорее от нее избавится.
Что же делать?
Риелтор предложил свои услуги. Он рассуждал так: да, за 15 млн. дом уже не продать, но можно попробовать сделать это за 10-11 млн. Он указывал: не нужно ждать результатов торгов, надо продавать дом самим. Даже если выручить 10 млн. рублей это будет лучше, чем если дом продадут на вторых торгах. В этом случае цена может быть, например, такая: 8 000 т.р. – 15 % (1 200 т.р.) = 6 800 т.р. Поскольку общая сумма долга составляла около 12 млн. рублей, то это всего лишь чуть больше половины.
Вдова согласилась и попросила риелтора помочь ей.
Поскольку это был хороший риелтор, он действительно нашел покупателя на дом, который согласился выплатить 11 млн. единовременно.
Женщина получила разрешение от банка на совершение сделки, продала недвижимость и оплатила работу риелтора.
В результате торги не состоялись, банк получил 11 млн. рублей, и остаток долга у женщины составил всего 1 млн. рублей.
Мне хотелось бы, чтобы вы дали оценку действиям риелтора. Я сейчас говорю про то, насколько его работа и совершенная благодаря ему сделка отвечала интересам его клиентки?
На мой взгляд, эта сделка навредила клиентке.
Нетрудно заметить, что риелтор консультировал клиентку исходя из старой, отмененной редакции п.5 ст. 61 ФЗ «Об ипотеке», которую в шутку прозвали «поправкой об ипотечной амнистии».
C 2014 г. остаток долга «убивается», прощается заемщику не только в том редком случае, когда банк оставил за собой выставленный на продажу объект, но и в том случае, когда вырученных от продажи денег не хватило для полного погашения долга. Вот как звучит сегодня эта норма: «…обязательства такого заемщика - физического лица перед кредитором-залогодержателем прекращаются, когда вырученных от реализации предмета ипотеки денежных средств либо стоимости оставленного залогодержателем за собой предмета ипотеки оказалось недостаточно для удовлетворения всех денежных требований кредитора-залогодержателя » - в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 169-ФЗ.
Таким образом, если бы все шло своим чередом, и риелтор не вмешивался бы в ситуацию, то женщина вышла бы из этой истории без дома и без долгов. Но, поскольку торги не состоялись, п.5 ст. 61 ФЗ «Об ипотеке» к сложившейся ситуации не применяется, и остаток долга в сумме 1 млн. рублей списан не будет.
Когда женщина узнала, что могла избавиться от долга, она, конечно, стала негодовать и требовать от риелтора полученный им гонорар назад. Возник конфликт.
Почему риелтор руководствовался отмененной редакцией закона – не знаю. Думаю, дело не только в его личном интересе получить комиссию, мог просто ошибиться, да это теперь уже не важно.

P.S.
Надо сказать, что упомянутая норма закона об «ипотечной амнистии» очень интересна, и я отлично помню свой прежний процесс по этой же теме ()

P.P.S
22го марта в Самаре состоится мой семинар по вопросу о том, как лучше делить супружескую недвижимость или как ее не делить совсем. По моему мнению, это мой самый интересный материал за все годы:

МОШЕННИЧЕСТВА СУПРУГОВ
при разделе имущества и в сделках с недвижимостью

Понятие общего и личного долга супругов: применение знаний на практике

1. ипотечный кредит как повод исключить недвижимость из общей собственности супругов;
2. случаи, когда личный долг лучше не делить с супругом;
3. родители одного из супругов гасят долг по ипотеке: неожиданные правовые последствия для другого супруга;
4. как быстро оставить жену и ипотеку наедине друг с другом;
5. влияние работы риелтора на перспективы раздела имущества супругов;
6. как при разводе оставить недвижимость за собой (как не создавать долевую собственность);
7. последствия занижения стоимости недвижимости в иске о разделе имущества.

Мошенничества с недвижимостью, совершаемые супругами и членами семьи

1. передача супругами в залог неприватизированной квартиры и присвоение кредитных средств (мошенничество против сотрудников банка);
2. обман покупателя, основанный на отмене ранее совершенного дарения;
3. присвоение крупного задатка – серия мошенничеств супругов;
4. «тайна» нахождения в браке: последствия неосведомленности для покупателя недвижимости;
5. удержание алиментов из дохода плательщика от продаваемой недвижимости – насколько это возможно?
6. неожиданное появление лже-супруга после открытия наследства – способы борьбы с «вдовцом»;
7. неприятные «сюрпризы» от родственников при приватизации квартир;
8. оспаривание залога родителями ребенка на том основании, что на подписание договора ипотеки не было получено согласие органов опеки;
9. дарение после смерти: спасает ли титульное страхование?
10.банкротство не продавца, но его супруги – риски для покупателей недвижимости;
11.плюсы и минусы отчуждения недвижимости без согласия супруга. Имеет ли право Росреестр регистрировать такие сделки, но ставить в ЕГРН отметку об отсутствии согласия супруга?
12.дата расторжения брака в суде и связанные с ней злоупотребления.

Некоторые особенности применения закона к супругам-заемщикам по ипотечному кредиту.

1. принудительное применение к супругам «ипотечной амнистии»;
2. неожиданные последствия просрочки по одному долговому обязательству из двух;

Прочие вопросы, возникающие в семейных спорах

1. генетическая экспертиза родства – на что обратить особое внимание, чтобы не попасть впросак. Материалы судебной практики;
2. неожиданные риски, связанные с использованием мат.капитала при сделках с недвижимостью

Время, место и цены

• Если будет введен определенный лимит на размер ежемесячных платежей, то может быть запущен новый механизм реструктуризации долга или продлен срок действия договора.
• Просто списать неустойки не получится, потерянную прибыль кредитным организациям придется вернуть, и это бремя ляжет на плечи заемщика. Правда, сумма, которую он должен будет выплатить в качестве неустойки, не должна будет превышать сумму сниженных процентов.
• В начале физлицо будет выплачивать тело займа, а потом уже выплачивать проценты по кредиту. Такой подход позволит в целом улучшить финансовое состояние и кредиторов, и заемщиков.
Кому нужна Депутаты от КПРФ, анонсировавшие данный законопроект, считают, что он одинаково выгоден всем сторонам конфликта, хотя некоторые представители финансового рынка сомневаются.

Кому простят долги по налогам и кредитам в 2018 году

Цели госпрограммы банковской амнистии Госпрограмма призвана помочь заемщикам выбраться из долговой ямы и выплачивать проценты по кредиту, исходя из суммы реальных доходов; немного сократить финансовую безграмотность населения и прекратить накапливание невозвратных кредитов. Предварительно предусмотрено:

• Снижение процентных ставок по действующему кредиту;
• аннулирование штрафов и пени после погашения базовой ставки;
• лимитирование размеров ежемесячных платежей;
• корректировка кредитной истории;
• отмена требований досрочного погашения.

Механизм действия Пока что не совсем понятно, как амнистия кредитного долга будет работать в реальности.

Скорее всего, будет детально изучаться кредитная история, и на ее основании будут приниматься какие-то конкретные решения.

Порядок проведения амнистии по кредитам для физических лиц в 2018 году

Яркий пример этого – предновогодние акции по списанию неустойки и сокращению долговых требований в случае частичного или полного погашения просроченной задолженности. Последние новости На очередной ежегодной пресс-конференции Владимир Путин пообещал россиянам «налоговую амнистию».

Простить хотят налоговые долги, которые «не отвечают интересам граждан и бизнеса». На фоне сделанного президентом заявления специалистами снова был поднят еще один наболевший вопрос – закредитованность населения и большая задолженность по кредитам.

Этой проблеме уже несколько лет. В 2014-2015 гг., в период резкого ухудшения экономической ситуации в стране, вопрос серьезно обострился. Уже принятые меры, как, в частности, ужесточение регулирования сферы микрофинансирования, значительного снижения совокупного размера просроченного долга по кредитам и микрозаймам не дали.

Кому спишут и простят долги по кредитам в 2018 году

Законодательное собрание еще только обсуждает, каким образом должна действовать эта программа, чтобы на самом деле облегчить для граждан кредитную нагрузку, но в то же время обеспечить банкам возврат выданных средств с теми процентами, которые необходимы для получения прибыли и полноценного функционирования кредитных организаций. Пока что обсуждение идет по поводу установки следующих механизмов действия программы:

1. При установке лимитов на годовые проценты по имеющимся займам кредитные организации будут вынуждены пересмотреть установленный график платежей в случаях, когда фактический процент окажется завышенным.

   В этом случае может быть 2 пути: один из них будет подразумевать реструктуризацию задолженности, а другой – рефинансирование.

Кредитная амнистия для физических лиц, примут ли закон в 2016-2018 году

Закон о кредитной амнистии 2018 – что уже известно?

1. Главная
2. Новости
3. Депутаты готовят закон о кредитной амнистии в 2018 году

20 Ноября 2017 кредиты, кредитная история, долги Депутаты готовят закон о кредитной амнистии в 2018 году – документ может быть принят уже в ближайшее время. Члены партии КПРФ анонсировали проект закона о кредитной амнистии в 2018 году («О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»), направленный на помощь заемщикам банков и микрофинансовых организаций.
Если документ будет принят Государственной думой, то закон может заработать уже в январе 2018 года. Однако стоит отметить, что кредитная амнистия не предполагает полного прощения всех долгов и кредитов заемщика, закон дает заемщику возможность рассчитаться со своими кредиторами, «не нахватать» новых догов и не испортить свою кредитную историю.

Будет ли амнистия к 9 мая 2018 года и для кого

Дальше разговоров тогда дело так и не пошло, никто никому никаких долгов не простил, и изменения законодательства так в силу и не вступили. Вот уже более трех лет существует предложение депутатов от КПРФ, предусматривающее такие положения, как:

• реструктуризация долга в рамках новых условий кредитования;
• снижение ставок;
• изменение условий выдачи кредитов.

На кого рассчитана долговая амнистия Необходимо отметить, что далеко не все должники могут рассчитывать на какие-либо льготы с принятием закона о кредитной амнистии в 2018-2019 годах.

Во-первых, неизвестно, будет ли принят закон в ближайшие годы, во-вторых, механизм действия пока сырой и детально не проработанный, а потому не стоит ожидать многого. В условиях экономического кризиса это лучше, чем ничего, но не стоит надеяться, что каждому спишут его долги.

Будет ли кредитная амнистия для физических лиц в 2018 году?

Внимание

Главная Финансы Кредиты Население России погрязло в долговых кредитах, задолженность перед банками достигает баснословных сумм, а потому кредитная амнистия в 2018-2019 году – это необходимое условие для нормального развития банковского сектора. Сложная экономическая ситуация, введение санкций со стороны США и ЕС, обвал национальной валюты, присоединение Крыма в 2014 году – все это факторы нестабильности финансового сектора, обусловившие разработку законопроекта о кредитной амнистии ещё в 2015 году.

Инфо

Будет ли кредитная амнистия в 2018 году Эксперты отрасли считают, что закон о кредитной амнистии просто необходим. Сейчас проект находится на доработке в Комитете Государственной Думы по финансовому рынку, и есть вероятность, что он будет принят и вступит в силу с первого января 2018.

Закон о кредитной амнистии 2018 – что уже известно?

Если человек временно лишился постоянного дохода, но находится в поиске работы, и в течение нескольких месяцев должен ее найти, то он может написать заявление на имя руководителя отделения банка, где он получал кредит. В этом случае потребуется представить документальные доказательства причин утери постоянного дохода.

• Подача заявления на реструктуризацию задолженности.

  Этот способ актуален тогда, когда доход человека существенно снизился на неопределенный срок. Банк может пересмотреть срок кредитования, вследствие чего изменится ежемесячный платеж в меньшую сторону.

  Но нужно знать о том, что ни одна кредитная организация не будет делать это себе в убыток, поэтому дополнительно будет увеличена итоговая сумма переплаты. Однако данный шаг поможет своевременно без просрочек и штрафных санкций расплатиться со взятым обязательством.

Амнистия по кредитам для физических лиц в 2018 году

Большинство добросовестных заемщиков не может выплатить основную часть кредита, а штрафные санкции только способствуют увеличению последующего долга. Кредиторы несут не меньшие убытки, чем заемщики. Это еще одно доказательство того, что кредитная амнистия в 2018-2019 году становится необходимостью.
Банковская статистика по просроченным кредитам Если опираться на сведения Центробанка России, то в середине 2018 года задолженность по кредитам составила порядка 10 903 триллиона рублей. Эта громадная сумма – яркое свидетельство того, сколько граждан нашей страны попали в долговую кабалу. Такие долги затрагивают интересы не только физлиц, но и финансовых организаций, которые, действуя по старинке, создали замкнутый цикл, из которого нет адекватного выхода. Будет ли кредитная амнистия для населения своевременным спасением — прогнозировать сложно.

Амнистия по ипотеке 2018

Доля просроченных кредитов Размер задолженности в млн.рублей Общий объём выданных кредитов ТРАСТ 19 47,15% 44 941 95 309 Русский стандарт 10 42,69% 61 437 143 906 Росгосстрах 44 39,53% 9 004 22 779 МТС-Банк 35 35,28% 14 998 42 507 Бинбанк 43 31,65% 7 498 23 688 МДМ Банк 40 27,24% 8 481 31 133 Восточный Экспресс 13 24,91% 29 945 120 210 Альфа-Банк 5 24,46% 56 366 230 409 ФК Открытие 11 23,55% 30 379 129 023 Кредит Европа 30 22,13% 10 884 49 192 Важно! Получите кредит онлайн! Займер — Моментальные онлайн займы! Одобрение заявки за несколько секунд! Денежные средства мгновенно переводятся на банковскую карту! Займи Просто — Без комиссий! Без справок! Без посещения офиса Без поручителей! Что такое амнистия по кредитам Если с 1 января кредитная амнистия в 2018-2019 году вступит в силу, это точно не будет означать, что заемщикам можно вообще не возвращать те деньги, которые они заняли.

Последние новости о кредитной амнистии 2019 года для физических лиц говорят о том, что окончательное решение пока отсутствует. Прогнозированием сегодня никто не занимается, поэтому многие политики и эксперты стараются не распространяться на этот счет.

Всероссийская кредитная амнистия (КА) – это процедура, позволяющая, освободить многих людей от кредитного бремени перед МФО и фин.компаниями. Избавить россиян от части недоимки в рамках законопроекта о кредитной амнистии 2019 года, планируется принять решение о снижении ставок и уровня ежемесячных выплат. Заинтересованности в этом не скрывают как сами кредиторы, так и должники. Уже вступил в законную силу и был частично реализован закон об амнистировании налоговых должников, поступивший в виде предложения от Путина, а положение дел после проведения всероссийской акции прощения долга, рассмотрено в заметке.

Последние новости о том, будет ли кредитная амнистия в 2019 году, не дают возможности озвучить окончательное решение, но население активно следит за ситуацией с момента поступления инициативы и внесения на рассмотрение соответствующего законопроекта.

Сегодняшняя ситуация по задолженностям, наблюдаемая в РФ, усугубляется тем, что долги перед банковскими учреждениями неуклонно растут. На физические лица легла серьезная финансовая нагрузка, оказавшаяся для многих непосильной ношей. Особенно печально обстоит вопрос с ипотечными займами и с потребительскими кредитами нецелевого характера.

Специалисты в этой области заявляют, что амнистия по долгам 2019 года в России просто требуется для дальнейшего продвижения банковского сегмента и кредитования. Принятие нового закона о должниках по кредитам 2019, позволит снизить финансовую нагрузку на граждан и уменьшить стоимость обслуживания долгов для банков.

Чтобы ответить, что такое кредитная амнистия, стоит внимательно рассмотреть положения представленного на рассмотрение законопроекта и учесть периодически возникающую информацию. Постараемся с ситуацией дальше.

Статистические данные по теме

Чтобы попытаться пояснить, почему амнистия кредитов в 2019 году для физических лиц в России так необходима, стоит обратиться к реальным цифрам по вопросу закредитованности россиян. По данным ЦБ РФ, на середину текущего года долги по займам немногим меньше 11 трлн рублей. Цифра не просто огромная. Речь идет о глобальной долговой кабале, которая охватила сегодня каждого второго россиянина.

Постепенно в долговую яму начало затягивать не просто обычных граждан, но и финн.организации, которые не смогли забрать свои деньги у должников по сроку давности , и вынуждены были также обратиться к заемным средствам. Закон о кредитной амнистии позволит списать долги и у таких компаний. Будет ли такое решение спасением, сказать сложно, но многие считают это единственным выходом.

По данным статистике в реестр банков, который наиболее пострадали от невозвратов взятых займов, входят такие известные компании, как ТРАСТ и «Русский Стандарт». Около 42-47% у этих заведений – невыплаты по ссудам.

Кредиты, подпадающие под амнистирование

Поскольку неизвестно, когда вступит в силу закон о кредитной амнистии 2019 года для физических лиц, сложно сказать, какие кредиты попадают под действие проекта. Лица, имеющие банковские долги, должны знать об отсутствии условий, согласно которым, займ не подлежит выплате.

Фактически, банковская амнистия по кредитам 2019 года – это возможность для людей с негативной КИ расплатиться с долгами без серьезных последствий и попытаться вернуть статус надежного заемщика. Кроме того закон о должниках станет небольшой помощью и для надежных заемщиков (пенсионеров, молодых и многодетных семей), которые временно потеряли возможность оплачивать ссуду, но не отказываются от погашения долга. При таких обстоятельствах, будут пересмотрены лимиты по ставкам и ограничены взыскания. Подлежит отмене право кредитора о предъявления долга к досрочному погашению.

Частично, амнистия по кредитам для физических лиц в 2019 году от Путина уже была начата и коснулась ипотечных займов. В 2017 году начал работать ФЗ-450, согласно положениям которого, пересматривались условиях предоставления ипотечных займов для населения. Изначально, предложение поступило в виде Указа Президента.

Кто попадает под амнистирование: кому положена и льготы для пенсионеров?

Свежие новости по амнистии долгов по кредитам в 2019 году говорят, что инициаторами обсуждения предложения стали представители КПРФ, но отдельные политики считают, что каждой стороне такое решение нравится.

Прибыль любого кредитора зависит от выплаченных процентов. Чем выше проценты, тем существеннее доход банка. Отмена права на взыскание процентов лишит банков прибыли, поэтому предложение дополнено компенсаций потерь банком за счет средств госбюджета. Что касается долгов у людей пенсионного возраста, то вполне вероятно, что предусмотрено полное аннулирование долга, либо его часть или предоставление отсрочки на один банковский год.

Что нужно сделать для аннулирования задолженности?

Если амнистия по долгам физических лиц в 2019 году состоится, не все группы заемщиков смогут поучаствовать в проекте, а лишь о которых было сказано выше. Есть ряд требований, обязательных к исполнению, чтобы освободиться от части долга, а точнее:

• У заемщика должна быть безупречная кредитная история.
• Наличие у клиента возможности подтвердить статус физлица.
• Подтверждение возможности выплатить основной долг по займу, а затем, процентную составляющую.

Разумеется, гражданину придется подать соответствующее заявление и необходимые документы, по требованию банка. В будущем произведут перерасчет, и клиент узнает новые правила оплаты ссуды. Сложно сказать, когда будет амнистия по кредитам физических лиц, и что делать должникам после вступления акта в действие, поскольку реальный механизм работы законопроекта не представлен. Вместе с тем, уже понятно, куда обращаться гражданам и как действовать. Соглашение и его условия, заявления будут изучаться в частном порядке, принимая в учет КИ человека и объема долга. В итоге написания заметки сформировался ряд выводов и самый важные состоит в том, что неизвестно, будет ли амнистия по кредитам в 2019 году. Если законопроект будет принят, возможность уменьшить размер обязательств появится, лишь у клиентов банка без просрочек и с положительной кредитной репутацией.

По данным аналитиков, в России досрочно погашаются около 40 процентов выданных ипотечных кредитов. «РП-Недвижимость» вместе с экспертами рынка решила вкратце напомнить заемщикам, как осуществляется процесс полного или частичного расчета с банками по ипотечной ссуде.

Перестраховка

Как напоминает руководитель ипотечного центра инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet Алексей Новиков, условия любой ипотечной программы предполагают, что клиент может в любое время, не имея по кредиту штрафов и ограничений, частично или целиком рассчитаться с финансовым учреждением по жилищному займу. Мораторий или штрафы за досрочное погашение запрещены на законодательном уровне.

Генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая подтверждает, что досрочное погашение действительно является довольно распространенной ситуацией на ипотечном рынке. «Сейчас средневзвешенный срок кредитования составляет около 15 лет. Хотя заемщики изначально ориентируются на более долгие сроки - свыше 20 лет. То есть покупатели берут кредит «с запасом», но гасят гораздо быстрее. По сути, они перестраховываются и уменьшают платежи за счет чуть большего срока кредитования», - пояснила эксперт.

С коллегой соглашается гендиректор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева. «Как мы видим, заемщики стали быстрее погашать ипотечные кредиты. Если средний срок кредитования почти у всех банков составляет 20-30 лет, то по статистике сделок, совершаемых в нашей компании, он не превышает 10-12 лет», - говорит она.

По ее словам, штрафные санкции за досрочное погашение существовали до 2009-2010 годов. «В 2010 году банки многие крупные банки, такие как Сбербанк, Возрождение и Газпромбанк, сделали возможным погашение в любой период времени, как частично, так и полностью. За ними последовали и более мелкие игроки рынка», - напоминает Лебедева.

Гасите, как можете

Первый этап в этой цепочке - посещение банка и подача заявления. После этого в соответствии с условиями программы в банке делается перерасчет процентов по кредиту. Технология пересчета практически везде стандартная.

При частичном погашении раньше срока денежные средства вносятся в счет погашения основной части долга. Дальнейшие платежи производятся в соответствии с аннуитетной схемой платежей (равными долями), которую уже давно используют 99 процентов банков. Здесь предусмотрено два варианта. В первом случае может быть сокращен срок кредитования и оставлен такой же платеж, а во втором - пересчитан размер ежемесячного платежа в сторону уменьшения.

В случае, если человек хочет снизить процент, а сумма ежемесячных платежей его устраивает, то выгоднее пересчитать срок кредита. Эксперты Est-a-Tet объясняют это тем, что в первые месяцы и годы в теле ежемесячных отчислений доля процентов составляет около 90 процентов, остальное - плата по основному долгу. По оценкам аналитиков рынка, в результате почти две трети выплат по процентной ставке заемщик отдает в первую половину срока. Когда делается перерасчет с уменьшением срока, то проценты сокращаются, а выплаты по телу долга увеличиваются. Таким образом, меняется соотношение двух составляющих платежа.

Если же кредит был взят на значительную сумму с расчетом на продажу имеющегося жилья и возможностью частичного досрочного погашения, а размер платежей серьезно влияет на финансовое положение заемщика, то для него лучше досрочно погасив кредит, снизить платежи, продолжая выплаты при сохраняющемся общем сроке займа. Независимо от выбранного варианта платежей банк обязан предоставить клиенту переработанную схему аннуитетных платежей с изменениями, связанными с суммой и сроком выплат.

При полном досрочном погашении ипотеки заемщик вносит денежную сумму в счет погашения кредитной задолженности, опережая при этом ежемесячный график платежей. Заемщик целиком выплачивает сумму займа и перестает быть должником кредитной организации.

Нюансы

По словам Новикова, не все банки предлагают сразу два варианта «досрочки». Поэтому, если заемщик при оформлении ипотеки уже понимает, что сможет погасить его досрочно, то важно прояснить этот момент.

Также эксперты отмечают, что в зависимости от условий кредитования в каждом банке есть ограничения по минимальной сумме частичного досрочного погашения. Обычно речь идет о 10 тысячах рублей плюс ежемесячный платеж. Существуют и другие нюансы. Некоторые банки просят заранее приезжать, например, за три дня, и сначала написать заявление, другие готовы сразу принять заявку и сделать перерасчет.

После завершения процедуры досрочного погашения необходимо связаться со своей страховой компанией, чтобы вернуть деньги за оплаченную, но не использованную в полном объеме ипотечную страховку.

Статистика

По данным Банка России, за девять месяцев 2014 года в стране выдано ипотечных кредитов на общую сумму 1,207 трлн рублей. Как говорят эксперты ЦБ, в условиях напряженности на финансовых и валютных рынках общий рост стоимости денег отражается на стоимости фондирования ипотечных кредитов. Это подталкивало банки к увеличению ставок. Активные участники рынка уже повысили ставки по ипотеке в этом году на 0,5-1 процентных пункта.

В августе ипотечные кредиты выдавались в среднем по ставке 12,3 процента. В Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию прогнозируют, что по итогам года средняя ставка составит 12,5 процента. По информации ЦБ, в абсолютном выражении объем проблемных кредитов (просрочка более 90 дней) вырос за 8 месяцев на 20 процентов до 64,6 млрд рублей.

По данным коллекторского агентства «Секвойя Кредит Консолидейшн», весенняя активность заемщиков на рынке ипотеки, связанная с девальвацией рубля, привела к увеличению объема просроченной задолженности по кредитам. С начала объем «плохих» займов составил почти 6 процентов, достигнув пика 1 октября (42 млрд рублей). До этого несколько лет подряд этот показатель неизменно снижался.

До конца года ситуация с просрочкой по ипотеке может еще ухудшиться. С таким прогнозом согласен и заместитель гендиректора АИЖК Андрей Семенюк. «Политика банков в 2010-2013 годах по снижению требований при андеррайтинге заемщиков формирует условия для ухудшения ситуации с просрочкой в случае значительного ухудшения ситуации на трудовом рынке», - заявил он РБК.

На первый взгляд кажется, что предлагаемые поправки, регламентирующие процесс «дефолтного» изъятия ипотечной квартиры, совершенно не ущемляют интересы заемщиков. Но банковскому лобби хватит малейшего повода, чтобы в ходе думских заседаний «потопить» сам закон об «ипотечной амнистии».

Передел
Этой осенью банкиры намерены начать «юридическую» атаку на получивший с легкой руки БН псевдоним «ипотечная амнистия » ФЗ № 405 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество».

Уточним, благодаря прописанным в этом документе изменениям с 7 марта этого года статья 61 п. 5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» выглядит следующим образом. «Если залогодержатель оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается. Задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки».

Проще говоря, какие бы жуткие проценты не набежали, должнику достаточно вернуть квартиру. Неважно, что сумма долга гораздо больше рыночной стоимости квадратных метров. Остаток списывается, а банк остается в убытке.

И, как сообщил БН главный юрисконсульт Ассоциации региональных банков России Андрей Сафонов, осенью в ряд законов - это могут быть законы «Об ипотеке» и «Об исполнительном производстве» - будет предложено внести изменения, корректирующие этот параграф ФЗ-405. На данный же момент такие предложения направлены в правительство.

Основная версия
Правда, пока о полной отмене «ипотечной амнистии» речи не идет. От «лица заинтересованной стороны» выступают Минэкономразвития и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). И эти структуры предлагают амнистировать должников только в том случае, если заемщик и банк договорились, что реализовать залог можно будет через передачу его в собственность кредитора, а не через аукцион.

Уточним, в настоящее время, если заемщик перестанет выплачивать долг и станет игнорировать все попытки кредитора договориться, он будет выселяться судебными приставами. И продать «дефолтную» квартиру можно только с торгов. При этом любой риэлтор знает, насколько убыточны «срочные» продажи. Тем более на аукционы квартиры выставляются с большим дисконтом.

То есть пока речь идет о том, чтобы банки, во избежание убытков, получили право самостоятельно продавать залоговую недвижимость. Дескать, только в этом случае они готовы смириться с тем, что неспособный расплатиться согласно договору должник уходит, «отделавшись легким испугом». Если же должник «не пойдет навстречу», банки предлагают наказывать его финансово по максимуму: осталась после продажи с торгов квартиры недоимка, будь добр, выплачивай.

Для заемщиков, чтобы они стали сговорчивей, придуман не только «кнут», но и «пряник». В случае реализации банком квартиры по большей, чем долг, цене, разница будет возвращаться физлицу.

И на первый взгляд кажется, что такая юридическая инициатива совершенно не ущемляет интересы добросовестных заемщиков ипотеки. В принципе, какая разница заемщику, если он уже распростился с квартирой, как с ней обойдется кредитор? Более того, в случае принятия таких нормативных актов появится единый, более простой, механизм передачи заложенного по ипотеке жилья банку. А у судебных приставов будет больше времени на работу с другими долгами.

И данную инициативу можно было бы приветствовать без всяких «но», если бы дело происходило не в России.

Выхожу тебя искать
Российская же традиционная беда, кроме дураков и дорог, заключается в том, что с какими бы благородными намерениями любой действующий закон ни правили, итог печален. В ходе первого-второго-третьего чтения законопроект зачастую превращается в свою противоположность.

Соответственно, весьма реальна угроза, что в ходе «благородных» правок ФЗ-405 будет «выхолощен». Благо, у банкиров приличное лобби в Госдуме, а они уже не раз подвергали обсуждаемые положения действующего закона публичной критике.

Отсюда возникает предположение, что именно ради этого - «дисквалификации» ФЗ-405 - процесс и начат. И заемщики, как и в 2008-2009 годах, снова будут оставаться банку должны даже после потери взятой в ипотеку квартиры.

При этом мотивы банкиров, разными способами пытающихся «подкорректировать» действующие в сегменте ипотеки юридические правила, понятны.

Пока существование данного закона несет для их бизнеса чисто теоретическую угрозу. Как сообщил БН ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра» Олег Сухов, в российских правовых базах до сих пор не зафиксировано ни одного случая правоприменения ФЗ-405. «Прецедентов либо вообще нет, либо они единичны и случились настолько недавно, что данные об этом в используемых российскими правоведами информационных материалах пока не размещены», - уточнил специалист.

Также не имеют информации о случаях правоприменения ФЗ-405 в юридическом департаменте АИЖК.