Полноценный процесс оценки предусматривает использова­ние трех подходов: сравнительного,
затратного и доходного. Как уже отмечалось, обязательность их использования закреплена
практически во всех Стандартах оценки. Оценщик может какой-либо из подходов не использовать,
но должен обосновать этот от­каз, так как обладает правом самостоятельно определять в рамках
каждого из подходов конкретные методы оценки.

Вполне закономерно, что результаты оценки, полученные разными подходами (методами), дают
разную величину стоимос­ти. И поэтому на завершающем этапе оценки встает задача согла­сования
полученных результатов и обоснования итоговой вели­чины стоимости.

Каждый из подходов к оценке стоимости имеет свои достои­нства и недостатки и поэтому
невозможно чисто формально от­дать предпочтение какому-либо одному (табл. 6.10).

Таблица 6.10

Достоинства и недостатки подходов к оценке стоимости машин и

	Достоинства	Недостатки
Сравнительный	Базируется на реальных рыночных данных Отражает конъюнктуру рынка и сложившуюся практику операций купли-продажи Учитывает влияние качест­ва, технического уровня и износа машин на их цены	Исходная информация быстро устаревает и нужда­ется в обновлении Искажение ценовой ин­формации на монополизи­рованном рынке Затруднительно примене­ние для машин и оборудо­вания, не обращающихся открыто на рынке, а изго­товляемых по специаль­ным заказам
Затратный	Учитывает влияние на сто­имость производственно-технологических факторов Методы оценки достаточ­но универсальны и приме­нимы практически к лю­бым видам машин и обору­дования (в том числе к специализированным и специальным)	Не отражает рыночной си­туации и влияния фактора спроса на оцениваемые объекты Даст оценку только с пози­ций интересов производи­теля Требует большой работы по учету влияния всех ви­дов износа Требует получения надеж­ной производственно-тех­нологической информации от заводов-изготовителей
Доходный	Дает оценку стоимости с позиций интересов поль­зователя (инвестора) Отражает перспективную ценность объекта для пользователя Учитывает факторы эксплуатации объекта в те­чение жизненного цикла	Сложность и неопределен­ность прогнозирования бу­дущих доходов и расходов у пользователя Неопределенность в прог­нозе цен и тарифов в связи с влиянием инфляции и других внешних факторов Чрезмерная привязка к конкретному бизнес-про­екту Затруднительно примене­ние для объектов, не даю­щих конечной продукции или услуги

Применение нескольких подходов повышает достоверность результатов оценки, дает представление
о стоимости одного и того же объекта с разных позиций: производителя, дилера, покупателя,
инвестора и др. В этой связи можно отметить некоторые паралле­ли между задачами оценки и
ценообразования, так как предсказать стоимость - это, по сути, то же, что и предсказать цену.

Если используют какой-либо метод затратного подхода, то, применяя экономическую информацию о
нормах расхода и це­нах ресурсов, полученную от изготовителя или продавца, неволь­но
моделируют процесс затратного ценообразования и получают в итоге затратную цену предложения.
В силу этого оценка стои­мости, как правило, получается завышенной, если, конечно, не
допущено серьезных ошибок в привлекаемой исходной инфор­мации.

Если используют метод сравнительного подхода, то «затрат­ный дух» получаемого результата
значительно меньше, но все рав­но остается. Это связано с тем, что применяют документально
подтвержденную ценовую информацию на аналоги, а извлекают эту информацию обычно из ценовых
фирменных каталогов и прайс-листов, т. е. оперируют все теми же ценами предложения. В итоге
возможно завышение результатов, хотя и весьма умеренное.

Среди трех подходов прямой путь к прогнозу цены спроса да­ет только доходный. Стоимость,
рассчитываемая каким-либо ме­тодом доходного подхода, представляет собой верхнюю предель­ную
цену, на которую может согласиться покупатель (инвестор), руководствуясь здравым смыслом
сопоставления своих сегод­няшних затрат с будущими доходами от владения покупаемым товаром.
Естественно, для покупателя (инвестора) цена тем вы­годнее, чем она ниже при прочих равных
условиях. В то же вре­мя, чем ниже цена, тем ниже вероятность сделки купли-продажи по данному
товару. Поскольку покупатель (инвестор), как и про­давец, заинтересован в сделке, он может
согласиться на некото­рый прирост назначаемой цены. Эти соображения позволяют сделать вывод,
что в общем случае оценка на основе доходного подхода дает несколько заниженный результат,
если, конечно, не допущено ошибок в выборе исходных данных при расчете буду­щих доходов и
расходов.

Еще один момент, который нужно учитывать при использова­нии этого подхода. Цена спроса
достаточно индивидуальна, у каждого покупателя на один и тот же товар она может быть сво -

Ей. Отсюда понятна индивидуальность инвестиционной стои­мости, оцениваемой для конкретного
проекта. Поэтому, чтобы оцениваемая доходным подходом стоимость соответствовала на­иболее
вероятной цене спроса, необходимо выполнять оценку для условий наиболее характерного,
типового применения оце­ниваемого объекта.

Первое восприятие полученных разными подходами (метода­ми) результатов складывается в
зависимости от того, как распо­лагаются значения стоимости по отношению друг к другу. Одна
ситуация, когда величины стоимости расположены «кучно», не сильно отличаются друг от друга.
Здесь едва ли имеет смысл вы­яснять предпочтения в отношении отдельных примененных под­ходов
(методов). Можно довольствоваться расчетом среднеариф­метического значения стоимости.

Другая ситуация, когда значения стоимости по двум подходам (методам) близки друг к другу, а
третья величина обнаруживает значительное отклонение от первых двух. Близкие по значению
величины, естественно, вызывают большее доверие, а величина, похожая на «выброс», нуждается в
дополнительном анализе на достоверность. Наконец, третья ситуация имеет место тогда, ког­да
наблюдаем значительный разброс результатов. В этом случае возникает необходимость оценить
качество каждого результата и произвести сведение результатов к итоговому значению стоимос­ти
с учетом этого качества.

Согласование результатов оценки, полученных разными под­ходами (методами), выполняют чаще
всего Экспертным методом. Главным экспертом здесь выступает сам оценщик, так
как только он знает о том, где в расчетах сделаны грубые допущения, какая привлеченная
информация не совсем надежна и какие факторы не были приняты во внимание по тем или иным
причинам. Кри­тичный взгляд оценщика на результаты собственного труда по­могает подойти к
достоверному итоговому результату путем рас­чета средневзвешенной величины стоимости.

Для получения средневзвешенной итоговой величины стои­мости необходимо прежде всего
установить критерии, по кото­рым сравниваются результаты разных подходов (методов) и
де­лаются выводы об их предпочтительности. Существует достаточ­но большой набор методов
экспертных оценок, применяемых для разных целей и описанных в литературе (парных сравнений,
последовательных сравнений, расстановки приоритетов, анали -

За иерархий, моделирования предпочтений и др.)1. Мы остано­вимся на самом простом методе,
использующем процедуру ран­жирования.

Ранжирование - это расположение результатов оценки, полу­ченных разными подходами (методами),
в порядке возрастания их качества. Для этого прежде всего необходимо сформулировать критерии
качества, по которым будут сравниваться результаты оценки, полученные разными подходами
(методами). Причем сравнению подлежат не подходы (методы) как таковые, а резуль­таты их
использования. Выделим пять основных критериев каче­ства результатов оценки, примерно
равноценных по своей значи­мости:

Соответствие оцененной с помощью данного подхода стои­мости цели оценки;

Преобладание исходных данных из надежных источников;

Преобладание строгих формализованных процедур над ин­туитивными оценками и допущениями;

Степень приближенности результата к действительно ры­ночной стоимости на момент оценки;

Использование дублирующих сведений из разных источни­ков для подтверждения результатов
расчета.

В качестве примера возьмем результаты оценки стоимости вертикально-сверлильного станка,
полученные тремя подходами (методами), и произведем ранжирование этих результатов по трем
указанным выше критериям (табл. 6.11).

В табл. 6.11 экспертно по критериям каждому результату, по­лученному тем или иным подходом,
присвоили свой стандарти­зированный ранг. Порядок его расчета таков: если два результата
равноценны и делят между собой соответствующие места, то их ранг равен среднему значению этих
мест. Например, по первому критерию результаты по сравнительному и доходному подходам
равноценны и делят между собой первое и второе место, поэтому их стандартизированный ранг
равен (1 + 2)/ 2=1,5. По четверто­му критерию признаны равноценными результаты затратного и
доходного подходов, они делят между собой второе и третье мес­то, их стандартизированный ранг
равен (2 + 3)/ 2 = 2,5. Далее подсчитываем суммарные стандартизированные ранги для каж -

Таблица 6.11

Ранжирование результатов оценки стоимости, полученных разными

Подходами

Критерий качества	Результат, полученный сравнитель­ным подхо­дом	Результат, полученный затратным подходом	Результат, полученный доходным подходом
1. Соответствие оце­ненной с помощью данного подхода стоимости цели оценки
2. Преобладание исходных данных из надежных источни­ков
3. Преобладание строгих формализо­ванных процедур над интуитивными оценками и допуще­ниями
4. Степень прибли­женности результата к действительно ры­ночной стоимости на момент оценки
5. Использование дублирующих сведе­ний из разных ис­точников для подт­верждения результа­тов расчета
Суммарный ранг
Коэффициент весо­мости

Дого подхода. В правом столбце табл. 6.11 подсчитаны построч­ные итоги с целью контроля
расчетов, они должны быть равны сумме мест, т. е. 1 + 2 + 3 = 6.

Стандартные ранги переводят в коэффициенты весомости:

Где I >! Rjj - сумма стандартных рангов по всем критериям и
подходам; R , - суммарный ранг у результата, полученного /-м подходом.

В нашем примере результаты сравнительного, затратного и доходного подходов получили
коэффициенты весомости 0,41; 0,31 и 0,28 соответственно. Средневзвешенная итоговая величи­на
стоимости вертикально-сверлильного станка: 32590x0,41 + + 36930 х 0,31 + 26420 х 0,28 = 32208
* 32210 руб.

Точностный анализ результатов оценки, выполненной разны­ми подходами (методами), открывает
возможность согласования этих результатов на достаточно объективной основе. Ведь имен­но
точность является главным критерием качества оценки.

Точностный анализ по каждому подходу оценки позволяет получить доверительный интервал, в
котором с большой сте­пенью вероятности может находиться искомая величина стои­мости.

Итоговая величина стоимости по всем трем оценкам, очевид­но, должна находиться в том
диапазоне, который будет общим для всех трех доверительных интервалов, соответствующих трем
подходам оценки. В этом заключается интервальный метод сведе­ния выполненных оценок к одному
значению или к очень узкому интервалу значений.

Покажем применение интервального метода при оценке ры­ночной стоимости
вертикально-сверлильного станка. Показате­ли точностного анализа промежуточных результатов,
получен­ных разными подходами, сведены в табл. 6.12.

Сопоставление трех доверительных интервалов показано на рис. 6.3. Из графика на рис. 6.3
видно, что все рассматриваемые доверительные интервалы имеют общий интервал от 30874 до 31459
руб. Следовательно, итоговая величина стоимости соответ­ствует середине этого интервала, т.
е. она равна (30874 + 31459)/ 2 = = 31166 руб. Это несколько меньше, чем среднеарифметическое
значение стоимости, равное 31980 руб.

Другой метод интерпретации результатов точностного анали­за заключается в построении в
упрощенной форме суммарной кривой распределения (метод суммарной кривой
распределения).

Таблица 6.12

Показатели точностного анализа промежуточных результатов оценки
Стоимости вертикально-сверлильного станка, полученных разными подходами

Затратный подход

Рис. 6.3. Получение итоговой стоимости интервальным методом

Допускают, что полученные доверительные интервалы соответ­ствуют условиям нормального
распределения, т. е. их ширина со­ответствует правилу «плюс-минус две сигмы (±2а)». Такое
расп­ределение упрощенно можно представить в виде трапеции, ниж-* нее основание которой равно
ширине доверительного интервала, т. е. «четыре сигмы», а верхнее основание равно «2/3 сигмы»,
или 1/6 доверительного интервала. Площадь трапеции примем рав -

Ной 100%, тогда ее высота равна 42,86/а или 171,43/ДИ, где ДИ -ширина доверительного
интервала.

Исходя из указанных выше соотношений над каждым дове­рительным интервалом строят трапецию,
приближенно описы­вающую линию нормального распределения.

Итоговая оценка стоимости рассматривается как результат совокупной выборки, представляющей
собой смесь из трех полу­ченных каждым подходом выборок, распределение которых близко к
нормальному. Распределение для совокупной выборки графически можно построить в виде ломаной
линии, ординаты которой равны сумме ординат трех трапеций. Таким образом, по­лучаем
приближенное представление о кривой распределения, объединяющей результаты расчетов стоимости
тремя подходами (методами).

Итоговая величина стоимости может быть найдена по моде (т. е. вершине) ломаной линии.

Применение метода суммарной кривой распределения для оценки стоимости
вертикально-сверлильного станка показано на рис. 6.4.

Рассматривая суммарную кривую распределения на рис. 6.4, можно прийти к двум выводам.

Во-первых, вершина ломаной линии соответствует значению стоимости станка около 33400 руб. Эту
величину можно принять как итоговую величину оцениваемой стоимости, интегрирую­щую результаты
оценки тремя подходами.

Во-вторых, смесь трех распределений не является строго уни­модальной, так как наблюдаем не
одну, а две вершины или моды. Другая, менее выраженная вершина создается распределением от
оценки доходным подходом, что дает основание считать, что ре­зультаты оценки доходным
подходом не являются статистически однородными по отношению к результатам, полученным
сравни­тельным и затратным подходами.

В этом примере при подведении итогов оценки весомость до­ходного подхода является наименьшей,
а итоговая величина сто­имости формируется в основном по результатам оценки сравни­тельным и
затратным подходами, о чем свидетельствуют оценки итоговой стоимости, полученные методом
экспертного ранжиро­вания (32210 руб.) и методом суммарной кривой распределения (33400 руб.).

Анализ полученных расчетов и итоговое заключение

Информация о сделках купли-продажи

Аналоги А и С не могут быть использованы для расчета, так как у первого величина чистого операционного дохода несопоставима с этим показателем у оцениваемого объекта, а у второго доход указан за прошлый год.

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта будет равна:

Ц об = 50 000 руб. : 0,08 = 625 000 руб.

Заключительным этапом сравнительного подхода к оценке недвижимости является сведение откорректированных значений цен объектов-аналогов, полученных в ходе их анализа, в единое значение или диапазон значений стоимости.

Согласование (обобщение) показателей стоимости является достаточно важным этапом сравнительного подхода. В процессе этого этапа оценщик анализирует полученные показатели и сводит их к диапазону значений или одной величине. На этом этапе рассматриваются и тщательно взвешиваются достоинства и недостатки каждого показателя стоимости, надежности рыночных данных, а также используемых методов анализа. В отчете об оценке должна быть четко сформулирована аргументация, лежащая в основе вывода о стоимости объекта оценки.

В ходе согласования необходимо убедиться, что полученный показатель стоимости соотносится с целью оценки и показателями стоимости, полученными с помощью других подходов к оценке.

Для сведения нескольких показателей к одной величине служат методы анализа средневзвешенных значений.

Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина и будет являться вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае.

Этот подход часто употребляется и дает хорошие результаты при оценке объектов, по которым есть достоверная информация о ценах совершенных сделок купли-продажи или о ценах предложений таких объектов на продажу.

7.1. Обоснование необходимости проведения
согласования оценки

Международными стандартами оценки рекомендуется применять три подхода к оценке – затратный, сравнительный и доходный. Российские стандарты закрепляют эти подходы как обязательные. Следование международным стандартам и российскому законодательству вызывает необходимость согласования полученных результатов, так как названные подходы применяются к одному и тому же объекту в рамках одной и той же оценочной процедуры.

Целью сведения результатов используемых методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и выбор единой стоимостной оценки. Согласование результатов оценки весьма актуальная и очень непростая в решении задача. Прежде всего, проанализируем, как предлагают решать эту задачу западные оценщики .

В монографии Г. С. Харрисона «Оценка недвижимости» приводятся такие рекомендации: «При согласовании результатов оценщик собирает воедино данные и показатели стоимости, полученные на основе трех подходов, и оценивает их с помощью метода причинно-следственного анализа, который и приводит к обоснованному заключению о стоимости, являющейся целью оценки. Оценщик должен четко определить характер и объем заказанных работ и начать взвешивать относительную значимость и приемлемость различных данных и подходов к проблеме». Но автор не раскрывает методологии, механизма и процедур такого взвешивания.

В книге Дж. Фридмана и Н. Ордуэя «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» о проблеме согласования говорится следующее: «Согласование - это процесс принятия решений, а не процесс механического усреднения результатов, полученных
с применением трех подходов. В ходе этого процесса оценщик проверяет приемлемость принципов оценки на различных стадиях выявления задачи, сбора данных и анализа, используя каждый подход к оценке. Оценщик может использовать статистические расчеты для разработки вероятностного распределения». Опять-таки, конкретика согласования практически отсутствует.

В книге «Организация оценки и налогообложения недвижимости» под общей редакцией Дж. К. Эккерта проблема согласования результатов оценки анализируется подробнее и глубже: «Тщательное согласование полученных результатов оценки предусматривает краткий анализ использованной информации, оценку ее качества и объема, установление относительной силы
и слабости каждого из использованных подходов применительно к данному типу недвижимости и к конкретному объекту. При этом вовсе не выводится средняя арифметическая из трех результатов оценки. И не обязательно, что один из полученных результатов будет окончательным. Цель, в большинстве случаев, заключается в расчете приблизительной величины рыночной стоимости, обычно определяемой как самая вероятная цена при продаже, и величина эта может совсем и не быть результатом, полученным по одному из методов оценки… Окончательная величина оценки стоимости будет определяться где-то между ними». Другими словами, допускается, что окончательный результат оценки стоимости может быть выбран по одному из подходов. Однако, учитывая вероятностную природу понятия рыночная стоимость , это скорее исключение, чем правило. Окончательный результат - это все-таки вероятностная величина, которая, как правило, определяется с помощью вероятностного (статистического) взвешивания результатов, полученных тремя подходами.

В книге Ш. П. Пратта «Оценка бизнеса» также указано, что часто бывает полезным привести показатели стоимости, полученные разными подходами, в табличной форме, придать им относительные веса и уже затем вынести заключение с учетом используемого стандарта (базы) оценки.

Аналогичное суждение высказывается в другой книге - «Руководство по оценке бизнеса» (авторы: Дж. Фишмен, Ш. П. Пратт, К Грифитт, К. Уилсон): «Для получения оценки стоимости консультанты (оценщики) часто используют два или более методов. Это приводит к целой последовательности различных потенциальных оценок, и консультанту приходится искать способ, который позволил бы ему в рамках этой последовательности определить наилучшую оценку. Обычно это достигается путем взвешивания относительной важности или приемлемости каждого оценочного метода, приводящего к тому или иному значению искомой оценки».

Однако далеко не просто определить, каким оценочным показателям следует придать больший вес, и как может быть взвешен соответствующий метод в сравнении с другими. Существует два основных подхода, которые могут быть использованы при взвешивании разных оценок, полученных в конкретном исследовании, для выведения общего окончательного показателя искомой оценки: подход, основанный на математическом взвешивании (математический подход), и подход, основанный на субъективном взвешивании (субъективный подход). Консультант-оценщик вправе использовать каждый из этих подходов, но он должен сознавать, что и у того, и у другого есть свои достоинства и недостатки.

Отмечается, что хотя прямое взвешивание результатов и является некоторой упрощенно-примитивной моделью учета влияния ценообразующих факторов на результаты оценки, оно имеет важное преимущество по сравнению с субъективным взвешиванием, заключающееся в том, что при этом подходе облегчается понимание заказчиком или другим пользователем оценки логики мышления оценщика, причем в квантифицированной (количественной) форме. Это преимущество авторы описывают так: «Если оценщик скажет: «Я придаю наибольший вес методу дисконтирования денежного потока», то читатель вправе спросить: «Прекрасно, а какой именно вес вы придаете этому методу?» Подход, основанный на математическом взвешивании, предоставляет эту дополнительную информацию. Существенным недостатком математического взвешивания является то, что, при большом разбросе отдельных результатов оценки, его применение становится проблематичным, а итоговый результат - менее корректным.
В данном случае недостатки одного подхода являются преимуществами второго, и наоборот.

В российской оценочной практике проблеме согласования результатов в последние годы уделяется достаточно серьезное внимание, о чем свидетельствует содержание многочисленных учебных пособий, публикации в периодической печати и выступления на конференциях по вопросам оценки.

В книге С. В. Валдайцева «Оценка бизнеса и инноваций» говорится о необходимости взвешивания с помощью весовых коэффициентов, но эти коэффициенты сугубо экспертные, т. е. получаются посредством субъективных экспертных суждений квалифицированного оценщика. Однако механизм или логика рассуждений, обеспечивающих получение этих коэффициентов,
в пособии не излагаются.

В учебнике «Оценка бизнеса» (под редакцией А. Г. Грязновой и М. А. Федотовой) авторы рекомендуют проводить взвешивание результатов, основываясь на методах математического и субъективного подходов. При математическом взвешивании предлагается определять численные значения удельных весов с учетом некоторых факторов (характера бизнеса, цели оценки, вида стоимости, уровня ликвидности и т. д.), а при субъективном взвешивании во главу угла ставят профессиональный опыт и суждения оценщика. Изложение конкретных процедур такого взвешивания в учебнике отсутствует.

В учебнике «Оценка недвижимости» (под редакцией А. Г. Грязновой и М. А. Федотовой) приводятся примеры согласования результатов оценки на основе метода анализа иерархии, хотя сам метод не описан.

Аналогичный подход к проблеме согласования результатов излагается и в статье Г. Г. Азгальдова «Проблемы согласования оценок и ее возможные решения», в которой, на основе инструментария современной экспертной квалиметрии, вначале квантифицируются отдельные свойства - факторы, влияющие на надежность результатов оценки, полученных различными, например тремя, методами, затем рассчитывается количественное выражение стоимости по каждому оценочному методу, на основании чего определяется обобщенное значение стоимости.

Метод экспертной квалиметрии основан на количественной оценке такого качественного показателя, как надежность отдельных результатов, полученных тремя подходами – доходным, затратным и рыночным. Основанием для определения степени надежности каждого подхода являются:

– достоверность исходной информации, использовавшейся при проведении расчетов каждым методом;

– количество и характер допущений (явных и неявных), используемых оценщиком, которые могут оказаться несоответствующими реальности (например, при прогнозировании будущих доходов или будущих затрат, при определении ставки дисконта методом кумулятивного построения).

Для выведения итоговой величины стоимости на основе трех результатов оценки используются различные способы определения весовых коэффициентов, необходимых для выведения стоимости собственности на основе формулы средневзвешенной величины. Помимо указанного метода математического взвешивания, описанных в монографиях Ш. Пратта, также используются мода, медиана, вероятностный подход и метод анализа иерархий (МАИ).

ИТОГОВОЕ СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ

Заключительным элементом процесса оценки является сравнение результатов, полученных на основе применения различных подходов и их приведение к единой стоимости. Процесс приведения учитывает слабые и сильные стороны каждого подхода, определяет, насколько они существенно влияют при оценке на объективное отражение рынка. Процесс сопоставления результатов применения подходов приводит к установлению окончательной стоимости, чем и достигается цель оценки. Окончательная стоимость является профессиональным суждением оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Последним этапом определения стоимости оцениваемого бизнеса является процедура согласования результатов, полученных оценщиком при реализации различных подходов и методов (закрепленных международными и российскими стандартами оценочной деятельности) в отношении одного объекта в рамках одного процесса (задания на оценку). Окончательная стоимость является профессиональным суждением оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Необходимость проведения этой процедуры связана с тем, что в большинстве случаев реализация разных подходов и методов дает неодинаковые стоимостные результаты (иногда разница достигает до 50 %). Причина этого заключается в том, что большинство рынков являются несовершенными, потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, а производители могут быть неэффективными. По этим и ряду других причин применение различных подходов и дает различную величину стоимости.

Согласование результатов оценки – это получение итоговой оценки объекта путем взвешивания и сравнения результатов, полученных с применением различных подходов к оценке.

Итоговая величина стоимости объекта оценки – эта наиболее вероятная величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов и методов оценки. Она может быть представлена в виде одной денежной величины либо диапазона наиболее вероятных значений стоимости.

Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов . При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Из-за неразвитости рынка, специфичности объекта или недостаточности доступной информации бывает, что некоторые из подходов в конкретной ситуации невозможно применить.

ОБЩАЯ ФОРМУЛА ИТОГОВОГО СОГЛАСОВАНИЯ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ

где – итоговая стоимость объекта оценки, р.; – стоимости, определенные соответственно доходным, сравнительным и затратным подходами, р.; – соответствующие весовые коэффициенты, выбранные для каждого подхода к оценке,

Весовые коэффициенты для согласования полученных результатов в итоговую стоимость округляются с точностью до 10 % (реже до 5 %). Округление необходимо в связи с тем, что неокругленные веса порождают у заказчика отчета ошибочное представление о точности полученного результата.

При согласовании необходимо принимать во внимание:

1) полноту и достоверность информации;

2) соответствие процедуры оценки – целям оценки;

3) преимущества и недостатки подходов в конкретной ситуации.

Таким образом, итоговая величина стоимости – это лишь наиболее вероятностная цена оцениваемого бизнеса.

МЕТОДЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ВЕСОВЫХ КОЭФФИЦИЕНТОВ И СОГЛАСОВАНИЯ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ

Методы различаются применением в итоговом согласовании данных неодинаковых способов выбора весовых коэффициентов, присваиваемых результатам оценки, полученным различными подходами. Если в первом методе используется только логический анализ, то в остальных – логико-математический, т. е. свои логические рассуждения оценщик накладывает на какую-либо оценочную шкалу, затем, на основе выбранного способа расчета, определяется предварительное значение весовых коэффициентов; полученные значения округляются.

МЕТОД ЛОГИЧЕСКОГО АНАЛИЗА

Метод логического анализа заключается в выборе весовых коэффициентов при согласовании результатов оценки экспертно , на основе логического анализа, проводимого оценщиком, с учетом всех значимых параметров. Этот метод наиболее распространен в оценочной практике.

ПРИМЕР ПРИМЕНЕНИЯ МЕТОДА ЛОГИЧЕСКОГО АНАЛИЗА

1. Определить итоговую величину оценки стоимости ОАО «Самарский завод», проведенной в целях дальнейшей покупки бизнеса.

2. Определить итоговую величину оценки стоимости имущественного комплекса ОАО «Самарский завод».

МЕТОД СОГЛАСОВАНИЯ ПО КРИТЕРИЯМ

Для определения весовых коэффициентов различных подходов данным методом используется четыре объективных критерия , выбранные на усмотрение оценщика, которыми описываются отдельные преимущества или недостатки примененного метода расчета с учетом особенностей оценки конкретного бизнеса.

Расчет «весов» данным методом проводится в несколько этапов:

1) строится матрица факторов, в которой каждому подходу присваивается четыре вида баллов в соответствии с четырьмя критериями (критериев больше, следовательно, и баллов больше);

2) определяется сумма баллов каждого подхода, затем – использованных подходов;

3) по отношению суммы баллов данного подхода к сумме баллов всех использованных подходов определяется расчетный вес подхода, процентах;

4) расчетные веса подходов округляются с точностью до 10 %, реже – 5 %.

ПРИМЕР ПРИМЕНЕНИЯ МЕТОДА СОГЛАСОВАНИЯ ПО КРИТЕРИЯМ

Определить итоговую величину стоимости объекта оценки методом согласования по критериям.

Подход	Доходный	Сравнительный	Затратный
Рассчитанная стоимость, руб.	5 000 000	3 000 000	2 000 000
Критерий	Баллы
1. Возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца
2. Достоверность и достаточность информации, на основе которой проводились анализ и расчеты
3. Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания
4. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость
ИТОГО СУММА БАЛЛОВ ДЛЯ ПОДХОДА
Подход применялся	да	да	да
Сумма баллов
Вес подхода, %	40	34,3	25,7
Вес подхода округленно, %
Величина подхода с учетом взвешивания, руб.	2 000 000	900 000	600 000
СОГЛАСОВАННАЯ ВЕЛИЧИНА СТОИМОСТИ, руб.	3 500 000
ИТОГО РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ОКРУГЛЕННО, руб.	3 500 000

МЕТОД АНАЛИЗА ИЕРАРХИЙ

Метод анализа иерархии (МАИ) - систематическая процедура для иерархического представления элементов определяющих суть любой проблемы. Он состоит в расчленении (декомпозиции) задачи на более простые составные части и дальнейшей обработке последовательных суждений оценщика по парным сравнениям.

В МАИ основная цель исследования и все факторы, в той или иной степени влияющие на достижение цели, распределяются по уровням в зависимости от степени и характера влияния. На первом уровне иерархии всегда находится одна вершина – цель проводимого исследования. Второй уровень иерархии составляют факторы, непосредственно влияющие на достижение цели. При этом каждый фактор представляется в строящейся иерархии вершиной, соединенной с вершиной 1-го уровня. Третий уровень составляют факторы, от которых зависят вершины 2-го уровня. И так далее. Этот процесс построения иерархии продолжается до тех, пока в иерархию не включены все основные факторы или хотя бы для одного из факторов последнего уровня невозможно непосредственно получить необходимую информацию. По окончании построения иерархии для каждой материнской вершины проводится оценка весовых коэффициентов, определяющих степень ее зависимости от влияющих на нее вершин более низкого уровня. При этом используется метод попарных сравнений.

Метод парных сравнений (версия Т. Саати) .

В данной модификации, как и в классическом варианте метода парных сравнений, производится сравнение изучаемых факторов между собой. Причем в данном методе факторы сравниваются попарно по отношению к их воздействию («весу», или «интенсивности») на общую для них характеристику.

	А1	А2	…	Аn	Пусть A1, A2, ..., An основные факторы, определяющие состав объекта. Тогда для определения структуры объекта заполняется матрица парных сравнений. Если обозначить долю фактора Ai через w i , то элемент матрицы a ij = w i / w j . Таким образом, в предлагаемом варианте применения метода парных сравнений, определяются не величины разностей значений факторов, а их отношение. При этом очевидно a ij = 1/a ji . Следовательно, матрица парных сравнений в данном случае является положительно определенной, обратносимметричной матрицей, имеющей ранг равный 1.
А1		a 12	…	a 1n
А2	a 21		…	a 2n
…	…	…
Аn	a n1	a n2	…

Для проведения субъективных парных сравнений Т. Саати была разработана шкала относительной важности.

Оценка объекта недвижимости - это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости, либо процесс определения стоимости.

Согласование результатов оценки проводится 3 различными подходами: сравнительный, затратный, доходный.

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Преимуществами сравнительного подхода являются:

наиболее простой подход;

статистически обоснованный;

предлагает методы корректировки;

обеспечивает данные для других подходов в оценке.

Недостатками сравнительного подхода являются:

требует активного рынка;

сравнительные данные не всегда имеются;

требует внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов;

основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Преимущества затратного подхода:

При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

технико-экономический анализ стоимости нового строительства;

обоснование необходимости обновления действующего объекта;

оценка зданий специального назначения;

при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;

анализ эффективности использования земли;

решение задач страхования объекта;

решение задач налогообложения;

при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:

Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т. к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

Отдельная оценка земельного участка от строений.

Проблематичность оценки земельных участков в России.

Доходный подход оценки недвижимости отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов.

Основное преимущество, которое имеет доходный подход оценки недвижимости по сравнению с рыночным и затратным заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, Т.е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный подход оценки тесно связан с рыночным и затратным методами.

Средневзвешенное значение стоимости объекта недвижимости (V) принимается в качестве его рыночной стоимости.

Коэффициенты значимости оценок стоимости объекта недвижимости, полученные затратным, сравнительным и доходным подходом соответственно;- общая стоимость оцениваемого объекта недвижимости по затратному подходу, тыс. руб.;- общая стоимость оцениваемого объекта недвижимости по сравнительному подходу, тыс. руб.;- общая стоимость объекта недвижимости по доходному подходу, тыс. руб.

В отношении этих коэффициентов должно выполняться равенство:

Таким образом средневзвешенное значение стоимости объекта недвижимости (V) составляет:

V = (203232,4 * 0,2) + (61149,06 * 0,3) + (103654,05 * 0,5) = 79892,21, тыс. руб.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Предложение на рынке услуг
предложение рынок Жилищный вопрос, пожалуй, был и остается актуальным во все времена, однако, в отличие от обыкновенного жилищного вопроса, вопрос о временном пристанище в чужом городе несколько п...

Открытое акционерное общество Дом
Бизнес-план - это документ, содержащий основные аспекты будущего коммерческого начинания. В нем анализируются проблемы, с которыми предприниматель может встретиться, а также определяются способы...

Экономический расчет работ по гидравлическому разрыву пласта
Гидравлический разрыв пласта является наиболее распространенным методом воздействия на призабойную зону. Сущность этого процесса заключается в нагнетании в проницаемый пласт жидкости при давлен...

Заключительным этапом определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости является процедура согласования результатов, полученных оценщиком при реализации различных подходов и методов (закрепленных международными и российскими стандартами оценочной деятельности) в отношении одного объекта в рамках одного процесса (задания на оценку) .

Необходимость проведения этой процедуры связана с тем, что в большинстве случаев реализация разных подходов и методов дает неодинаковые стоимостные результаты (иногда разница в расчете рыночной цены достигает до
50 %). Причина этого заключается в том, что большинство рынков являются несовершенными, потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, а производители могут быть неэффективными .

Согласование результатов оценки – это получение итоговой стоимости объекта оценки объекта путем взвешивания и сравнения результатов, полученных с применением различных подходов к оценке .

Итоговая величина стоимости объекта оценки – эта наиболее вероятная величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов и методов оценки. Она может быть представлена в виде одной денежной величины, либо диапазона наиболее вероятных значений стоимости.

Как правило, один из использованных в результате оценки подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Из-за неразвитости рынка, специфичности объекта или недостаточности доступной информации бывает, что некоторые из подходов в конкретной ситуации невозможно применить.

Для согласования результатов необходимо определить «веса», в соответствии с которыми отдельные ранее полученные величины сформируют итоговую рыночную стоимость имущества с учетом всех значимых параметров на базе экспертного мнения оценщика.

Согласование результатов, полученных различными подходами оценки, проводится по формуле (27) :

где С итог. – итоговая стоимость объекта оценки;

С СП – стоимость определенная сравнительным подходом;

С ЗП – стоимость определенная затратным подходом;

С ДП – стоимость определенная доходным подходом;

k 1 , k 2 , k 3 – соответствующие весовые коэффициенты, выбранные для каждого подхода к оценке.

В отношении весовых коэффициентов должно выполняться равенство:

Весовые коэффициенты для согласования полученных результатов в итоговую стоимость округляются с точностью до 10 % (реже до 5 %). Округление необходимо в связи с тем, что неокругленные веса порождают у заказчика отчета ошибочное представление о точности полученного результата.

На основе округленных весовых коэффициентов рассчитывается согласованная стоимость оцениваемого имущества путем умножения стоимостного результата, полученного с помощью каждого подхода, на округленный вес подхода. Полученное значение в денежных единицах измерения округляется.

При согласовании необходимо принимать во внимание :

Полноту и достоверность информации;

Соответствие процедуры оценки – целям оценки;

Преимущества и недостатки подходов в конкретной ситуации.

Таким образом, итоговая величина стоимости – это лишь наиболее вероятностная цена оцениваемого объекта собственности.

В числе множества методов определения весовых коэффициентов и согласования полученных результатов можно назвать следующие:

Метод логического анализа;

Метод анализа иерархий;

Метод согласования по критериям и др.

Метод логического анализа заключается в выборе весовых коэффициентов при согласовании результатов оценки экспертно, на основе логического анализа, проводимого оценщиком, с учетом всех значимых параметров. Этот метод наиболее распространен в оценочной практике .

Например, необходимо определить стоимость объекта недвижимости, если при определении стоимости оценщиком были получены следующие результаты (табл. 23).

Комментарий к результатам: в данном случае наибольший «вес» (70 %) присваивается доходному подходу, так как объектом оценки является производственное здание, приносящее стабильный доход. Затратному подходу присвоен меньший «вес» (30 %) по причине того, что затраты на воспроизводство не всегда соответствуют рыночной стоимости. Сравнительный подход не применялся, так как оценщиком не были найдены аналогичные объекты.

Таблица 23

Реализация метода логического анализа

Метод анализа иерархий разработан в начале 70-х годов XX в. американским математиком Томасом Саати как процедура поддержки принятия решений, которую он назвал «Analityc hierarchy process». Авторы русского издания перевели это название как «Метод анализа иерархий» .

Этот метод относится к классу критериальных и активно применяется в настоящее время, в том числе и в оценочной деятельности. В основе метода лежит иерархическая процедура оценки альтернатив. Представим ее следующим образом :

Уровень 0: цель – оценить вес подхода к оценке;

Уровень 1: критерии – надежность получаемых результатов; соответствие целям оценки;

Уровень 2: критерии – надежность, обусловленная достоверностью информации; надежность, обусловленная обширностью информации.

Количество уровней может быть не ограничено. Однако при этом необходимо выполнение следующего условия: каждый уровень должен раскрываться последующим за ним уровнем. Так, например, критерий 1-го уровня «надежность получаемых результатов» можно раскрыть уровнем 2, а уровень 2 должен быть раскрыт уровнем 3 и т.д. На практике чаще ограничиваются первым уровнем. Следующим этапом реализации метода анализа иерархий становится получение оценки каждой альтернативы по каждому критерию.

Например, необходимо определить весовые коэффициенты для расчета стоимости объекта оценки методом анализа иерархий. Для фиксации результата сравнения пары альтернатив может использоваться шкала оценки (табл. 24).

Результаты парных сравнений и расчет весовых коэффициентов записываются в табличной форме (табл. 25).

Пояснения к табл. 25: на пересечении строки «Затратный» и столбца «Доходный» записана дробь 3/1. Это выражает мнение оценщика о том, что подход «Затратный» в данной ситуации имеет умеренное превосходство над доходным подходом, т.е. значимость затратного подхода в итоговом согласовании в три раза выше, чем доходного подхода. Далее рассуждения аналогично.

По результатам расчета нормированное значение для целей согласования результатов округляется и переводится в проценты (0,3390 0,3 × 100 =
= 30 %) .

При установлении весовых коэффициентов для стоимостных результатов, полученных другими подходами, алгоритм тот же.

Таблица 24

Шкала оценки результатов сравнения альтернатив

Таблица 25

Расчет весовых коэффициентов методом анализа иерархий на основе
результатов парных сравнений альтернатив

Метод «согласования по критериям». Для определения весовых коэффициентов различных подходов данным методом используется четыре объективных критерия, выбранные на усмотрение оценщика, которыми описываются отдельные преимущества или недостатки примененного метода расчета с учетом особенностей оценки конкретного объекта .

Расчет «весов» использованных методов проводится в несколько этапов:

1) строится матрица факторов, в которой каждому подходу присваивается четыре вида баллов в соответствии с четырьмя критериями (критериев больше, следовательно, и баллов больше);

2) определяется сумма баллов каждого подхода, затем – использованных подходов;

3) по отношению суммы баллов данного подхода к сумме баллов всех использованных подходов определяется расчетный вес подхода, процентах;

4) расчетные веса подходов округляются с точностью до 10 %, реже – 5 %.

Например, необходимо определить итоговую величину стоимости объекта оценки методом согласования по критериям. Результаты оценки объекта, полученные при помощи доходного, сравнительного и затратного подходов, а также мнение оценщика по установленным критериям, представлены в табл. 26.

Таблица 26

Методы согласования стоимостных результатов оценки