В каких случаях проводят обследование инженерных сетей зданий. Перечень первичной документации для начала обследования коммуникаций, проведения экспертизы и составления технического заключения.

При комплексном анализе зданий требуется проведение обследования внешних инженерных сетей и внутренних систем коммуникаций с целью определения технического состояния оборудования и его элементов. Процедура экспертной оценки обязательна, когда необходимо обосновать решение о возможности полной или частичной реконструкции, капитального ремонта и модернизации исследуемого объекта.

Суть обследования состоит в изучении функциональных характеристик, их соответствия действующим техническим нормам и проектно-исполнительной документации водопроводов, канализации, вентиляционных шахт, систем отопления, подачи газа и другого инженерного оборудования. На основе полученных данных специалисты смогут предоставить рекомендации по эксплуатации или демонтажу старых проектированию новых инженерных сетей и систем, определят возможность подключения дополнительного оборудования и рассчитать объем работ.

Техническая документация для начала обследования коммуникаций

Согласно нормативным положениям, перед началом работ обследователи должны ознакомиться с действующей технической документацией инженерных сетей здания.

Составление плана работ, постановки задач и экспертиза для оценки технического состояния выполняется для следующих объектов:

• многоэтажные жилые дома и коттеджные поселки;
• общественные учреждения (больницы, поликлиники, детские сады, школы, учебные заведения);
• офисные здания (включая близлежащую территорию);
• промышленные объекты, складские и производственные помещения;
• технические сооружения и сельскохозяйственные строения;
• спортивные центры, стадионы, ледовые дворцы;
• постройки городской инфраструктуры.

С целью первичного исследования инженеры-обследователи изучают чертежи (исполнительный и рабочий), акты приемки и проведения испытаний, технические паспорта используемого оборудования в инженерных сетях, сертификаты на эксплуатацию. Все нормы, регламент проведения работ и требования изложены в ГОСТе Р 53778-2010.

Состав работ по исследованию инженерных сетей

В каждом отдельном случае проводят не только анализ технической документации, но и инструментальную диагностику, а также визуально осматривают все важные узлы с целью поиска дефектов, изношенных деталей. Кроме этого геодезисты Компания "Промтерра" , при необходимости, выполняют поиск скрытых подземных коммуникаций с помощью специального оборудования.

Перед исполнителями стоит много функциональных задач, поскольку в процессе необходимо обследовать внутренние и внешние инженерные сети, дать оценку технического состояния:

• горячего и холодного водоснабжения;
• отопления и теплоснабжения;
• внутренние системы вентиляции;
• канализации и мусороудаления;
• системы газоснабжения;
• водостоки и теплосети;
• внешние электрические сети;
• инженерное оборудование.

Оборудование, которое физически износилось и устарело, должно быть заменено. Для подтверждения специалисты выполняют проверочные расчеты. Обследование позволяет оценить масштабы работ, включая финансовые затраты. При необходимости выборочно могут быть назначены инструментальные измерения мест и элементов. В процессе проведения экспертизы необходимо делать четкие фотографии обнаруженных повреждений.

Техническое заключение и сроки выполнения экспертизы

Сколько понадобится времени на качественное обследование фундамента и подземной части здания с наличием инженерных сетей, зависит от нескольких факторов: сложности исследуемого объекта и его размеров, требований заказчика и необходимости детализации данных, технических характеристик коммуникаций, плотности их размещения, особенностей сооружения. Сроки и объемы экспертных работ исполнители устанавливают в индивидуальном порядке.

По окончании экспертизы всех внешних и внутренних систем коммуникаций составляют техническое заключение. В нем отображены результаты исследований, краткие условия эксплуатации инженерных сетей, анализ объекта в соответствии с требованиями нормативных документов и предполагаемые причины появления обнаруженных дефектов. Один из важных разделов заключения – это обоснование проектных решений, которые требуются для ремонта или модернизации водопроводов, теплосетей, канализации, вентиляции и электрических сетей здания или территории. В конце документа должны быть приложены свидетельства СРО.

В случае, когда приобретается объект недвижимости, а также при его реконструкции, заключение о техническом состоянии здания и коммуникаций, оформленное по результатам работы, в ходе которой производилось обследование инженерных сетей и строительных конструкций, становится одним из главных документов, позволяющих оценить возможность стабильной эксплуатации объекта недвижимости в новых условиях.

Так ли уж нужны обследования?

Любому зданию требуется периодическое обследование коммуникацийкак наружных, так и внутренних. Необходимость проведения такой работы вызывается износом сетей, и если службы эксплуатации не ведут постоянного контроля их состояния, то возможно возникновение аварийной ситуации, приводящей к материальному ущербу. Столь же важно комплексное обследование конструкций и сетей на стадии оценки стоимости приобретаемого объекта. Если наружные коммуникации и внутренние сети находятся в хорошем состоянии и пригодны к эксплуатации по назначению, запланированному новым владельцем, то стоимость объекта недвижимости имеет одну величину. Если после покупки придется перекладывать или ремонтировать сети, реконструировать системы жизнеобеспечения здания, то эти затраты следует учесть при определении конечной стоимости покупки. Уже не первый год заключения, выполненные компанией «Экспертсистем» по результатам обследований, позволяют определить оптимальную для обеих сторон стоимость объекта.

В случае проведения реконструкции здания, обследованиестроительных конструкций и сетей оказывается обязательным. Заключение об этой работе является одним из главных документов в перечне исходных данных для проектирования. Кроме этого итоги работы, в ходе которой было выполнено обследование инженерных систем и строительных конструкций, оформленные в виде отчета, становятся документом, на основании которого органы экспертизы оценивают правильность решений, заложенных в проекте, о соответствии их требованиям действующих нормативов и выдают заключение о пригодности документации к реализации. А заключение экспертизы, в свою очередь, необходимо для получения разрешения на строительство и реконструкцию объекта недвижимости. Здесь следует отметить, что отчеты по техническим обследованиям, выполненным компанией «Экспертсистем», принимаются органами экспертизы всегда без замечаний.

Обследование инженерных сетей – залог работоспособности систем жизнеобеспечения здания

Для оценки состояния объекта недвижимости производится техническое обследование инженерных сетей здания и строительных конструкций, что оговаривается при составлении заказчиком задания на работы и учитывается исполнителем при разработке программы обследования. При определении работоспособности инженерных сетей здания, компанией «Экспертсистем» выполняются следующие работы:

• визуальное и инструментальное обследование трубопроводов водо- и теплоснабжения, канализации, паро- и газопроводов, обеспечивающих объект недвижимости этими видами энергоресурсов. Обследование наружных сетей выполняется от точки врезки в магистральные сети, указанные в акте раздела границ между поставщиком энергоносителей и владельцем объекта недвижимости, до места входа сети в здание;
• обследование водопровода, когда проверяется соответствие диаметров труб исполнительной документации, наличие и состояние задвижек, сохранность конструкций колодцев. При обследовании внутренних сетей холодного водоснабжения фиксируется состояние трубной разводки, работоспособность запорной арматуры, наличие расходомеров. В техническом заключении обязательно указывается наличие, расположение и исправность пожарных гидрантов, а также комплектность пожарных кранов внутри здания и работоспособность пожарного водопровода;
• обследование канализации, в ходе которойопределяется состояние смотровых, контрольных и перепадных колодцев, лотков, фиксируется диаметр и материал труб, проверяется наличие или отсутствие контруклонов между колодцами. Внутренняя канализация проверяется с целью определения степени герметизации стыков труб и сохранности приемников сточных вод;
• обследование систем вентиляции и кондиционирования, при которой определяется степень износа и загрязнения воздуховодов, надежность вентиляционного оборудования, надежности теплоизоляции мест воздухозабора приточной вентиляции, сохранности жалюзийных решеток и дефлекторов. Производится проверка сохранность и работоспособность системы пожарного дымоудаления;
• обследование электрических сетей, когда проверяется работоспособность линии электроснабжения объекта от трансформаторных подстанций, где подключены кабели (при наличии двух и более вводов) до вводно-распределительных устройств внутри здания, фиксируются характеристики кабеля. Внутри здания определяются марки проводов и кабелей, марки и исправность силовых щитков и щитков освещения, сохранность оконечных устройств. Отмечается также наличие или отсутствие контура заземления.

Полноценное обследование инженерных систем — работа достаточно трудоемкая и требующая высокой квалификации исполнителей. Но полученные результаты и рекомендации позволят конкретно определить сумму затрат, необходимую для приведения инженерных сетей объекта недвижимости в состояние, гарантирующее безопасную эксплуатацию здания и отсутствие претензий надзорных органов. Именно такую работу предлагает компания «Экспертсистем», в которой трудятся специалисты высокого уровня, использующие при обследованиях современные приборы и программное обеспечение.

Обследование строительных конструкций – проверка надежности здания

Одновременно с определением состояния инженерных сетей производится обследование конструкций здания или сооружения, по результатам которого делается вывод о состоянии отдельных конструктивных элементов, и выдаются рекомендации по способам устранения выявленных отступлений от нормативных показателей. В зависимости от объема работ, предусмотренных заданием, выполняется:

• обследование фундаментов с определением глубины их заложения, размеров подошвы, а при необходимости вскрываются шурфы, и проверяется состояние грунтов основания. Чаще всего, одновременно с фундаментами производится обследование подвала, когда фиксируется сохранность стен, герметичность мест входа инженерных коммуникаций в здание, конструкция и сохранность полов;
• обследование колонн, ригелей, балок, плит перекрытия, в ходе которого замеряются их фактические размеры, при необходимости неразрушающими методами определяется армирование конструкций и прочность бетона, на основании чего делается заключение о возможности передачи на элементы каркаса дополнительной нагрузки (при реконструкции здания) и пригодности элементов каркаса к дальнейшей эксплуатации. Производятся также замеры величин опирания конструктивных элементов с тем, чтобы в заключении дать рекомендации по их увеличению;
• обязательное инструментальное обследование металлических конструкций каркаса здания. При этих работах проверяются отсутствие повреждений элементов, замеряются прогибы, определяется состояние антикоррозийной защиты. Осматриваются опорные узлы конструкций, при этом фиксируются наличие, количество и диаметр болтов, гаек и шайб или длину и катет сварных швов. По итогам этапа работ, когда производилось обследование металлоконструкций, в отчете предлагаются мероприятия по исправлению выявленных недочетов, включая необходимые эскизы усиления. Результаты визуальных и инструментальных обследований учитываются при разработке проектных решений несущих стальных конструкций реконструируемых зданий;
• обследование стен, когда проверяется толщина и материал ограждения, при необходимости берутся образцы, по которым определяются теплотехнические характеристики конструкций и их соответствие требованиям энергосбережения. Проверяется качество устройства стыков панелей и состояние герметизирующих материалов.
• обследование крыши гражданских зданий с чердаками, в ходе которого осматриваются состояние стропильных конструкций и мест их опирания, целостность и наличие элементов крепления кровельных материалов при скатном покрытии, сохранность водосточных желобов и труб, качество теплоизоляции чердачного перекрытия. При плоском или малоуклонном покрытии обследование кровли заключается в оценкесостояния рулонного ковра, а также в определении физических и механических характеристик существующего утеплителя. Этот этап также служит основанием для разработки мероприятий по повышению энергоэффективности здания.

Кому можно доверить проведение обследований

Комплексное обследование инженерных систем и строительных конструкций является весьма сложной и ответственной работой, когда ошибка может повлечь за собой достаточно серьезные последствия. Поэтому предприятия, оказывающие услуги такого профиля обязательно должны иметь допуск саморегулируемой организации, подтверждающий наличие квалифицированного персонала, а также необходимую материальную базу. Есть такой допуск и у компании «Экспертсистем».

Компания «Экспертсистем» уже не один год выполняет обследования зданий и сооружений в Москве и Московской области и всякий раз отчеты, выполненные специалистами компании, получали положительные характеристики экспертных органов, а оценка состояния объекта недвижимости становилась основанием для определения справедливой цены на здание или сооружение.